Biblioteca Central "Vicerrector Ricardo A.

Podestá"
Repositorio Institucional

Reflexiones sobre los impactos socio-

espaciales de los procede
transformación urbana-territorial del
conglomerado Villa María-Villa Nueva,
Provincia de Córdoba

Año
2019

Autores
Sánchez, Mónica; Moya, Adriana; Yáñez,
Javier y Álvarez, Marcelo

Este documento está disponible para su consulta y descarga en el portal on line

de la Biblioteca Central "Vicerrector Ricardo Alberto Podestá", en el Repositorio
Institucional de la Universidad Nacional de Villa María.

CITA SUGERIDA
Sánchez, M., [et al.] (2019). Reflexiones sobre los impactos socio-espaciales de los procede
transformación urbana-territorial del conglomerado Villa María-Villa Nueva, Provincia de
Córdoba. 1er Congreso Argentino de Desarrollo Territorial. 3ras Jornadas de Desarrollo Local
Regional, las redes locales y el desafío de la innovación en una nueva etapa de la globalización.
Villa María: Universidad Nacional de Villa María

Esta obra está bajo una Licencia Creative Commons Atribución 4.0 Internacional
 Reflexiones sobre los impactos socio-espaciales de los procesos
de transformación urbana-territorial del conglomerado
Villa María-Villa Nueva, Provincia de Córdoba

Sánchez, Mónica; Moya, Adriana; Yáñez, Javier; Álvarez, Marcelo

Resumen

En esta ponencia se reflexiona sobre los procesos de transformación urbana- territorial y sus
impactos socio-espaciales, en el Conglomerado Villa María y Villa Nueva, principalmente, los
de renovación urbana en sus áreas centrales y pericentrales, y los de expansión de la
urbanización hacia los ámbitos de uso del suelo rural de los territorios de las áreas periféricas de
los radios municipales de cada una de la ciudades del Conglomerado.
El interés por la temática surge de observar que en muchas ciudades medianas y pequeñas
(100.000 a 10.000 habitantes) de la Provincia de Córdoba se producen algunos de los procesos
de transformación urbana-territorial que se verifican en las grandes ciudades latinoamericanas,
los cuales vienen generando algunos impactos socio-espaciales negativos, tales como
fragmentación espacial y segregación social, excesiva verticalización de la edificación, un
avance urbano creciente sobre tierras productivas, y un elevado incremento de los costos de
urbanización.
Las reflexiones de esta ponencia surgen de los resultados de los estudios realizados en los
proyectos de investigación que el equipo de docentes ha desarrollado en el período 2010-2017
en el marco de los subsidios otorgados por el Instituto de Investigación de la Universidad
Nacional de Villa María.
El Conglomerado Villa María-Villa Nueva se ubica en el Departamento General San Martín de
la Provincia de Córdoba. Las vías de conexión regional son las Rutas Nacionales Nº 9 y Nº 158,
y las Rutas Provinciales Nº 4 y Nº 2.
Desde el puno de vista demográfico, encuadra en el tipo de aglomeraciones de tamaño mediano
en el contexto provincial, ya que contaba en 2010 con una población de 99.308 habitantes
(según datos del Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda).
Desde el punto de vista económico, está localizado en un territorio con una dinámica base
productiva agropecuaria, y por las actividades básicas de bienes y servicios que se desarrollan
en el Conglomerado, es un polo con centralidad regional que cuenta con una importante área de
influencia.
Para realizar el diagnóstico de la situación de los procesos de transformación urbana-territorial
se adoptó un paradigma de desarrollo local sustentable, desde el cual se plantearon, además,
algunos lineamientos para la formulación de políticas públicas orientadas a formas de
intervención urbanística que colaboren con dicho tipo de desarrollo.
Se tomó como recorte temporal, el período 2002-2016, dado que en el mismo se produjeron
significativas dinámicas económicas productivas –agropecuarias, industriales y otros tipos de
negocios–, que generaron excedentes monetarios que revirtieron en diversos tipos de
inversiones inmobiliarias; las mismas se orientaron predominantemente a proyectos de barrios
cerrados y abiertos, tanto en las áreas urbanas como periurbanas; edificación en altura y
viviendas colectivas; grandes superficies comerciales; generación de nuevos loteos dispersos en
las periferias, sin que existiera, en muchos casos, una demanda real. Ello está produciendo
transformaciones en el paisaje urbano con algunos impactos negativos en las identidades
locales, sumadas a varias externalidades ambientales negativas. Entre las causas de estos
impactos, se observan algunas políticas públicas urbanísticas inadecuadas para orientar tales
inversiones.

