Tutoría de Examen de Grado 2020

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
(Art. 1915 del C.C.)

1.- Definición de arrendamiento:

El arrendamiento es un contrato en virtud del cual dos partes se obligan recíprocamente, la

una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar
por este goce, obra o servicio un precio determinado.

De la definición se deduce que el arrendamiento tiene un triple objeto, luego, el objeto

puede consistir en:
1.- El goce de una cosa.
2.- La ejecución de una obra.
3.- La prestación de un servicio.

De la definición también se deduce quienes son las partes en el contrato, así tenemos al
arrendador y el arrendatario.
a.- Arrendador: Es aquel que concede el goce de una cosa, ejecuta una obra o presta un servicio.
b.- Arrendatario: Es el que paga por ese goce, obra o servicio un precio determinado.

2.- Importancia del arrendamiento:

Permite que una persona pueda gozar de una cosa que no puede adquirir.

3.- Características del arrendamiento:

1.- El arrendamiento es un contrato bilateral: Esto es por cuanto, ambas partes se obligan
recíprocamente.
2.- El arrendamiento es un contrato oneroso: Esto es por cuanto, ambas partes se benefician
recíprocamente. Si fuera gratuito sería comodato.
3.- El arrendamiento es un contrato conmutativo: Esto es porque las partes pueden prever los
resultados económicos que el contrato les reportará.
4.- Es un contrato principal, ya que subsiste por sí mismo, y no requiere de otro para subsistir.
5.- Es un contrato consensual.
6.- Es un contrato de tracto sucesivo.

4.- Clasificación del arrendamiento:

A) ARRENDAMIENTO DE COSAS:

1.- Definición de arrendamiento de cosas:

El arrendamiento de cosas es un contrato en virtud del cual dos partes se obligan

recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, y la otra a pagar por este goce, un precio
determinado.
2.- Paralelo entre el arrendamiento de cosa y la compraventa:

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Arrendamiento de cosas Compraventa

Semejanzas
Ambos son contratos bilaterales, onerosos, conmutativos, principales y consensuales.
Ambos tienen como elementos de la esencia acuerdo de voluntades, cosa y precio.
En ambos contratos una parte se obliga a entregar una cosa y conceder el goce de ella en forma útil y pacífica,
luego, responde de los vicios redhibitorios y del saneamiento de la evicción, y la otra parte debe pagar por ello un
precio determinado.
Diferencias
Constituye un título de mera tenencia. Constituye un título traslaticio de dominio.
El goce que el arrendador confiere al arrendatario es El goce que el vendedor confiere al comprador es
temporal. perpetuo.

3.- Arrendamiento de cosas y el derecho real de usufructo:

En ambas figuras se concede la facultad de gozar de una cosa, sin embargo, la diferencia es
que la facultad que tiene el arrendatario de gozar de la cosa emana de un derecho personal que
consta en el contrato, en cambio, la facultad que tiene el usufructuario de gozar de la cosa emana
de un derecho real.

4.- Requisitos o elementos del contrato de arrendamiento de cosa:

De acuerdo a lo prescrito para los actos jurídicos, los requisitos o elementos del contrato de
arrendamiento deben señalarse en 3 grupos, elementos de la esencia, naturaleza y accidentales.

a.- Elementos de la esencia:

Recordemos que los elementos de la esencia se definen como aquellos sin los cuales el acto o
no produce efecto alguno, o si los produce degenera en otro diferente.
Así entendido, digamos que los elementos de la esencia del arrendamiento de cosa pueden ser
clasificados en dos grupos, elementos de la esencia generales a todo acto jurídico o contrato, y
elementos de la esencia específicos del contrato de arrendamiento.

1. Elementos de la esencia generales del contrato de arrendamiento de cosas: Estos son los
requisitos de existencia del acto jurídico, esto es, voluntad, objeto, causa y solemnidades.
2. Elementos de la esencia específicos del contrato de arrendamiento de cosas: Estos son, el
acuerdo de voluntades, la cosa, el precio, la obligación del arrendador de entregar la cosa, y la
obligación del arrendatario de pagar el precio o renta.
Digamos que respecto de las obligaciones, estos temas serán analizados al momento de
estudiar los efectos del contrato de arrendamiento, dentro del cual incluiremos el análisis de la
cosa y el precio o renta.

