Investigacion Formativa Declaratoria de Fabrica

UNIVERSIDAD TECNOLOGICA DE LOS ANDES
FACULTAD DE INGENIERIA
ESCUELA PROFESION DE INGENIERIA CIVIL
TEMAS:
1. Declaratoria de Fabrica en edificaciones
2. Independizaciones de Edificaciones Familiares, multifamiliares
3. Independizaciones de Edificaciones Comerciales
4. Inscripción de Edificaciones en Registros Públicos
CURSO: CONSTRUCION DE OBRAS CIVILES

DOCENTE: ING.
ALUMNA:
CODIGO:
ABANCAY – APURIMAC
2022
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL
Dedicatoria
A mis padres, por estar conmigo, por
enseñarme a crecer y a que si caigo debo
levantarme, por apoyarme y guiarme, por ser
las bases que me ayudaron a llegar hasta aquí.
El presente trabajo es dedicado a mi familia,

quienes han sido parte fundamental para mi
aprendizaje, ellos son quienes me dieron
grandes enseñanzas y los principales
protagonistas de este “sueño por alcanzar”.
CONSTRUCCION DE OBRAS CIVILES MILUSKA MARYHORI ZEGARRA BACILIO 2

Índice
Introducción.......................................................................................................................................7
Base legal...........................................................................................................................................8
1 Declaratoria De Fabrica En Edificaciones..................................................................................10
1.1 ¿Qué Es Una Declaratoria De Fábrica?.............................................................................10
1.2 Disposiciones Generales...................................................................................................10
1.3 Departamentos En Edificios..............................................................................................12
1.4 Casas En Copropiedad Y Otras Unidades Inmobiliarias Con Bienes Comunes..................13
1.5 Centros Y Galerías Comerciales O Campos Feriales..........................................................14
1.6 Construcciones De Unidades De Propiedad Exclusiva......................................................17
1.7 Disposiciones Comunes....................................................................................................17
1.8 Declaratoria De Fábrica....................................................................................................21
1.9 Del Régimen De Unidades Inmobiliarias De Propiedad Exclusiva Y De Propiedad Común

21
1.10 Reglamento Interno.........................................................................................................22
1.11 Las Inscripciones...............................................................................................................25
1.12 De La Junta De Propietarios..............................................................................................25
1.13 DISPOSICIONES TRANSITORIAS.........................................................................................27
1.14 DISPOSICIONES FINALES...................................................................................................27
1.15 Declaratoria De Fábrica Y Sus Modalidades.....................................................................29
1.15.1 DECLARATORIA DE FÁBRICA – construcciones realizadas desde el 21-07- 1999 hasta

la fecha. 29
1.15.2 DECLARATORIA DE FÁBRICA – construcciones realizadas hasta el 31-12-2016........30
1.16 ¿Qué es la declaratoria de fábrica?..................................................................................32
1.16.1 ¿Para qué sirve la declaratoria de fábrica?...............................................................33

1.17 ¿En qué casos puedo solicitar declaratoria de fábrica?....................................................34
1.18 Beneficios de la declaratoria de fábrica............................................................................34
1.19 ¿Cuáles son las modalidades para realizar la declaratoria de fábrica?.............................36

1.20 Requisitos para la declaratoria de fábrica Perú................................................................36
1.20.1 Requisitos para construcciones efectuadas hasta el año 2016.................................36

1.20.2 Requisitos para construcciones efectuadas desde el año 2017................................39
1.21 Etapas de la declaratoria de fábrica para ser inscrita en los Registros Públicos...............40
1.22 Procedimientos de inscripción de la declaratoria de fábrica............................................40
1.22.1 Declaratoria de fábrica mediante Ley N.º 29090, Ley de regulación de habilitaciones
urbanas y de edificaciones, reglamentada por el Decreto Supremo N.º 029-2019-VIVIENDA. 41
1.22.2 Declaratoria de fábrica mediante la Ley N.º 27157, Ley de regularización de
edificaciones, y su reglamento aprobado por Decreto Supremo N.º 008-2000-MTC,
modificado por el Decreto Supremo N.º 008-2019-VIVIENDA.................................................44
2 Independizaciones De Edificaciones Familiares, Multifamiliares..............................................50
2.1 ¿Para qué sirve la independización?.................................................................................51
2.2 Beneficios de la independización.....................................................................................51
2.3 ¿Cuáles son estos regímenes?..........................................................................................53
2.3.1 Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común..............................................53

2.3.2 Régimen de Independización y Copropiedad...........................................................56
2.4 Independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos en la Ley
N° 27157.......................................................................................................................................56
2.5 Conceptos Fundamentales De La Independización De Predios........................................63
2.5.1 Áreas Exclusivas:.......................................................................................................63

2.5.2 Áreas Comunes:........................................................................................................63
2.5.3 Reglamento De Propiedad Horizontal:.....................................................................63
2.5.4 Junta De Propietarios:..............................................................................................64
2.6 Independización de los aires............................................................................................64
2.7 Requisitos para la independización de predios en Perú...................................................65
2.7.1 Requisitos de la edificación para la independización:...............................................65

2.7.2 Requisitos de los documentos para la independización:..........................................65
2.8 Proceso de independización del predio............................................................................67
2.9 Independización de Edificio Casuarinas............................................................................69
3 Independizaciones de Edificaciones Comerciales.....................................................................73

3.1 ¿Qué es un edificio comercial?.........................................................................................74
3.2 ¿Es un edificio comercial útil para una empresa?.............................................................75
3.3 los pasos que debes seguir para independizar.................................................................77
3.4 ¿Qué beneficios me genera el independizar?...................................................................77
3.5 A continuación, se explica los pasos que debes seguir para independizar.......................78
3.6 ¿Qué requisitos solicita la Sunarp para independizar?.....................................................78
3.7 pasos para abrir un establecimiento comercial en el Perú...............................................79
3.7.1 Certificado ITSE (Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones) acorde a las

características del local. Antes denominado Certificado de Defensa Civil................................79
3.7.2 Licencia de Funcionamiento.....................................................................................80
3.7.3 Autorización para instalación de elementos publicitarios........................................81
4 Inscripción de Edificaciones en Registros Públicos...................................................................84
4.1 Como tramitar Declaratoria de Fabrica............................................................................94
4.2 ¿Cómo registro mi predio por primera vez?.....................................................................94
4.2.1 Predios urbanos........................................................................................................95

4.2.2 Predios rurales..........................................................................................................95
4.3 Registro de la Propiedad..................................................................................................97
4.4 Cómo hacer el registro predial.........................................................................................98
4.5 ¿Cuánto tiempo demora el registro del título de propiedad?..........................................99
4.5.1 Para registrar un inmueble en la Superintendencia Nacional de los Registros

Públicos (Sunarp), se debe seguir los siguientes pasos:.........................................................101
4.5.2 ¿Qué se requiere para inscribir un inmueble a registros públicos en caso de compra
y venta? 101
4.6 ¿Qué es la inmatriculación de predios?..........................................................................103
4.7 ¿Qué es el Servicio de Inscripción Registral?..................................................................104
4.8 Registre su empresa.......................................................................................................105
4.9 ¿Por qué es importante el registro de una propiedad inmueble?..................................115
4.9.1 Pasos para registrar un inmueble...........................................................................115

.......................................................................................................................................................118

Conclusiones..................................................................................................................................118
Bibliografía.....................................................................................................................................120

Introducción
La declaratoria de fábrica es la inscripción de una construcción en el Registro de
Predios correspondiente, donde se consignan las características y condiciones
técnicas de una obra. Al inscribir una declaratoria de fábrica, reconocemos el
carácter legal de una determinada construcción.
La declaratoria de fábrica es la inscripción de una construcción en el Registro de

Predios correspondiente, donde se consignan las características y condiciones
técnicas de una obra. Al inscribir una declaratoria de fábrica, reconocemos el
carácter legal de una determinada construcción.
Independizar un inmueble implica separar su espacio total en espacios propios

para cada uno de los residentes. Lo anterior genera una partida registral única
para cada inmueble.
Un inmueble inscrito tiene la ventaja de estar protegido contra inscripciones

fraudulentas de terceros, acredita la posición y da la posibilidad al propietario de
conseguir algún crédito hipotecario y también de vender el bien.

Base legal
 Según el artículo 3 de la Ley N.º 29090, Ley de regularización de
habilitaciones urbanas y de edificaciones, se entiende como habilitación
urbana: “El proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano,
mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y
recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública,
pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes para la
distribución de gas y redes de comunicaciones.
 el artículo 57 del Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y
Licencias de Construcción la define como: “Resultado de construir una
obra de carácter permanente sobre un predio, que cuente como mínimo
con proyecto de habilitación urbana aprobado; y, cuyo destino es albergar
a la persona en el desarrollo de sus actividades. Comprende las
instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella”
 Ley Nº 29167 (Ley que establece el Procedimiento Especial y Transitorio
para las Licencias de Edificación, Ampliación o Remodelación de
Establecimientos Hospedaje).
 R.M. Nº 755-2007-VIVIENDA (Constituyen Comisión encargada de la
formulación de los Reglamentos de la Ley Nº 29090).
 D.S. N° 024-2008-VIVIENDA (Aprueban Reglamento de Licencias de
Habilitación Urbana y Licencias de Edificación).
 Ley Nº 27157 Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento
para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad común.

CAPITULO I
Declaratoria de Fabrica en edificaciones

1 Declaratoria De Fabrica En Edificaciones

Según la (Nº27157, 1999), del objeto de la ley del articulo 1, La presente Ley
establece los procedimientos para el saneamiento de la titulación y de
unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y
de propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas
en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras
unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de
propiedad exclusiva, así como el procedimiento para la tramitación de la
declaratoria de fábrica y el régimen legal de las unidades inmobiliarias que
comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común.
1.1 ¿Qué Es Una Declaratoria De Fábrica?

Es la inscripción de una edificación en el registro de predios correspondiente,
en donde se consignan las características y condiciones técnicas de una
obra.
Al realizar la inscripción de la edificación que existe en nuestro predio, se

reconoce el carácter legal de una construcción, es decir, es declarar ante la
ley la existencia de una edificación. Esto también se puede considerar como
la partida de nacimiento donde se pueden visualizar los datos,
especificaciones del inmueble, así como la técnica de construcción.
1.2 Disposiciones Generales

De las definiciones
Para los efectos de la presente Ley se considera:
a. Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que cuentan con

bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva
ubicados en edificaciones de más de un piso.

b. Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan,

por lo menos, con un pasaje de acceso en calidad de bien común.
c. Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
que cuentan con áreas recreativas adyacentes de propiedad común
y/o servicios comunes.
d. Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales: Unidades
inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes y secciones
de propiedad exclusiva para uso comercial.
e. Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva que han sido independizadas y
que cuentan con el terreno como bien de propiedad común.
f. Unidades de propiedad exclusiva: Unidades inmobiliarias que no
cuentan con bienes ni servicios comunes.
De la regularización
Los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de
2016, que hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad
de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o
reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo al
procedimiento establecido en la presente ley”. Artículo modificado por el
artículo único de la Ley N° 30830, publicada el 27 de julio de 2018.
Del Formulario Registral

1) Para efectos registrales se considera título al Formulario Registral con
la documentación que le sirve de sustento en el que consta la
información relativa a los solicitantes, los datos del inmueble materia
de la inscripción y las condiciones del derecho, acto o contrato que se
registra.
2) El Formulario Registral al que se refi ere el párrafo precedente será
suscrito por los interesados, por un verificador, cuando corresponda.
Las firmas son legalizadas por Notario.

De la función notarial
1) El Notario, además de lo estipulado en el artículo precedente, para los
fines de la legalización, certifica y verifica la documentación que se
adjunta al Formulario Registral, bajo responsabilidad; y tramita los
procesos a que se refi ere la presente Ley.
2) En casos de oposición de terceros, el proceso debe seguirse ante el
Fuero Judicial o Arbitral.
1.3 Departamentos En Edificios

Del inicio del proceso
1) Para iniciar el proceso de saneamiento a que se refi ere el artículo
precedente se debe tomar el acuerdo por la mayoría simple de todos
los propietarios de departamentos, en una reunión que será
convocada para estos efectos por el o los propietarios interesados,
mediante carta notarial, y realizada dentro de los 10 (diez) días útiles
contados a partir de la convocatoria.
2) La convocatoria debe contener lugar, fecha, hora de la reunión y el
nombre del convocante, así como la agenda a tratar.
3) El acuerdo tomado consta en un Acta Simple firmada por los
concurrentes, el mismo que debe publicarse en el Diario Oficial El
Peruano, en uno de mayor circulación del lugar donde se ubica el
inmueble y en un lugar visible del propio edificio, para efectos de
determinar los porcentajes de bienes comunes, salvo que el referido
acuerdo haya sido adoptado por unanimidad.
4) Para oponerse a los acuerdos a que se refi ere el párrafo precedente
el interesado tiene un plazo de 15 (quince) días, contados a partir de
la fecha de la última publicación, y se tramita de acuerdo a los
artículos 546 y siguientes del Código Procesal Civil.

5) Se presume que las alícuotas sobre los bienes comunes

corresponden en partes iguales a los propietarios de los bienes de
dominio exclusivo, salvo prueba en contrario.
De la inscripción cuando el terreno está registrado

Para la inscripción del derecho de propiedad de los departamentos se debe
presentar el Formulario Registral, acompañado del título de propiedad que
puede ser escritura pública, minuta, adjudicación o cualquier otro documento
público o privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta de título de propiedad,
o cuando el terreno está inscrito a nombre de persona diferente al vendedor,
el poseedor debe demostrar posesión continua, pacífica y pública como
propietario durante 10 (diez) años.
De la inscripción cuando el terreno no está registrado

Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta el Formulario
Registral acompañado de declaración notarial que acredite el cumplimiento
de los requisitos a que se refiere el Artículo 2018 del Código Civil. Una vez
acreditados los requisitos mencionados por Notario, el Registrador procede a
inmatricular el terreno a nombre de los propietarios de departamentos en
calidad de bien común y, posteriormente, la propiedad cada una de las
unidades inmobiliarias y los derechos sobre las áreas y bienes comunes.
1.4 Casas En Copropiedad Y Otras Unidades Inmobiliarias Con Bienes

Comunes
Para la inscripción del derecho de propiedad de una unidad inmobiliaria en
quinta, casa en copropiedad u otra unidad inmobiliaria con bienes comunes,
cualquier propietario o poseedor pleno debe presentar el Formulario
Registral, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7 de la presente Ley.

1) Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta el
Formulario Registral acompañado de declaración notarial que acredite

el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Artículo 2018 del

Código Civil.
2) Una vez acreditada la referida posesión el Registrador procede a
inmatricular la totalidad del terreno, distinguiendo entre el área de
propiedad común y el área y bienes de propiedad exclusiva.
3) El área y bienes de propiedad común se inmatriculan en su calidad de
copropiedad y la sección de propiedad exclusiva se inmatricula
directamente a nombre del titular del derecho.
Del terreno
En ningún caso se puede considerar como bien común el terreno sobre el
cual está edificada la sección de propiedad exclusiva, salvo que sobre el
mismo terreno exista más de una sección de esta naturaleza.
1.5 Centros Y Galerías Comerciales O Campos Feriales

De los centros y galerías comerciales o campos feriales de un solo piso
1) Los centros y galerías comerciales o campos feriales que cuenten
únicamente con un piso podrán independizar cada una de sus tiendas
del terreno matriz.
2) El terreno sobre el que está edificada cada tienda es de propiedad
exclusiva de cada uno de sus propietarios, quienes son titulares
integralmente del terreno y la edificación sobre la cual está construida
su tienda.
3) Las áreas que constituyen los accesos, pasadizos y las zonas de
servicios comunes pueden ser de propiedad común, pudiendo
constituirse sobre ellos derechos reales de servidumbre perpetua a
favor de los predios dominantes y/o derechos de superficie.

De los centros y galerías comerciales o campos feriales de más de un

piso
Cuando los centros y galerías comerciales o campos feriales cuenten con

más de un piso, es facultad de los propietarios optar entre:
a. Tener un solo régimen de bienes de propiedad exclusiva con bienes

de propiedad común.
b. Tener más de un régimen de bienes de propiedad exclusiva con
bienes de propiedad común.
c. Independizar del terreno matriz cada una de las tiendas. La propiedad
del terreno sobre el cual están las tiendas independizadas es de
copropiedad de éstas, considerando el plano vertical sobre el cual
éstas se hallan edificadas. En estos casos, se debe constituir
derechos reales de servidumbre perpetua obligatoria a favor de los
predios dominantes respecto a los accesos, escaleras, pasadizos y
similares o considerar éstos como zonas de propiedad común.

