DERECHO CIVIL III: REALES

Primera Fase
PLENOS CASATORIOS CIVILES
Un Pleno Casatorio es la convocatoria de los magistrados supremos para fijar un
criterio único con respecto a un tema de interés jurídico o controversia jurídica.
Actualmente existen nueve plenos casatorios civiles en teoría, ya que el 8vo aún
no se realiza.
1) Primer Pleno Casatorio Civil. – Transacción Extrajudicial, como forma
especial de extinción de obligaciones.
2) Segundo Pleno Casatorio Civil. – Coposesión y Prescripción Adquisitiva
de Dominio, en la que si dos o más personas pueden iniciar una
prescripción como el caso de la copropiedad.
3) Tercer Pleno Casatorio Civil. – Indemnización al Cónyuge Perjudicado
en un Divorcio por Separación de Hecho.
4) Cuarto Pleno Casatorio Civil. – Desalojo por Precario, que fija los
lineamientos para el éxito en un proceso de tal figura.
5) Quinto Pleno Casatorio Civil. – Impugnación de Acuerdos Asociativos
en Personas Jurídicas sin fines de lucro.
6) Sexto Pleno Casatorio. – Ejecución de Garantías específicamente en la
Hipoteca, siendo este un pleno eminentemente procesal.
7) Séptimo Pleno Casatorio. – Propiedad no Inscrita y Embargo Inscrito,
en la que gana el derecho de propiedad no inscrita.
8) Octavo Pleno Casatorio. – Actos de Disposición de Bienes Sociales por
uno de los cónyuges o los bienes conyugales propiamente dichos.
9) Noveno Pleno Casatorio. – Otorgamiento de Escritura Pública, como
una obligación de hacer.

DERECHOS REALES
Se denomina derechos reales a la relación jurídica entre una persona y una
cosa. El derecho personal se encuentra en personas, acto jurídico, sucesiones,
familia o en el derecho internacional privado; mientras que el derecho real se
encuentra entre una persona y una cosa.
“Es aquel derecho que se crea entre las personas y las cosas, de modo que el
sujeto pueda obtener provecho del objeto sin la intervención de alguna otra
persona”.
Dr. José Bustos
Los derechos obligacionales implican relaciones entre las personas; mientras
que los derechos reales implican una relación entre una persona y una cosa.
Para tal distinción, encontramos estos 4 elementos básicos; desde la perspectiva
de:
- Elementos Constitutivos: Ya que el derecho real es compuesto por
personas y objetos, y el derecho obligacional entre personas y personas,
acreedores y deudores, en ocasiones garante, o prestaciones, por
ejemplo.
- Efectos: Por el mero hecho de tener un derecho real, las demás personas
tienen el deber de respetar el mismo; en cambio, en el efecto del derecho
obligacional, sólo se da el respeto entre los que conforman dicha relación
jurídica. Las obligaciones únicamente surgen entre las partes que lo
celebran.
- Estabilidad: La naturaleza del derecho real es la perpetuidad, por
naturaleza, valga la redundancia. La naturaleza del derecho obligacional
es extintiva.
- Forma de Adquisición o Extinción: Siendo distintas ambas formas,
resultando incompatibles entre sí. Por ejemplo, se puede adquirir un bien
por prescripción adquisitiva de dominio y se puede extinguir el derecho
sobre el bien por la destrucción del mismo, en lo concerniente a los
derechos reales; sin embargo, se puede adquirir algún bien por acuerdo
y extinguir el derecho sobre el mismo por un pago, en lo concerniente a
los derechos obligacionales.

Los DERECHOS REALES tienen dos características básicas esenciales.

1) La inmediatividad, porque el derecho real es una relación directa e
inmediata entre la persona y la cosa.
2) La exclusividad, porque el que disfruta exclusivamente del derecho real
es el titular del derecho; por ello se dice que tienen la característica de ser
erga omnes, respecto a todos, el derecho real excluyendo a los demás.

Clasificación de Bienes o Tipos de Bienes que integran los Derechos

Reales
El objeto básico y esencial de los derechos reales son los bienes muebles e
inmuebles. Actualmente hay más criterios como los bienes registrables y no
registrables, sin embargo, el Código mantiene la siguiente clasificación.
Estamos frente a un bien mueble cuando este puede trasladarse de un lugar al
otro sin que sus características se modifiquen o sin que se desnaturalice;
contrario sensu, estamos frente a un bien inmueble cuando este no puede
trasladarse de un lugar a otro sin perder su esencia o desnaturalizarse. Como el
caso de una casa o un automóvil.
Estamos frente a un bien fungible cuando este puede ser reemplazado por otro;
contrario sensu, estamos frente a un bien no fungible cuando no puede ser
reemplazado por otro. Como el caso del dinero, que puede reemplazarse con el
cambio; y el caso de un anillo único que se coloca en garantía y se pierde.
Estamos frente a un bien consumible cuando el bien se agota por su uso;
contrario sensu, estamos frente a un bien no consumible cuando no se agota
con su uso. Como el carbón que se consume o un cirio, así como una casa, que
con el vivir allí no deja de existir, salvo los deterioros naturales.
Estamos frente a un bien corpóreo o corporal cuando este tiene tangibilidad
física; contrario sensu, estamos frente a un bien incorpóreo o incorporal cuando
no tiene esta corporeidad. Como el caso de una mascota, un juguete; y como el
caso de los derechos de autor, las patentes, etc.

LOS DERECHOS REALES EN EL CÓDIGO CIVIL

Noción de Derechos Reales

Artículo 881º.- Son derechos reales los regulados en este Libro y otras leyes.

Este artículo aparentemente simple guarda un trasfondo jurídico importante, la

de numerus clausus, refiriéndose a una clasificación cerrada en la que solo se
considera como tales a los que estén en una determinada lista originada del
Código Civil y Leyes Especiales; y numerus apertus, cuando dicha lista es
abierta, pudiendo ir creándose e incorporando nuevos derechos reales.

Improcedencia de prohibición de enajenar o gravar

Artículo 882º.- No se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o
gravar, salvo que la ley lo permita.

Con el presente artículo nace un principio base en los derechos reales; el

principio de libertad de disposición de los bienes. Como principio general del
derecho humano y constitucional todos tenemos libertad y límites de la misma, y
esta libertad con sus respectivos límites también se ven materializados en la
disposición de los bienes, encontrando:
a) Pactos Prohibitivos: Aquellos acuerdos que excluyen la posibilidad de
realizar actos de disposición, transmisión o constitución de derechos
reales de garantía (hipoteca, anticresis, derecho de retención y garantía
mobiliaria). Por ejemplo, el limitar la potestad de ejercer un derecho real
dentro del límite de las normas, al vender una casa con la condición de no
hipotecarla nunca. No se puede prohibir algo en un derecho real. Sin
embargo, si se puede restringir. Los pactos prohibitivos en el Código Civil
son nulos.
 b) Pactos Restrictivos. – Aquellos acuerdos que restringen, y si están
permitidos. Por ejemplo, el alquilar una casa, por la cual se cede la
posesión, mas no la propiedad, acordando mediante cláusula de contrato
la no crianza de animales para evitar el maltrato del inmueble.
En la práctica no es muy sencillo el indicar cuál pacto es cual. Ojo.