Palabras clave: Transformaciones urbano-territoriales. Impactos. Áreas urbanas.

Objetivos
Los objetivos de esta ponencia son:
▪ Reflexionar sobre los impactos socio-espaciales de los procesos de transformación urbana-
territorial de las áreas centrales, pericentrales y periféricas del Conglomerado Villa María-
Villa Nueva.
▪ Analizar los factores y actores clave de los procesos de transformación urbana-territorial del
Conglomerado Villa María-Villa Nueva en relación con el desarrollo local sustentable.

Algunas consideraciones teórico-conceptuales

Conceptualización sobre áreas centrales, pericentrales y periféricas

Una de las primeras aproximaciones conceptuales está referida a determinar qué se entiende por
áreas centrales, pericentrales y periféricas.
Se caracterizan las áreas centrales como aquellos ámbitos urbanos con una gran mixtura de
funciones centrales (comerciales, de servicios, administrativas, financieras, gastronómicas,
recreativas nocturnas, etc.); importante presencia de equipamientos de escala urbana y regional
y uso del suelo residencial de alta y media densidad poblacional –densidades relativas según la
escala demográfica y territorial de cada localidad–. En general, están fuertemente estructuradas,
y atravesadas y/o delimitadas por algunas vías de acceso regional y urbanas principales y
presentan gran concentración de tránsito local y regional, con procesos de congestión y de
deterioro de los niveles de accesibilidad. Son áreas altamente consolidadas tanto por su
densidad fundiaria como por la cobertura de infraestructuras. Suelen presentar diversos procesos
de renovación urbana, tanto en los usos del suelo como en el parcelamiento, en las tipologías
edilicias, y en las formas de ocupación del suelo. Generalmente contienen el área fundacional,
lo que las convierte en ámbitos de fuerte identidad y valor simbólico a escala urbana y regional.
Las áreas pericentrales se caracterizan por ser ámbitos constituidos por los barrios que se fueron
conformando en torno al área central, que surgieron con las primeras expansiones urbanas del
trazado original y/o fundacional; tienen un uso del suelo predominantemente residencial de
media y media alta densidad poblacional –densidades relativas según la escala demográfica y
territorial de cada localidad– mixturado con uso del suelo comercial y con equipamientos de
escala barrial, sectorial y urbana; son receptoras de algunas funciones centrales que se van
expandiendo por los ejes que conforman la red vial urbana-regional. Son áreas con diversidad
de situaciones de estructuración, las cuales están dadas por vías de acceso regionales y vías
urbanas principales. Por otra parte, presentan un medio y medio-alto nivel de consolidación
tanto por su densidad fundiaria como por la cobertura de infraestructuras; en algunos barrios
suelen observarse procesos de renovación urbana con cambios de usos del suelo, con
densificación parcelaria, edilicia y en altura.
Las áreas periféricas se caracterizan por tener una mixtura de situaciones en cuanto a los
trazados urbanos, loteos y formas de ocupación del suelo, con tejidos residenciales de diferentes
densidades poblacionales, desde muy bajas a bajas y medias, con situaciones puntuales de altas
densidades poblacionales relativas al contexto, con presencia de uso del suelo comercial de
escala barrial y/o sectorial, y en las vías principales, de escala urbana y regional; presencia de
equipamientos de diversa especialización y escala. Son áreas de diversa extensión según los
casos y en general, con baja a nula cobertura de redes de infraestructura, bajas a muy bajas
densidades fundiarias; están muy fragmentadas y tienen escasa estructuración. A este respecto,
Guillermo Curtit (2003) define el “área periurbana” como “la franja de territorio comprendida
entre las áreas urbana y rural, intermedia entre la densidad del uso urbano y la utilización
extensiva de la tierra rural. En ella se observan sectores con un tejido urbano sumamente
