Tema 9. Desalojo Contratos

CONTRATOS
TEMA 9. DESALOJO
Causas Art. 91:
1. Cuando el arrendatario haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de
acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal
fin.
2. Cuando la persona del propietario tenga la necesidad justificada de ocupar el inmueble, o alguno de sus
parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en
contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo
comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para él
previó.
4. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal
del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento
de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades
competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
Procedimientos Previos a las Demandas. Art. 94 al 96

Cuando esto ocurre el interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada por ante el
MPPVyH donde expondrá los motivos que dispone para solicitar la destitución de la posesión del inmueble o el
desalojo de algunos de los sujetos en cuestión
El funcionario citará a la otra parte que comparezca con su abogado y exponga sus alegatos, defensas, etc, en
la audiencia conciliatoria en un plazo no mayor de 10 días o 15 días contados a partir del día siguiente de la
citación
Si no tiene abogado el funcionario deberá extender la citación a la defensoría especializada en la materia y
suspenderá el curso del procedimiento hasta la comparecencia de defensor, oportunidad en la cual fijará la
fecha en la audiencia conciliatoria notificando a todos los interesados.
Si la parte interesada y demás notificados no comparecieren a la audiencia conciliatoria se declarará desierto

el acto, debiéndose fijar una nueva oportunidad dentro de los 10 días hábiles siguientes a este.
Si una vez fijada ésta nueva oportunidad se justifica la incompetencia de alguna de las partes, la persona
operadora de justicia procederá a dictar decisión.
Todas estas actuaciones serán recogidas en acta que formarán parte del expediente
La inasistencia a la última audiencia se considerará como desistimiento de su pedimento dando fin al proceso.
La audiencia conciliatoria se hará en presencia de todos los interesados y presidida por los funcionarios
designados a tal efecto. De ser necesario podrá suspenderse, prolongarse, fraccionarse la audiencia cuantas
veces sea requerida para lograr la solución del conflicto dejando constancia de todas las situaciones mediante
acta levantada al efecto.
Culminada la audiencia conciliatoria los presentes suscribirán un acta en la cual se deja constancia de las
soluciones.
Celebrada la audiencia conciliatoria y llegado a consenso de solución ambas partes manifestarán la solución y
las formas de ejecutar dicha solución.
Si no hay acuerdos, el funcionario debe motivar la decisión en base a los alegatos esgrimidos por las partes
Si la decisión es favorable a la parte contraria el funcionario dictará decisión donde queda protegida contra el
desalojo habilitando la vía judicial.
Cuando se accede a la vía judicial una vez agotado el procedimiento se accede a los órganos jurisdiccionales
competentes para hacer valer sus pretensiones
No podrá acudir a ésta hasta agotar la conciliación
De las demandas. Art. 97

Se inicia de forma escrita, debiendo llenar los requisitos exigidos por el CPC para el juicio ordinario Art. 340,
amén de la condiciones requeridas en el Art. 340 se debe acompañar al libelo de la demanda, todas las
pruebas documentales que se dispongan. También las testimoniales que se presentaran oportunamente
pudiendo inclusive prorrogarse estas pruebas hasta el lapso probatorio. El tribunal que conoce de la causa se
pronunciará sobre la admisión de la demanda dentro de los 3 días de despacho siguientes de haber sido
recibido el libelo. Si existen vicios deben ser señalados por el tribunal a la parte actora de modo tal que pueda
hacer las correcciones necesarias a que haya lugar, debiendo ser subsanadas dentro de los 3 días de despacho
siguientes. Una vez realizada la revisión fijándose de inmediato el día y la hora de la audiencia de mediación, la
cual se celebrará en 5to. Día siguiente, una vez citado, el demandado y que por supuesto conste en autos, la
audiencia será oral y pública presidida por el juez con la asistencia obligatoria de las partes o sus apoderados.
De cada audiencia se levantará un acta en la cual debe constar lo ocurrido conforme a CPC Art. 189
DE LA AUDIENCIA DE MEDIACION
Esta será en forma oral, pública y la presidirá el juez con la asistencia obligatoria de las partes o sus abogados,
audiencia que tendrá como finalidad mediar y conciliar las posiciones de las partes, tratando por todos los
medios de que estas actuaciones pongan fin al proceso. El juez dará por concluido éste mediante Sentencia
Oral que dictará de inmediato, homologando el acuerdo y plasmándola en un acta que tendrá efecto de cosa
juzgada, no pudiendo en ningún caso la opinión que emita el juez ser considerada como causal de recusación.
El juez puede prolongar la audiencia hasta agotar el debate pudiendo incluso fijar hasta 2 audiencias mas
contado a partir de la primera audiencia dentro de los 15 días continuos siguientes.
Si el demandante no comparece a la audiencia de mediación se considerará como desistido el proceso.