Acuerdo de voluntades: El consentimiento es sin duda un elemento de la esencia del contrato de

arrendamiento como también de cualquier otro, por cuanto, constituye un acto jurídico bilateral,
pero además es importante porque el arrendamiento es consensual, luego, el contrato se
perfecciona por el acuerdo de la cosa y el precio. Lo anterior no significa que las partes no puedan
hacer por escrito el contrato, en tal caso será un contrato consensual formal –vale decir, como
pacto vestido-.
¿Qué importancia tiene que el contrato se haga por escrito (escritura privada)?

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R- Tiene importancia, por cuanto, servirá como prueba preconstituida del acto, vale decir, como
prueba de su existencia.

¿Pueden las partes hacer el contrato por escritura pública?

R- Sí, y es lo más aconsejable sobre todo tratándose de bienes inmuebles, por cuanto, las partes
dispondrán en virtud de él un título ejecutivo para exigir forzadamente el cumplimiento de las
obligaciones. Además es importante y aconsejable (en la medida que la cosa arrendada sea
inmueble) inscribir la escritura pública en el registro del conservador de bienes raíces, por dos
razones:

1).- Si el arrendador enajena la cosa arrendada con posterioridad a la celebración del contrato de
arrendamiento, el nuevo dueño se verá obligado a respetar el contrato de arriendo.
2).- Si el arrendador con posterioridad a la celebración del arriendo, hipoteca la casa (el bien
inmueble) los acreedores deberán respetar el arriendo.

¿Puede el contrato de arrendamiento estar sometido a solemnidades?

R- Sí, pero a diferencia de la compraventa en que excepcionalmente el contrato es solemne en
atención a la naturaleza del contrato, las solemnidades a que puede estar revestidas el
arrendamiento, son en atención a las personas que intervienen en ella o bien en atención a la
autonomía de la voluntad. Así es como encontramos en el arrendamiento solemnidades especiales
y voluntarias.

1.- Solemnidades especiales: Estas son las que exige la ley, en atención a las personas que
intervienen en el arrendamiento. Eje. En materia de matrimonio, específicamente a propósito del
régimen matrimonial de la sociedad conyugal, es solemne el arrendamiento de los bienes raíces
que pertenecen al patrimonio propio de la mujer, cuando el arrendamiento dice relación con
bienes inmuebles urbano por más de 5 años, y bienes inmuebles rústicos por más de 8 años.

2.- Solemnidades voluntarias: El contrato de arrendamiento es claramente consensual, luego, se

perfecciona por el sólo acuerdo de las partes, sin embargo, las partes en virtud del principio de la
autonomía de la voluntad puede convenir que el contrato se perfeccione al cumplimiento de
alguna solemnidad. Así es como el arrendamiento puede ser solemne, luego, las partes tienen
derecho a retractarse mientras no se cumpla con la solemnidad que ellos mismos establecen.

b.- Elementos de la naturaleza:

Son aquellos que sin ser de la esencia se entienden pertenecerle sin necesidad de cláusula
especial. Esto significa que los elementos de la naturaleza existen en el contrato a pesar de que no
haya ninguna cláusula que así lo establezca, luego, se presumen, lo que significa que pueden ser
renunciadas.
Los elementos de la naturaleza del contrato de arrendamiento pueden señalarse en dos grupos,
elementos de la naturaleza generales o comunes a todo contrato y elementos de la naturaleza
específicos del arrendamiento de cosas.
1.- Elementos de la naturaleza generales del arrendamiento de cosas: Aquí tenemos la condición
resolutoria tácita.
2.- Elementos de la naturaleza específicos en el contrato de arrendamiento de cosas: Aquí
encontramos la obligación del arrendador de efectuar las reparaciones necesarias y las mejoras
útiles, como también la obligación de no turbar al arrendatario y sanear las turbaciones que
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terceros hagan respecto de la cosa; Por su parte el arrendatario tiene que efectuar las reparaciones
locativas.

c.- Elementos accidentales del arrendamiento de cosas:

Los elementos accidentales son aquellos que sin ser de la esencia ni de la naturaleza pueden
ser incorporadas en el contrato en virtud de la autonomía de la voluntad, así tenemos las
modalidades en general.

5.- Efectos del contrato de arrendamiento:

Los efectos del contrato de arrendamiento son los derechos y obligaciones que surgen para las
partes, esto es, para el arrendador y para el arrendatario.