disperso, producto en general de la ocupación parcial de las manzanas y de la presencia de
parcelas de superficie mayor respecto de la media urbana… En esta área se localizan
industrias, basurales, barrios marginales, etc., todos ellos caracterizados por fuertes tensiones
ambientales. Conviven actividades interrelacionadas con vacíos expectantes, countries,
asentamientos precarios, sectores agrícolas, industrias, talleres…”. Por su parte, Artemio
Pedro Abba (2010) considera que la ciudad está conformada por el “urbio, el suburbio y el
periurbio”. El “periurbio” es producto de las nuevas formas de crecimiento de la “post-ciudad”
que tiene otra lógica sociourbana en la que se producen diferentes formas de exclusión,
conformado por un tejido emergente de barrios cerrados ubicados en forma contigua a la
ocupación de los espacios intersticiales por la población excluida; en el “periurbio” domina la
nueva relación entre ámbitos privados a través de movilidades no peatonales, y predomina el
uso del automóvil privado y las autopistas urbanas.
Procesos de transformación urbana-territorial
Las ciudades tienen una fase inicial de organización y conformación vinculada con el origen del
asentamiento, que puede surgir en forma espontánea o por fundación deliberada y/ con un
modelo espacial predeterminado –con un tipo de trazado y distribución de usos del suelo y
principales equipamientos–. En el origen y transformación de las ciudades inciden diversos
factores, entre los que se pueden mencionar (Sánchez, 2013): la localización en un territorio
con características geográficas particulares –zonas de llanura, de montaña, en valles, sobre
costas de ríos o zonas marítimas, etc.–, el posicionamiento en el sistema urbano del que forma
parte y los flujos de intercambio con otros centros urbanos según el rol que desempeñe; sucesos
históricos, económicos y sociales. Posteriormente, las ciudades se van transformando según
diversos procesos: consolidación, extensión, agregación, densificación y renovación, que se
pueden dar en forma independiente o combinada. Estos procesos producen diversos impactos en
los elementos estructurales y en los componentes morfológicos, que inciden en el desarrollo
local.
Una de las hipótesis de los trabajos de investigación es que algunos de los procesos de
transformación urbana-territorial propios de las metrópolis latinoamericanas, también se
producen en las ciudades medianas y pequeñas. Del análisis de estudios de casos de metrópolis
latinoamericanas (Buenos Aires, Santiago de Chile, Quito, Asunción, Lima, Méjico, entre
otras), se observan las siguientes situaciones (Janoschka, 2002; Szajnberg, 2005; Rojas y otros,
2004; De Mattos, 2010, Ciccolella, 2012):
- En las áreas centrales y pericentrales: cambios negativos en los usos del suelo que pasan de
alta rentabilidad a baja rentabilidad y que impactan en los ingresos tributarios; pérdida
 creciente de población residencial y/o procesos de tugurización; creciente presencia de
actividades informales en calles y plazas con un uso privado del espacio público; pérdida
creciente de la atractividad como lugar de residencia y como lugar de compras,
esparcimiento y recreación; escaso interés del mercado inmobiliario en realizar inversiones,
versus el interés en invertir en las áreas periféricas; existencia de terrenos disponibles para
la concreción de proyectos, pero sin demanda inmobiliaria; deterioro creciente de la calidad
físico-espacial, paisajístico-perceptual y ambiental del espacio público;
deterioro/insuficiencia de capacidad de las redes infraestructurales; congestión de tránsito,
fricción en la movilidad urbana, disminución de la accesibilidad y su impacto negativo en la
calidad socio-ambiental; presencia de edificios en diverso grado de abandono o
subutilización en zonas con buena dotación de infraestructuras y espacios públicos que si se
recuperaran, podrían albergar nuevos programas de actividades.
- En las áreas periféricas: procesos de suburbanización, periurbanización, rururbanización;