Para la inscripción del derecho de propiedad de una unidad inmobiliaria en

galería, centro comercial o campo ferial, cualquier propietario o poseedor
pleno debe presentar el Formulario Registral, de acuerdo a lo dispuesto en el
artículo 7 de la presente Ley.

el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el artículo 2018 del
Código Civil.
2) Una vez acreditados los referidos requisitos, el Registrador procede a
inmatricular la totalidad del terreno, distinguiendo entre la sección de
propiedad común y el área y bienes de propiedad exclusiva. El área y
bienes de propiedad común se inmatricula en su calidad de
copropiedad y la sección de propiedad exclusiva se inmatricula
directamente a nombre del titular del derecho.

Del terreno
En caso de haber optado por lo establecido en el literal c) del artículo 13, el

terreno se considera copropiedad de los propietarios de las tiendas
existentes dentro del plano vertical del perímetro superficial y se consideran
bienes comunes el acceso y los servicios comunes a que se refiere el
Reglamento Nacional de Construcciones.
1.6 Construcciones De Unidades De Propiedad Exclusiva

Para la inscripción del derecho de propiedad de una unidad de propiedad

exclusiva cualquier propietario o poseedor pleno debe presentar el
Formulario Registral, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7 de la
presente Ley.

el cumplimiento de los requisitos a que se refi ere el artículo 2018 del
Código Civil.
2) Una vez acreditada la referida posesión el Registrador procede a
inmatricular la totalidad del terreno.
1.7 Disposiciones Comunes

De las disposiciones comunes

Las disposiciones de este Capítulo son de aplicación a todos los

procedimientos establecidos en el presente Título.
De las inscripciones
1) Con la presentación del Formulario Registral al Registro

correspondiente se puede inmatricular el terreno e inscribirse la
fábrica.
2) También es susceptible de inscripción, de ser el caso, las secciones
de propiedad exclusiva, las secciones de propiedad común, la
independización, el Reglamento Interno y la junta de propietarios.
De la prescripción adquisitiva de dominio
La prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Título es declarada

notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo
proceso a que se refiere el artículo 504 y siguientes del Código Procesal
Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la
presente Ley.
De la inmatriculación
La primera inscripción de dominio a que se refiere el artículo 2018 del Código

Civil se declara notarialmente y para ello se debe seguir el mismo proceso a
que se refiere el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que
sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la presente Ley.
De la procedencia de la inscripción
No es impedimento para la inmatriculación del terreno, de ser el caso, ni para

la inscripción del derecho de propiedad de la unidad inmobiliaria, ni de los
bienes comunes, que uno o más de los poseedores del mismo edificio, quinta
u otros no acrediten su derecho de propiedad. En estos casos particulares, el
registrador suspende la inscripción cuyo derecho de propiedad no ha sido
solicitado o acreditado hasta que se demuestre el derecho respectivo.
Artículo 24.

De la presunción de igualdad de alícuotas
En caso de que no sea posible determinar los porcentajes de bienes

comunes, por ausencia o impedimento de uno o más propietarios, se
presume que las alícuotas corresponden en partes iguales a los propietarios
de las secciones de dominio exclusivo, salvo prueba en contrario. Para el
efecto se publica en el Diario Oficial El Peruano, uno de mayor circulación del
lugar donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del predio, un extracto
que contenga la ubicación del inmueble, dándose un plazo de 10 (diez) días
para que cualquier afectado acredite el mayor porcentaje que le corresponda.
Del informe técnico
1) En todos los casos de regularización de edifi caciones a que se refi

ere el presente Título, el interesado debe presentar al Notario un
informe técnico elaborado por un verificador, público o privado,
ingeniero civil o arquitecto colegiado, que constate las características
de la edificación, y de ser el caso, de cada una de las secciones de
propiedad exclusiva y de propiedad común y el total de áreas y bienes
comunes existentes, debiendo efectuar los planos de ubicación y de
distribución de cada una de las secciones de propiedad exclusiva y de
las áreas y bienes comunes.
2) En el caso de centros y galerías comerciales o campos feriales de
más de un piso el informe técnico debe elaborarse tomando en
consideración la opción acordada por los propietarios de conformidad
con el artículo 13 de la presente Ley y contener una opinión favorable
del Instituto Nacional de Defensa Civil.


1.8 Declaratoria De Fábrica

Título derogado por la Octava Disposición Complementaria Final del TUO de
la Ley N° 29090 aprobado por el artículo 1 del Decreto Supremo N° 006-
2017-VIVIENDA.
1.9 Del Régimen De Unidades Inmobiliarias De Propiedad Exclusiva Y De

Propiedad Común
De la definición
Los edificios de departamentos; quintas; casas en copropiedad; centros y

galerías comerciales o campos feriales; y otras unidades inmobiliarias con
bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos, están sujetos
al régimen al que se refi ere el presente Título.
De los regímenes
Los propietarios pueden elegir entre regímenes de propiedad exclusiva y

propiedad común o independización y copropiedad. Esta opción debe
constar en el Formulario Único Oficial y debe inscribirse en el Registro
correspondiente.

1.10 Reglamento Interno

Del Reglamento Interno
Las edificaciones a que se refi ere el artículo 37 de la presente Ley deben

contar necesariamente con un Reglamento Interno elaborado o aprobado por
el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto
favorable de más del 50% (cincuenta por ciento) de los porcentajes de
participación.
De los bienes de propiedad común
Los bienes de propiedad común pueden ser, según sea el caso:
a. El terreno sobre el que está construida la edificación;

b. Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y
demás elementos estructurales, siempre que éstos no sean
integrantes únicamente de una sección, sino que sirven a una o más
secciones;
c. Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas de
circulación de uso común;
d. Los ascensores y montacargas;
e. Las obras decorativas exteriores a la edifi cación o ubicadas en
ambientes de propiedad común; f) Los locales destinados a servicios
comunes tales como portería, guardianía; y otros;
f. Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe,
electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén
destinados a una sección en particular;
g. Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las
secciones aparezcan cláusulas en contrario;
h. Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos;
i. Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los
propietarios.

De los servicios communes
Son servicios comunes los siguientes:

a. La guardianía, la portería y la jardinería;
b. La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas, ambientes,
elementos y en general de los bienes comunes. Esta incluye la
reposición de los bienes de propiedad y uso comunes;
c. La incineración y/o eliminación de basura;
d. El alumbrado público, la baja policía y jardines públicos, siempre que el
pago a los derechos y arbitrios lo deban efectuar los propietarios en
conjunto; y,
e. La administración de la edificación.
Del contenido
El Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente, lo siguiente:
a. La descripción de las secciones, con indicación del área construida de

las mismas y destino o uso al que deben estar dedicadas (vivienda,
comercio, industria, ofi cina, cochera u otros);
b. Los bienes de propiedad común y los servicios comunes;
c. Los derechos y obligaciones de los propietarios;
d. Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad
de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el
Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los
servicios comunes, la conservación, mantenimiento y administración
de la edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las
Juntas de Propietarios; e ) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y
extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de
las Juntas de Propietarios.
De la transferencia de bienes de propiedad común

La transferencia de bienes de propiedad común debe aprobarse por los dos

tercios de los votos de la Junta de Propietarios. Los propietarios que
debidamente citados, no hubiesen asistido a la Junta, son notificados por
conducto notarial y si en el plazo de 20 (veinte) días útiles, contados a partir
de dicha notificación, no manifiestan por escrito notarial su discrepancia, se
entenderán vinculados al acuerdo, que no será ejecutado hasta que
transcurra tal plazo. Cualquier transferencia realizada sin contar con la
votación antes dispuesta es nula de pleno derecho.
De la acumulación, subdivisión o independización
Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus bienes de

dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de
Construcciones. Los derechos sobre los bienes de dominio común se
obtendrán sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las
unidades acumuladas, subdivididas o independizadas, según cada caso. En
estos casos el interesado notifi ca de tales hechos a la Junta de Propietarios
para que proceda a la modificación respectiva del Reglamento Interno y
asume los gastos que se generen.

De la pluralidad de reglamentos internos
1) En todos los casos se puede otorgar más de un Reglamento y

conformar la respectiva Junta de Propietarios por áreas físicamente
determinables, que comprenden un conjunto de unidades, si así lo
acuerdan la mayoría simple del total de propietarios.
2) De requerirse por los interesados, se constituirá además una Junta
General de Propietarios con delegados de las diferentes Juntas de
Propietarios, la cual se encargará de todo lo concerniente a asuntos
que afecten a la edifi cación en su conjunto.
3) La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre
Juntas y demás aspectos concernientes, serán fijados en un
Reglamento Interno General.
1.11 Las Inscripciones

De las inscripciones

1) En el Registro Público correspondiente se archivan los planos de la

edifi cación (distribución arquitectónica) y se inscriben las áreas y
linderos perimétricos, así como la declaratoria de fábrica, el
reglamento interno y la Junta de Propietarios.
2) Inscrito el Reglamento Interno, las secciones se independizarán de
conformidad con lo dispuesto por la normatividad correspondiente.
1.12 De La Junta De Propietarios

De la constitución
1) La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de

las secciones y tendrá la representación conjunta de éstos.
2) La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitución de
la Junta, pero la admisión a su seno siempre estará expedita.
Del presidente de la Junta de Propietarios
1) El presidente de la Junta de Propietarios goza de las facultades

generales y especiales de representación señaladas en los artículos
74 y 75 del Código Procesal Civil.
2) Para ejercer la representación procesal antes referida se requiere
copia certifi cada por Notario del Acta de Sesión de Junta de
Propietarios donde conste dicho nombramiento y que esté
debidamente inscrita.
De los propietarios hábiles
1) Se entenderá por propietario hábil al que esté en condición de ejercer

su derecho a voto en las sesiones de las Juntas de Propietarios por
haber cumplido con el pago de todas las cuotas establecidas por la
Junta de Propietarios.
2) La Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabilitación de los
propietarios que hayan incumplido con pagar 3 (tres) o más cuotas
ordinarias o al menos 1 (una) extraordinaria al momento de la
convocatoria.

3) Para tales efectos la Directiva de la Junta de Propietarios envía una

comunicación al propietario moroso comunicándole su calidad de
inhabilitado. Dicha calidad cesará al momento de cancelarse la deuda
pendiente.
4) Los propietarios inhabilitados pueden asistir a las sesiones sólo con
derecho a voz y no se les considera para el cómputo del quórum.
5) Sólo podrán impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios
aquéllos que no se encuentren inhabilitados.
Del mérito ejecutivo de las deudas
Los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o

extraordinarias son títulos ejecutivos en base a los cuales se puede
promover proceso ejecutivo. En dicho supuesto el proceso se tramitará de
conformidad con lo establecido para el proceso de ejecución del Código
Procesal Civil.
1.13 DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera. - Del acogimiento a la regularización En ningún caso se puede
condicionar la inscripción de declaratorias de fábrica al pago de las
obligaciones tributarias que corresponden a ESSALUD y/o a las
Municipalidades. No obstante, los propietarios de edificaciones cuyo valor
no exceda de 50 (cincuenta) unidades impositivas tributarias que procedan
a la regularización de la declaratoria de fábrica de sus unidades
inmobiliarias, dentro de los 6 (seis) meses de entrada en vigencia la
presente Ley, deben cancelar estas obligaciones sin moras, intereses o
recargos.
Segunda. - De las solicitudes en trámite Las solicitudes de declaratoria de

fábrica que se encuentren en trámite a la fecha de entrada en vigencia de la
presente Ley se adecuan a las disposiciones de ésta.

1.14 DISPOSICIONES FINALES

Primera. - De la comunicación a las Municipalidades En todos los casos a
que se refi ere el Título I de la presente Ley, el Notario comunica a la
Municipalidad Distrital correspondiente, o a la Provincial, tratándose del
ámbito del Cercado, la inscripción efectuada, para losfi nes tributarios y
catastrales correspondientes.
Segunda. - De las aprobaciones El Ministerio de Transportes,

Comunicaciones, Vivienda y Construcción aprueba el Formulario Único
Oficial y un Reglamento Interno modelo, a que se refiere la presente Ley.
Los interesados pueden optar entre adherirse al Reglamento Interno a que
se refiere el párrafo anterior o elaborar y aprobar uno propio.
La Superintendencia Nacional de Registros Públicos, y el Registro Predial

Urbano, en su caso, aprueban los modelos respectivos del Formulario
Registral a que se refi ere la presente Ley.
Tercera. - De la adecuación de los reglamentos internos Los reglamentos

internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicación de la
presente Ley se adecuan a lo que ella establece, para lo cual la Junta de
Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de los propietarios en
primera convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria. Los

acuerdos se adoptarán por la mayoría de los concurrentes a la Junta de

Propietarios.
Cuarta. - De la aplicación de la Ley Las disposiciones de la presente Ley se

aplican en todo lo que no se oponga a las funciones y competencias que
realiza la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal - COFOPRI,
de acuerdo a su legislación.
Quinta. - De la derogatoria Derogase y dejase sin efecto el Decreto Ley Nº

22112, el Decreto Supremo Nº 019-78-VC y todas aquellas normas que se
opongan a la presente Ley.

1.15 Declaratoria De Fábrica Y Sus Modalidades

1.15.1 DECLARATORIA DE FÁBRICA – construcciones realizadas desde el
21-07- 1999 hasta la fecha.
A. Requisitos Para La Inscripción De La Declaratoria De Fábrica Mediante
La Ley N° 29090, Para Construcciones Realizadas Desde El 21 De Julio
De 1999 Hasta La Fecha:
 Formulario único de edificaciones (FUE) a que se refiere la ley N°
29090, con el sello de recepción de la municipalidad competente,
firmado por los propietarios, ingeniero constructor, y aprobado por la
Municipalidad (sellos y firmas).
 Declaración jurada de los propietarios inscritos con firma certificada
notarialmente, indicando la fecha de terminación de la construcción
si es que el FUE no tuviera esa información.
 Plano de ubicación, localización y de distribución autorizado por
profesional competente, debidamente aprobado por la municipalidad
(con los sellos de aprobación).
 Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita).
 Pago de la tasa registral: (derecho de calificación más inscripción):
 Por derecho de calificación (tasa fija): S/ 42.00
 Por derecho de inscripción (tasa variable): Valor de la construcción
multiplicado por 3 y luego dividido entre 1000.
A considerar: Primero deberán de obtener la aprobación de la declaración

de fábrica en la municipalidad, posteriormente solicitará su inscripción en la
Sunarp.

1.15.2 DECLARATORIA DE FÁBRICA – construcciones realizadas hasta el 31-

12-2016
B. Requisitos para la inscripción de la declaratoria de fábrica mediante la
Ley N° 27157, modificado por la Ley 30830 (para construcciones
finalizadas hasta el 31/12/2016):
 Formulario registral (FOR) aprobado por la Sunarp (distribución
gratuita en la oficina), el cual debe ser suscrito por los propietarios y
el verificador responsable (ingeniero civil o arquitecto colegiado
inscrito en el Índice de Verificadores de Predios de la zona registral
correspondiente para que efectúe la constatación de la edificación)
con firmas certificadas ante notario.
 Plano de ubicación, localización y de distribución, suscrito por el
verificador responsable, cuya firma debe estar certificada ante
notario.
 Informe Técnico de Verificación suscrito por el verificador
responsable cuya firma debe estar certificada ante notario,
conteniendo lo previsto en el artículo 12 del D.S. 035-2006-Vivienda.
Cuando corresponda, deberá constar en el informe técnico de
verificación, la constancia de la comunicación a la entidad rectora
correspondiente de la cual se requiere el informe técnico de
verificación AD HOC y de la respectiva constancia de pago por la
verificación especial.
 Declaración Jurada del verificador responsable, adjunto o inserto en
su Informe de Verificador, señalando bajo su responsabilidad, que la
edificación materia de regularizan cumple los parámetros
urbanísticos y edificatorio reglamentarios correspondiente a la fecha
de ejecución, o de lo contrario consigna las observaciones a que
hubiera lugar conforme al Art. 13 del reglamento (observaciones),
dicha declaración jurada debe estar con firma legalizada del
verificador responsable ante notario.

 Declaración Jurada con firma legalizada (notarial) del verificador

indicando que no se encuentra comprendido dentro de los supuestos
de improcedencia que establece la Primera Disposición
Complementaria y Finales de la Ley 30830.
 Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita).
 Pago de la tasa registral: (derecho de calificación más inscripción):
 Por derecho de calificación (tasa fija): S/ 41.00Por derecho de
inscripción (tasa variable): Valor de la construcción multiplicado por 3
y luego dividido entre 1000.
lazo de calificación registral, será brindado por las oficinas registrales, ALO
Sunarp (línea gratuita): 0800-27164, correo electrónico:
[email protected]
Nota: En el caso de la presentación mediante la ley 27157, toda la

documentación adjuntada debe constar por triplicado y separado (un
original y dos copias). El original queda archivado en la Oficina Registral,
una de las copias es enviada de oficio a la municipalidad distrital
correspondiente y la otra devuelta al usuario.
 Los predios que ya hubieran sido materia de regularización de

edificaciones al amparo de la Ley N° 27157, o dentro del plazo
ampliado establecido por la Décimo Cuarta Disposición
Complementaria de la Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades,
modificada por la Ley N°28437, podrán acogerse a una nueva
regularización, por única vez, respecto de aquellas edificaciones
construidas o demolidas hasta el 31 de diciembre de 2016. En estos
casos no será de aplicación lo señalado en el segundo párrafo del
artículo 32 del reglamento.