5.a.- Obligaciones del arrendador:

El arrendador tiene por obligación conceder el goce de la cosa, de la cual se descomponen una
serie de sub-obligaciones, consistentes en entregar la cosa al arrendatario, mantener al cosa en
estado de servir para el fin del arrendamiento, y librar al arrendatario de toda perturbación del
goce.

Del efecto de la obligación de entregar la cosa derivan una serie de obligaciones, así tenemos:

1).- TIENE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA:

Lo que haremos es analizar en primer término la cosa, para posteriormente entrar al análisis
particular de la obligación propiamente tal.

a).- Respecto de la COSA arrendada.

Requisitos de la cosa, objeto del arriendo: De partida digamos que éste es un elemento de la
esencia del contrato de arrendamiento.
1.- La cosa debe reunir como requisitos, los generales a toda declaración de voluntad, esto es, ser
lícito, determinado, y existir o esperarse que exista. Pero además debe reunir un requisito
específico del contrato de arrendamiento, y es que no debe ser consumible, esto por cuanto, de la
naturaleza del contrato se exige que el arrendatario deba restituir la misma cosa.
2.- Que la cosa sea susceptible de darse en arriendo: Al respecto digamos que la regla general
es que son susceptibles de darse en arrendamiento todas las cosas corporales (muebles como
inmuebles) e incorporales (derechos reales y personales).

¿Qué cosas no pueden darse en arriendo?

R- Excepcionalmente hay cosas que no pueden darse en arrendamiento, así tenemos:
1).- Las cosas cuyo arriendo la ley prohíbe.
2).- Los derechos personalísimos, luego, a propósito de los derechos reales, digamos que no es
posible dar en arriendo los derechos de uso o habitación.
3).- Las cosas que sean consumibles.

¿Puede darse en arrendamiento una cosa que sea ajena?

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R- Sí, es perfectamente posible, sin perjuicio de los derechos del dueño, luego, un poseedor podría
arrendar la cosa que está poseyendo.

b).- Respecto de la obligación propiamente tal:

Sabemos que el arrendador debe conceder al arrendatario el goce de la cosa arrendada, esto
es, la facultad de usar y de gozar de la cosa.

Forma de entrega: Para saber esto es necesario distinguir si la cosa es mueble o inmueble. Si la
cosa es mueble, puede efectuarse poniendo la cosa a disposición del arrendatario, lo cual puede
efectuarse en forma real o simbólica, y si es inmueble la entrega se hace poniendo materialmente
la cosa a disposición del arrendatario, lo cual hará, por ejemplo, entregando las llaves. Digamos
que si se trata de un derecho personal, la entrega de éste se hace mediante la entrega del título en
que consta el derecho personal que va a arrendar.

Lugar en que debe efectuarse la entrega: Se hará en el lugar convenido, a falta de estipulación,
si la cosa arrendada es de especie o cuerpo cierto, la entrega se hará en el lugar donde se
encuentra la cosa al momento de la celebración del contrato, y si es de género, en el domicilio del
deudor, esto es, del arrendador.

Época en que debe efectuarse la entrega: La entrega deberá efectuarse en la época estipulada
por las partes, y si nada han dicho, será inmediatamente de celebrado el contrato.

¿Qué pasa si el arrendador arrienda una misma cosa separadamente a dos o más persona?
R- Las reglas son las siguientes, tendrá preferencia el arrendatario a quien se le entregó la cosa,
pero si la cosa ha sido entregada a los dos, tiene preferencia a quien se le entregó primero. Por
último, si la cosa no ha sido entregada a nadie el primer contrato prevalecerá.

¿Qué sucede si el arrendador no cumple con la obligación de entregar la cosa?

R- Hay que distinguir si el incumplimiento es por dolo o culpa, fuerza mayor o caso fortuito:
a.- Si el incumplimiento es por dolo o culpa, el arrendatario tiene derecho a pedir la terminación
del contrato (la resolución adopta el nombre de terminación en los contratos de tracto sucesivo),
más indemnización de perjuicios.
b.- Si el incumplimiento se debe a fuerza mayor o caso fortuito, el arrendatario sólo tiene derecho
a pedir la terminación del contrato y no la indemnización de perjuicios.

2).- TIENE LA OBLIGACIÓN DE MANTENER LA COSA EN ESTADO DE SERVIR

PARA LOS FINES DEL ARRENDAMIENTO:

En primer lugar, digamos que esta obligación constituye un elemento de la naturaleza del
contrato, luego, puede ser renunciada.
Es obvio que si el arrendador concede el goce de la cosa al arrendatario, es necesario que la
cosa sea entregada en condiciones tales que sirva para los fines del arrendamiento, obligación esta
que debe cumplir tanto al inicio del contrato como durante toda su vigencia.
Esta obligación se cumple en la práctica efectuando las reparaciones necesarias como las
mejoras útiles.