tendencia a la urbanización dispersa y a la conformación de archipiélagos urbanos o de
insularización; expansión rica a través de barrios privados, countries, marinas, barrios
chacras, megaemprendimientos; expansión pobre a través de barrios de población de
escasos recursos y de villas miserias; localización periférica de hipermercados, shoppings,
parques temáticos, complejos de entretenimientos, parques de oficinas, parques industriales;
coexistencia, con escasa relación entre sí, entre las áreas de la opulencia –con la
proliferación de guetos voluntarios de los sectores de altos ingresos– con extensas zonas
tugurizadas, donde los más pobres también tienden a recluirse recurriendo a distintos tipos
de cerramientos, muros y rejas; incremento de vías de comunicación rápidas con peaje y de
circulación de automóviles particulares, por lo tanto, incremento de los consumos de
energía y de los niveles de contaminación; extensión de la infraestructura con altos costos
por incremento de las distancias generando deseconomías de urbanización; transformación
de la trama urbana tradicional por los nuevos patrones de los emprendimientos residenciales
y por los megaemprendimientos de consumo, recreación y polígonos industriales que
multiplican las barreras urbanas; generación de nuevos elementos estructurantes urbanos:
islas residenciales, comerciales, productivas y de precariedad; degradación del ambiente
natural con compromiso de los recursos no renovables por la pérdida de biodiversidad o la
pérdida de tierras productivas debido al consumo de suelo rural para actividades
residenciales; modificación de los regímenes naturales de drenaje hídrico a escala regional,
con riesgos de inundaciones, ya que la multiplicación y concentración de barrios cerrados
sobre terrenos rurales genera impermeabilización de suelos que alteran la dinámica hídrica
local y regional de cuencas.
Algunas consideraciones sobre el desarrollo local sustentable
Augusto De Franco (2.000) expresa que el “Desarrollo Local Integrado y Sostenible es una
metodología (latu sensu) que busca promover el desarrollo de las unidades socio-territoriales
delimitadas por medio de un conjunto de prácticas de diagnóstico y planificación participativas,
basadas en la identificación de potencialidades locales, en la configuración de una demanda
pública de localidad y en una oferta articulada y convergente de programas y acciones
gubernamentales y no gubernamentales encaminadas a la dinamización de estas potencialidades
mediante la satisfacción de tal demanda”.
En relación con la ciudad sostenible, Salvador Ruega Palenzuela (2010) considera que un
modelo urbano de ciudad sostenible se sustenta en cuatro ejes: compacidad, complejidad,
eficiencia y estabilidad social, los cuales son necesarios para producir ciudad y no urbanización.
Señala que la compacidad hace referencia al grado de proximidad entre usos y funciones
urbanas en un espacio más o menos limitado, que facilita el contacto, el intercambio y la
comunicación; la compacidad alude a la densidad de población, a la densidad de actividades y a
la masa crítica que permita que el transporte público tenga la masa crítica necesaria para ofrecer
un servicio regular y cómodo y que se puedan incrementar los desplazamientos en bicicletas y a
pie. Otro tema clave del modelo compacto es el espacio público, configurador del paisaje
urbano, caracterizado por la calle corredor que posibilite itinerarios con un alto grado de
interacción social.
En este contexto, la Agencia de Ecología Urbana de Barcelona (2012) ha elaborado una Guía
Metodológica para la “Certificación del Urbanismo Ecosistémico” que parte de los principios de
cohesión territorial y social, de la eficiencia energética y la complejidad funcional, y propone un
conjunto de indicadores que establecen parámetros para evaluar objetivamente la sostenibilidad
de las actuaciones urbanísticas que generan la transformación del medio urbano consolidado y
la creación de nuevos desarrollos urbanísticos.