Régimen legal de la Propiedad Incorpórea

Los bienes incorpóreos no tienen corporeidad física, son todo el régimen de
derechos de propiedad intelectual, como las marcas, patentes, derechos de
autor, logos, etc. El organismo que regula esto en el Perú es INDECOPI.
El Régimen de la Propiedad Incorpórea o Intelectual; o Derechos Intelectuales;
tienen dos derechos básicos: los derechos morales, que indican el
reconocimiento al autor o al creador de la patente, obra o marca; y como derecho
moral implica que siempre se podrá reconocer a dicha persona como creador o
autor, no pudiendo disponer del derecho sin autorización previa. Los derechos
morales a su vez son perpetuos, hasta el final de los tiempos, e indisponibles, ya
que sólo son propios del autor sin poder vender o enajenar. Y los derechos
patrimoniales, que permiten cobrar al creador por el uso o disfrute de su
creación, impidiendo que terceros utilicen o disfruten de su obra sin la
correspondiente autorización. Los derechos patrimoniales no son perpetuos
porque tienen una vigencia de 70 años posteriores a la muerte del creador,
pasando luego a ser de dominio público1. Se podrá adquirir los derechos
patrimoniales de alguna obra pero jamás los derechos morales. Por ejemplo, los
derechos morales sobre la propiedad incorpórea o intelectual de Beautiful
Disaster son perpetuos e indisponibles a Jamie McGuire, sin embargo los
derechos patrimoniales pueden ser de algún cineasta que desee adaptar dicho
libro a la pantalla grande, con una autorización previa.
Los derechos de imagen, voz y propiedad intelectual en general están regulados
a nivel mundial por acuerdos supranacionales o tratados, a excepción de
algunos países del Asia.
Regulado en el 884 del Código Civil Peruano.

Normas que rigen la propiedad incorporal

Artículo 884º.- Las propiedades incorporales se rigen por su legislación especial.

El Código nos envía a las distintas posiciones que existen a nivel nacional y
supranacional respecto a derechos de autor, propiedad intelectual y propiedad
industrial. Actualmente en Lima esta cuestión es de especialidad, distinto a las
provincias, ya que todo este tema de derechos y registros se realiza en Lima.

1
Con la patente de INDECOPI se puede comenzar a recibir derechos intelectuales.
Por ejemplo, en el Diario El Peruano semanalmente se inscriben numerosas
patentes.

CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES

1) Bienes Inmuebles. – Con una clasificación desfasada que sigue siendo
reconocida por el Código, pese a la comisión de reformulación de ya hace
15 años. Criterios clasificatorios:
a. Bienes Inmuebles por su Naturaleza: Por tener determinadas
características que los hacen únicos.
i. El suelo (división de la superficie terrestre, delimitación
geográfica), el subsuelo (todo lo que está debajo del suelo,
desagüe, cimientos, fosas de cementerios) y el sobresuelo
(todo lo que está encima del suelo).
1. Suelos Urbanos. Finalidad de vivienda, industria y
comercio.
2. Suelos Rústicos. Finalidad de agricultura y
ganadería. Agropecuaria.
Se puede convertir un terreno rústico a urbano a través
de un proceso de habilitación urbana sobre todo por fines
económicos. Sin embargo, por una ordenanza municipal
ya no se puede dar tal habilitación debido a la
depredación de áreas verdes.
3. Suelos Eriazos. Finalidad ni urbana ni rústica, no
pueden ser aprovechados por defecto o exceso de
agua. Pantanos o desiertos. Suelen ser propiedad del
Estado, debido a la Superintendencia Nacional de
Bienes Estatales SBN.
Las leyes que regulan estos suelos o terrenos son la Ley de
Tierras Nro. 26505 (Rústicos), Reglamento Nacional de
Edificaciones D.S. 01-2006-Vivienda (Urbanos), Ley 27333
(Eriazos).
ii. Las aguas, en plural, por poder ser encontradas en diversas
fuentes como lagos, ríos, agua subterránea, etc. Se regulan
en la Ley del Recurso Hídrico Nro. 29338. Establece como
principio respecto al tema del agua el que el agua es de
dominio público. Antes era regulado por la Ley de Aguas
en el Decreto Ley Nro. 17752, siendo una ley muy
desfasada.
iii. Las minas, teniendo los yacimientos mineros propiamente
dichos (oro, plata. Cobre, zinc, boro) y los depósitos de
hidrocarburos (petróleo, gas). Tampoco pueden ser materia
de apropiación entre particulares por ser el único propietario
 el Estado, quien otorga autorización de explotación a
entidades generalmente privadas.
Lo expuesto se regula en la Ley General de Minería en el
D.S 14-92-Energía y Minas.
iv. Los diques (muros construidos para encausar corrientes de
agua), muelles (construcciones a orillas de aguas que
facilitan embarcos y desembarcos de personas o
mercaderías, distintos a los puertos porque son más
pequeños), estaciones y vías de ferrocarril.
Es importante precisar que son bienes inmuebles porque siempre
están unidos al suelo.
b. Bienes Inmuebles por la Ficción Legal: Son bienes muebles
pero que debido a determinadas características son considerados
inmuebles, según la doctrina:
i. Por ser bienes muy caros, de relevancia económica.
ii. Por la Imposibilidad de ocultarlos fácilmente.
iii. Por ser bienes que son fáciles de ubicar.
Tenemos buques, barcos petroleros, yates, aeronaves, avionetas,
helicópteros, material rodante, locomotoras y vagones, plataformas
y edificios flotantes.
c. Bienes inmuebles por Analogía: Por su similitud. Se consideran
inmuebles también:
i. Concesiones para explotar servicios públicos. COVISUR
con la carretera panamericana, por ejemplo; son
concesiones en las que se otorga a un tercero como
empresa privada la administración de un servicio público al
ganar el proceso de selección.
ii. Concesiones administrativas o mineras. Procedimientos a
través del cual empresas privadas piden autorización al
Estado Peruano para explotar un determinado mineral. Por
ejemplo, Cerro Verde en Arequipa o Southern Perú Cooper
Corporation en Tacna.
iii. Derechos sobre inmuebles inscritos en Registros Públicos.
Por el cual el objeto de un derecho real puede ser materia
de otro derecho real. Por ejemplo, la hipoteca de una
concesión minera hace que pase a ser objeto de otro
derecho real.

Bienes inmuebles
Artículo 885º.- Son inmuebles:
1.- El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2.- El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas
Vivas o estanciales.
3.- Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.
4.- DEROGADO.
5.- Los diques y muelles.
6.- DEROGADO.

2) Bienes Muebles. - Son bienes muebles los que se pueden desplazar de

un lugar a otro sin que se desnaturalicen. Se clasifican por:

a) Por su Naturaleza. – Encontramos:

i. Vehículos terrestres, como un auto, motor, tractor, combis,
camiones, maquinaria pesada, e incluso bicicletas.
ii. Construcciones temporales como en drywall o prefabricado.
iii. Materiales de construcción provenientes de demolición,
desmontes de terrenos.
iv. Fuerzas naturales susceptibles de apropiación, como la energía
eléctrica con su respectivo régimen legal en la Ley General de
Energía Eléctrica, paneles solares, etc.
b) Por Ficción Legal. – Se incluye aquí todo el régimen de propiedad
incorpórea, tales como los derechos intelectuales, derecho de autor,
derecho sobre la propiedad industrial, patentes, marcas, etc.
c) Por Analogía. – Por ejemplo:
i. Las rentas, pensión de alimentos, pensión de jubilación.
ii. Acciones, referido a las sociedades, o participaciones.
Los bienes de la clasificación por ficción legal ahora son considerados
muebles por la modificación de la Ley de Garantía Mobiliaria Nro. 28667.