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Antes de analizarlas digamos que en el arrendamiento existen tres tipos de reparaciones, las
necesarias, las mejoras útiles y las reparaciones locativas, las dos primeras le corresponden al
arrendador, y la última le corresponde, por regla general, al arrendatario.

a.- Reparaciones necesarias: Estas son las indispensables para mantener la cosa en estado de
servir para el fin del arrendamiento. Lo normal es que estas reparaciones las efectúe el arrendador,
sin embargo, en ocasiones será el arrendatario quien las efectúe, pero por cuenta del arrendador.
Para que esto último ocurra, es necesario que las reparaciones sean necesarias para el fin del
arrendamiento, pero que no haya sido el arrendatario quien las hizo necesaria por su culpa, luego,
éste tendrá que comunicar al arrendador de los deterioros que requieren reparación, probando que
son indispensables, de ahí y una vez que el arrendador ha tomado conocimiento de los
desperfectos, es necesario que no haya hecho o tratado de hacer las reparaciones. Si todo ello
ocurre podrá el arrendatario hacer las reparaciones necesarias, pero tendrá derecho a que el
arrendador le reembolse lo gastado

b.- Mejoras útiles: Las mejoras útiles son las que aumentan el valor venal de la cosa arrendada.
Ahora bien, digamos que será normal que estas mejoras las efectúe el arrendatario, por ejemplo,
pintar la casa, poner rejas o protecciones en las ventanas, pero como todo ello aumenta el valor de
la cosa, se entiende que son mejoras útiles. Ahora bien, decimos que las mejoras útiles
constituyen una obligación del arrendador cuando expresamente se señaló en el contrato que el
arrendador autoriza al arrendatario a introducir mejoras útiles con la condición de que le
devolverá lo gastado. Sin embargo, si nada se ha dicho, a nada se obliga el arrendador, sin
perjuicio que en tal caso, el arrendatario tendrá derecho a llevarse los materiales con los cuales
introdujo las mejoras útiles pero cuidando de no menoscabar la cosa, si ello ocurre puede el
arrendador proponer al arrendatario pagar lo gastado en los materiales, para que así no se los
lleve. Digamos que si el arrendador propone al arrendatario pagar los gastos de los materiales, no
puede éste último negarse a ello.

3).- TIENE LA OBLIGACIÓN DE LIBRAR AL ARRENDATARIO DE TODA

PERTURBACIÓN DEL GOCE:

Ésta obligación, al igual que en el caso anterior, es un elemento de la naturaleza del contrato
de arrendamiento, luego, pueden ser renunciadas.
Lo que sucede es que el arrendador debe conceder un goce útil y pacífico, esto último,
significa que debe proveer al arrendatario de la tranquilidad de que no será perturbado en el goce,
de ahí es que ésta obligación se descomponga en dos obligaciones distintas, así tenemos:

a).- Obligación del arrendador de no turbar al arrendatario: En este caso el arrendador

tiene una obligación de no hacer, esto es, de no molestar el derecho de goce que tiene el
arrendatario, luego, cualquier turbación que efectúe el arrendatario tendrá derecho a
indemnización de perjuicios. De ahí que al arrendador le está prohibido, por ejemplo, hacer
reparaciones (que no sean necesarias) en la cosa, o efectuar trabajos que puedan perturbar el goce.

¿Qué efectos puede ocasionar la turbación que el arrendador haga al arrendatario?

R- Hay que distinguir:
a. Si la turbación no es tan importante : En este caso el arrendatario deberá soportarlas pero con
derecho a exigir al arrendador una rebaja proporcional del precio de la renta.

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b. Si la turbación es importante: El arrendatario tiene derecho a pedir la terminación del

contrato.

b.- Obligación de sanear las turbaciones que provengan de terceros: Las turbaciones a
que puede ser víctima el arrendatario pueden ser de hecho o de derecho.