Caracterización del Conglomerado Villa María-Villa Nueva

El Conglomerado Villa María-Villa Nueva en el contexto regional

Para poder comprender las dinámicas urbano-territoriales del Conglomerado Villa María-Villa
Nueva, se partió de reconocer su posicionamiento en el sistema de centros urbanos de la
Provincia de Córdoba, en lo que respecta a su ubicación relativa en la estructura territorial
provincial, tanto en la red de conexiones viales y ferroviarias, como por su rango poblacional de
pertenencia.
Respecto de su ubicación en la estructura territorial, el Conglomerado está ubicado en el
Departamento General San Martín. Las vías de conexión regional son las Rutas Nacionales Nº 9
y Nº 158, y las Rutas Provinciales Nº 4 y Nº 2. Se encuentra a 150 km de la ciudad de Córdoba,
a 244 km de la ciudad de Rosario y a 571 km de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Además
cuenta con un Aeropuerto Regional.
Figura Nº 1: Mapa de localización del Conglomerado de Villa María-Villa Nueva en la Prov.
de Córdoba
Fuente: Elaboración propia con base a Google Streets Maps año 2018. Visualizado en
QuantumGIS Versión 2.18.4.
Para determinar el posicionamiento por rango poblacional del Conglomerado, y de los
Municipios de Villa María y Villa Nueva, respectivamente, se estableció una categorización en
seis rangos poblaciones de las aglomeraciones urbanas de la Provincia de Córdoba desde los
1.000 habitantes a más de un millón, y según los datos del Censo de Población, Hogares y
Vivienda de 2010. Dicha categorización se planteó en base a una adaptación de la clasificación
realizada por César Vapnarsky y Néstor Gorojovsky (1990) y estudios de Cecilia Erbiti (2008)
para las aglomeraciones urbanas del sistema urbano nacional. El resultado de esta
categorización puede observarse en el siguiente Cuadro:
Cuadro Nº 1: Villa María – Villa Nueva según rangos poblacionales de las localidades de la
Provincia de Córdoba 2010
TIPO DE
RAN- Límites de RANGOS
Cantidad - Localidades CIUDAD s/
GOS s/ cantidad de hab.
tamaño
I. > 1.000.000 1 – Córdoba Capital Metrópolis
II < 1.000.000 a > 100.000 1 – Río Cuarto Grande
5 – San Francisco, Villa
Medianas
III 100.000 a 40.000 María, Villa Carlos Paz, Río
mayores
Tercero y Alta Gracia
IV 39.999 a 20.000 13 Medianas
V 19.999 a 10.000 26 (Villa Nueva) menores
VI 9.999 a 1.000 190 Pequeñas
Fuente: elaboración propia con base en datos del Censo de Población 2010 de la Provincia de
Córdoba y en la Categorización Vapnarsky-Gorojovky y Cecilia Erbiti.
Según esta clasificación, el Conglomerado, con una población de 99.308 habitantes (Censo
2010), se ubicaría en el Rango III, tipo de ciudad Medianas mayores; el Municipio de Villa
María, con 79.946 habitantes (Censo 2010) también se ubicaría en dicho rango, , y el Municipio
de Villa Nueva, con 19.362 habitantes (Censo 2010), en el Rango V, tipo de ciudad Medianas
menores.
Por otra parte, desde el punto de vista económico, el Conglomerado constituye un nodo de
centralidad regional, porque cuenta con importantes actividades básicas de bienes (industrias
vinculadas a la actividad agropecuaria, metalmecánicas, alimenticias y tecnológicas) y de
servicios (educativos de nivel terciario y universitario, sanitarios, deportivos, culturales,
administrativos, de esparcimiento diurno y nocturno, comerciales).
Por todo lo expuesto, el Conglomerado presenta diversas dinámicas sociales y económicas que
se expresan en su territorio. Uno de los factores de las dinámicas territoriales fueron las
inversiones en el desarrollo inmobiliario producto de la renta extraordinaria por las
exportaciones de granos (soja). generando impactos tanto positivos como negativos.