Terminado el mismo mediante Sentencia Oral que se plasmará en un acta que deberá ser publicada en la
misma fecha, pudiendo en este caso el demandante apelar dentro de los 5 días de despacho siguientes ante el
tribunal que conoce de la causa, la no comparecencia del demandado a la audiencia de mediación no causará
ningún efecto continuando el proceso con la contestación de la demanda, no pudiéndose volver a presentar la
misma hasta que transcurran 90 días continuos contados a partir de la fecha en que la sentencia haya
quedado definitivamente firme.
EFECTOS DE LA NO CONTESTACION DE LA DEMANDA

Si el demandado no contesta la demanda dentro de los 10 días de despacho siguientes, se le tendrá por
confeso en cuanto no sea contraria a derecho, la petición del demandante si nada probare que le favorezca, el
tribunal procederá a sentenciar la causa dentro de los 5 días de despacho siguientes. El demandado podrá
promover las pruebas que le favorezcan en el plazo de 8 días de despacho siguientes a la oportunidad de la
contestación omitida y en caso de promoverse pruebas, las mismas se evacuarán en el lapso probatorio
establecido en este procedimiento.
DE LAS CUESTIONES PREVIAS

Se formulan en la contestación de la demanda. Aquella que están establecidas en el Art. 346 CPC. Dentro del
lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes
cuestiones previas:
1° La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro
proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia.
2° La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.
3° La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad
necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté
otorgado en forma legal o sea insuficiente.
4° La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye.
La ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como el demandado mismo, o su apoderado.
5° La falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio.
6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por
haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.
7° La existencia de una condición o plazo pendientes.
8° La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.
9° La cosa juzgada.
10° La caducidad de la acción establecida en la Ley.
11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas
causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Si fueren varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la
contestación a los demás y se procederá como se indica en los artículos siguientes.
Serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el mismo CPC.
Existen algunas como por ejemplo cuando las partes ejercen el recurso de regulación de jurisdicción o de la
competencia contra la decisión que se tramitarán en cuadernos separados continuando el proceso su curso
hasta llegar al estado de sentencia, suspendiéndose, cuyo estado se produzca una vez que conste en autos la
decisión del recurso interpuesto.
DE LA RECONVENCION
Procesalmente la reconversión es la demanda del demandado o la reclamación judicial que al contestar la
demanda formula la parte demandada contra el actor y se hace ante el mismo juez, y el mismo juicio en el
caso que nos ocupa, el demandado podrá proponerla en el momento de la contestación de la demanda
siempre y cuando el tribunal sea competente por materia y cuantía, el juez se pronunciará sobre la
reconvención el mismo día o al día siguiente de despacho. Admitida ésta, la contestación de la misma tendrá
lugar dentro de los 10 días de despacho siguientes, no admitiéndose cuestiones previas, salvo las establecidas
en los Ord. 9, 10 y 11, Art. 346 CPC, las que se decidieran en sentencia de fondo contra la negativa de la
admisión de la reconvención se oirá el recurso de apelación independiente de la cuantía.
CONTRATOS
TEMA 10
LA PREFERENCIA OFERTIVA
PREFERENCIA OFERTIVA ARRENDATICIA: Es diferente a la preferencia ofertiva que menciona el programa, ya

que ésta se refiere al derecho que tiene el arrendatario de seguir ocupando el inmueble arrendado al
vencimiento del plazo del contrato en las mismas condiciones con preferencia a cualquier tercero que
pretenda arrendar el inmueble siempre, y cuando esté solvente en el pago del canon de arrendamiento y que
haya cumplido a su vez con las otras obligaciones derivadas del contrato, siendo objeto el arrendador por
incumplimiento de esta disposición de indemnizar al arrendatario con el valor equivalente a 100 UT por cada
mes que permanezca de forma indebida fuera de la vivienda. Este derecho de Preferencia Arrendaticia, será
potestativo para el arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador. A tal efecto el arrendatario
que no desee disfrutar ese derecho, debe manifestar al arrendador mediante documento auténtico por lo
menos 30 días antes al vencimiento del contrato, el cual lo debe presentar ante el SUNAVI.
PREFERENCIA OFERTIVA DE VENTA: Ocurre cuando se produce un acto traslativo de la propiedad del
inmueble en cuyo caso el arrendatario goza del derecho que se le ofrezca en venta en primer lugar y con
preferencia a cualquier tercero, siendo solo acreedor a ese derecho siempre y cuando se encuentre solvente
en el pago de los cánones de arrendamiento.
REQUISITO:
- El propietario está en la obligación de informar al arrendatario la voluntad de vender la propiedad
arrendada haciéndolo mediante documento auténtico determinado en esa comunicación cursada.
- El precio del inmueble en sintonía con el SUNAVI quién fijará el valor del inmueble, anexando la
resolución.
- Debe señalar las condiciones de venta, las modalidades de la negociación, dirección donde recibe
respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio y la certificación de
gravamen.
- La comunicación debe ser entregada personalmente al arrendatario para que surta efectos legales.
- No podrá exigirse el pago de contado, ni se podrá establecer un plazo menor a 1 año para la obtención
del crédito hipotecario ni será exigible la entrega de arras como garantías del cumplimiento de la
obligación.
- Una vez hechos los descuentos ordenados por la ley Art. 137 LRCA, de 10 a 20 anos 10%, 21 a 30 anos
15%, de 31 a 40 anos 20%, superior a 41 anos 25%, el arrendatario que ocupe el inmueble deberá
notificar por escrito al oferente dentro de 90 días calendario al ofrecimiento de cuál es la situación, si
rechaza o acepta, si éste no responde, quedará en libertad de vender el inmueble a un tercero en las
mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
EXTINCION DEL OFRECIMIENTO: Pasado 1 año contado a partir de la fecha de la no contestación al