Así como contamos con título de propiedad (inscrito en los Registros Públicos del
sector) de nuestro terreno, debemos contar con el documento que acredite, haber
construido una edificación sobre ese terreno, a este documento se le denomina
declaratoria de fábrica es decir la minuta de nuestra construcción; realizar dicho
trámite traerá beneficios al propietario, a continuación, detallaremos los requisitos
para la declaratoria de fábrica Perú.
La declaratoria de fábrica (construcción de la propiedad) la inscribiremos en los

Registros Públicos, de esta manera podemos decir que nuestra propiedad, nuestra
casa está registrada, por ejemplo; tenemos un televisor, pero sin factura, ¿Cómo
reclamaremos?, es igual tenemos una casa construida pero no tenemos la
declaratoria de fábrica es decir no tenemos documentos que pruebe la
construcción.
1.16 ¿Qué es la declaratoria de fábrica?

Es la inscripción de una construcción (edificación) en los Registros Públicos,
donde deben inscribirse a detalle las características y condiciones técnicas
de la construcción, con ello usted declara ante la Ley la existencia de una
construcción.
Luego de construir uno o más pisos en su propiedad usted puede realizar la

declaratoria de fábrica y con el tiempo usted construye un piso más puede
solicitar la ampliación de la declaratoria de fábrica (siempre y cuando cumpla
con los parámetros urbanísticos y de la edificación para su sector).

1.16.1 ¿Para qué sirve la declaratoria de fábrica?

Sirve para reconocer su edificación bajo términos legales, la declaratoria de
fábrica le da valor a su propiedad por la construcción que realizo, si su
propiedad cuenta con ampliaciones y/o remodelaciones ello permitirá elevar
el valor de la propiedad y dichas construcciones deben ser inscritas en los
Registros Públicos y así usted podrá contar con un documento que lo
demuestra.
Para inscribir en Registros Públicos la fábrica o construcción de su

propiedad deberá realizar el saneamiento del terreno o predio, por medio de
compra venta, donación, herencia, adjudicación o prescripción adquisitiva
(se realiza para solicitar notarial o judicialmente el título de propiedad por el
tiempo que lleva en posesión del predio) se encuentre inscrita en los
Registros Públicos.

Al inscribir el terreno o predio puede realizar la declaratoria de fábrica

(construcción efectuada en la propiedad), si construyo uno o más pisos de
su casa o hizo la declaratoria de fábrica de sus dos pisos y luego de unos
años construye dos pisos más debe solicitar la ampliación de la fábrica, ello
elevará el valor de su propiedad, ya que demuestra con documento legal la
construcción efectuada.
Por último, una vez realizada la declaratoria de fábrica de su propiedad,

usted pude independizar los pisos que construyo (cada piso se convierte en
una unidad inmobiliaria independiente con su título de propiedad inscrita en
Registros Públicos) con ello el propietario se convierte en dueño de varias
unidades inmobiliarias y puede disponer de ellas para vender, hipotecar,
heredar, etc.
1.17 ¿En qué casos puedo solicitar declaratoria de fábrica?

 NUEVA EDIFICACIÓN: Cuando se construye sobre un terreno, es
decir la edificación está concluida.
 AMPLIACIÓN DE OBRA: Cuando construye un nuevo piso.
 REMODELACIÓN: Construcción que modifica la estructura original de
una edificación existente.
1.18 Beneficios de la declaratoria de fábrica

 Aumenta el valor de tu propiedad.
 Da el costo real de la edificación y facilita su venta.
 Cuenta con documento de la propiedad.
 Puede ofrecerla como aval o garantía para un préstamo bancario
(hipotecar).
 Puede anticipar o dar en herencia.
 Podrá valorizar las ampliaciones de la construcción.
 Podrá independizar, (es decir dividir la propiedad en unidades
inmobiliarias), así usted se convierte en dueño de varias unidades
(departamentos), facilitando su venta, hipotecar, heredar una o varias
unidades.


1.19 ¿Cuáles son las modalidades para realizar la declaratoria de fábrica?

 MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA: Documento que redacta
indicando las características de: ubicación, áreas construidas,
descripción de la edificación (ambientes, número de pisos,
especificaciones técnicas, valorización, año donde fue concluida la
construcción – fábrica) en resumen, todo referente a la edificación,
firmado por abogado, legalizado y elevado a escritura pública.
 MEDIANTE FORMULARIO (FOR): Elaborado por profesional inscrito
en Registros Públicos como Verificador Común, esta modalidad es
para aquellas edificaciones cuya fecha da por concluida la
construcción sea julio del año 1999 o hasta el 31 de diciembre del año
2016.
 MEDIANTE FUE (FORMULARIO ÚNICO DE EDIFICACIONES):
Trámite que se realiza ante la municipalidad del sector y se aplica a
las edificaciones cuya fecha da por concluida la construcción a partir
del año 2017.
1.20 Requisitos para la declaratoria de fábrica Perú

1.20.1 Requisitos para construcciones efectuadas hasta el año 2016
Para aquellas construcciones terminadas hasta julio del año 1999, la Ley
27157 y su modificatoria Ley 30830 que modifica la fecha límite de la
regularización hasta el 31 de diciembre del año 2016.
Se realiza ante los Registros Públicos por vía notarial.
REQUISITOS:
 Solicitud de inscripción.
 Copia de DNI del propietario o los propietarios.
 Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios vigente
expedido por la municipalidad.
 Los planos de ubicación y localización.

 Plano de distribución arquitectónico, plantas de los pisos a declarar

(para los casos en que se trate de una ampliación de declaratoria de
fábrica, indicar la fábrica ya inscrita y presentar el plano respectivo).
 Formulario registral (FOR) formatos de distribución gratuita por
Registros Públicos llenado y suscrito por los propietarios y el
Verificador responsable.
 Informe técnico de verificación.
 Todos los documentos anteriormente mencionados a excepción del
certificado de parámetros, deberán estar firmados por el profesional
responsable arquitecto o ingeniero civil, quienes deben estar
inscritos en Registros Públicos como Verificador Común y la firma
del propietario.
 Los documentos en original deberán ser presentados a un Notario
Público para la legalización de las firmas del propietario y profesional
responsable.


1.20.2 Requisitos para construcciones efectuadas desde el año 2017

Se realiza en las municipalidades del sector.
 Solicitud al municipio del sector, suscrito por el propietario.

 Copia de DNI del propietario o los propietarios.
 Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios vigente
expedido por la municipalidad.
 Los planos de ubicación y localización aprobados por la
municipalidad del sector.
 Planos de distribución, cortes y fachada, aprobados por el municipio
del sector.
 Formulario FUE (formulario único de edificaciones).
 Licencia de construcción de la obra.
 Conformidad de obra de quien solicita la declaratoria de fábrica.

1.21 Etapas de la declaratoria de fábrica para ser inscrita en los Registros

Públicos
La documentación anteriormente mencionada deberá ser presentada para su
inscripción en Registros Públicos para ello deberá presentar lo siguiente:
 Ficha registral actualizada.

 Los planos suscritos por el municipio (ubicación, localización,
distribución, cortes y elevación).
 FUE (formulario único de edificaciones) firmado y refrendado por el
municipio del sector.
 Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios (Véliz, 2017).
1.22 Procedimientos de inscripción de la declaratoria de fábrica

fin de poder inscribir la declaratoria de fábrica en la partida del predio se
debe seguir los requisitos contemplados en las leyes especiales con el
propósito de obtener un título inscribible, el cual será pasible de calificación
por parte del registrador público del Registro de Predios de la
Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP) (polemos.pe,
2021).
Para la inscripción de la declaratoria de fábrica hay dos procedimientos

comúnmente utilizados. El primero de ellos es mediante el Formulario Único
de Edificación (FUE) contemplado en la Ley N.º 29090 (procedimiento
ordinario). El segundo, mediante el Formulario Registral (FOR), contemplado
en la Ley N.º 27157 (procedimiento en vía de regularización).
A grandes rasgos, podemos resumir la secuencia de los procedimientos

antes mencionados con los siguientes gráficos:

A continuación, describiremos cada uno de los caminos para la inscripción de

la declaratoria de fábrica:
1.22.1 Declaratoria de fábrica mediante Ley N.º 29090, Ley de regulación de

habilitaciones urbanas y de edificaciones, reglamentada por el Decreto
Supremo N.º 029-2019-VIVIENDA
La Ley N.º 29090 brinda los procesos necesarios a seguir para la
realización de la edificación [2]. Cabe precisar que para la aplicación de
esta norma se debe tener mínimamente el proyecto de habilitación urbana
aprobado.
Respecto a la edificación, existen dos fases o etapas en los cuales se

recurre al municipio donde se encuentra ubicado el predio para solicitar, en
un primer momento, la de licencia de edificación; y, en un segundo
momento, la conformidad de obra.
Primera fase: La licencia de edificación
La licencia de edificación es la manifestación de la autoridad administrativa

(municipalidad distrital, salvo que el predio se encuentre ubicado en Lima
Cercado, pues aquí la competencia es de la Municipalidad Provincial de
Lima) que autoriza la realización de una edificación nueva, una

remodelación, una ampliación, refacción, acondicionamiento o demolición

en un determinado predio.
Al respecto, Carceller la define “como el acto administrativo emitido por la

municipalidad que permite que las personas ejerciten el derecho de
construir del que ya eran titulares con previa comprobación de
circunstancias objetiva establecidas en a norma o en el plan. La edificación
constituye la culminación del proceso urbano que materializa la idea de
ciudad que el plan contiene, singularmente, en la construcción de
viviendas”.
El plazo de vigencia es de 36 meses, los cuales pueden ser prorrogados

por unos 12 meses más por única vez. También la licencia puede estar
sujeta a una revalidación, siempre y cuando haya vencido su plazo de
vigencia y se demuestre avance de la ejecución de la obra. Por último, si es
que la municipalidad no se pronuncia sobre la solicitud de licencia se
recurrirá al silencio administrativo positivo.
El efecto de la aprobación de la licencia de edificación sobre el

administrado es adquisición del derecho de construir sobre el predio, pero
en sus términos y condiciones otorgados.
Esta ley establece modalidades de aprobación de licencia de edificación,

que se detallarán a continuación:
 Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales con

firma de profesionales.
 Modalidad B: Aprobación de proyecto con evaluación por la
Municipalidad o con revisión previa de los Revisores Urbanos.
 Modalidad C: Aprobación de proyecto con evaluación por la
Municipalidad por la Comisión Técnica o por los Revisores Urbanos.
 Modalidad D: Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la
Comisión Técnica o por los Revisores Urbanos.

Segunda Fase: Conformidad de Obra
Es aquí donde se determina que la obra ha sido concluida conforme a los

planos aprobados del momento en que se otorgó la licencia de edificación.
En esta fase el administrado deberá entregar a la municipalidad la siguiente
documentación que deberán ser sellados y firmados por el funcionario
municipal.
Formulario Único de Edificación (FUE), con el fin que se reconozca la

edificación realizada, el cual debe estar debidamente suscrito por el
propietario y los profesionales que han intervenido en él.
Adjuntar los planos de ubicación y de arquitectura aprobados.
Demás documentación establecida según la modalidad de licencia que se

tenía.
De esta manera se obtiene la resolución de conformidad de obra y por tanto

la declaratoria de fábrica. Este pronunciamiento por parte de la
municipalidad se convertirá en un título inscribible en los Registros
Públicos.
Por tanto, para inscribir la declaratoria de fábrica bajo la Ley N.º 29090 se
deberá presentar un título suficiente que estará conformado por el
Formulario Único de Edificación (FUE) de conformidad de obra, declaratoria
de edificación y anexos que contengan el número de expediente, número
de resolución, planos de ubicación y distribución, todos estos debidamente
firmados y sellados por el funcionario municipal.
Es así que, en la esfera del ámbito registral, el registrador podrá calificar

dicho título determinando su inscripción, observación (defectos
subsanables) o que tenga que pagar un mayor derecho.

1.22.2 Declaratoria de fábrica mediante la Ley N.º 27157, Ley de

regularización de edificaciones, y su reglamento aprobado por Decreto
Supremo N.º 008-2000-MTC, modificado por el Decreto Supremo N.º
008-2019-VIVIENDA
Se acudirá a la Ley N.º 27157 cuando la edificación realizada en el predio
se encuentra en una zona acreditada como urbana o cuente con el proyecto
de habilitación urbana aprobado, ya que de esa manera se podrá
regularizar la edificación realizada que no cumplió con los requisitos
esenciales de la Ley N.º 29090.
Esta ley de regularización tiene un límite, ya que actualmente sólo están

contempladas aquellas edificaciones realizadas hasta antes del 31 de
diciembre del 2016, pues en el reglamento de la norma derogada se

establecía lo siguiente: “La presente sección norma el trámite de

regularización de las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de
julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra,
o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno
y/o la correspondiente independización”.
Se debe tener presente que en esta figura existe total ausencia de

autorización municipal, por lo que la responsabilidad de la información
consignada recae en los propietarios y los verificadores técnicos
responsables [5], cada uno de ellos tendrá un rol indispensable a lo largo
del procedimiento.
La documentación requerida para este procedimiento es la siguiente:
 Formulario Registral (FOR): Este formulario es aprobado por la

SUNARP, el cual debería ser suscrito por el propietario y el
verificador responsable. También contará con la legalización notarial,
pues este formulario tendrá la calidad de declaración jurada.
 Informe Técnico de Verificación: Es emitido por el verificador
responsable, que puede ser ingeniero civil o arquitecto colegiado, el
cual constata las características de la edificación tales como su
ubicación, verificación del cumplimiento de los parámetros
urbanísticos aplicables al predio y plasmar observaciones si fuera el
caso. El informe debe estar firmado y sellado por el verificador.
 Planos de localización y ubicación: El verificador encargado debe
elaborar estos planos consignando lo siguiente: “(…) debiendo
indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del
terreno. De tratarse de un terreno de perímetro irregular o de
dimensiones reducidas, se desarrollará, en el mismo plano o en uno
anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta
lectura de las medidas perimétricas ubicación y distribución donde se
plasmarán los detalles estructurales de la edificación. Este informe

debe ser presentado por el interesado (administrado) al Notario para

proceder a la legalización de firmas correspondiente”
 Planos de distribución por pisos: Deberán estar consignados en una
escala que permita su perfecta lectura y que detalle los nombres de
todos los ambientes interiores o exteriores, los cuales deberán
guardar concordancia con lo expuesto en la memoria descriptiva del
Formulario Registral (FOR). Solo será aplicable este requisito
cuando se está en una edificación, ya que, si no referimos a una
demolición total, entonces se omitirá la presentación de dichos
planos.
 Declaración jurada del verificador responsable: Mediante este
documento señala, bajo su responsabilidad, que la edificación
materia de regularización cumple los parámetros urbanísticos y
edificatorios reglamentarios correspondientes a la fecha de
ejecución, o de lo contrario consigna las observaciones pertinentes.
Toda la documentación descrita en los párrafos anteriores deberá ser

legalizada por un notario, ya que de esa manera serán considerados como
título inscribible en la SUNARP, lo que conlleva a que el Registrador
proceda con la calificación respectiva.

Beneficios que se obtiene al inscribir una declaratoria de fábrica sobre

un inmueble
En el Perú el Sistema Registral es declarativo, por ende, la inscripción de

declaratoria de fábrica no es obligatoria, sin embargo el consignarla dentro
de la partida del inmueble puede generar beneficios al propietario.
Por ejemplo: George acude a un banco a fin de solicitar un crédito. Dicho

banco le pedirá una garantía, por lo que George ofrece como garantía su
casa de tres pisos. Seguidamente el banco realizará el estudio de la partida
de la casa y observa que solo se consignó como terreno, por lo cual el
banco le deniega el crédito pues dicho “terreno” es insuficiente para
garantizar el crédito.
Como se puede ver en el ejemplo, el no tener una declaratoria de fábrica

inscrita puede traer ciertas desventajas frente a un banco, pues si la partida
solo consigna el precio de venta del terreno, este se tomará en cuenta
como el valor de dicho inmueble, a pesar a que en la realidad exista una
fábrica (casa de tres pisos).

Una situación similar pasará si el propietario pretende poner en venta el

inmueble, pues el comprador querrá tener certeza del valor real del bien y al
no contemplar las edificaciones realizadas en la partida, el comprador
tendrá ciertas dudas sobre el precio de venta. Dicha situación puede
generar desincentivos en comprar inmueble sin la inscripción de la
declaratoria de fábrica regularizada.
Cabe resaltar que no existe ninguna prohibición de realizar transacciones o

actos de disposición si el inmueble no tiene una fábrica declarada, pero en
el día a día las personas optan por darle un mayor protagonismo a lo
inscrito en la SUNARP, ya que le otorga seguridad jurídica (basico, 2019).