1.- Turbación de hecho: Estos son actos materiales que terceros realizan sobre la cosa, por
ejemplo, un borracho por las noches tiende a pasarse al patio de la casa para dormir. Estas
turbaciones no hacen responsable al arrendador, luego, será el arrendatario quien deba liberarse de
ellas.
2.- Turbación de derecho: Esto es cuando terceros pretenden algún derecho sobre la cosa.
Eje. Un tercero pretende hacer valer un supuesto derecho real de usufructo o habitación, incluso
de dominio. De estas turbaciones se hace responsable el arrendador. Por ello es que la acción de
los terceros debe ir dirigida contra el arrendador, sin perjuicio de que el arrendatario deba dar
noticia al arrendador de las turbaciones que reciba de terceros.

5.b. Obligaciones del arrendatario:

El arrendatario tiene las siguientes obligaciones:

1).- Tiene la obligación de pagar el precio o renta.
2).- Tiene la obligación de usar la cosa según los términos del contrato.
3).- Tiene la obligación de cuidar la cosa como un buen padre de familia.
4).- Tiene la obligación de efectuar las reparaciones locativas.
5).- Tiene la obligación de restituir la cosa al término del contrato.

1).- TIENE LA OBLIGACIÓN DE PAGAR EL PRECIO O RENTA: Lo que haremos es

analizar en primer término el precio, para posteriormente entrar al análisis particular de la
obligación propiamente tal.

Respecto del PRECIO: Digamos que el precio es un elemento de la esencia del contrato de
arrendamiento.

Características del precio:

1.- El precio debe ser real. Esto es que no sea simulado.
2.- El precio debe ser serio: Esto es que no sea irrisorio. En estos dos casos, si no se cumplen estas
características, podríamos estar frente a un contrato gratuito, luego, un comodato.
3.- El precio debe ser determinado: La determinación debe ser fijada por las partes, o por un
tercero, lo importante es que no puede ser fijado unilateralmente.

¿Cómo puede fijarse el precio?

R- El precio puede fijarse en suma alzada o periódicamente, cuando se fija periódicamente el
precio adopta el nombre de renta.

¿En que puede consistir el pago del precio?

R- El precio puede consistir en dinero o en frutos naturales de la cosa.

Respecto de la obligación propiamente tal, de pagar el precio: Sabemos que el arrendatario

tiene la obligación de pagar el precio o renta, y sabemos además que el precio que ha de pagar
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fue determinado ya sea de común acuerdo, o bien por un tercero, sin embargo, la pregunta que nos
haremos es ¿qué pasa si las partes no llegan a acuerdo acerca del precio? R- Lo normal sería que
el contrato no llegue a generarse, sin embargo, en el contrato de arrendamiento, el legislador da
una solución distinta cuando ya se ha entregado la cosa, en este caso serán peritos quienes
determinen el justiprecio, y los costos de esta operación se dividirán por partes iguales.

Época en que debe pagarse la renta: En primer término, la renta o precio debe pagarse en la
época contractualmente convenida; a falta de estipulación rige la costumbre, esto es, normas
consuetudinarias, en su ausencia de tales normas rigen reglas supletorias que establece el código
civil.
1. La renta de predios urbanos se pagará por meses, la de los predios rústicos por años.
2. Si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto número de años, meses, días, cada una
de las pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo año,
mes o día.
3. Si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.

¿Qué pasa si el arrendatario no paga el precio?

R- Se aplican las reglas generales, el arrendador tiene el derecho alternativo de pedir el
cumplimiento del contrato (forzadamente) o su terminación. Los herederos del arrendador deben
intentar la acción resolutoria de consuno porque aquélla es indivisible.

2).- OBLIGACIÓN DE USAR LA COSA SEGÚN LOS TÉRMINOS DEL CONTRATO Y

A FALTA DE ESTE SEGÚN LA FINALIDAD DE LA COSA: En efecto, el arrendatario
deberá usar la cosa según los términos del contrato, pero a falta de estipulación el arrendatario
deberá dar a la cosa el uso a que está naturalmente destinada.
¿Qué sucede si el arrendatario infringe esta obligación?
R- En tal caso podrá el arrendador solicitar la terminación del contrato más indemnización de
perjuicios.

3).- OBLIGACIÓN DE CUIDAR LA COSA COMO UN BUEN PADRE DE FAMILIA: De

partida digamos que en el arrendamiento las partes responden de culpa leve, por cuanto, es un
contrato oneroso en el que ambas partes se benefician, de ahí que el arrendatario responda de esta
clase de culpa respecto de la cosa, sin embargo, él también debe responder de los deterioros que
ocasione su familia, huéspedes y dependientes.