Caracterización de la estructura urbana-territorial físico-espacial-funcional y delimitación de

áreas del conglomerado Villa María-Villa Nueva
Para poder reconocer los procesos de transformación urbana-territorial, se hizo un
reconocimiento de la estructura urbana-territorial físico-funcional de los Municipios de Villa
María y Villa Nueva que conforman el conglomerado. Es la pieza gráfica fundamental a través
de la cual se puede reconocer la expresión espacial de la población y de las actividades en el
territorio. Por otra parte, permite la delimitación de las áreas urbanas, pericentrales y periféricas.
Para el estudio de los procesos de transformación urbana-territorial de los ámbitos que abarcan
las áreas centrales, pericentrales y periféricas del conglomerado Villa María-Villa Nueva, se lo
dividió en 10 (diez) sectores (“A” a “J”), considerando los límites generados por la red vial
urbana-regional de mayor jerarquía. En la ciudad de Villa María, se seleccionaron los sectores A
–Área Central–, los pericentrales C –barrio Almirante Brown– y D –barrio Ameghino– y el área
periférica correspondiente al Sector “D” –Bos. Nicolás Avellaneda, San Nicolás y Felipe Botta–
, porque son los que han experimentado las transformaciones más dinámicas en los últimos diez
años con procesos de renovación, densificación, y expansión. En la ciudad de Villa Nueva, se
seleccionaron los sectores I –Área Central– y H y J –áreas pericentrales– y sus áreas periféricas.
Cabe señalar que los dos actores clave de los procesos de transformación urbana-territorial son
el sector público municipal y los inversores privados.
Figura Nº 2: Estructura Urbana Físico-Funcional del Conglomerado Villa María-Villa Nueva

Fuente: elaboración propia.

Figura Nº 3: Delimitación de áreas en las ciudades del Conglomerado

Fuente: Elaboración propia. Imagen con procesamiento en Quantum GIS v2.18.4.

Figura Nº 4: Delimitación de los sectores de análisis del Conglomerado

Fuente: Elaboración propia. Imagen con procesamiento en Quantum GIS v2.18.4.