CAPITULO II
Independizaciones de Edificaciones
Familiares, multifamiliares

2 Independizaciones De Edificaciones Familiares, Multifamiliares

Acto registral que consiste en abrir una partida registral independiente para
cada unidad inmobiliaria resultante de la desmembración de una edificación,
como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o
independización y copropiedad (villavicencio, 2021).
Muchas familias peruanas han levantado uno o más pisos en la casa de sus padres o
tienen una casa con varios pisos y cada piso o departamento tienen accesos
independientes y áreas comunes que es compartida por las familias que viven de
forma privada, si tienes una propiedad con dichas características puede
independizarla y usted como propietario se convierte en dueño de varias unidades
inmobiliarias, detallaremos cuales son los requisitos para la independización de
predios en Perú.
Para poder independizar tú propiedad primero debes registrar la construcción

(declaratoria de fábrica), es un paso importante, realizar la inscripción de la
edificación.
Un ejemplo:
Si tiene una manzana y quieres dividirla en partes, primero debes demostrar que la
manzana existe, es decir tener la declaratoria de fábrica de la edificación
(construcción), luego puedes partir la manzana en pedazos quedando el hueso la
parte interior como órgano que une las partes, luego las partes de la manzana son las
unidades inmobiliarias independientes y el hueso o corazón de la manzana es el área
común entre ellas, por ejemplo, las escaleras y los accesos a los departamentos
(Véliz, Requisitos para la independización de predios en Perú, 2022).


Es un acto mediante el cual un predio, una vivienda u otra edificación, es

dividida en partes, las cuales deben cumplir normas para que, en ellas
convivan personas y sus familias de forma independiente en forma pacífica y
ordenada.
2.1 ¿Para qué sirve la independización?

 Sirve parar partir el predio en partes (Unidades Inmobiliarias) que son
factibles de tener una vida independiente sin afectar al resto de la
edificación, por ejemplo, todos los habitantes de las unidades
Inmobiliarias (departamentos, tiendas, estacionamientos, depósitos)
pueden acceder a ellas sin tener que pasar por algún ambiente de otra
unidad.
 Permite vender o transferir una parte de la edificación, de no hacerse
solo se pueden transferir porcentaje de acciones y derechos en cuyo
caso se suele castigar el precio de la propiedad, dadas las posibles
contingencias legales con los demás copropietarios.
 Se puede emplear la unidad independizada como garantía hipotecaria,
evitando poner en riesgo toda la propiedad.
 Se evitan conflictos familiares entre herederos, al asignar a cada
heredero una parte de la propiedad de forma previa al fallecimiento del
titular.
 Permite solicitar la independización de servicios básicos, facilitando la
convivencia entre copropietarios.
2.2 Beneficios de la independización

 Cada predio o unidad inmobiliaria independizada contará con partida
registral propia.
 Puede heredar cada predio de forma independiente y evitar conflictos
familiares posteriores.
 Podrá vender cada unidad inmobiliaria de forma independiente, sin
que afecte a las demás.

 Puede hipotecar cada unidad inmobiliaria de forma independiente, sin

que afecte a las demás.
 Conseguirá solicitar los servicios de luz y agua de forma
independiente, es decir podrás solicitar medidores independientes
para cada unidad inmobiliaria y no estará en continuas peleas con sus
hijos, inquilinos u otros que habitan en las unidades independizadas.
 En general te facilitará cualquier acto que quieras realizar, ya que
estos predios serán independientes y no afectara a los demás.

2.3 ¿Cuáles son estos regímenes?

2.3.1 Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común
Cuando el terreno pertenece a todos los propietarios y las unidades
inmobiliarias pertenecen a cada propietario. Ejemplo: Edificios
multifamiliares.
La Ley N° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones del Procedimiento para

la Declaratoria de Fabrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común y su reglamento aprobado por el Decreto Supremo
N° 035-2006-Vivienda, dispusieron que en el caso que en una edificación se
presenten secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, es factible el
acogimiento a los regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común o el de
independización y copropiedad.
De acuerdo con ello, será el propietario (que puede ser también el constructor) o,
en su defecto, los propietarios de las secciones de las propiedades exclusivas,
quienes deberán escoger a que régimen acogerse.
El artículo 129 del Reglamento señala como concepto del régimen de propiedad
exclusiva y común que, es el régimen jurídico que supone la existencia de una
edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de
dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de
dominio común.

Vale decir, conforme a lo señalado en la Resolución N° 681-2013-SUNARP-TR-L,

juntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada del edificio,
va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación,
como el terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y
demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de
sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.
Entonces, para este régimen se requiere como presupuestos para su existencia: i)

propiedad exclusiva de distintos propietarios, y ii) propiedad común sobre los
elementos comunes, llámense el terreno matriz donde está construida la
edificación, escaleras, muros, aires, entre otros.
De otro lado, el reglamento interno es el documento legal en el que se regula todo

lo establecido al régimen de propiedad exclusiva y común, el cual puede ser
modificado dependiendo las situaciones que se presenten. Para la modificación
del reglamento interno se ha dispuesto que se necesite un acuerdo con los 2/3 de
las participaciones para el caso de modificación de porcentajes de participación,
desafectación de bienes comunes, venta, gravamen, cesión en uso o afectación
permanente de zonas comunes.
En el caso de la desafectación y posterior venta de un bien común, no basta seguir

con el procedimiento de convocatoria a junta, acuerdo con de 2/3, formalización en
escritura pública o documento privado e inscripción de la modificación del
reglamento interno, puesto que esto es solo el cambio de la naturaleza jurídica del
bienes o bienes desafectados, los cuales ahora ya no serán considerados como
bienes comunes, sino de propiedad exclusiva. Cabe indicar que la desafectación
de un bien común implica su independización a favor de la junta de propietarios y
la asignación de un porcentaje en la participación en los bienes comunes.
El acuerdo de desafectación debe ser notificado a todos los propietarios que no

asistieron a la sesión que lo aprobó para que en el plazo de 20 días útiles puedan
manifestar por escrito notarial su discrepancia con el acuerdo [1] , vencido el cual
se entenderán vinculados al mismo.
Pues bien, una vez realizado este cambio de la naturaleza de los bienes comunes
y la modificación del reglamento interno, es necesario que la transferencia que se
realice a alguno de los integrantes de la junta se formalice mediante un título

traslativo de dominio dispuesto por el Código Civil (compraventa, donación,

permuta, etc.), a fin de poderse inscribir en el Registro.
En la Resolución N° 376-2020-SUNARP-TR-L se pretendía vía una rectificación

cambiar la naturaleza de un bien común a uno exclusivo, lo cual fue desestimado
de manera correcta por el Tribunal Registral, puesto que como se ha desarrollado
el cambio de la naturaleza de un bien común trae consigo la desafectación y todo
el procedimiento que la Ley N° 27157 ha establecido.
No negamos la posibilidad que en un determinado caso se pueda presentar un

error en la determinación de los bienes comunes, lo cual podría dar mérito a
solicitar una rectificación; sin embargo, para dicho fin el error debe estar contenido
en el propio título que lo genero de forma fehaciente, caso contrario deberá
seguirse el procedimiento de desafectación.
En este sentido, consideramos adecuado el criterio emitido por el Tribunal

Registral, en tanto de los expuesto en la resolución no se puede establecer que
hubiera existido un error fehaciente en la determinación de los bienes comunes
que generen la solicitud de rectificación, por lo que correspondía seguir el
procedimiento de desafectación (gacetajuridica.com.pe, 2020).

2.3.2 Régimen de Independización y Copropiedad

Cuando cada sección de terreno y edificación pertenece a cada propietario.
Puede tener o no áreas y/o instalaciones de propiedad común. Ejemplo:
Quintas, galerías comerciales y centros comerciales.
2.4 Independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes

establecidos en la Ley N° 27157
Para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y
copropiedad, se presentarán los siguientes documentos:
a. Reglamento interno.
b. Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma
certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas
perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes
comunes regulados por el Reglamento Interno.
c. Plano de independización que grafique las unidades de dominio
exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente
con firma certificada por notario.
Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artículo se inscribirán en

partida especial donde se señale el régimen al que están sujetas,
relacionándolas con la partida matriz. Excepcionalmente, y a solicitud del
interesado, se podrá independizar en una misma partida más de una sección
de dominio exclusivo, aun cuando no exista continuidad entre ellas, siempre
que constituyan una unidad funcional.
Cuando en el Reglamento Interno se establezca, la reserva de aires de la

edificación, ésta podrá independizarse como sección de dominio exclusivo
siempre que se le asigne porcentaje de participación de los bienes comunes.
En este caso, la independización procederá siempre que cuente con área
proyectada de acceso.

El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin

independización, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento
específico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otra
partida vinculada (sunarp.gob.pe, s.f.).
El artículo en comento señala los requisitos requeridos para independizar

bajo el denominado régimen de propiedad exclusiva y común.
En relación a la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, se indica que
en la misma hay reunión o coexistencia de dos clases de propiedad: la
exclusiva y la común, la primera sobre partes privativas y la segunda sobre
partes comunes. Cada propietario domina exclusivamente sobre su unidad, a
la par que usa de las partes comunes respetando los derechos de los demás;
en ambos goces el titular tiene limitaciones, pero ellas no lo despojan de su
derecho.
El Código Civil peruano de 1852 no legisló este instituto. El derogado Código

de 1936, incluyó por primera vez la propiedad horizontal y la reguló en tres
numerales (arts. 855. 856 y 857), aun cuando se le denominaba con el
término de “propiedad por pisos”. Esta regulación, si bien fragmentaria e
incompleta (solo legislaba a los edificios), sentó las bases de este tipo de
propiedad en el Perú. Con posterioridad, su tratamiento fue ampliado por la
Ley N° 10726 de 1 de diciembre de 1946, Ley sobre propiedad de los
diversos pisos de un edificio, que disponía que: “Las secciones en que se
divide cada piso de un edificio podrán pertenecer a diferentes propietarios”
(art. 1), dispositivo luego reglamentado mediante D.S. N° 156 de 22 de julio
de 1965, esta norma es considerada la primera Ley de Propiedad Horizontal
en el Perú. Posteriormente se promulgó el Decreto Ley N° 22.112 de 14 de
marzo de 1978 y su reglamento aprobado por D.S. N° 019-78- VC de 27 de
abril de 1978, normas derogadas por la nueva ley.
El Código Civil 1984 no regula la propiedad horizontal, pues se limita a

preveer una simple norma de remisión a la legislación especial (art. 958). En
efecto, el tema se regula actualmente por la Ley 27157, el Decreto Supremo

N° 035-2006-VIVIENDA, la Directiva N° 009-2008 SUNARP/SN y la Ley

27333.
Cabe señalar que la vigente Ley 27157, del 20 de julio de 1999, modifica el
nomen juris tradicional de propiedad horizontal, sustituyéndolo por el de
“régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad
común”.
Así la propiedad horizontal está definida en el art. 129 del T.U.O. del
Reglamento de la Ley 27157 aprobado por D.S N° 035-2006-VIVIENDA, de
la siguiente manera: “Es el régimen jurídico que supone la existencia de una
edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias
de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y
servicios de dominio común. Cuentan con un reglamento interno y una junta
de propietarios”.
Asimismo, señala la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN Directiva sobre el

régimen de propiedad exclusiva y común, aprobada por Resolución del
Superintendente Nacional de los Registros Públicos N°
340-2008-SUNARP/SN que, el propietario no puede sujetar un edificio al
régimen de propiedad exclusiva y propiedad común si es que no se cumplen
con los elementos configuradores establecidos por La Ley 27157 y el T.U.O.
de su Reglamento aprobado por D.S. N°035-2006- VIVIENDA, es decir:
 Edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones de

dominio exclusivo.
 Coexistencia en la mencionada edificación o conjunto de edificaciones
de bienes de dominio común y servicios comunes.
 Pertenencia, o vocación de pertenencia, a distintos propietarios de las
secciones de dominio exclusivo.
En consecuencia, para independizar bajo el régimen de propiedad

horizontal hoy denominado régimen de propiedad exclusiva y común, no

basta la declaración del propietario en el acto o título constitutivo, se

requiere además la presencia de los elementos antes mencionados.
La Ley 27157, en sus artículos 37 y 38, señala que los propietarios de

edificios de departamentos, quintas, casas en copropiedad, centros y
galerías comerciales o campos feriales, y otras unidades inmobiliarias con
bienes comunes, pueden elegir entre dos regímenes de propiedad
exclusiva y propiedad común o independización y copropiedad. Siendo que
conforme lo indica el artículo 125 del Reglamento de la Ley 27157, la
aplicación de los regímenes antes señalados es obligatoria cuando las
secciones de propiedad exclusiva que conforman la edificación pertenezcan
a dos o más propietarios y optativa cuando pertenezcan a un solo
propietario.
De lo dispuesto por los artículos de la Ley antes citados, se podría

establecer que en cualquier supuesto los propietarios podrían elegir entre
cualquiera de los regímenes antes indicados; sin embargo, el artículo 128
de su Reglamento, señala que en el régimen de independización y
copropiedad, las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
comprenden necesariamente el terreno que cada una ocupa y que
únicamente se puede optar por este régimen en el caso de casas en
copropiedad, quintas, centros y galerías comerciales o campos feriales y
otras unidades con bienes comunes, es decir en el caso de edificios no
podrán acogerse a este régimen.
El artículo bajo comentario, señala que para inscribir la independización

bajo cualquiera de los regímenes antes indicados, se requiere la siguiente
documentación:
a. Reglamento interno; que es el acto constitutivo del régimen de

propiedad exclusiva y propiedad común.
La Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN señala que: “El reglamento
interno viene a ser un acto jurídico en el cual la declaración de
voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos

reales y obligacionales. Así pues la eficacia real se aprecia

claramente del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los
propietarios, transformando una situación dominical normalmente
independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la
propiedad, pues vincula indivisiblemente las partes privativas o
exclusivas con las partes comunes”.
Asimismo, conforme a lo previsto por el artículo 42 de la Ley 27157,
el reglamento interno deberá de contener la descripción de las
secciones de propiedad exclusiva, los bienes de propiedad común y
los servicios comunes; los derechos y obligaciones de los
propietarios; los porcentajes de participación que a cada propietario
corresponde en la propiedad de los bienes comunes y en los gastos
comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno
y todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum,
votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la junta de propietarios.
En relación al reglamento interno, debe señalarse que el mismo
podrá otorgarse mediante documento privado con firmas legalizadas
o escritura pública. Debiendo ser suscrito por los propietarios, al
respecto el Tribunal Registral ha señalado que cuando la edificación
sujeta al régimen de propiedad exclusiva y común, sea propiedad de
una sociedad conyugal, se requiere la intervención de ambos
cónyuges, es decir ambos deberán de suscribir el documento que
contenga el reglamento interno.
b. Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma
certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas
perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes
comunes regulados por el Reglamento Interno.
c. Plano de independización que grafique las unidades de dominio
exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional
competente con firma certificada por un Notario.

Respecto a la memoria y el plano de independización, el Tribunal Registral

aprobó en el Centésimo Cuadragésimo Primer Pleno, realizado el día 14 de
enero de 2016 el siguiente precedente de observancia obligatoria:
“INDEPENDIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY N° 27157: DISCREPANCIA
ENTRE MEMORIA Y PLANOS: En caso de discrepancia entre los datos de
la memoria descriptiva y el plano de independización de unidades sujetas a
alguno de los regímenes de la Ley N° 27157 prevalecerán los que aparecen
en el plano debiendo extenderse el asiento de inscripción conforme a este.
Criterio sustentado en la Resolución N° 576-2015-SUNARP-TR-L del 24 de
marzo de 2015" (Javier, 2010)
El segundo párrafo de este artículo hace referencia a la unidad funcional,

señalando que excepcionalmente se podrán independizar en una sola
partida más de una sección de dominio exclusivo, aun cuando no exista
continuidad entre ellas, siempre que constituyan una unidad funcional. Es
decir, la regla es que por cada sección de dominio exclusivo se abra una
partida registral, debiendo tenerse presente que para que exista una
sección de propiedad exclusiva debe existir continuidad y conexión interna
entre todos sus ambientes; sin embargo, el artículo en comento establece
una excepción al señalar que se podrán independizar en una sola partida
más de una sección de dominio exclusivo, esto es que, no exista
continuidad ni conexión interna; con la condición de que exista unidad
funcional entre ellas. Así el típico ejemplo de secciones de propiedad
exclusiva que constituyen una unidad funcional es el caso del
departamento, el estacionamiento y el depósito, toda vez que los mismos
cumplen una sola función que es la de servir como vivienda. En
consecuencia, dicho departamento se podrá independizar en una sola
partida con su estacionamiento y su depósito (Günther, Estudio de la Ley
de Regularización de Edificaciones, del procedimiento de licencia de obra y
declaratoria de fábrica y del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común,
2006).