¿Qué sucede si el arrendatario incumple con su deber de cuidado?

R- La ley lo sanciona, pero la sanción es diversa dependiendo de la magnitud de la infracción, en
caso de infracción grave por parte del arrendatario, el arrendador tiene el derecho de pedir la
terminación del contrato, sin embargo, en el caso de infracción leve sólo da derecho al arrendador
a pedir indemnización de perjuicios.

Relación que tiene esta obligación con la figura de la cesión y subarriendo: Lo que sucede es que,
es como consecuencia de esta obligación, el hecho de que el arrendatario no pueda en principio
sub arrendar o bien ceder el contrato de arrendamiento, sin embargo, este principio se rompe
cuando el arrendador autoriza expresamente al arrendatario a sub arrendar o ceder el contrato de
arrendamiento.
Por otro lado, digamos que no es lo mismo el sub arrendamiento y la cesión del contrato de
arrendamiento. El sub arrendamiento es arrendar una cosa que se tiene a título de arrendatario, en
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cambio, ceder el arriendo es transferir a un tercero el derecho de goce que emana del contrato de
arrendamiento.

4).- OBLIGACIÓN DE EFECTUAR REPARACIONES LOCATIVAS: Las reparaciones

locativas son aquellas que tienen por objeto subsanar aquellos deterioros que son una
consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene sobre la cosa.
Excepcionalmente le corresponde al arrendador efectuar las reparaciones locativas, cuando los
deterioros de esta índole provienen de la fuerza mayor o caso fortuito, o bien de la mala calidad
de la cosa.

5).- OBLIGACIÓN DE RESTITUIR LA COSA ARRENDADA: De partida digamos que esta

obligación es un elemento de la esencia del contrato de arrendamiento.
Lo que sucede es que el goce que tiene el arrendatario a diferencia de la que tiene el
comprador, es temporal, luego, debe restituir la cosa arrendada al término del arrendamiento.

¿En qué estado debe restituir la cosa?

R- El arrendatario debe restituir la cosa en el estado en que le fue entregada, tomando en cuenta el
deterioro ocasionado por el uso y goce legítimo.

¿Cómo debe restituir la cosa el arrendatario?

R- Poniendo la cosa materialmente a disposición del arrendador. Si la cosa es inmueble además
debe restituir las llaves y todas sus copias.

¿Qué debe hacer el arrendador para que el arrendatario se encuentre en la obligación de

restituir la cosa?
R- Sabemos que una vez terminado el arrendamiento, el arrendatario debe restituir la cosa, sin
embargo, para que ello ocurra no basta que el arrendador espere la terminación del contrato, es
necesario que el arrendador haga el requerimiento de la cosa al arrendatario, sin perjuicio del
desahucio. Ahora bien, si a pesar del requerimiento el arrendatario no restituye se entiende que
estará en mora, y sólo en tal caso, podrá el arrendatario ser condenado a la indemnización
moratoria sin perjuicio de otras sanciones que correspondan como consecuencia de detentar la
cosa.
6.- Del derecho legal de retención en el contrato de arrendamiento:

Digamos que tanto el arrendador como el arrendatario disponen en su caso del derecho legal
de retención.

1.- Derecho legal de retención del arrendador: Digamos que éste puede retener al término del
contrato los frutos existentes en la cosa arrendada, y todos los bienes muebles con que el
arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto. Y esto lo hará con el objeto de procurarse
un medio de garantía por lo que el arrendatario pueda deberle. Así por ejemplo, puede el
arrendador ejercer el derecho legal de retención, cuando el arrendatario no cumple con cualquiera
de las obligaciones a que está llamado.

2.- Derecho legal de retención del arrendatario: En virtud de este derecho el arrendador no
podrá privar al arrendatario de la cosa arrendada mientras el arrendador no pague las
indemnizaciones que deba al arrendatario.

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7.- Terminación del contrato de arrendamiento:

El contrato de arrendamiento termina por causas comunes a todo contrato, como también por
causas específicas del contrato de arrendamiento.
Las causas comunes de término del contrato son el cumplimiento normal de las obligaciones y
por llegada del plazo para su término.
Lo que nos corresponde analizar a continuación son las causas específicas de término del
contrato de arrendamiento.
1. Por destrucción total de la cosa arrendada.
2. Por expiración del tiempo estipulado.
3. Por extinción –resolución- del derecho del constituyente.
4. Por sentencia judicial.
5. Insolvencia del arrendatario.