Bienes muebles
Artículo 886º.- Son muebles:
1.- Los vehículos terrestres de cualquier clase.
2.- Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación.
3.- Las construcciones en terreno ajeno, hechas para un fin temporal.
4.- Los materiales de construcción o procedentes de una demolición si no están unidos
al suelo.
5.- Los títulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisición
de créditos o de derechos personales.
6.- Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas y
otros similares.
7.- Las rentas o pensiones de cualquier clase.
8.- Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones,
aunque a éstas pertenezcan bienes inmuebles.
9.- Los demás bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
10.- Los demás bienes no comprendidos en el Artículo 885º.

CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Anteriormente se consideraba decir derechos absolutos, porque son los que
poseen mayor prerrogativa en cuanto a los derechos civiles. Tenemos:
- Derechos Reales Plenos: O mal llamados absolutos. Que son aquellos
que atribuyen a su titular el conjunto pleno de todas sus facultades que
puede ejercer sobre el bien. Por ejemplo, la propiedad.
- Derechos Reales Limitados: O relativos. Siendo aquellos los que
atribuyen a su titular el conjunto parcial de facultades a ejercer sobre un
bien. Aquí encontramos:
o Derechos Reales DE GOCE: Ejercer facultad relativa sobre un
bien. Por ejemplo, el usufructo o la superficie.
o Derechos Reales DE GARANTÍA: Tratar de garantizar el
cumplimiento de una obligación, afectando como garantía un bien
determinado. Por ejemplo, la hipoteca, anticresis, retención o
garantía mobiliaria.

PARTES O BIENES INTEGRANTES Y ACCESORIOS

Noción de parte integrante
Artículo 887º.- Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar
o alterar el bien.
Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares.

Dichas partes integrantes poseen las siguientes características:

- Unión Física, entre distintos elementos o incluso bienes para crear un
elemento distinto.
- Conformación de un nuevo bien que tenga identidad distinta, pudiendo
generar utilidad, valor económico y que pueda insertarse al tráfico
económico.
- Protección de la unidad, por lo que se prohíbe que las partes integrantes
sean materia de derecho singular, de tal forma que si se separa dichos
bienes el elemento nuevo se desnaturaliza.
Por ejemplo, una pared que contiene agua, arena, ladrillos, fierros si es
privada de cualquiera de sus elementos constitutivos, se destruye. Una casa
como estructura es un bien integrante. Un carro puede ser parte integrante
pero también tiene partes accesorias.
Noción de bienes accesorios
Artículo 888º.- Son accesorios los bienes que, sin perder su individualidad, están
permanentemente afectados a un fin económico u ornamental con respecto a otro bien.
La afectación sólo puede realizarla el propietario del bien principal o quien tenga derecho
a disponer de él, respetándose los derechos adquiridos por terceros.
Los accesorios pueden ser materia de derechos singulares.
El aprovechamiento pasajero de un bien para la finalidad económica de otro no le otorga
la calidad de accesorio.
La separación provisional del accesorio para servir a la finalidad económica de otro bien,
no le suprime su calidad.

No requieren de una unión física, además que pueden ser materia de derechos
singulares, y el bien siempre mantiene su individualidad (contrario a los bienes
integrantes).
Partes integrantes y accesorias
Artículo 889º.- Las partes integrantes de un bien y sus accesorios siguen la condición
de éste, salvo que la ley o el contrato permita su diferenciación o separación.

Los bienes integrantes y accesorios van de la mano y generan una

dependencia entre ellos. Existe una subordinación entre el bien accesorio
acerca del principal o integrante. Dicha subordinación puede ser:
- Jurídica: Una hipoteca respecto de la obligación.
- Destino de los Bienes: Una herramienta en cuestión a una maquinara
pesada.
- Material: La pintura y un lienzo, siendo el bien accesorio la pintura, para
gran parte inteligente de la doctrina.

Frutos y Productos
FRUTOS
Noción de frutos
Artículo 890º.- Son frutos los provechos renovables que produce un bien, sin que se
altere ni disminuya su sustancia.

Denominamos fruto a aquello que se produce a partir de un bien sin que se

disminuye o altere la sustancia. Poseemos las siguientes teorías:
- Teoría Orgánica: Producción orgánica que se origina de un bien en virtud
de una función biológica.
- Teoría de la Separación: bien separado que se genera de manera
independiente
 - Teoría Económica Jurídica: los frutos son rentas que una determinada
cosa produce, sin disminución de la fuente destinada al consumo de su
uso.
- Teoría Ecléctica. – Son bienes que para ser considerados frutos deben
tener periodicidad, tener conservación de la sustancia del bien productor
y la observancia del destino de la cosa productora.
Clases de frutos
Artículo 891º.- Los frutos son naturales, industriales y civiles. Son frutos naturales los
que provienen del bien, sin intervención humana. Son frutos industriales los que produce
el bien, por la intervención humana. Son frutos civiles los que el bien produce como
consecuencia de una relación jurídica.

Clasificación de Frutos
- Naturales. – Son aquellos que se producen de manera espontánea, sin
la intervención del hombre; y se perciben cuando se recogen. Por ejemplo,
las fosas de petróleo, los diamantes en bruto o las perlas marinas
naturales.
- Industriales. – Son aquellos que se obtienen a través del trabajo del
hombre y la industria; y se perciben cuando se obtienen. Por ejemplo, los
productos de chacra, la hidroelectricidad, etc.
- Civiles. – Son aquellos que provienen de relaciones jurídicas; y se
perciben cuando se recaudan. Por ejemplo, la renta de un contrato de
arrendamiento.
Además, es importante precisar que para que los frutos naturales tengan
trascendencia jurídica deben insertarse al comercio, al tráfico económico.

Derecho de Adquisición de los Frutos

Percepción de frutos naturales, industriales y civiles
Artículo 892º.- Los frutos naturales, industriales y civiles pertenecen al propietario,
productor y titular del derecho respectivamente, sin perjuicio de los derechos adquiridos.
Se perciben los frutos naturales cuando se recogen, los industriales cuando se obtienen
y los civiles cuando se recaudan.

Como indica tal artículo; los derechos de adquisición de los frutos son del
propietario del bien principal, el productor del mismo fruto (el que alquila una
chacra, por ejemplo), y el titular del derecho (el donar la cosecha futura a un hijo,
adquiriendo el derecho constituyéndose como titular.
Cómputo de frutos industriales o civiles
Artículo 893º.- Para el cómputo de los frutos industriales o civiles, se rebajarán los
gastos y desembolsos realizados para obtenerlos.

PRODUCTOS
Concepto de productos
Artículo 894º.- Son productos los provechos no renovables que se extraen de un bien.