El tercer y cuarto párrafo del presente artículo abarca el caso de los aires,
siendo el texto idéntico al del numeral 5.5 de la Directiva N° 009-2008-
SUNARP/SN Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común.
Así, el considerando 4 de los antecedentes y consideraciones de dicha

Directiva señala que: “El término aires alude a la facultad que se concede a
una persona a fin de sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas
adicionales a las ya existentes (Günther, 2004).
En mérito a la autonomía de la voluntad el propietario constructor, puede

atribuir el derecho de sobreelevación a favor de algún titular exclusivo, o
incluso de él mismo, en virtud de dos modalidades clásicas: primero, la
cláusula de “reserva de aires” hasta una futura ampliación de edificación,
con lo que el Registro se limita a inscribir el reglamento interno (con la
cláusula incluida., sin independizar en ninguna partida “los aires”. Segundo,
la cláusula de “independización de aires” cumple un doble efecto: reservar
un derecho de sobreelevación, y solicitar, además, que este se consigne en
una nueva partida registral segregada de la matriz. Para acceder a esta
inscripción, el Registro exige que se asigne a los “aires” un porcentaje de
participación en las zonas comunes, ya que, de acuerdo a las bases
institucionales de la propiedad horizontal, el titular de una sección de
dominio exclusivo también es necesariamente copropietario de las zonas
comunes".
Debe resaltarse que es necesario, para la procedencia de la

independización de los aires, la existencia de un área proyectada de acceso
a los mismos, no se exige que ya exista el acceso, sino que es suficiente
con que en el plano de independización se grafique el área del futuro
acceso a dichos aires, es decir el área en la cual en el futuro se construirá
la escalera que dará acceso a dichos aires (Aron, 1996).
Finalmente, debe indicarse que el Tribunal Registral ha señalado en la

Resolución N° 1358-2014-SUNARP-TR-L del 18 de junio de 2014 que el
reglamento interno y la independización importan una modificación del bien.

En ese sentido, constituyen actos de disposición, por lo que, de existir

copropiedad, deben intervenir todos los copropietarios del predio en la
constitución del reglamento interno y la independización de las secciones
de propiedad exclusiva (EGUREN, 2010).
2.5 Conceptos Fundamentales De La Independización De Predios

2.5.1 Áreas Exclusivas:
Cuando se independiza un predio, departamento o inmueble la edificación
cuenta con áreas exclusivas, son las áreas de propiedad de un individuo o
personas y empieza en la puerta de ingreso y está delimitada por las paredes
que encierran el departamento, tienda o garaje, etc.
2.5.2 Áreas Comunes:

Son las áreas dentro de la edificación que son de propiedad de todos los
propietarios de las áreas exclusivas y su propiedad está en proporción al
área que ocupan, es decir, por ejemplo, al tratarse de un edificio que tiene
departamentos, al ser independizado, resultan cinco departamentos, que son
las áreas exclusivas y queda el acceso, las escaleras, los halls de
distribución, jardines exteriores, cisterna de agua, tanques elevados, etc.
Se convierten en áreas comunes, sobre estas áreas el propietario de cada

departamento tiene una proporción, un porcentaje de participación según el
área ocupada de su departamento.
2.5.3 Reglamento De Propiedad Horizontal:

Es un documento donde se detallan las normas de convivencia entre todos
los que habitan en la edificación, entre los propietarios de las unidades –
exclusivas, este documento es importante, ya que indican las condiciones de
las diferentes áreas, su condición, uso y porcentajes de participación en las
áreas comunes, además se establece la conformación de la Junta de
Propietarios.
Por ejemplo: en un edificio de departamentos, siendo la fachada de una

edificación de propiedad común, los diferentes propietarios de los

departamentos que den a ella no la pueden pintar de diferentes colores, ya

que terminaría siendo un carnaval de colores, por ello en el reglamento se
establece que la junta de propietarios en reunión tomara la decisión del color
que se pintara
2.5.4 Junta De Propietarios:

Conjunto de personas nombradas por elección realizada por el grupo de
propietarios de una edificación, conformadas por un presidente y secretario
de economía y podrán existir más componentes según el tamaño de
miembros de conforman la junta de propietarios. Su función es recoger las
necesidades del funcionamiento y de los diferentes propietarios de las
unidades exclusivas y dirigir las asambleas donde se toman los acuerdos.
2.6 Independización de los aires

Los aires de una edificación son generados por el techo de la misma; es
decir, si tienes una edificación de dos pisos o más, a partir de ella se generan
los aires.

Condiciones para poder efectuar la independización de los aires:
 Se puede realizar cuando en la declaratoria de fábrica estos han sido

declarados como futura ampliación.
 Cuando tiene factibilidad de acceso independiente.
 La estructura de la edificación debe permitir la construcción de un
nuevo piso.
 Debe estar dentro de los pisos y altura señalados dentro del
certificado de parámetros normativos.
Ventajas de independizar los aires:
 Podrá vender sin afectar a las demás unidades inmobiliarias.

 Contará con un recurso económico y ampliar la edificación, cuando se
trata de dos o más aires, subsiguientes.
2.7 Requisitos para la independización de predios en Perú

2.7.1 Requisitos de la edificación para la independización:
 Tener la declaratoria de fábrica inscrita en Registros Públicos de su
sector.
 Que la construcción tenga áreas capaces de funcionar de forma
independiente, por ejemplo, accesos independientes hacia a calle,
escaleras para que se puedan trasladar a su departamento,
ascensor, pasadizo, etc. La construcción debe contar con ambientes
dentro de ella que indiquen que hay condiciones de habitabilidad.
2.7.2 Requisitos de los documentos para la independización:

 Solicitud de inscripción de la independización.
Donde se invoca al registrador de la propiedad inmueble del sector la

independización del predio en unidades inmobiliarias de propiedad
(exclusiva y común) y sus porcentajes de participación, según los planos de
independización que se acompaña, suscrito por profesional (Arquitecto o
Ingeniero Civil).

 Planos de independización.
Planos elaborados en función a la declaratoria de fábrica inscrita, donde se

grafican las unidades inmobiliarias de uso exclusivo y las áreas de uso
común, con linderos y medidas perimétricas, áreas ocupadas y áreas
techadas.
 Reglamento de propiedad horizontal.
Se establecen las normas de convivencia entre los propietarios de las

unidades inmobiliarias, sus usos, su denominación, las áreas de propiedad
común y su condición, la participación de los propietarios en las áreas
comunes, sus obligaciones y porcentajes de participación.
 Constituir la junta de propietarios, sus atribuciones y se designa el

presidente de la junta de propietarios.
 Toda documentación antes mencionada deberá ser legalizada por
Notario Público.
 Los requisitos antes mencionados deben ser acompañados por
documento personal (DNI o carnet de extranjería) y partida registral
actualizada, para luego ser presentada a los Registros Públicos del
sector.

2.8 Proceso de independización del predio

PRIMERO:
La propiedad debe contar con la declaratoria de fábrica de los pisos

construidos (edificación) inscrita en los Registros Públicos.
SEGUNDO:
Cumplir con los requisitos para la independización de predios en Perú tanto

para la edificación (áreas exclusivas y comunes) así como de los
documentos que se requieren.

TERCERO:
Al término de la independización de su propiedad, el paso siguiente es

obtener los títulos de propiedad de cada unidad inmobiliaria independizada,
por lo cual debe realizar la adjudicación para luego ser enviado a Registros
Públicos para la inscripción de titularidad.
La independización de edificios sirve para que cada departamento, oficina,

estacionamiento, deposito o cualquier otra unidad inmobiliaria de una
construcción tenga su propia partida registral en Sunarp y pueda ser vendida,
arrendada o cedida en uso de forma exclusiva sin que afecte el derecho de
propiedad de las otras partes del edificio.

El paso previo para obtener una independización es realizar la conformidad

de obra y declaratoria de edificación con la municipalidad en donde está
ubicada la construcción cuando se termine de realizar la obra. Lo ideal es
que el edificio haya sido construido de acuerdo a la licencia de construcción
para que el proceso dure menos tiempo.
¿Cuáles son los requisitos de Sunarp para independizar un edificio?
1. Los requisitos para una independización son los siguientes:

2. Tener inscrita la declaratoria de fábrica del edificio en Registros
Públicos.
3. Memoria descriptiva de la independización detallando por pisos cada
unidad inmobiliaria a independizar y las zonas de uso común.
4. Plano de independización firmado por un ingeniero o un arquitecto con
firma certifica en una notaría.
5. Reglamento interno.
6. Pago de derechos registrales.
La independización una vez concluida divide la edificación en varias partes

siendo todas estas propiedades del titular original, para realizar el cambio de
titularidad se tiene que acudir a un notario para firmar una escritura pública
de compra venta o de adjudicación.
2.9 Independización de Edificio Casuarinas

Hace algunos años realizamos la gestión de independización de edificio del
multifamiliar Casuarinas ubicado en el distrito de Santiago de Surco. Se
realizo la independización de 6 estacionamientos dobles en el semisotano,
12 departamentos dúplex y aires.

Se desarrolló en un terreno de 314 m2 desde donde se levantan 6 Lofts

exclusivos de 175 a 200 m2, 2 por piso, Los lofts del primer piso tienen patio
posterior. La fachada cuenta con paneles metálicos que sirven de cortinas y
le dan movilidad a la fachada contemporánea y tiene un ascensor con
acceso directo a los lofts. Todos los departamentos tienen dormitorios con
closet incorporado e iluminación interior, las sala doble altura tienen vista a la
calle y cuentan kitchenette abierto e incorporado a la sala.
Los acabados y detalles con un look industrial.


CAPITULO III
Independizaciones de Edificaciones
Comerciales

3 Independizaciones de Edificaciones Comerciales

Los edificios comerciales combinan la funcionalidad logística y estratégica que
precisa un centro de trabajo con el carácter singular y representativo de un
edificio abierto al público.
Comprendemos que este tipo de arquitectura no sólo encierra un espacio vital

para las operaciones y servicios de un negocio, sino que también actúa como
un medio para transmitir los valores y misión de una empresa.
Ponemos de manifiesto en nuestros proyectos comerciales la importancia que

tiene crear un edificio capaz de comunicar la identidad singular de una marca.
Con independencia de la diversidad de usos -parques empresariales, centros

de investigación, oficinas, sedes corporativas, mercados, centros comerciales,
hoteles, estaciones de servicio o centros de ocio-, enfocamos el desarrollo del
proyecto de modo que el edificio sea un emblema de la reputación de la
organización, a la vez que ofrezca espacios eficaces, intuitivos y cómodos
para los clientes y los trabajadores.
oficinas

Hoteles
C. comerciales
Un edificio comercial es un edificio que alberga solo una empresa. Las

empresas compran o alquilan el edificio entero y por eso solo hay que
compartis los servicios con los compañeros de trabajo. Normalmente, un
edificio comercial consta de varias oficinas donde se encuentran todos los
departamentos de una empresa.
3.1 ¿Qué es un edificio comercial?

Si buscas la definición de un edificio comercial, los sitios web te muestran esta
definición: ‘Un edificio que alberga una empresa’. Este es una definición muy
amplia, pero abarca lo que la palabra significa. En centros de negocios o en

los coworkings hay que compartir todos los servicios con los otros inquilinos.
En un edificio comercial tienes todo el edificio para tu empresa y no hay que
compartir con otros.
3.2 ¿Es un edificio comercial útil para una empresa?

Normalmente, un edificio comercial consta de varias oficinas y espacios de
trabajo. Por eso tu empresa tiene que ser grande para usar todo el edificio.
Entonces un edificio comercial no es tán útil para autónomos y empresas con
pocos empleados.
Sin embargo, los edificios comerciales no son perfectos para todos. Debido a
que ocupas un edificio entero, los costos mensuales de alquiler pueden ser
muy altos.


3.3 los pasos que debes seguir para independizar

Tener la independización de manera formal significa tener un inmueble apto
para ser comercializado (vender, comprar, hipotecar o alquilar). Por ejemplo,
si nos referimos a un edificio, resulta importante porque cada unidad
(departamento, cochera y depósito) debe tener su propia partida registral.
Por otro lado, son muchas las familias que comparten una propiedad y que
aún no han independizado sus espacios, un paso necesario en caso de
querer inscribirlas a su nombre, venderlas o usarlas como garantía.
Independizar un inmueble implica dividir el espacio total de una vivienda en

espacios propios para cada uno de los ocupantes, ello genera una partida
registral única para cada inmueble. Contar con una independización de
manera formal significa tener un inmueble apto para ser comercializado
(vender, comprar, hipotecar o alquilar). Si nos referimos a un edificio, cada
unidad (departamento, cochera y depósito) deberá tener su propia partida
registral.
Este proceso debe realizarse en los Registros Públicos para que cada
inmueble tenga su propia partida y correspondiente numeración y
nomenclatura.
3.4 ¿Qué beneficios me genera el independizar?

 Facilita los actos particulares que se desee realizar sobre cada una de
ellas.
 Al independizar una zona o piso, obtengo una partida exclusiva para
cada una de ellas.
 Al contar con una partida para cada piso, por ejemplo, puedo
inscribirlo a favor del verdadero propietario: un beneficio no solo
económico, sino también moral.
 Obtención de préstamos otorgando como garantía hipotecaria la zona
que he independizado.
 Puedo vender cada piso independizado y obtener una ganancia.

 Puedo transferir a favor de mis herederos un espacio físico

determinado y evitar futuros conflictos familiares.
 Facilita la instalación de servicios básicos independientes, pues cada
uno contará con un medidor propio de agua, luz y consecuentemente
pagará lo que efectivamente gasta.
3.5 A continuación, se explica los pasos que debes seguir para

independizar
1. Accesos privados o salidas al exterior. Antes de iniciar el trámite de
independización, cada uno de los espacios previamente divididos deberá
contar con un acceso privado independiente hacia la calle.
2. Elaborar nuevos planos del inmueble. Este debe contar con la
información detallada respecto al número de partes en que se dividirá el
inmueble, las medidas de cada una de las divisiones y las áreas comunes
como el patio o estacionamientos.
3. Acudir a los Registros Públicos. Una vez que se cuenta con los
documentos respectivos, se debe acudir a los Registros Públicos para
empezar el trámite de la independización del inmueble a fin de obtener una
partida registral por cada parte de la casa.
4. Título de Propiedad. Una vez concluido este trámite, las partes de la
vivienda estarán independizadas. Sin embargo, aún queda pendiente el
trámite por la titularidad ya que de no hacerlo los futuros titulares
aparecerán como copropietarios. Para ello, se debe acudir a un notario y
firmar una escritura pública de división, participación y adjudicación
mediante la cual ambos expresan que ceden las partes. Ello deberá ser
enviado a Registros Públicos para la inscripción de la titularidad.
3.6 ¿Qué requisitos solicita la Sunarp para independizar?

 Documento con certificación notarial en el que se describa las
características de cada zona o piso a independizar, así como las
zonas comunes.

 Plano de independización, firmado por un ingeniero o un arquitecto,

con certificación notarial de firma.
 Reglamento interno.
 Pago de derechos registrales.
Se puede tramitar la independización de un inmueble en cualquier oficina

de la Sunarp. El trámite incluye la independización de unidades, reducción
del predio matriz a zonas comunes, inscripción del Reglamento Interno
(regirá las reglas de convivencia), constitución de la Junta de Propietarios y
designación del presidente de la Junta de Propietarios. El plazo para su
inscripción es de siete (7) días.
Si se trata de un terreno sin construir, se debe consultar previamente con la

municipalidad correspondiente para conocer si esta maneja parámetros
establecidos para la división.
Si en un futuro se desea construir por encima de su parte, se puede solicitar

una independización de los aires de un inmueble.
Una vez realizado el trámite de independización, se podrá separar el uso de

los servicios de agua, luz, teléfono, etc.
3.7 pasos para abrir un establecimiento comercial en el Perú

3.7.1 Certificado ITSE (Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones)
acorde a las características del local. Antes denominado Certificado
de Defensa Civil.
Este certificado verifica de manera integral el cumplimiento de la normativa
en materia de seguridad en edificaciones, así como las condiciones de
seguridad estructurales, no estructurales y funcionales, y del entorno
inmediato que ofrecen los objetos de inspección, es realizada con la
intervención de los Inspectores Técnicos de Seguridad en Edificaciones.
La finalidad de la Inspección técnica de Seguridad en Edificaciones es

prevenir y/o reducir el riesgo debido a un peligro originado por fenómeno
natural o inducido por la acción humana, con la finalidad de proteger la vida

de la población y el patrimonio de las personas y del Estado. Hay diferentes

tipos de ITSE según el tipo de edificación (elpino.com.pe, 2020).
Las Inspecciones Técnicas de Seguridad de Edificaciones-ITSE, se

diferencian por su complejidad en:
 ITSE Básicas.
 ITSE Básicas Ex Post (hasta 100 m2).
 ITSE Básicas Ex Ante (de 101 a 500 m2).
 ITSE De Detalle.
Por ello según se detalla líneas abajo se deberá acudir a la oficina que
corresponda para solicitarla:
Las Oficinas de Defensa Civil de las Municipalidades Distritales, ejecutan

Inspecciones Técnicas de Seguridad en Defensa Civil Básica Ex Ante y Ex
Post y Previa a evento y/o Espectáculo Público con una afluencia hasta
3,000 personas, en su jurisdicción.
Las Oficinas de Defensa Civil de los Gobiernos regionales, ejecutan

Inspecciones Técnicas de Seguridad en defensa civil de Detalle,
Multidisciplinaria y previa a Evento y/o Espectáculo Público con una
afluencia mayor a 3,000 personas, en su jurisdicción.
Por excepción la Oficina de Inspecciones Técnicas para Lima Metropolitana

de la Dirección Regional INDECI Costa Centro, ejecuta Inspecciones
Técnicas de Seguridad en Defensa Civil de detalle, Multidisciplinarias y
Previa a Evento y/o Espectáculo Público con una afluencia mayor a 3,000
personas.
3.7.2 Licencia de Funcionamiento.