1).- Por destrucción total de la cosa arrendada:

Si se destruye totalmente la cosa no podrá el arrendador procurar el goce a que es llamado

por obligación, luego, tampoco será obligado el arrendatario a pagar el precio o renta, con ello,
faltando el objeto y causa del contrato éste se destruye.

¿Qué sucede si la destrucción es parcial?

R- En tal caso será el juez quien deberá decidir si tendrá lugar la terminación del contrato o bien si
concede al arrendatario una rebaja del precio.

2).- Expiración del tiempo estipulado del contrato:

En primer lugar, digamos que el contrato es temporal, pero su duración puede ser determinada
o indeterminada.
a).- Duración determinada del contrato: Se entiende que es determinado el tiempo de duración
del contrato cuando:
1.- Cuando las partes así lo han convenido expresamente.
2.- Por la naturaleza del servicio a que la cosa está destinada.
3.- Por la costumbre del país.
En estos casos la expiración del contrato de arrendamiento opera de pleno derecho, sin
necesidad de aviso previo o requerimiento.

b).- Duración indeterminada del contrato de arrendamiento: Éste procede cada vez que no es
posible determinar el tiempo de duración del contrato de arrendamiento. Luego, en tales casos la
manera de hacer expirar el contrato es que las partes decidan darse aviso mutuo de su intención de
no perseverar en el contrato. Así es como llegamos al tema del DESAHUCIO.

DESAHUCIO: El desahucio se define como aquel acto jurídico unilateral consistente en el aviso
anticipado que una de las partes del contrato da a la otra de su voluntad de poner fin al contrato.

Clases de desahucio: El desahucio puede ser judicial o extrajudicial.

a.- Desahucio judicial: Es aquel que se da por medio de una notificación judicial. Una vez
notificado el desahucio, la otra parte tiene un plazo de 10 días para oponerse.

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b.- Desahucio extrajudicial: Es aquel que no se hace a instancia judicial, y puede ser verbal o por
escrito. Si se da verbalmente no procederá prueba de testigos.

Irrevocabilidad del desahucio: Una vez dado el desahucio, es irrevocable, esto es, que la parte que
desahució, no puede retractarse unilateralmente. Luego la manera de dejar sin efecto el desahucio
es con acuerdo de ambos.

Anticipación con que debe darse el desahucio: La comunicación que una de las partes da a la otra
informándole de su voluntad de poner término al contrato, debe ser efectuada con cierta
anticipación, y ella debe ser según el periodo que regula los pagos, así dicho, si el pago de la renta
es mensual, el desahucio se dará con una antelación superior a un mes, y en tal caso el desahucio
correrá a partir del próximo periodo. Eje. La renta se paga mes a mes, luego, una de las partes
desea ponerle fin el 1° de octubre, el aviso deberá darse antes del 1° de septiembre, pero el
desahucio comenzará a correr a partir del 1° de septiembre.

¿Cuándo termina el contrato de arrendamiento en caso de desahucio?

R- Al momento en que expira el plazo del desahucio.

TÁCITA RECONDUCCIÓN:

Es la renovación del contrato por el hecho de que el arrendatario retenga la cosa con la
aparente venia del arrendador.
Supongamos que al término del contrato de arrendamiento, el arrendatario continua
detentando la cosa sin protesta del arrendador, en tal caso, no significa que las partes hayan
entendido prorrogar el contrato, luego, la tácita reconducción es excepcional, y para que proceda
es necesario que las partes así lo hayan señalado expresamente.

¿Requisitos para que proceda la tácita reconducción?

1.- Que la cosa arrendada sea un bien raíz.
2.- Que una vez terminado el contrato de arrendamiento el arrendatario continúe detentando la
cosa.
3.- Que el arrendatario pague la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la
terminación del contrato.

Efectos de la tácita reconducción: En este caso procede la tácita reconducción, el cual constituye
la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, bajo las mismas condiciones del anterior,
respecto del precio y la cosa, lo único que varía será su duración.

Plazo de la renovación, como consecuencia de la tácita reconducción:

1. Si el bien raíz es urbano durará 3 meses.
2. Si el bien raíz es rustico durará hasta que se puedan recoger los frutos pendientes y
aprovecharse las labores realizadas.