Caracterización de los procesos de transformación urbana-territorial del conglomerado Villa
María-Villa Nueva
Se reconocieron y analizaron los procesos de transformación urbana-territorial de las áreas
centrales, pericentrales y periféricas de los Municipios de Villa María y Villa Nueva, en los
sectores que evidencian mayor dinámica de cambio. El diagnóstico de estos procesos se realizó
desde el paradigma del desarrollo sustentable –según el marco teórico de referencia– y teniendo
en cuenta las características de los impactos negativos que estas transformaciones producen en
las áreas centrales, pericentrales y periféricas de muchas ciudades latinoamericanas.
En los sectores analizados de las áreas centrales y pericentrales de los Municipios de Villa
María y Villa Nueva, se observó lo siguiente:
- Estas áreas continúan siendo atractivas como lugar de residencia, de compras, esparcimiento
y recreación.
- En general, los cambios en los usos del suelo se mantienen con una rentabilidad apropiada,
no pierden población, se incorporan nuevos habitantes, y no hay procesos de tugurización.
- La demanda inmobiliaria para el uso del suelo residencial se está dando, principalmente, por
renovación urbana, con demoliciones de antiguas edificaciones y sustitución por nuevos
tipos edilicios, y también, por ocupación en lotes vacantes, principalmente en las áreas
pericentrales.
- Se observa un cierto deterioro de algunas edificaciones de las áreas centrales por falta de
inversión privada en el mantenimiento de las mismas, lo que impacta negativamente en la
calidad físico-espacial, paisajístico-perceptual y ambiental del espacio público.
- La capacidad de las redes infraestructurales aún es apropiada, aunque se registran
deficiencias considerables en la red de desagües pluviales.
- Debido a la gran cantidad de funciones existentes en las áreas centrales, con equipamientos
diversos, en los horarios de mayor actividad hay congestión de tránsito, fricción en la
movilidad urbana, disminución de la accesibilidad y un cierto impacto negativo en la
calidad socio-ambiental.
- En la ciudad de Villa María se han producido importantes inversiones en los espacios
públicos con nuevos programas de actividades. Además, diversos factores económicos
favorecieron las inversiones inmobiliarias, que si bien dinamizan el rubro de la
construcción, se realizaron con modalidades tipológicas (verticalización) que no se
corresponden con las características del soporte del trazado y parcelamiento, alentadas en
algunos casos por la propia normativa, generándose externalidades ambientales negativas.
En el Cuadro Nº 2, se muestra el análisis realizado en el Área Central de Villa María utilizando
algunos de los indicadores de sostenibilidad propuestos en la guía de Certificación del
Urbanismo Ecosistémico (2012).
Cuadro Nº 2: Análisis de sostenibilidad del Área Central de Villa María

Fuente: elaboración propia en base a indicadores de Certificación Urbana Sostenible.

En las áreas periféricas de las ciudades de Villa María y Villa Nueva, se observan algunos
procesos de transformación urbana negativos y similares a los que suceden en las metrópolis
latinoamericanas; ellos son los siguientes:
● La expansión por fragmentos es una tendencia constante y creciente desde el año 2001, con
un desaprovechamiento y dispendio del suelo por sus bajas densidades poblacionales
brutas actuales y un patrón agravante de nuevos loteos abiertos para niveles
socioeconómicos medios y altos con densidades netas potenciales aún más bajas. De este
modo, se consume suelo urbano valioso para otras actividades (infraestructuras, actividades
primarias, quintas, cortinas forestales, etc.).
● El proceso de consolidación urbana en las áreas periféricas es limitado, debido a que existe
una gran cantidad y dispersión de lotes vacantes expectantes, que junto a los nuevos loteos
de extensión, suman nuevos lotes vacantes, desplazando usos vitales a sectores más alejados
(como la vivienda social) y encareciendo los costos de funcionamiento urbano (por
subutilización de servicios e infraestructuras).
● Existen zonas de vulnerabilidad habitacional dispersas en las periferias de las ciudades, con
valores que duplican o triplican el déficit cualitativo o cuantitativo urbano en los radios
censales más desfavorables (Censo 2010, INDEC).
● Hay un aislamiento tanto de los barrios de la clase baja, como de la media baja por miedo a
la criminalidad de los barrios marginales.
● La asignación de suelo que realizan los municipios para los sectores populares (relación
relativa de loteos o planes de vivienda del Estado vs loteos privados) es extremadamente
dispar e inequitativa para la ciudad de Villa Nueva (representando 114 veces la superficie
de loteos privados frente a loteos públicos), y moderada para la ciudad de Villa María
(representando 5 veces loteos privados frente a loteos públicos, valores que se reducen si se
evalúan los loteos cooperativos/asociativos).
● La brecha de precios de suelo formal nuevo vs suelo formal de barrios populares es
significativa en favor de los loteos formales nuevos y de baja asequibilidad para los sectores
populares, siendo muy alta para Villa Nueva (entre el 66% y el 162% de diferencia en favor
de los loteos nuevos) al igual que en Villa María (entre el 78% y 146% de diferencia). La
modalidad de enclave de pobreza más destacado en las dos ciudades es la ocupación
individual de lotes o propiedades (de gran dispersión y difícil identificación por falta de
registros catastrales actualizados) y la toma de tierra colectiva sobre suelo público o privado
en ínfima medida.
● En la ciudad de Villa María, la localización de un hipermercado y un centro de
entretenimiento urbano, ha generado la expansión de la ciudad en esta dirección, si bien no
se ha generado un uso intenso de los mismos por parte de la población. Además, se ha
producido la localización de producción industrial o de nuevos asentamientos de empresas
industriales y logísticas en la periferia, próximas a la autopista Córdoba-Buenos Aires.
Figura Nº 5: Plano de la expansión de la mancha urbana de la ciudad de Villa María 2016