Antes de solicitar la licencia de funcionamiento se debe contar ya con el
certificado ITSE. La licencia de funcionamiento es la autorización que te
otorga la municipalidad donde queda tu local para que pueda operar tu

negocio. Si bien puede haber requisitos particulares en cada distrito, te

contamos el procedimiento a grandes rasgos.
Requisitos para obtener tu licencia de funcionamiento
 Solicitud con carácter de declaración jurada que incluya número de

RUC, DNI o carné de extranjería.
 Vigencia de poder del representante legal o carta poder con firma
legalizada.
 Declaración jurada de observancia de condiciones de seguridad o
inspección técnica de seguridad en defensa civil o multidisciplinaria,
según corresponda al tamaño del local y giro del negocio.
De ser el caso:
 Copia simple del título profesional en el caso de servicios

relacionados con la salud.
 Informe sobre el número de estacionamientos, si las normas lo
requieren.
 Copia de autorización sectorial, si la ley lo establece.
3.7.3 Autorización para instalación de elementos publicitarios

Si deseas colocar tu nombre comercial o tu marca en la fachada de tu local,
debes solicitar el permiso para ello. Ojo, antes ya debes contar con la
licencia de funcionamiento
Pero, ¿qué requisitos se debe cumplir para instalar un letrero en la fachada

del negocio?
En el caso de la Municipalidad de Lima, para contar con la autorización

para anuncios y avisos publicitarios (sólo letreros, letras recortadas, placas
y toldos), se deben tener en cuenta los siguientes requisitos:
 Presentar Formulario Gratuito de Solicitud-Declaración Jurada

consignando número de RUC, debidamente llenado.
 Exhibir documento de identidad del solicitante o representante.

 Pagar la tasa municipal correspondiente.

 Adjuntar fotomontaje del elemento de publicidad exterior, que se
instalará en el local, aparte de tres fotografías, una del inmueble sin
anuncio, una con el fotomontaje y otra del entorno.
 Formato indicando tipo del anuncio, materiales, leyenda, colores,
dimensiones y ubicación.
 Presentar documento acreditando vigencia de poder del
representante legal, en caso de personas jurídicas, y para el caso de
personas naturales carta poder con firma legalizada.

CAPITULO IV
Inscripción de Edificaciones en
Registros Públicos

4 Inscripción de Edificaciones en Registros Públicos

La declaratoria de fábrica de una edificación, así como su demolición total o
parcial, su ampliación, su modificación o remodelación, se inscribirá en mérito
a alguno de los siguientes documentos:
a) Formulario Único de Edificaciones (FUE) a que se refiere la Ley N°

29090.
b) Escritura Pública en la que se inserte o adjunte el Formulario Único de
Edificaciones (FUE) o los documentos exigidos según la normativa
aplicable al caso concreto.
c) Formulario Registral aprobado por la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos, en el caso de regularización de edificaciones a que
se refiere la Ley N° 27157. Otros señalados en las normas especiales
Cualquiera de los instrumentos señalados debe acompañarse de los

anexos que la normativa aplicable requiera, así como del plano de
ubicación y localización, y del plano de distribución, autorizados por
profesional competente.
En el caso de demolición total, no se requiere la presentación del plano de

distribución. En los casos de remodelación, ampliación y modificación de
fábrica debe adjuntarse, además, la memoria descriptiva de la edificación
resultante, el plano de distribución en el que se visualicen los elementos
eliminados o modificados y el plano de distribución de la edificación
resultante.
Lo dispuesto en el presente artículo no se aplica cuando la fábrica ha sido

aprobada por autoridad municipal. En caso de discrepancia entre los datos
consignados en la memoria descriptiva y los respectivos planos, el
Registrador consignará en el asiento de inscripción los que aparecen en
estos últimos.
En la actualidad, para poder realizar una edificación241 es necesario que el

propietario del terreno solicite la autorización correspondiente a la

Municipalidad donde se encuentra ubicado el terreno. A tal efecto, la

Municipalidad correspondiente expedirá una Licencia de Construcción que
le permita al propietario efectuar la construcción de su edificación bajo la
supervisión de la misma, acorde con los parámetros y lineamientos
normativos establecidos para ese Distrito. Una vez concluida la edificación,
la Municipalidad otorgará al propietario un Certificado de Finalización de
Obra, en el que se indique que la construcción ha sido efectuada en
cumplimiento a la normativa edificatoria vigente.
Sin embargo, no todas las edificaciones han sido construidas con

autorización de la Municipalidad, existen en nuestro país muchas
edificaciones que no cuentan con licencia de construcción ni finalización de
obra, siendo construidas sin la supervisión municipal correspondiente, lo
que podría determinar que la edificación haya sido realizada en
contravención de los Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
correspondientes.
En vista de esta situación, mediante Ley 27157 se reguló el procedimiento

de Regularización de Declaratoria de Fábrica, para aquellas edificaciones
construidas sin licencia de construcción emitida por la Municipalidad
correspondiente. Dicho procedimiento, presenta una peculiaridad respecto

del indicado en el párrafo anterior, pues consiste en un procedimiento

simplificado que no requiere de aprobación municipal ni de ninguna otra
autoridad, pues requiere la participación de un verificador responsable
(arquitecto o ingeniero), así como la manifestación de voluntad de los
propietarios del predio a través de un formulario registral (FOR), con
certificación notarial de firmas, entre otros requisitos que se describen en el
presente artículo.
Así, de acuerdo a esta disposición, en un principio podían ser objeto de

regularización mediante este procedimiento, las edificaciones levantadas,
modificadas, ampliadas, remodeladas o demolidas antes del 21 de julio de
1999, esto significaba que no podrían acogerse al procedimiento antes
indicado aquellas construcciones que hayan sido edificadas luego de dicha
fecha, siendo responsabilidad del verificador certificar que la misma fue
construida durante tal periodo de tiempo, configurándose entonces como un
procedimiento extraordinario o de excepción, destinado a sanear por única
vez las edificaciones que fueron levantadas sin licencia de construcción.
Sin embargo, mediante Ley N° 30830 -publicada el 27/7/2018 en el diario

oficial “El Peruano”- se modificó la fecha límite de la regularización,
señalando que los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de
diciembre de 2016, que hayan sido construidas sin licencia de construcción,
conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica,
independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su
situación de acuerdo al procedimiento establecido en la Ley N° 27157.

Asimismo, la mencionada Ley 30830 trajo consigo la posibilidad de una

segunda regularización, pues así lo dispuso en su Única Disposición
Complementaria Transitoria. “Los propietarios de predios que se hayan
acogido con anterioridad al procedimiento de regularización dispuesto por el
artículo 3 respecto a edificaciones terminadas al 20 de julio de 1999 o
dentro del plazo establecido por la disposición complementaria décimo
cuarta de la Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades modificada por la
Ley 28437; y en los que se hayan efectuado nuevas edificaciones,
ampliaciones, demoliciones o remodelaciones en el mismo predio con
posterioridad a dicha fecha, pueden acogerse a lo dispuesto en la presente
ley", dejando de lado lo señalado en la Novena Disposición Transitoria del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Es preciso resaltar, que éste procedimiento de regularización no será

procedente si las edificaciones se encuentran levantadas en zonas
arqueológicas, zonas de protección ecológica, zonas de riesgo para la
salud e integridad física, riberas de ríos, lagos o mares, así como en
edificaciones en las que resulte evidente la contravención a los elementos
básicos de seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida humana246. Siendo
responsabilidad del Verificador acreditar que la edificación a regularizar no
se encuentra dentro de alguno de los supuestos señalados, mediante
declaración jurada con certificación de firma notarial.
Por otro lado, el artículo 4 del Reglamento de la referida Ley 27157, define
a la regularización como el trámite destinado a obtener el reconocimiento
legal de inscripción de las edificaciones existentes sobre: predios urbanos,
terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana y
predios ubicados en zonas urbanas e inscritos como rústicos en el Registro
de Predios
De este modo, el ámbito de edificaciones sujetas a Regularización,

conforme al reglamento, no solo comprende a los predios urbanos, sino
también a los predios ubicados en “zonas urbanas consolidadas”; sin
embargo, el Reglamento de la citada Ley 27157, no da una definición de lo
que debe entenderse por zona urbana consolidada, así como tampoco
establece en mérito a qué documentos se debe demostrar dicha calidad.
Por ello, en mérito a la Resolución de Alcaldía que disponga el cambio de

uso de un predio por encontrarse en zona urbana consolidada, podría

considerarse o entenderse que un predio se encuentra en dicha zona y en
consecuencia solo si se cumple con esta formalidad se entendería que el
predio ésta comprendido en el supuesto previsto en el literal c) del artículo 4
del Reglamento de la Ley 27157.
Al respecto, mediante el Precedente de Observancia Obligatoria aprobado

en el XIX248 Pleno Registral realizado los días 3 y 4 de agosto del 2006, se
estableció que no se requiere la resolución de alcaldía que declare la
habilitación urbana de oficio, para considerar a un predio como urbano
cuando en el Registro figura inscrito como rústico, bastando solo para ello,
la acreditación con el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios,
en donde se exprese la normativa urbanística y los índices edificatorios
regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbanísticos
integrales.
El Tribunal Registral en reiterada jurisprudencia ha establecido, que el

certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios solamente puede ser
expedido respecto de terrenos ubicados en zonas urbanas que se
encuentran como urbanos ante la Municipalidad respectiva, constituyendo
documento fehaciente que demuestra que el predio reúne dichas
características, es por ello que mediante Precedente de Observancia
Obligatoria aprobado en el CCIII Pleno Registral realizado el 24 de enero de
2019, se aprobó lo siguiente: “Para efectos de determinar si es aplicable la
Ley 27157, cuando un predio obre inscrito como rústico, podrá acreditarse
que está ubicado en zona urbana, entre otros documentos, con el
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios expedido por la
Municipalidad respectiva o presentar los documentos que sustenten que se
produjo el silencio administrativo positivo.
Como puede apreciarse, el criterio del Tribunal está orientado a que la

regularización de edificaciones abarque a los predios ubicados en zonas
urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad

correspondiente e inscritos como rústicos en el registro de predios, es decir

bastará que la zonificación asignada al predio corresponda al área urbana,
con lo cual será procedente la regularización en inmuebles que carezcan de
habilitación urbana, siendo ello así, bastará la condición de “predio urbano
de hecho” para regularizar la propiedad o las construcciones del predio.
Para acreditar esta condición será suficiente el Certificado de Zonificación y
Vías o el Certificado de Parámetros Urbanísticos.
Por otro lado, mediante el Decreto Supremo N.° 008-2019-VIVIENDA se

modificó, entre otros, los artículos 12 y 25 del Reglamento de la Ley N.°
27157, añadiendo que el verificador responsable, así como el verificador ad
hoc adjunten a sus informes técnicos de verificación respectivos, una
declaración jurada con firma certificada notarial, en la que consigne
expresamente que el predio materia de regularización no se encuentra
comprendido dentro de los supuestos de improcedencia que establece la
Primera Disposición Complementaria Final de la Ley N.° 30830, asumiendo
el verificador responsable y el verificador ad hoc la responsabilidad
exclusiva por la veracidad del contenido de dicha declaración jurada;
asimismo, se modificó la presentación del certificado de parámetros
urbanísticos y edificatorios (como documento que acompaña al FOR) por la
"declaración jurada del verificador responsable", adjunto o inserto en su
informe de verificación, señalando bajo su responsabilidad, que la
edificación materia de regularización cumple los parámetros urbanísticos y

edificatorios reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución, o de

lo contrario consignará.
las observaciones a que hubiere lugar, en la forma que se establece en el

artículo 13 del presente reglamento. Concluyendo entonces, que si el
inmueble a regularizar figura inscrito como urbano, ya no será necesaria la
presentación del Certificado de Parámetros Urbanísticos, pues en su
reemplazo el verificador responsable dejará constancia que la edificación a
declarar cumplía con los parámetros urbanísticos y edificatorios a la fecha
de la ejecución de la obra.
Finalmente, el último párrafo del presente artículo hace referencia que ante una
eventual discrepancia entre la información contenida en los planos y memoria
descriptiva, deberá primar lo contendido en los planos, criterio que si bien consta
en el presente reglamento, ha sido contemplado como Precedente de observancia

Obligatoria, estableciendo lo siguiente: "En caso de discrepancia entre los datos

de la memoria descriptiva y el plano de independización de unidades sujetas a
alguno de los regímenes de la Ley Nº 27157, prevalecerán los que aparecen en el
plano, debiendo extender el asiento de inscripción conforme a este". Criterio que
no solo deberá aplicarse a la inscripción de fábrica o demolición, sino también
aquellos supuestos donde existe un plano y una memoria descriptiva con datos
discrepantes.


4.1 Como tramitar Declaratoria de Fabrica

Necesitas una idea rápida de como registrar en la Sunarp la construcción
que realizaste. ¿Tengo que ir a una notaría o a la Sunarp? Aquí te
mostramos una infografía muy concreta e informativa que resume los dos
caminos que tienes para obtener una declaratoria de fábrica de la
construcción que realizaste sin licencia de construcción o que contando con
licencia construiste excediendo los parámetros permitidos (más pisos, menos
área, sin estacionamientos, libre, etc. etc.).
A tener en cuenta que, aunque la infografía no lo indica, EN AMBOS CASOS

hay que elaborar un expediente técnico-legal y eso requiere de un
profesional capaz y competente. Te podemos decir con seguridad que ni en
la Municipalidad ni en la Sunarp te pueden ayudar a elaborar ese expediente.
En resumen, si tu construcción finalizo antes del 01 de enero del 2017 aun

puedes salvarte de la multa y/o demolición y contratar a un Verificador.
Ya sabes que para registrar tu construcción tienes que hacer un trámite que
se llama 'Declaratoria de Edificación' (antes 'Declaratoria de Fabrica') y que
hay dos caminos. Ahora solo necesitas de un profesional competente.
4.2 ¿Cómo registro mi predio por primera vez?