Son provechos que se extraen de un bien principal alterándose o disminuyendo

su sustancia.
Por ejemplo, tenemos la madera originada al talar un árbol, o los yacimientos
mineros que agotan los pozos en los que se contiene el mineral, sobre todo en
minas de tajo abierto.
Aplicación extensiva de las normas sobre frutos
Artículo 895º.- Las disposiciones sobre frutos comprenden los productos si ellas no los
excluyen expresamente.

LA POSESIÓN
A manera de generalidad, señalamos que la figura de la posesión tiene como
padres a los juristas del antiguo Derecho Romano, con conceptos variados,
generalmente con la misma idea, pero distintas implicancias.
Los autores del concepto de posesión tal como lo conocemos actualmente son
dos alemanes no contemporáneos: Savigny y Von Ihering.
Noción de posesión
Artículo 896º.- La posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes
a la propiedad.

La posesión es un hecho, porque para que exista debe prexistir un hecho fáctico,
el contacto de una persona con la cosa.
El primer problema radica en que cualquier persona puede generar el derecho a
la posesión, como el caso de rateros, usurpadores, invasores, etc. Es aquí donde
nace la distinción de:
- Derecho A LA Posesión: Posesión legal, a través de un contrato o
sentencia judicial. Debidamente acreditada.
- Derecho DE Posesión: Posesión no legal o lícita necesariamente, sino
generada por cualquier persona.
Ambos derechos generan posesión, pero se suele evitar que gente de mala fe
adquiera tal derecho.

SERVIDOR de la POSESIÓN: El servidor tiene la peculiaridad de no ser

poseedor porque no satisface un interés propio, sino el de un tercero. Por
ejemplo, el vigilante de una urbanización, un guachimán, un camayo de alguna
chacra, etc.
Para la existencia de un servidor de la posesión debe de haber siempre una
relación de dependencia, que se materializa:
 1) A través de un contrato civil, recibiendo el servidor una retribución, sin
beneficios laborales, como el caso de los contratos de prestación de
servicios.
2) A través de un contrato laboral, recibiendo el servidor una remuneración,
beneficios laborales, CTS, vacaciones, gratificaciones, asignación
familiar, etc.
Una diferencia trascendental para los contratos laborales es que
necesariamente debe existir la subordinación, materializada en
reglamentos, órdenes y obligaciones laborales.
Servidor de la posesión
Artículo 897.- No es poseedor quien, encontrándose en relación de dependencia
respecto a otro, conserva la posesión en nombre de éste y en cumplimiento de órdenes
e instrucciones suyas.

Un servidor de la posesión se puede convertir en posesionario culminando el

contrato, ejerciendo un derecho de posesión con defensa posesoria (hasta la
violencia incluso).
Transcurrido el tiempo, cualquier persona, con o sin buena fe, puede convertirse
en poseedor, por medio de una prescripción adquisitiva.

Adición de Plazo Posesorio: El poseedor puede alegar una posesión incluso

mayor a la que generó sumando periodos de posesión anteriores.
Adición del plazo posesorio
Artículo 898.- El poseedor puede adicionar a su plazo posesorio el de aquel que le
trasmitió válidamente el bien.

Requisitos para establecer tal derecho:

1) Quien ejerce el derecho de adición de plazos posesorios debe ser
poseedor.
2) Tiene que existir un poseedor anterior del cual vamos a sumar su
posesión. Antecedente.
3) Tiene que existir la entrega válida de la posesión. Un documento de
por medio.
4) Las posesiones que se van a adicionar deben ser homogéneas,
iguales; de manera pública, pacífica y continua a título de propietario.

COPOSESIÓN
Esta figura jurídica se origina cuando hay conductas posesorias concurrentes.
Por ejemplo, todos los que ejercen la posesión de una casa.
Esta coposesión puede ser real o ficta. Tal es el caso de una coposesión directa
de una casa de playa por un fin de semana; se ejerce la posesión pero no
material, sino ficta.

Coposesión
Artículo 899.- Existe coposesión cuando dos o más personas poseen un mismo bien
conjuntamente.
Cada poseedor puede ejercer sobre el bien actos posesorios, con tal que no signifiquen
la exclusión de los demás.

Figuras no contempladas para la Coposesión

a) Procesos de división y partición.
b) La primera clasificación de posesión: Poseedor mediato, que le
corresponde a quien ha entregado la posesión del bien de manera
temporal (arrendador); e inmediato, el que recibe la posesión del bien de
manera temporal (arrendatario).

Mayor información sobre todo en lo concerniente a la Prescripción Adquisitiva vs

Coposesión se puede admirar en el segundo acuerdo plenario civil, o Segundo
Pleno Casatorio.

ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN
Adquisición de la posesión
Artículo 900.- La posesión se adquiere por la tradición, salvo los casos de adquisición
originaria que establece la ley.

Desde una perspectiva originaria, tiene lugar a consecuencia de un hecho

propio y exclusivo del poseedor. No interviene otro sujeto y no existen
intermediarios. Podemos distinguir primeramente la distinción, desde esta
perspectiva, de:
1) Bienes Muebles. – A través de la aprehensión sobre todos los bienes
muebles que tengan la calidad de res nullius (cosa de nadie), bienes que
no le pertenecen a nadie.
Apropiación
Apropiación de cosas libres
Artículo 929.- Las cosas que no pertenecen a nadie, como las piedras, conchas
u otras análogas que se hallen en el mar o en los ríos o en sus playas u orillas,
se adquieren por la persona que las aprehenda, salvo las previsiones de las
leyes y reglamentos.
2) Bienes Inmuebles. – En los cuales no existen res nullius, ya que siempre
pertenecen a alguien, o de tal forma, al Estado a través de la Beneficencia
 Pública. No puede haber aprehensión; lo que hay es una prescripción
adquisitiva por invadir un terreno abandonado que llego a poseer por 10
años conforme a ley, por ejemplo.
Desde una perspectiva derivada, tiene lugar si hay una persona que transmite
la posesión. Se deriva del anterior poseedor. Puede ser mediante:
- Actos Intervivos. – Actos jurídicos entre sujetos de derecho, sean
personas naturales o jurídicas.
- Actos Mortis Causa. – Actos jurídicos originados por una muerte, como
el testamento, la herencia, etc. Hablando del testamento, y
adelantándonos al tema de sucesiones, podemos encontrar:
o Testamento Ordinario: Que suelen darse por tres maneras, cada
una menos concurrente que la otra:
▪ Por Escritura Pública, en la cual en un mismo acto
participa el notario, el testador, los testigos y se van
transcribiendo las disposiciones testimoniales;
inscribiéndose posteriormente una anotación preventiva en
Registros Públicos.
▪ Testamento Cerrado, que se da al redactar a puño y letra
en una hoja el testamento, con su respectiva firma y dentro
de un sobre cerrado, señalando testigos y pasando por el
notario para su inscripción en Registros Públicos y el
correspondiente procedimiento de protocolo.
▪ Ológrafo, que es el escribir, firmar y dejarlo a un conocido
o familiar. Suele quedar la voluntad en nada, y
lamentablemente es el más usado por los peruanos,
generando así una carga testamentaria.
A manera de información, es importante saber que un Notario
está prohibido de brindar asesoría personalizada; son las partes
las que deben contar con un asesor legal independiente a fines
testamentarios; esto para generar seguridad y confidencialidad.
o Testamento Especial: Aquel que se da en situaciones especiales
del futuro causante, como el testamento marítimo, o el
testamento militar, con procedimientos diferentes.