ofrecimiento o de rechazo sin que se hubiera efectuado la venta a un tercero, quedará sin efecto dicho
ofrecimiento, debiendo cursar una nueva solicitud al arrendatario para cualquier otra negociación que
se quiera celebrar. Toda venta a un tercero de la vivienda arrendada sin haberlo notificado al
arrendatario de que ese inmueble es objeto de venta para que tenga la oportunidad de ejercer su
preferencia ofertiva, será nula sin que sea necesario de ejercer la acción de nulidad correspondiente.
DEL REINTEGRO: En aquellos inmuebles sometidos a regulación, se refiere a todo cuanto se cobre en
exceso del canon máximo establecido por el SUNAVi. Las acciones para solicitar el reintegro del cobro
indebido prescribe a los 10 años contados a partir de la fecha en que haya quedado definitivamente
firme la última fijación del canon de arrendamiento. En la ley anterior era 2 años.
También los reintegros podrán ser compensables con los cánones de arrendamiento a solicitud del
arrendatario siempre y cuando el importe de tal reintegro mediante acto administrativo o Sentencia
Judicial sea igual o superior a lo que corresponde pagar por concepto de cánones de arrendamiento.
Siendo estas cantidades a reintegrar objeto de intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los 6
principales bancos, durante la vigencia de la relación arrendaticia de los últimos 6 meses conforme a la
información que suministre el BCV.
Queda totalmente prohibido el exceso de cobro bajo coacción mediante el cual se intente desvirtuar el
canon de arrendamiento establecido por el SUNAVI, siendo sancionada por la ley cualquier situación
irregular.
RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO: Es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas
condiciones estipuladas en el documento de venta en lugar de quién adquiere el inmueble arrendado
por venta o por cualquier tipo de transferencia que se pueda producir durante la relación arrendaticia.
El derecho de Retracto deber ser ejercido dentro del plazo de 180 días hábiles contados a partir de la
fecha de la notificación que la negociación celebrada debe hacer el adquirente mediante documento.
DE LA JURISDICCION ESPECIAL INQUILINARIA:

- Área Metropolitana de Caracas, corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso
Administrativo en lo relativo a la impugnación de Actos Administrativos emanados de la SUNAVI.
- Resto de país corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de
que se trate, en cuyo a tales Juzgados del interior se le atribuye la competencia especial en lo
Contencioso Administrativo en materia inquilinaria.
- El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales a que se refiere la ley en materia
inquilinaria de arrendamiento será competencia de la jurisdicción civil ordinaria.

Tema 9. Desalojo Contratos

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Tema 9. Desalojo Contratos

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Tema 9. Desalojo Contratos

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

CONTRATOS

Procedimientos Previos a las Demandas. Art. 94 al 96

Si la parte interesada y demás notificados no comparecieren a la audiencia conciliatoria se declarará desierto

De las demandas. Art. 97

Si el demandante no comparece a la audiencia de mediación se considerará como desistido el proceso.

EFECTOS DE LA NO CONTESTACION DE LA DEMANDA

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

Serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el mismo CPC.

PREFERENCIA OFERTIVA ARRENDATICIA: Es diferente a la preferencia ofertiva que menciona el programa, ya

EXTINCION DEL OFRECIMIENTO: Pasado 1 año contado a partir de la fecha de la no contestación al

DE LA JURISDICCION ESPECIAL INQUILINARIA:

También podría gustarte