La inmatriculación o primera inscripción es un procedimiento registral
mediante el cual se reconoce o incorpora por primera vez un predio al
Registro de Propiedad Inmueble de la Sunarp.
Al inmatricular un predio, se inicia el historial legal de una determinada

propiedad, pues da lugar a la apertura de una partida registral.
Es importante señalar que la inmatriculación de un predio ante la Sunarp

tiene el efecto de lograr la inscripción definitiva de este a favor de las
personas naturales y jurídicas.
Se pueden inmatricular tanto predios rurales como urbanos de acuerdo a los

siguientes requisitos:

4.2.1 Predios urbanos

1. Solicitud de inscripción del título (formulario de distribución gratuita en
cualquier oficina registral de la Sunarp) debidamente llenado y firmado
por el presentante.
2. Parte notarial de la escritura pública que acredite el dominio sobre el
predio con la debida autorización del notario para su presentación
ante la Sunarp, y que tenga una antigüedad mínima de cinco años.
3. En el caso de transferencia por sucesión testamentaria solo dará
mérito si en la escritura pública se ha individualizado el predio
transferido, contabilizándose el plazo a partir de la fecha de
fallecimiento del testador.
4. En el caso de predios ubicados en regiones no catastradas, se
presentará plano de ubicación y perimétrico del predio, elaborado y
suscrito por un verificador competente, y visado por la municipalidad
distrital correspondiente.
5. En el caso de predios urbanos ubicados en regiones catastradas o en
proceso de levantamiento catastral, se presentará plano catastral
emitido por la oficina de catastro distrital debidamente autenticada por
el profesional autorizado para el efecto, código catastral en el que se
identifica el lote donde se encuentra el predio materia de inscripción,
área de del terreno y área construida expresada ambas en metros
cuadrados y con aproximación de dos cifras decimales.
4.2.2 Predios rurales

1. Solicitud de inscripción del título (formulario de distribución gratuita
en cualquier oficina registral de la Sunarp) debidamente llenado y
firmado por el presentante.
2. Parte notarial de la escritura pública que acredite el dominio sobre el
predio con la debida autorización del notario para su presentación
ante la Sunarp, y que tenga una antigüedad mínima de cinco años.
3. En el caso de transferencia por sucesión testamentaria solo dará
mérito si en la escritura pública se ha individualizado el predio

transferido, contabilizándose el plazo a partir de la fecha de

fallecimiento del testador.
4. Si el predio se ubica en zona catastrada, se presentará el certificado
de información catastral otorgado por la autoridad competente.
5. Si el predio se ubica en zona no catastrada, presentará certificado
negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente y,
el plano perimétrico en coordenadas UTM, acompañado de su
memoria descriptiva donde se indique el área, linderos y medidas
perimétricas, elaborados y firmados por un profesional inscrito en el
Índice de Verificadores de la Sunarp.
Cabe señalar que en el caso de detectarse superposiciones gráficas o

inexactitudes registrales, el interesado podrá eliminar y resolver el conflicto
mediante la intervención de un verificador catastral, logrando con ello que el
Registro de Predios refleje la realidad física de los inmuebles.
Vale precisar que el verificador catastral, quien se encargará de constatar el

predio in situ y además elaborará el plano del inmueble, deberá estar
inscrito en el Índice de Verificadores de la Sunarp (SUNARP, 2018).

4.3 Registro de la Propiedad

La compra de una vivienda no termina con la firma del contrato de compra-
venta y el pago de impuestos. Una vez hayas cerrado la operación también
es recomendable poner la casa a tu nombre a todos los efectos. La forma
más habitual de hacerlo es inscribir la vivienda en el Registro de la
Propiedad, pero esto, como ya sabemos, conlleva un coste, ¿cuánto cuesta
registrar una propiedad?
Lo mismo puede aplicarse a otros casos en los que se traspasa la vivienda

como una herencia o la donación de la vivienda, así como en caso de
divorcios o casas que hayas comprado en pareja o para las que existan
varios propietarios.
Para que lo entiendas mejor, el registro de la propiedad es accesorio en el

cambio de nombre y de propiedad de la casa, lo que cuenta es el otro
trámite, que puede ser una compra-venta, una herencia o una donación. Esa
es la fórmula real por la que cambia de manos la casa y dependiendo de cuál
elijas habrá que pagar unos impuestos u otros.
A modo de ejemplo, si quieres poner la casa a nombre de tu hijo deberás

vendérsela o donársela y después, si quieres, podrá inscribirla en el Registro
como medida adicional para tener más seguridad jurídica.
Por lo general el proceso es simple, para poder registrar tu título de

propiedad necesitas cumplir con estos requisitos:
 Solicitud de inscripción del título. Este es un documento que no tiene

costo y se consigue en las oficinas de la Sunarp.
 Parte notarial de la escritura pública. Con este documento se está
acreditando la legitimidad del inmueble y se va a obtener por medio de
un notario público.
 Documento de identidad. Requisito básico e indispensable para
cumplir cada uno de los procesos.

 Pago de derechos para el registro del departamento. El derecho de

representación y el derecho de inscripción, para saber el total a pagar
debe consultarse debido a que se calcula tomando en cuenta el costo
del predio.
4.4 Cómo hacer el registro predial

Cuando se trata de un predio urbano, es decir, que esté en una zona poblada
se necesita seguir estos plazos:
Inscribir el título de propiedad
Ir a una oficina de la Sunarp para que se haga la inscripción del título de

compra-venta. Esto se hace por medio de un formulario que es gratuito y que
lo encontrarás en las oficinas de la superintendencia. Se debe llenar la
plantilla correctamente, firmar y consultar cuál sería el pago de derechos
registrales, estos pueden variar según sea la tasa del predio.
Entregar escrituras
Hacer la entrega del parte notarial de la escritura pública que confirme la

pertenencia del predio. El documento debe haber sido notariado por la
Sunarp y como mínimo debe contar con una antigüedad de cinco años. Si es
una sucesión testamentaria, la escritura pública debe contar con el predio
transferido individualizado.
En caso que el departamento en Lima esté en una región no catastrada, se

debe proporcionar el plano de ubicación y el perímetro del predio. Este
documento debe hacerse y suscribirse por un verificador que sea aceptado
por la Sunarp, además debe contar con la aprobación de la municipalidad
distrital que corresponda.
Última fase
Para seguir el proceso de presentación se requerirá especificar la hora,

fecha, minuto, segundo y la numeración del ingreso del título. Ya que el título
de compra-venta del departamento se revisó por el registrador público, se

extenderá el asiento de la inscripción que se hizo en la partida registral de la

vivienda, esto para que el comprador aparezca como propietario de dicho
inmueble.
4.5 ¿Cuánto tiempo demora el registro del título de propiedad?

Todo el proceso que implica el registro del título de propiedad en la Sunarp
puede tomar un período que va desde las 48 horas hasta 7 días hábiles,
como máximo. Aunque este plazo podría variar según el número de las
partidas y la complejidad que estas tengan.
Comprar un departamento o cualquier bien, requiere de un esfuerzo, pero

vale la pena. La recomendación por parte de Edificaciones Inmobiliarias es
que se haga este trámite tan importante para que se evite ser parte de
estafas. Ahora no tienes ninguna excusa, si ya compraste tu departamento,
regístralo.
Para que sea posible debes dividir el bien en dos o más predios
independientes de manera que cada inmueble cuente con su propia partida
registral. El trámite se denomina Sub-división y se inscribe en el Registro de
Predios de la SUNARP.
Antes de solicitar la subdivisión debes pedir a la Municipalidad Distrital donde

se encuentra ubicado el inmueble que será materia de división: los
parámetros urbanísticos, que es el documento que indicará cuál es el mínimo
metraje que puedes independizar.

Con esta información y con los requisitos que te señalamos a continuación

podrás solicitar la sub-división ante la Municipalidad Distrital donde se
encuentra ubicada la propiedad.
Los requisitos son los siguientes:
1. Planos y código de referencia catastral de los predios resultantes

emitido por la municipalidad respectiva. Si la municipalidad no contara
con catastro implementado presentar constancia negativa de catastro.
2. Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que
conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran
intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad.
3. Formulario único de habilitación urbana (FUHU)
4. Plano municipal de subdivisión y memoria descriptiva debidamente
sellado y visado, donde debe precisarse el área, linderos y medidas
perimétricas de cada uno de los predios resultantes.
5. Código de referencia catastral de los predios emitido por la
municipalidad distrital.
6. Resolución municipal
7. Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que
conste el consentimiento de los copropietarios si los hubiera.
8. Pago de derechos registrales ante SUNARP.
Recuerda que los trámites de independización para el caso de terrenos, son

inicialmente de incidencia municipal y deben estar aprobados bajo los
parámetros de una autorización y posterior certificación. Posteriormente,
deberán ser ingresados a Registros Públicos para que cada inmueble tenga
su propia partida y correspondiente numeración y nomenclatura.

4.5.1 Para registrar un inmueble en la Superintendencia Nacional de los

Registros Públicos (Sunarp), se debe seguir los siguientes pasos:
1. Presentación de la escritura pública
2. Presentar una solicitud de registro con la identificación correcta del
propietario
3. Autorización del notario para el registro del inmueble (consignación
notarial)
4. Pago de derechos registrales
4.5.2 ¿Qué se requiere para inscribir un inmueble a registros públicos en

caso de compra y venta?
1. Acudir al Registro de Predios para contrastar los datos de vendedor,
es decir, que el vendedor sea propietario del bien.
2. Acudir al notario para elevar una escritura pública de compra y venta.
3. Pagar los derechos registrales
4. Presentar una solicitud de inscripción en la Oficina Registral
5. Para figurar en el asiento de prestación (“la constatación de un título,
hecho, acto o circunstancia en los libros del Registro, para que surta
los efectos hipotecarios correspondientes”.)
6. Tras la revisión del título de compra y venta del registrador público se
cede el asiento de inscripción en la partida registral donde el
comprador figura como el propietario del inmueble.

Requisitos para independizar un inmueble:
1. Plano del espacio a independizar, firmado por un ingeniero o un

arquitecto, con certificación notarial de firma.
2. Documento con certificación notarial en el que se describa las
características de cada zona o piso a independizar, así como las
zonas comunes.
3. Pago de derechos registrales.
Reglamento interno.
Nota: Luego de la independizar se debe tramitar la titularidad con notario y

firmar una escritura pública de adjudicación.
Beneficios de la independizar un inmueble o terreno:
- Puede sacar préstamos.
- Puede vender
- Facilita la instalación de servicios básicos.

4.6 ¿Qué es la inmatriculación de predios?

Es la primera inscripción del predio en un asiento provisional y transitorio
(anotación preventiva) que tiene el objetivo de publicitar e indicar la primera
inscripción de un predio.
Para llevar este proceso se necesita los siguientes requisitos:
 Título o títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años

 Plano elaborado y suscrito por verificador catastral de acuerdo con las
características técnicas y
 La constancia de posesión

4.7 ¿Qué es el Servicio de Inscripción Registral?

Es un procedimiento que permite que un acto o contrato que conste en un
documento – emitido siempre por un servidor público o un notario – sea
evaluado por un registrador público, a fin de verificar que cumple con las
normas vigentes y pueda ser incluido o inscrito en los registros públicos.
Luego de la verificación, el acto o contrato recibe un número de expediente

para que siga su trámite. A este número se le denomina Título y podrá ser
consultados por el público, a través de los canales oficiales que
correspondan.
Para tramitar la inscripción de un acto o contrato, los notarios y servidores

públicos de todo el país pueden acceder a nuestro Sistema de
Intermediación Digital SID Sunarp. Este les permitirá realizar el
procedimiento, a través de la presentación electrónica de documentos con la
firma digital del notario.
Mediante nuestro Sistema de Intermediación Digital SID Sunarp se puede

presentar electrónicamente los partes notariales de los siguientes actos:
 Constitución de empresas (MYPES).

 Otorgamiento de poderes en el Registro de Personas Naturales.
 Compraventa de vehículo en el Registro de Propiedad Vehicular.
 Transferencia de predios.


4.8 Registre su empresa

La ubicación y estructura de la empresa determinan la manera de su registro.
Decidir primero esos factores hará sencillo el registro.
Para la mayoría de pequeñas empresas, es tan simple como registrar el

nombre de su empresa ante los gobiernos estatales y locales.
En algunos casos, ni siquiera es necesario registrarse. Si hace negocios

como persona física, con su nombre legal, no necesita registro alguno. Pero
recuerde que, si no registra su empresa, puede perder la protección de
responsabilidad personal y beneficios tanto legales como fiscales.
La mayoría de las empresas no necesitan registrarse ante el gobierno federal

para ser entidades legales, más allá de solicitar simplemente una
identificación tributaria federal. Algunas pequeñas empresas se registran
ante el gobierno federal para tener protección de marca comercial u obtener
una exención impositiva.
Si quiere una marca comercial, marca o nombre de producto, solicítelo ante

la Oficina de Patentes y Marcas Comerciales de Estados Unidos (solo en
inglés) una vez que constituya su empresa.
Si desea una exención impositiva como una corporación sin fines de lucro,
registre su empresa como entidad exenta de impuestos ante el IRS.
Para crear una corporación S, necesita presentar el formulario 2553 ante el

IRS.

Regístrese ante las agencias estatales
Si su empresa es una corporación LLC, una sociedad o una corporación sin

fines de lucro, probablemente tenga que registrarse en cualquier estado en
los que realice actividades empresariales.
En general, se considera que realiza actividades empresariales en un estado

cuando:
 su empresa tiene presencia física en el estado

 tiene reuniones frecuentes en persona con clientes en ese estado
 una porción significativa de los ingresos de su compañía proviene de
ese estado
 cualquiera de sus empleados trabaja en ese estado
En algunos estados se permite registro en línea; en otros deben entregar

documentos impresos, ya en persona o por correo.
La mayoría de los estados exigen registrarse ante la oficina de la Secretaría

de Estado, la Oficina de Negocios o alguna agencia de negocios.

Consiga un agente registrado
Si su empresa es una corporación LLC, una sociedad o una corporación sin

fines de lucro, usted necesitará un agente registrado en su estado para
presentar los documentos.
Los agentes registrados reciben los papeles oficiales y los documentos

legales a nombre de su empresa y deben estar radicados en el estado donde
usted se registre.
Muchos empresarios prefieren recurrir a los servicios de agentes registrados

en vez de hacerlo por sí mismos.
Solicite la calificación de foránea
Si su LLC, corporación, asociación o corporación sin fines de lucro realiza

actividades de negocios en más de un estado, podría necesitar formar su
empresa en un estado y después solicitar la calificación de foránea en los
demás estados donde actúe su empresa.
En el estado en donde forme su empresa será considerada local, mientras

que en todos los demás estados será considerada foránea. La calificación de
foránea le avisa al estado que ahí está actuando una empresa foránea.
Las empresas calificadas de foráneas generalmente necesitan pagar

impuestos y cuotas de reporte anual tanto en su estado de formación como
en los estados donde estén calificadas de foráneas.
Para ser calificada de foránea, presente un Certificado de autoridad ante el

estado. Muchos estados también requieren un Certificado de vigencia
emitido por el estado de formación. Cada estado cobra una cuota de
presentación, pero el monto varía según el estado y la estructura de la
empresa.
Consulte en las oficinas estatales para averiguar los requisitos y las cuotas
de calificación de foránea.


Presente los documentos del estado y las cuotas
En la mayoría de los casos, el costo total de registrar una empresa es de

menos de $300, pero las cuotas varían según el estado y la estructura de
negocio.
Los datos que generalmente necesita son:
 Nombre de la empresa
 Ubicación de la empresa
 Propiedad, estructura administrativa o directores
 Información del agente registrado
 Número y valor de las acciones (si es una corporación)
Los documentos que necesita, y lo que vaya en ellos, varía según el estado
y la estructura del negocio.
Estructura del Documento Descripción

negocio
LLC Acta constitutiva Documento simple con los
fundamentos de la LLC.
Contiene información de la
empresa como nombre,
dirección, miembros y agente
registrado.
LLC Acuerdo operativo de la Detalles de la estructura de
LLC las decisiones financieras y
funcionales de la empresa.
Define cómo se toman
decisiones comerciales clave,
así como los deberes, las
facultades y
responsabilidades de cada
miembro. Su elaboración es

muy recomendable para

protección suya y del
negocio, aunque el estado no
lo exija.
Sociedad en Certificado de sociedad Documento simple en que se
comandita en comandita asientan los fundamentos de
la sociedad. Le notifica al
estado la existencia de la
sociedad y contiene
información comercial básica
como nombre, dirección y
nombre de los miembros de
la empresa. No todos los
estados lo requieren; en
algunos tiene nombre
diferente.
Sociedad en Acuerdo de sociedad en Es un documento interno
comandita comandita obligatorio entre todos los
socios, que define cómo se
toman las decisiones de la
empresa, los deberes, las
facultades y
socio. Su elaboración es muy
recomendable para
lo exija.
Sociedad de Certificado de sociedad Documento simple con los
responsabilidad de responsabilidad fundamentos de la sociedad
limitada limitada de responsabilidad limitada.

Le notifica al estado la
existencia de la sociedad y
contiene información
comercial básica como
nombre de la empresa,
dirección y nombre de los
miembros de la empresa. No
todos los estados lo
requieren; en algunos tiene
nombre diferente.
Sociedad de Acuerdo de sociedad de Es un documento interno
responsabilidad responsabilidad limitada obligatorio entre todos los
limitada socios, que define cómo se
toman las decisiones de la
empresa, los deberes, las
facultades y
socio. Su elaboración es muy
recomendable para
lo exija.
Corporación Acta constitutiva También llamada certificado
(cualquier tipo) de constitución; es un
documento legal exhaustivo
que establece las directrices
básicas de la empresa. Se
requiere en todos los estados
donde opere la empresa. Sus
datos más comunes son el
nombre de la empresa, el

objetivo, el número de
acciones ofrecidas, el valor
de las acciones, los directores
y funcionarios.
Corporación Estatutos o resoluciones Los estatutos (llamados
(cualquier tipo) resoluciones en caso de
corporaciones sin fines de
lucro) son los documentos
internos que rigen la
corporación. Definen cómo se
toman las decisiones clave,
así como los deberes, las
facultades y
responsabilidades de los
funcionarios y accionistas. Su
elaboración es muy
recomendable para
lo exija.
Regístrese ante las agencias locales
Por lo general, no necesita registrarse ante el gobierno del condado o de la

ciudad para formar su empresa.
Pero si su empresa es una LLC, corporación, sociedad o corporación sin

fines de lucro, quizá necesite solicitar licencias y permisos del condado o la
ciudad.
Algunos condados y ciudades requieren que registre el nombre con el que

hace negocios (DBA), un nombre comercial o ficticio, si es que lo usa.