LA TRADICIÓN
Tradición
Artículo 901º.- La tradición se realiza mediante la entrega del bien a quien debe recibirlo
o a la persona designada por él o por la ley y con las formalidades que ésta establece.

La tradición es un acto bilateral (como mínimo) mediante el cual el poseedor

precedente introduce al poseedor sucesivo en el poder fáctico del bien.
La tradición significa entrega, entregar la tradición del bien.
Objeto de la Tradición: Pueden entregarse bienes muebles e inmuebles.
Sujetos de la Tradición: Son aquellos que materializan la tradición, y son las
personas naturales y personas jurídicas, estas últimas representadas de acuerdo
a su finalidad o no lucrativa, como por ejemplo el presidente en las personas
jurídicas sin fines de lucro, o el gerente en las personas jurídicas con fines de
lucro.
Estos sujetos cuentan o deben contar con capacidad de goce, generado desde
que es concebido hasta la muerte, o desde su registro hasta su extinción; y
capacidad de ejercicio, desde la mayoría de edad (18 años), con sus
respectivas excepciones como los interdictos. Hay casos especiales en donde
con respectiva autorización se puede adquirir algunos derechos que requieren
de capacidad de ejercicio.
Formalidades de la entrega de la posesión
- Ad probationem. – Es aquella formalidad que las partes le dan al acto
jurídico para demostrar la existencia de tal acto, de lo contrario no se
podría probar. Sirve para perfeccionar materialmente el acto. Por ejemplo,
los contratos de arrendamiento.
- Ad solemnitatem. – Aquella formalidad que requiere la ley para su
existencia, bajo sanción de nulidad. Por ejemplo, la Escritura Pública para
la donación de un bien inmueble.
Tipos o Clases de Tradición
Sucedáneos de la tradición
Artículo 902º.- La tradición también se considera realizada:
1.- Cuando cambia el título posesorio de quien está poseyendo.
2.- Cuando se transfiere el bien que está en poder de un tercero. En este caso, la
tradición produce efecto en cuanto al tercero solo desde que es comunicada por escrito.

1) Tradición Mano a Mano: Tradición material que se logra con la

transferencia de la posesión del bien.
2) Tradición Brevi Manu: En la cual lo que cambia es el título de la
posesión. Es el aumento en el título de la posesión. Por ejemplo, el ser
arrendatario y luego comprar la casa; se sigue siendo poseedor, pero se
pasó a tener el derecho sobre el bien inmueble de título de arrendatario a
título de propietario.
3) Tradición Constituto Posesorio: En la que el título en lugar de
acrecentar, disminuye. Por ejemplo, el ser propietario de un departamento
y conseguir trabajo en el extranjero, por lo que se vende a un tercero y se
le pide que se le alquile dicho inmueble por algunos meses; pasando el
derecho de ser de título de propietario a título de arrendatario.
4) Tradición del Bien en poder de un Tercero: Es la transferencia de la
posesión del bien en poder de un tercero, y se materializa cuando se le
comunica al tercero dicha transferencia. Existe esa necesidad de
comunicar al tercero desde una perspectiva escrita para garantizar la
 seguridad jurídica, en este caso, por medio de una carta notarial. De lo
contrario, se necesita de un acta de constatación.
5) Tradición Documental o Instrumental: No es física sino en mérito a
documentos (tradición ficta, no material). Comprende únicamente bienes
muebles sujetos al Régimen de Almacenamiento General, dentro del tema
de Régimen de Propiedades Incorpóreas, pudiendo ser estos:
1) Artículos de Viaje, aquellos que están siendo transportados por
cualquier medio de comunicación, y también los que están en un
almacén o depósito. Por lo general son bienes extraídos del Código de
Comercio, normativa que en la actualidad ya se encuentra desfasada.
El documento que acredita su transferencia es el título valor,
pudiendo ser este la CARTA PORTE o el CONOCIMIENTO DE
EMBARQUE; también en ocasiones es el warrant, que es el guardar
bienes muebles sometidos a un régimen de almacenamiento, a
cambio de dinero. Estos títulos valores se encuentran regulados en la
Ley de Títulos Valores.
2) Bienes no identificables, que son aquellos bienes de consumo
inmediato, los víveres, como el arroz, azúcar, menestras, etc. Si bien
es cierto, y para los muchos legalistas que le buscan 3 pies al gato,
pueden ser identificables, el derecho verdadero los considera no
identificables.
La peculiaridad de la transferencia de estos bienes radica en que su
transferencia se da por medio de títulos valores. Para hacer la
transferencia de posesión de estos bienes no se requiere la entrega física
de los mismos, sólo la entrega de los valores materializados.
Tradición documental
Artículo 903º.- Tratándose de artículos en viaje o sujetos al régimen de
almacenes generales, la tradición se realiza por la entrega de los documentos
destinados a recogerlos.
Sin embargo, el adquirente de buena fe de objetos no identificables, a quien se
hubiere hecho entrega de los mismos, tiene preferencia sobre el tenedor de los
documentos, salvo prueba en contrario.

La tradición mano a mano, Brevi manu, Constituto posesorio y transferencia del

bien en poder de un tercero, son consideradas todas como una tradición
material, mientras que la tradición documental o instrumental, como una
tradición ficta.

CONSERVACIÓN DE LA POSESIÓN
Existen, dentro del tema, más clases de posesión, como la Posesión Material,
en la que el poseedor se mantiene en contacto directo con el bien; y la Posesión
Ficta, en la que no hay contacto permanente con el bien, sin embargo la
posesión se COSERVA. En esta última, el poseedor puede regresar al bien las
veces que desee, y si hubiese impedimento, este debe ser de naturaleza
temporal. Los impedimentos temporales fuera del control del poseedor son dos:
el caso fortuito que es el hecho que se genera de la naturaleza, y la fuerza
mayor, que es un hecho extraordinario, irresistible e imprevisible externo.
Caso fortuito o fuerza mayor
Artículo 1315º.- Caso fortuito o fuerza mayor es la causa no imputable,
consistente en un evento extraordinario, imprevisible e irresistible, que impide la
ejecución de la obligación o determina su cumplimiento parcial, tardío o
defectuoso.
Conservación de la posesión
Artículo 904º.- Se conserva la posesión aunque su ejercicio esté impedido por hechos
de naturaleza pasajera.

CLASES DE POSESIÓN
Poseedor mediato, que le corresponde a quien ha entregado la posesión del
bien de manera temporal (arrendador); e inmediato, el que recibe la posesión
del bien de manera temporal (arrendatario).
Posesión inmediata y mediata
Artículo 905º.- Es poseedor inmediato el poseedor temporal en virtud de un
título. Corresponde la posesión mediata a quien confirió el título.