Fuente: Elaboración propia. Sistema de Información geográfica con base a relevamiento de

campo, a entrevistas a autoridades municipales vinculadas a tierra y vivienda, a delimitación

de zonas vulnerables según Censo 2010. Procesamiento de imagen en Quantum GIS
v2.18.4.

Figura Nº 6: Fotografía aérea del sector D del Área Periférica de Villa María
Fuente: Fotografía del vuelo 2017 del equipo de investigación.
Figura Nº 7:: Plano de la expansión de la mancha urbana de la ciudad de Vil
Villa
la Nueva 2016

Fuente: Elaboración propia. Sistema de Información geográfica con base a relevamiento de

campo, a entrevistas a autoridades municipales vinculadas a tierra y vivienda, a delimitación de
zonas vulnerables según Censo 2010. Procesamiento de imagen en Quantum GIS v2.18.4.
Figura Nº 8:: Imágenes del Área Periférica de la ciudad de Villa Nueva

Fuente: fotografías del vuelo 2017 del equipo de investigación.

Algunas consideraciones finales

Para lograr un desarrollo local sustentable, es necesaria una decidida actuación del sector
público que guíe, ordene, regule y controle los procesos de transformación urbana-territorial que
generan impactos socio-ambientales negativos.
Para ello, a modo de recomendaciones generales, se planean algunos lineamientos para el
desarrollo urbanístico de las áreas centrales, pericentrales y periféricas de los Municipios de
Villa María y Villa Nueva:
● Lograr un mejor y más equitativo aprovechamiento del suelo urbano, a partir de
instrumentos que regulen los procesos de transformación limitando las expansiones
fragmentadas excesivas, sobretodo de loteos residenciales de baja densidad para sectores
socioeconómicos medios y altos, que no responden a la demanda del déficit habitacional
registrado.
● Privilegiar los procesos de renovación en zonas pericentrales, dotadas con infraestructuras y
equipamientos.
● Incrementar juiciosa y razonablemente los valores de densidades poblacionales netas y
brutas, en aquellos sectores urbanos que cuentan con todas las redes de infraestructura.
● Mejorar la relación de distribución del suelo entre los emprendimientos privados, los loteos
y planes cooperativos y los loteos y planes públicos, en un abanico de alternativas.
● Generar mecanismos para reducir las brechas de precios del suelo entre loteos nuevos y
lotes de barrios populares.
● Movilizar suelo vacante/expectante en favor de la consolidación urbana y hacia usos
necesarios para la ciudad, entre ellos el suelo y la vivienda para los sectores populares.
Bibliografía

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De Franco, A. (2.000). ¿Por qué precisamos de un Desarrollo Local Integrado y Sostenible?
Disponible en: http://www.grupochorlavi.org/php/doc/documentos/porque.pdf. Documento
original en: Revista Instituciones y Desarrollo Nº 6, Noviembre 2000. Instituto Internacional de
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Imagen Satelital, año 2013. Propiedad: Municipio de Villa María.
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Fuentes datos demográficos
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Vivienda 2001 y 2010.
Dirección de Estadísticas Socio-demográficas. Dirección General de Estadística y Censo.
Secretaría de Planificación. Ministerio de Planificación, Inversión y Financiamiento. Gobierno
de la Provincia de Córdoba. Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2010.
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