Los gobiernos locales determinan los requisitos de registro, licencias y

permisos, así que consulte los sitios Web del gobierno local para averiguar lo
que necesita hacer.
Manténgase actualizado con los requisitos de registro
Algunos estados requieren que presente informes poco después de

registrarse, lo que depende de la estructura de su empresa.
Podría necesitar la presentación de documentos adicionales en el consejo

estatal de impuestos o el consejo de impuestos de franquicias.
Esta documentación en general se considera como informe inicial o registro

ante el consejo de impuestos; en la mayoría de los casos hay que
presentarla 30 a 90 días después de haberse registrado en el estado.
Consulte en la oficina de impuestos o el consejo de impuestos de franquicias

de su localidad para que sepa si aplica para usted.
La escritura de una propiedad es un título que se compra o se vende en la

transacción de un inmueble. Se trata de un documento que firma y corrobora
un escribano cuando inscribe el inmueble en el Registro de la Propiedad
Inmueble y culmina el proceso de compraventa de una propiedad. Es un
proceso complejo, por eso en Zonaprop Te Explica te contamos qué tenés
que saber antes de escriturar.
Requisito importante:
Para conseguir la escritura de una propiedad la firma del boleto de

compraventa debe ser ante escribano público con la firma de los certificados
y en papel timbrado, de lo contrario pierde validez. El amparo de la propiedad
recién se tiene al comprar el título del inmueble.
Respecto a los certificados necesarios para escriturar, la escribana Wanda

Lebersztein explica: “Los certificados se piden cerca de la fecha de escritura,
porque tienen una vigencia de duración y lo que se hace es trabar la

matrícula. Es decir, se deja una reserva de prioridad sobre la propiedad y se

envía al Registro de la Propiedad Inmueble de la zona donde se encuentre”.
La investigación previa:
El escribano, antes de escriturar, investiga el inmueble, realiza un análisis

técnico-jurídico y se encarga del estudio de títulos. Estudia el historial del
inmueble que comprende los 20 años previos y se asegura que no existan
inhibiciones, embargos u otras posibles situaciones contables, impositivas o
jurídicas que puedan imposibilitar la venta.
¿Quién elige al escribano?
Los usos y costumbres indican que suele ser el comprador quien selecciona
al escribano para obtener la escritura de una propiedad, ya que se encarga
de relevar el inmueble, hacer los estudios pertinentes y forma parte del acto
de compra-venta. Clave: contar durante todo el proceso con un escribano
confiable.
¿Cuáles son los gastos?
En este punto es importante considerar que no sólo los honorarios del

escribano que intervenga se incluyen en esta cuenta, sino también la suma
de los gastos de los diferentes documentos que fueron requeridos para
efectivizar la compra-venta.
En la ciudad los honorarios se pactan entre el comprador y el vendedor de la

propiedad, pero según Lebersztein los gastos relativos a la investigación del
inmueble suele pagarlos el vendedor y aquellos relacionados a la inscripción
de la nueva compra, así como los honorarios del escribano los abona el
comprador. Asimismo, el certificado ITI o ganancias los paga aquel que
vende y el impuesto del sello se divide en partes iguales.
¿Cuáles son los documentos necesarios para escriturar?
Los requisitos para poder vender una propiedad en la Ciudad Buenos Aires
son:

 El título de la propiedad original

 El DNI
 La constancia de CUIL/CUIT del propietario
 Las boletas de los impuestos (ABL y AYSA), tasas y gravámenes.
Además, son necesarios:
Certificado de no retención del ITI: el impuesto a la Transferencia

Inmobiliaria se grava por las propiedades compradas antes del 1 de enero
de 2018 y no destinadas a vivienda personal. Es el 1,5% del monto del
inmueble. Quienes podrán solicitar el certificado de no retención serán
aquellas personas que vendan su única vivienda o terreno para comprar o
construir otra propiedad destinada a vivienda propia. Para saber si tenés
que pagar el ITI o Ganancias, entrá acá.
COTI: el código de oferta de transferencia de inmuebles se adquiere en la

web de la AFIP, en caso de que el precio de la venta supera el monto de $
1.500.000. El propietario tiene que obtenerlo antes de la negociación, oferta
o transferencia del inmueble.
Impuesto a los sellos: el monto en CABA es del 2,5%
¿Qué sucede cuando el inmueble se encuentra en provincia de Buenos

Aires?
En ese caso, se deberá contratar un agrimensor matriculado para que

elabore la llamada agrimensura de la propiedad, es decir, el estudio de los
límites de la superficie del terreno o inmueble y la medición de sus áreas.
¿Cuánto cuesta escriturar una propiedad?
Entre un 10% y un 12% del valor de la vivienda se destina a los honorarios

del escribano, el pago de los impuestos y certificados y la comisión
inmobiliaria. Aunque, los escribanos calculan que el 70% de esos gastos se
destinan al Estado.

En #ZonapropTeExplica te proveemos información útil para que puedas

entender cuestiones del mundo inmobiliario. Si te interesa conocer más
acerca de las propiedades que están en el mercado ingresá y vas a tener
miles de ofertas a tu disposición. La casa que querés te está esperando.
4.9 ¿Por qué es importante el registro de una propiedad inmueble?

Porque no basta con tener el documento o la escritura pública para ejercer el
derecho de propiedad. Para considerarnos propietarios −en todo el sentido
de la palabra− es necesario registrar el acto de la compraventa en la Sunarp,
de manera que pueda ser de conocimiento público y cuente con todos los
mecanismos de seguridad jurídica que brinda el registro.
4.9.1 Pasos para registrar un inmueble

Para registrar un inmueble en la Sunarp, tanto para viviendas nuevas como
para las de segundo uso, se deben seguir los siguientes pasos:
1.- Acudir a la Sunarp para verificar la información del vendedor y para

saber si la vivienda ya se encuentra inscrita. Para ello, debemos solicitar el
certificado literal o la copia informativa del inmueble a adquirir, además del
Certificado Registral Inmobiliario (CRI). Estos documentos contienen:
 Historial del inmueble (todos los actos que se han realizado en el

inmueble).

 Nombre del propietario.

 Los trámites pendientes sobre la propiedad.
 Las cargas o gravámenes que hubiera sobre el inmueble.
2.- Celebrado el contrato de compraventa, tanto el vendedor como el

comprador de la vivienda deben acudir a un notario para que se expida el
parte notarial de la escritura pública de la compraventa del inmueble.
3.- Solicitud de inscripción en la Oficina Registral. Ya en la Sunarp, el

dependiente del notario –que está acreditado ante el registro– presentará la
solicitud de inscripción en la Oficina Registral en donde quedará inscrita la
propiedad. Este trámite se realiza previo pago de los derechos registrales
que varían según las dimensiones del inmueble.
4.- El documento ingresado a la Oficina Registral de la Sunarp, llamado

título, debe contener el parte notarial de la escritura pública de compraventa
de la vivienda.
5.- Asiento de inscripción en la partida registral. Una vez que el título de

compraventa del inmueble es revisado por el registrador público, este
puede extender las siguientes respuestas.
 Inscribir la compraventa de estar todo conforme, si el expediente

cumple con todos los requisitos legales y se han cancelado las tasas
registrales correspondientes.
 Observar si falta algún requisito, si es que al expediente le falta algún
requisito legal.
 Liquidar si falta cancelar la tasa registral, si el expediente cumple con
todos los requisitos legales; pero faltan cancelar las tasas registrales.

Concluida satisfactoriamente la evaluación del expediente, el registrador

procede a inscribir la compraventa, con lo cual, el Estado −a través de la
Sunarp− le otorga seguridad y protección a su adquisición.
Costo registral
Este se divide en dos: tasa por calificación (S/ 35.00) y tasa por inscripción,
la cual varía de acuerdo al precio de la transferencia.
Beneficios de inscribir la compraventa de un inmueble en la Sunarp
Al registrar tu inmueble en la Sunarp, obtienes los siguientes beneficios:
 Seguridad jurídica (protección legal frente a terceros).

 Publicita la condición de propietario (evita que se inscriban
embargos, medidas judiciales, arbitrales o cualquier otro gravamen,
relacionado con el antiguo propietario).
 Acceso al crédito bancario.

CONCLUSIONES

Conclusiones
El inscribir una declaratoria de fábrica es un acto meramente voluntario, que ayuda

a que el inmueble aumente su valor, ya que permite que el propietario acceda a un
crédito en entidades financieras y/o bancarias. Asimismo, reconoce los derechos
del propietario sobre la construcción realizada, pues evitará conflictos con terceros
que pretendan atribuirse dicha edificación.
la declaratoria de fábrica le permitirá tener en orden su propiedad, eleva su valor,

cuenta con documento legal que lo certifica, para prendarla es decir pedir un
préstamo venderla en su precio real, heredarla y sobre todo resguardarla de
cualquier hecho ilegal que atente sobre su propiedad.
Sobre todo, la tranquilidad que da tener la garantía que el predio es públicamente

de nuestra propiedad y no tener sorpresas de terceros que quieran hacer algo
ilegal con su propiedad.
Al realizar la declaratoria de fábrica puede realizar la independización de cada uno

de los pisos y convertirlos en departamentos, así usted se convierte en dueño de
varias unidades inmobiliarias.
Para gozar de los beneficios debemos cumplir con los requisitos para la
declaratoria de fábrica Perú, para ello se necesita un equipo de profesionales
calificados:
• Ingenieros Geógrafos Verificadores Catastrales SUNARP.
• Arquitectos Verificadores Común SUNARP.
• Abogados.
La independización de predios es una buena manera de obtener beneficios

económicos de la construcción realizada y así el propietario podrá contar con
mayores ingresos al poder alquilarlo, venderlo, pedir un préstamo, heredarlo, etc.
De una o de varias unidades inmobiliarias.

Bibliografía
Aron, D. M. (1996). Propiedad Horizontal-El título Constitutivo y su impugnación judicial.
Barcelona, España: Editorial Aranzadi. 1era edición.
basico, M. d. (2019). Decreto Supremo N.º 029-2019-VIVIENDA que aprueba el Reglamento de

Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Construcción. En M. d. basico. peru.
EGUREN, R. A. (2010). El terreno y Edificación Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad. España:

Editorial Civitas. 1era edición.
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Günther, G. B. (2004). Derecho Registral Inmobiliario. Lima: Jurista Editores. 2da Edición.
Günther, G. B. (2006). Estudio de la Ley de Regularización de Edificaciones, del procedimiento de

licencia de obra y declaratoria de fábrica y del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común.
Lima: Jurista Editores. 4ta Edición.
Javier, G. N. (2010). La Propiedad Horizontal y su jurisprudencia. Barcelona, España: Editorial

Aranzadi. 2da edición.
Nº27157, L. (15 de JULIO de 1999). LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES, DEL

PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FÁBRICA Y DEL RÉGIMEN DE UNIDADES
INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN. pág. 7.
polemos.pe. (05 de Marzo de 2021). La declaratoria de fábrica y su inscripción en los registros

públicos. Obtenido de https://polemos.pe/la-declaratoria-de-fabrica-y-su-inscripcion-en-
los-registros-publicos/
SUNARP. (12 de Septiembre de 2018). ¿Cómo registro mi predio por primera vez? Obtenido de
https://www.sunarp.gob.pe/PRENSA/inicio/post/2018/09/12/como-registro-mi-predio-
por-primera-vez

sunarp.gob.pe. (s.f.). Independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes

establecidos en la Ley N° 27157. Obtenido de
https://scr.sunarp.gob.pe/repositorio/publicaciones/compendios-registrales/libro-
comentarios/A/articulo%2063.pdf
Véliz, A. M. (2017). velizyasociados.com. Obtenido de Requisitos para la declaratoria de fábrica

Perú: https://velizyasociados.com/noticias/requisitos-para-la-declaratoria-de-fabrica-
peru/
Véliz, A. M. (21 de Febrero de 2022). Requisitos para la independización de predios en Perú.

Obtenido de https://velizyasociados.com/noticias/requisitos-para-la-independizacion-de-
predios-en-peru/#:~:text=a%20los%20departamentos.-,%C2%BFQu%C3%A9%20es
%20independizaci%C3%B3n%20de%20predios%3F,en%20forma%20pac%C3%ADfica%20y
%20ordenada.
villavicencio, W. (02 de Diciembre de 2021). waltervillavicencio.com. Obtenido de

https://waltervillavicencio.com/independizaciones/

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UNIVERSIDAD TECNOLOGICA DE LOS ANDES

1. Declaratoria de Fabrica en edificaciones

2. Independizaciones de Edificaciones Familiares, multifamiliares

3. Independizaciones de Edificaciones Comerciales

4. Inscripción de Edificaciones en Registros Públicos

CURSO: CONSTRUCION DE OBRAS CIVILES

El presente trabajo es dedicado a mi familia,

CONSTRUCCION DE OBRAS CIVILES MILUSKA MARYHORI ZEGARRA BACILIO 2

1.2 Disposiciones Generales...................................................................................................10

1.3 Departamentos En Edificios..............................................................................................12

1.4 Casas En Copropiedad Y Otras Unidades Inmobiliarias Con Bienes Comunes..................13

1.5 Centros Y Galerías Comerciales O Campos Feriales..........................................................14

1.6 Construcciones De Unidades De Propiedad Exclusiva......................................................17

1.7 Disposiciones Comunes....................................................................................................17

1.8 Declaratoria De Fábrica....................................................................................................21

1.9 Del Régimen De Unidades Inmobiliarias De Propiedad Exclusiva Y De Propiedad Común

1.10 Reglamento Interno.........................................................................................................22

1.11 Las Inscripciones...............................................................................................................25

1.12 De La Junta De Propietarios..............................................................................................25

1.13 DISPOSICIONES TRANSITORIAS.........................................................................................27

1.14 DISPOSICIONES FINALES...................................................................................................27

1.15 Declaratoria De Fábrica Y Sus Modalidades.....................................................................29

1.15.1 DECLARATORIA DE FÁBRICA – construcciones realizadas desde el 21-07- 1999 hasta

1.16.1 ¿Para qué sirve la declaratoria de fábrica?...............................................................33

1.18 Beneficios de la declaratoria de fábrica............................................................................34

1.19 ¿Cuáles son las modalidades para realizar la declaratoria de fábrica?.............................36

CONSTRUCCION DE OBRAS CIVILES MILUSKA MARYHORI ZEGARRA BACILIO 3

1.20 Requisitos para la declaratoria de fábrica Perú................................................................36

1.20.1 Requisitos para construcciones efectuadas hasta el año 2016.................................36

1.22 Procedimientos de inscripción de la declaratoria de fábrica............................................40

2.2 Beneficios de la independización.....................................................................................51

2.3 ¿Cuáles son estos regímenes?..........................................................................................53

2.3.1 Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común..............................................53

2.5 Conceptos Fundamentales De La Independización De Predios........................................63

2.5.1 Áreas Exclusivas:.......................................................................................................63

2.7 Requisitos para la independización de predios en Perú...................................................65

2.7.1 Requisitos de la edificación para la independización:...............................................65

2.9 Independización de Edificio Casuarinas............................................................................69

3 Independizaciones de Edificaciones Comerciales.....................................................................73

CONSTRUCCION DE OBRAS CIVILES MILUSKA MARYHORI ZEGARRA BACILIO 4

3.1 ¿Qué es un edificio comercial?.........................................................................................74

3.2 ¿Es un edificio comercial útil para una empresa?.............................................................75

3.3 los pasos que debes seguir para independizar.................................................................77

3.4 ¿Qué beneficios me genera el independizar?...................................................................77

3.6 ¿Qué requisitos solicita la Sunarp para independizar?.....................................................78

3.7 pasos para abrir un establecimiento comercial en el Perú...............................................79

3.7.1 Certificado ITSE (Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones) acorde a las

4.2 ¿Cómo registro mi predio por primera vez?.....................................................................94

4.2.1 Predios urbanos........................................................................................................95

4.4 Cómo hacer el registro predial.........................................................................................98

4.5 ¿Cuánto tiempo demora el registro del título de propiedad?..........................................99

4.5.1 Para registrar un inmueble en la Superintendencia Nacional de los Registros

4.7 ¿Qué es el Servicio de Inscripción Registral?..................................................................104

4.8 Registre su empresa.......................................................................................................105

4.9 ¿Por qué es importante el registro de una propiedad inmueble?..................................115

4.9.1 Pasos para registrar un inmueble...........................................................................115

CONSTRUCCION DE OBRAS CIVILES MILUSKA MARYHORI ZEGARRA BACILIO 5

CONSTRUCCION DE OBRAS CIVILES MILUSKA MARYHORI ZEGARRA BACILIO 6