La Posesión Material, en la que el poseedor se mantiene en contacto directo

con el bien; y la Posesión Ficta, en la que no hay contacto permanente con el
bien.
Posesión Legítima, la que es conforme a la ley (caso peculiar, ya que legalidad
y legitimidad son conceptos distintos); y Posesión Ilegítima, la que no se ajusta
al Derecho o ley.
Además, la posesión de buena fe, en la cual el poseedor lo es por medio de
convenio conforme a ley en el obrar; y la posesión de mala fe, en la cual hay
un convenio contra viniente a la ley en el obrar.
Existen 3 alternativas para determinar la buena fe:
1) Ignorancia sobre un vicio que invalide el título. Se entiende
ignorancia por desconocimiento o conocimiento imperfecto.
2) Error de hecho sobre el vicio que invalide el título. Se entiende
vicio por cualquier defecto que pueda tener un acto jurídico conforme
al artículo 140 del Código Civil. Además, se entiende por error de
hecho a toda ignorancia o desconocimiento de hechos o
circunstancias o situaciones ocurridas.
3) Error de derecho sobre el vicio que invalide el título. Se entiende
por error de derecho aquella falta de asidero legal conforme a un
ordenamiento jurídico, por ejemplo. También, se entiende por título
 aquel documento material que acredita algún acto jurídico, o también
al derecho que la persona posee.

CLASES DE POSESIÓN
Duración de la buena fe
Artículo 907º.- La buena fe dura mientras las circunstancias permitan al poseedor creer
que posee legítimamente o, en todo caso, hasta que sea citado en juicio, si la demanda
resulta fundada.

La doctrina señala que la sentencia del artículo previamente mencionado debe

tener calidad de cosa juzgada, es decir, debe ser consentida y ejecutoriada.
El poseedor ilegítimo, además, es considerado como tal desde que se le emplaza
la demanda. Es importante distinguir, saliendo del tema, que citar es para los
peritos, testigos, etc.; emplazar es para las partes; y notificar es para la entrega
de distintas resoluciones procesales.

Posesión de buena fe y los frutos

Artículo 908º.- El poseedor de buena fe hace suyos los frutos.

A consecuencia de la posesión de buena fe, el poseedor hace suyos los frutos,

así como el poseedor de mala fe no hace suyos los frutos. El poseedor o
propietario puede demandar el cobro de los frutos, en una Demanda de Cobro
de Frutos.

Responsabilidad del poseedor de mala fe

Artículo 909º.- El poseedor de mala fe responde de la pérdida o detrimento del bien aún
por caso fortuito o fuerza mayor, salvo que éste también se hubiese producido en caso
de haber estado en poder de su titular.

El caso fortuito o fuerza mayor es un hecho extraordinario, imprevisible e

irresistible EXTERNO. El caso fortuito propiamente dicho es el hecho
proveniente de la naturaleza, y la fuerza mayor el hecho proveniente de la
persona.
Por medio de este artículo se le está sancionando al poseedor de mala fe,
sanción materializada en una Demanda de Daños y Perjuicios, probando los
documentos constitutivos de la Responsabilidad Civil, que son:
a) Antijuridicidad. Como la conducta que desencadena los daños y
perjuicios, contraviniendo una norma imperativa (de obligatorio
cumplimiento; y facultativa, no obligatoria).
b) Causalidad. O nexo causal, como aquella conexión entre la conducta y
el resultado.
 c) Factores de Atribución. Como el dolo, la culpa, el riesgo creado o en
otros casos la propiedad.
d) Daño causado. Pudiendo ser patrimonial, como el daño emergente o el
lucro cesante, o extra patrimonial, como el daño moral o el daño a la
persona.
El poseedor de mala fe puede ser pasible de una demanda por daños y
perjuicio.
La segunda parte del presente artículo señala que salvo que el detrimento se
hubiera producido de igual forma estando en poder de su titular. Aquí se debe
analizar tanto el nivel de diligencia, así como la culpa, ya sea por imprudencia,
negligencia o impericia.
La posesión de mala fe si acarrea consecuencias negativas tanto en los frutos
como en la destrucción del bien.

Obligación del poseedor de mala fe a restituir frutos

Artículo 910º.- El poseedor de mala fe está obligado a entregar los frutos percibidos y,
si no existen, a pagar su valor estimado al tiempo que los percibió o debió percibir.

Existe una controversia en lo concerniente al artículo ya que la doctrina en parte

señala que la restitución de frutos es una devolución, y para tal, debe preexistir
una entrega previa. Ilógico.
Se distinguen los frutos existentes, como aquellos depositados o almacenados
(inusuales en la práctica por ser perecibles), y los frutos no existentes, en los
que las partes se ponen de acuerdo sobre la cantidad y precio, o se cita a un
perito para brindar un análisis del monto a cobrar.

POSESIÓN PRECARIA
Posesión precaria
Artículo 911º.- La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o
cuando el que se tenía ha fenecido.
Se desarrollará con la lectura del 4to Pleno Casatorio Civil.
IV Pleno Casatorio Civil: Prescripción Adquisitiva de Dominio vs Desalojo
Dentro del fallo se establece la doctrina jurisprudencial vinculante que cualquier
órgano judicial está obligado a aplicarlo:
1) Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble
ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no
genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al
reclamante, por haberse extinguido el mismo.
2) Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del
mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al
título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte
demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en
disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer.
*En un proceso de desalojo se cuestiona la posesión, más no la
propiedad. El titulo no necesariamente hace referencia a un documento,
sino también a un derecho, el de poseer.
El desalojo no solo está vinculado a un contrato de arrendamiento, sino al
derecho de uso, de superficie, de usufructo o de superficie que ha
terminado.
3) Interpretar el artículo 585° del Código Procesal Civil, en el sentido que por
“restitución” del bien se debe entender como entrega de la posesión que
protege el artículo 911° del Código Civil, para garantizar al sujeto a quien
corresponde dicho derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo,
independientemente si es que es propietario o no.
Desalojo
CPC Artículo 585.- Procedimiento.
La restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el
proceso sumarísimo y las precisiones indicadas en este Subcapítulo.
Esta es una norma de naturaleza procesal vinculante respecto al desalojo
como acción civil, no como un derecho real. De la misma manera el
arrendamiento no es un derecho real, sino un contrato. Esto a manera de
aclaración.
El mundo del derecho suele entender restitución por devolución, sin
embargo, el Pleno alude que se refiere a una entrega, en vista a la
controversia por la cual algunos “legalistas”, argumentaban que no se
puede devolver aquello que nunca se entregó.
4) Establecer, conforme al artículo 586° del Código Procesal Civil, que el
sujeto que goza de legitimación para obrar activa no sólo puede ser el
propietario, sino también, el administrador y todo aquel que se considere
tener derecho a la restitución de un predio. Por otra parte, en lo que atañe
a la legitimación para obrar pasiva se debe comprender dentro de esa
situación a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a
permanecer en el disfrute de la posesión, porque nunca lo tuvo o el que
tenía feneció.
CPC Artículo 586.- Sujetos activo y pasivo en el desalojo.
Pueden demandar: el propietario, el arrendador, el administrador y todo
aquel que, salvo lo dispuesto en el Artículo 598, considere tener derecho
a la restitución de un predio. *Puede demandar cualquier persona que
tiene derecho, diferente a la reivindicación porque en esta solo puede
demandar el propietario.
Pueden ser demandados: el arrendatario, el sub-arrendatario, el precario
o cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución.
5) Se consideran como supuestos de posesión precaria los siguientes:
a. Los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo
dispuesto por los artículos 1429° y 1430° del Código Civil. En estos
 casos se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido
el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el
inmueble. Para ello, bastará que el Juez, que conoce del proceso
de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de
resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de
las condiciones por las que se dio esa resolución.
Excepcionalmente, si el Juez advierte que los hechos revisten
mayor complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de
la demanda, mas no así la improcedencia.
*Improcedente: al demandante no le asisten ningún tipo de
derechos.
*Infundada: no se probaron los fundamentos de las mismas.
La cosa juzgada puede ser material cuando es inamovible e
inmutable (resolución de contrato, proceso de divorcio) y formal
cuando puede modificarse (proceso de alimentos).
En el ámbito de los contratos se debe distinguir los términos
resolución, como el dejar sin efecto un contrato por causas
generadas con posterioridad a su celebración, por ejemplo no pagar la
renta (no hay vicios), la recisión, como el dejar sin efecto un contrato
por causas generadas al momento de la celebración del mismo (estos
pueden ser la lesión excesiva o la onerosidad de la prestación), y la
reciliación, o mutuo disenso, como el dejar sin efecto un contrato por
acuerdo de las partes.
En la resolución hay dos clases:
• Extrajudicial, se resuelve mediante carta notarial y se les da
mínimo 15 días para cumplir y si pasan estos días y no lo hace,
se envía una segunda carta notarial y el contrato se resuelve de
pleno derecho (art. 1429). O se puede insertar la cláusula de
resolución expresa, que en el caso de incumplimiento, el
afectado envía la carta notarial y el contrato se resuelve de
pleno derecho.
• Judicial, en la que se va a donde un juez y él va a decidir si el
contrato se resuelve y usualmente se piden daños y perjuicios,
además de que se pueden interponer medidas cautelares.
Resolución por incumplimiento
Artículo 1428º.- En los contratos con prestaciones recíprocas,
cuando alguna de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la
otra parte puede solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato
y, en uno u otro caso, la indemnización de daños y perjuicios.
Resolución de pleno derecho
Artículo 1429º.- En el caso del Artículo 1428º la parte que se perjudica
con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta por
vía notarial para que satisfaga su prestación, dentro de un plazo no
menor de quince días, bajo apercibimiento de que, en caso contrario,
el contrato queda resuelto.
Si la prestación no se cumple dentro del plazo señalado, el contrato se
resuelve de pleno derecho, quedando a cargo del deudor la
indemnización de daños y perjuicios.
Condición resolutoria
Artículo 1430º.- Puede convenirse expresamente que el contrato se
resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación
a su cargo, establecida con toda precisión.
La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada
comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria.
*En los contratos para seguridad tiene que existir la cláusula de
resolución expresa.