3).- Extinción del derecho del arrendador:

Como se trata de un contrato de tracto sucesivo, la obligación del arrendador de otorgar el

goce de la cosa, es una obligación de debe prolongarse durante la vigencia del contrato. Luego, si

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pierde su derecho, respecto de la cosa, lo colocará en la imposibilidad de proporcionar el goce de

ella y por ende incumplirá con el contrato.

Causas que provocan la extinción del derecho del arrendador respecto de la cosa: Existen
dos tipos de causas genéricas, una de ellas son las causas no imputables a la persona del
arrendador y otra las causas imputables a la persona del arrendador.
a.- Causas no imputables al arrendador: Por ejemplo, esto se producirá cuando otra persona
adquiere el derecho que tenía el arrendador respecto de la cosa, así lo será si el arrendador es
usufructuario o propietario fiduciario. En este caso en particular, digamos que si el arrendador se
atribuyó la calidad de dueño, sin serlo, estará obligado a indemnizar al arrendatario, por el
contrario, si sabía que podía perder su derecho y lo comunicó al arrendatario, no estará obligado a
indemnizar.
Otro caso donde la pérdida del derecho no es imputable al arrendador, es el caso de
expropiación por causa de utilidad pública, luego, ella es ajena a la voluntad del arrendador.

b.- Extinción del derecho del arrendador por causa que le es imputable: Aquí la imputabilidad de
que hablamos lo es por hecho o culpa suya, como lo sería si el arrendador enajena la cosa. Aquí
deben indemnizar todos los perjuicios que la extinción provoque al arrendatario.

4).- Por sentencia judicial:

Esto será cuando el juez declara resuelto el contrato, o bien nulo.

5).- Insolvencia del arrendatario:

La regla general es que la insolvencia del arrendatario suele poner fin al arriendo, sin
perjuicio de los perjuicios que debe indemnizar el arrendatario al arrendador. Excepcionalmente
puede el contrato continuar cuando los acreedores del arrendatario lo sustituyen en la medida que
rindan caución.

B).- ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS:

En este tema encontramos el arrendamiento de servicios materiales e inmateriales.

1).- ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS MATERIALES:

Aquí hablamos de la ejecución o confección de una obra material, de ahí su análisis.

Definición: Es aquel en que las partes se obligan recíprocamente, una de ellas a ejecutar una obra
material, y la otra a pagar por esa obra un precio determinado.

Naturaleza jurídica de este contrato: Cabe tener presente, que este contrato puede importar una
compraventa o un arrendamiento, dependiendo.

¿Cuándo será una compraventa?

R- Cuando quien va a ejecutar o realizar la obra aporta los materiales. En este caso estamos ante
la presencia de una compraventa de cosa futura, y por lo tanto condicional, por cuanto, la cosa no
existe, pero se espera que exista, luego, la condición es que llegue a existir.
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Tutoría de Examen de Grado 2020

¿Cuándo será arrendamiento?

R- Cuando quien encomendó el trabajo aporta los materiales.

¿Qué sucede si ambos aportan los materiales?

R- El contrato será de compraventa o arrendamiento dependiendo de quién de las partes aporta la
materia principal.

Fijación del precio: Si no se ha fijado precio, lo normal es que el contrato no llegue a existir, sin
embargo, en esta materia el legislador optó por una solución diferente. Si no hay precio se
presume que las partes han convenido el que ordinariamente se paga por la misma especie de
obra, y a falta de éste, serán los peritos quienes lo determinen.

Obligaciones para las partes: Como contrato bilateral que es, impone obligaciones a ambas
partes, a una a pagar el precio, y a la otra a declarar si aprueba o rechaza la obra.

Extinción del contrato:

1.- Por declaración unilateral del que encargo la obra.
2.- Por muerte del artífice, esto es, quien debe ejecutar la obra.

2).- ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS INMATERIALES:

En estos casos, predomina la inteligencia por sobre la obra de mano.

La ley distingue tres tipos de arrendamiento de servicios inmateriales.
1.- Servicios aislados donde predomina la inteligencia humana: Aquí estamos ante la presencia de
una obra intelectual aislada, por ejemplo, hacer un libro, hacer una canción, etc.
2.- Servicios que consisten en una serie de actos: Estos son por ejemplo la de los escritores
asalariados para la prensa, secretarias etc. Respecto de estas áreas prima el código del trabajo, por
cuanto, la ley especial prima por sobre la general.
3.- Servicios prestados por profesionales: Por ejemplo, la de los servicios que prestan abogados, o
carreras que suponen largos estudios. Estas se sujetan a las reglas del mandato.

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