b. Será caso de título de posesión fenecido, cuando se presente el

supuesto previsto por el artículo 1704° del Código Civil, puesto que
con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de
manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No
constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por
el artículo 1700° del Código Civil, dado que el solo vencimiento del
contrato de arrendamiento no resuelve el contrato, sino que, por
imperio de la ley, se sume la continuación del mismo hasta que el
arrendador le requiera la devolución del bien. Dada esta condición,
recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse
en poseedor precario por fenecimiento de su título.
Los contratos de arrendamiento tienen una duración, un plazo; al
finalizar este se extingue. Por medio del artículo 1699 del Código Civil
no es necesario comunicar por carta notarial o algún otro medio el fin
de tal relación jurídica patrimonial.
Fin de arrendamiento de duración determinada
Artículo 1699º.- El arrendamiento de duración determinada concluye al
vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso
previo de ninguna de ellas.

Si el arrendatario, en tal caso, continúa pagando se convierte en un

contrato de duración indeterminada.
Continuación de arrendamiento de duración determinada
Artículo 1700º.- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece
en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino
la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta
que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier
momento.

Y, en virtud al 1704, se tiene 30 días para desocupar posteriormente

al último pago. El plazo mínimo que se le da para irse es 30 días por
interpretación sistemática, ya que no hay norma expresa. Si luego de
esos 30 días no se va, se convierte en precario. La devolución del bien
puede tener penalidades o consecuencias, esto a fin de garantizar la
seguridad de la propiedad del arrendador.
Exigibilidad de devolución del bien y cobro de penalidad
Artículo 1704º.- Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de
conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el
arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad
convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período
precedente, hasta su devolución efectiva.
El cobro de cualquiera de ellas no importará la continuación del
arrendamiento.

Luego del fin del contrato de arrendamiento se convierte en

PRECARIO, si el contrato culmina pero sigue pagando, el contrato se
convierte en determinado.
c. Si en el trámite de un proceso de desalojo, la invalidez absoluta y
evidente del título posesorio, conforme lo prevé en el Código Civil,
el Juez sólo analizará en la parte considerativa de la sentencia —
sobre la nulidad manifiesta del negocio jurídico—, y declarará
fundada o infundada la demanda únicamente sobre el desalojo,
dependiendo de cuál de los títulos presentados por las partes es el
que adolece de nulidad manifiesta.
Este punto tiene una modificación en el IX Pleno Casatorio Civil, de
Otorgamiento de Escritura Pública. Ahora si es juez advierte tal caso
tiene que fundamentar el contradictorio, y las partes tendrán la
oportunidad de pronunciar el porqué de sus posiciones y otorgamiento
de documentos probatorios. Esto para garantizar el derecho de
defensa de las partes.
d. La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera
inscrito en los registros públicos, convierte en precario al
arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo que el adquiriente se
hubiere comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto por el
artículo 1708° del Código Civil.
Enajenación es el disponer o transferir la propiedad de un bien. El
género es la enajenación y la especie es la compraventa, permuta,
donación, cesión de derechos, etc.
Enajenación del bien arrendado
Artículo 1708º.- En caso de enajenación del bien arrendado se procederá
del siguiente modo:
1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el
contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos
los derechos y obligaciones del arrendador.
2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por
concluido.
Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento,
si asumió dicha obligación.
3.- Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar
el contrato si recibió su posesión de buena fe.

Los contratos de arrendamiento de larga duración, por ejemplo,

pueden inscribirse en Registros Públicos, a fin de garantizar la
seguridad jurídica.
e. Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o
modificaciones sobre el predio materia de desalojo —sea de buena
o mala fe—, no justifica que se declare la improcedencia de la
demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser
discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo
único que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no
a disfrutar de la posesión que invoca, dejándose a salvo el derecho
del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere
pertinente.
No se refiere al término mejoras propiamente dicho, sino a
edificaciones o modificaciones. Esto da lugar a algunas controversias
jurídicas. Se puede demandar posteriormente un proceso por daños y
perjuicios, obligación de dar suma de dinero, enriquecimiento ilícito,
etc.
f. La mera alegación del demandado, en el sentido de haber
adquirido el bien por usucapión, no basta para desestimar la
pretensión de desalojo ni declarar la improcedencia de la demanda,
correspondiendo al Juez del desalojo valorar las pruebas en las
cuales sustenta el demandado su derecho invocado, sin que ello
implique que está facultado para decidir sobre la usucapión. Siendo
así, se limitará a establecer si ha surgido en él la convicción de
declarar el derecho de poseer a favor del demandante. De
declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada
afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso donde se tramite la
pretensión de usucapión, puesto que el usucapiente tendrá
expedito su derecho para solicitar la inejecución del mandato de
desalojo o en todo caso para solicitar la devolución del inmueble.
 La usucapión es la Prescripción Adquisitiva de Dominio. En cualquier
caso, de Desalojo vs Prescripción Adquisitiva de Dominio, vinculado a
un mismo bien inmueble; mientras no exista una sentencia de
Prescripción, se evaluará los medios probatorios para ver si esta es
fundada o infundada.
6) En todos los casos descritos, el Juez del proceso no podrá expedir una
sentencia inhibitoria, sino que deberá de pronunciarse sobre el fondo de
la materia controvertida, en el sentido que corresponda, conforme a los
hechos y la valoración de las pruebas aportadas.
La sentencia inhibitoria es aquella declarada improcedente, no pudiendo
declararse en tal condición, únicamente infundada o fundada.
7) En lo que concierne a lo dispuesto por el artículo 601° del Código Procesal
Civil, cuando ya ha prescrito el plazo para interponer la pretensión
interdictal, el accionante no podrá optar por recurrir al desalojo para lograr
la recuperación de su bien.
CPC Artículo 601.- Prescripción extintiva.
La pretensión interdictal prescribe al año de iniciado el hecho que fundamenta la
demanda. Sin embargo, vencido este plazo, el demandante puede ejercer su
derecho a la posesión en un proceso de conocimiento.

PRESUNCIONES LEGALES DE LA POSESIÓN

Como las presunciones más desarrolladas en el mundo del Derecho tenemos la
presunción Iure et de iure, que no admite prueba en contrario, como las
inscripciones registrales; y la presunción Iuris Tantum, que admite prueba en
contrario, como la presunción pateris, por ejemplo.
Presunción de propiedad
Artículo 912º.- El poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo contrario.
Esta presunción no puede oponerla el poseedor inmediato al poseedor mediato.
Tampoco puede oponerse al propietario con derecho inscrito.

Al propietario se le reputa poseedor, aunque no siempre sea así (ligado, por

ejemplo, a la posesión mediata e inmediata).
También es importante precisar que la inscripción registral no constituye
derechos, sino que simplemente es un acto ad probationem, para garantizar la
seguridad jurídica.
Los bienes muebles se pueden registrar en la SUNARP con en un Registro
Especializado, con características especiales, como las naves, aeronaves,
navíos, etc.

Presunción de posesión de accesorios

Artículo 913º.- La posesión de un bien hace presumir la posesión de sus accesorios.
La posesión de un inmueble hace presumir la de los bienes muebles que se hallen en
él.

Si una persona es posesionaria principal, se presume que los bienes accesorios

son también de su posesión. Parte de la doctrina considera también que tal
aspecto se puede aplicar al caso de los frutos y productos, como presunción iuiris
tantum.

Presunción de buena fe del poseedor

Artículo 914º.- Se presume la buena fe del poseedor, salvo prueba en contrario.
La presunción a que se refiere este artículo no favorece al poseedor del bien inscrito a
nombre de otra persona.

Se presume que el poseedor actúa de buena fe, sin embargo, esta se debe
probar, según lo conforme al ya estudiado artículo 907.
- Hasta que las circunstancias del caso lo ameritan.
- Cuando existe un proceso de cualquier acción que cuestione la posesión,
siempre que esta la sentencia sea fundada y en calidad de cosa juzgada.

Presunción de posesión continua

Artículo 915º.- Si el poseedor actual prueba haber poseído anteriormente, se presume
que poseyó en el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario.

El plazo intermedio también es parte de la duración de la posesión, cuando el

posesionario estuvo una cantidad de años antes, una cantidad de años después,
el tiempo del lapso entre posesiones es parte de una posesión continua. Es una
presunción iuris tantum porque se puede probar con una constancia de posesión,
por ejemplo. En las notarías es muy difícil que den fe de tal constancia, sin
embargo, puede servir como medio de probanza alguna otra certificación que
ampare la prueba de la posesión.

MEJORAS
La mejora es una modificación material de la cosa que provoca un aumento de
su valor económico. Tiene clases:
1) Necesarias: Cuando tienen por objeto evitar que el bien se deteriore o se
destruya.
2) Útiles: Cuando pueden ser para aumentar el valor en la venta de un bien.
3) Suntuarios: De lucimiento u ornato. Para una mayor comodidad, por
ejemplo.
Se encuentran cuando hay un contrato de por medio, que da lugar a la posesión
mediata e inmediata.
Clases de mejoras
Artículo 916º.- Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la
destrucción o el deterioro del bien.
Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y
la renta del bien.
Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o
mayor comodidad.

Las mejoras se pagan por el valor actual de la mejora. El valor es el que existe
al momento del cobro. Se deben pagar porque es el posesionario el que realizó
tal mejora.
Derecho al valor o al retiro de las mejoras
Artículo 917º.- El poseedor tiene derecho a valor actual de las mejoras necesarias y
útiles que existan al tiempo de la restitución y a retirar las de recreo que puedan
separarse sin daño, salvo que el dueño opte por pagar por su valor actual.
La regla del párrafo anterior no es aplicable a las mejoras hechas después de la citación
judicial sino cuando se trata de las necesarias.

Se pueden llegar a acuerdos o negociaciones entre el propietario y el poseedor.

El posesionario de mala fe…
Derecho de retención
Artículo 918º.- En los casos en que el poseedor debe ser reembolsado de mejoras,
tiene el derecho de retención.

El derecho de retención es un derecho real de garantía. Se entiende en los

documentos o jurisprudencias que mejoras engloba modificaciones o
edificaciones, para los legalistas, sobre todo.
Derecho de retención
Artículo 1123º.- Por el derecho de retención un acreedor retiene en su poder el bien de
su deudor si su crédito no está suficientemente garantizado. Este derecho procede en
los casos que establece la ley o cuando haya conexión entre el crédito y el bien que se
retiene.

La retención puede ser extrajudicial, cuando el posesionario retiene el bien

mientras no le paguen, y judicial, cuando se plantea una excepción de retención,
medio de defensa previa, en el cual se suspende el trámite del proceso hasta
que se le pague.
Prescripción de la acción de reembolso
Artículo 919º.- Restituido el bien, se pierde el derecho de separación, y transcurridos
dos meses prescribe la acción de reembolso.

La separación de mejoras se refiere a las mejoras suntuarias mientras el

poseedor tenga la posesión del bien. Si se restituye la posesión el derecho se
pierde; mientras que la acción de reembolso prescribe dos meses luego que se
haga entrega la posesión del bien (60 días, por ser ámbito procesal).
El cobro de mejoras se tramita en proceso Sumarísimo.

DEFENSA POSESORIA
Es el conjunto de actos que realiza el poseedor en defensa de su posesión.
Encontramos:
1) Defensa Posesoria Extrajudicial: Siendo la que se ejerce fuera de un
proceso judicial.
Defensa posesoria extrajudicial
Artículo 920º.- El poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra él o el
bien y recobrarlo, si fuere desposeído. La acción se realiza dentro de los quince
días siguientes a que tome conocimiento de la desposesión. En cualquier caso,
debe abstenerse de las vías de hecho no justificadas por las circunstancias.
El propietario de un inmueble que no tenga edificación o esta se encuentre en
dicho proceso, puede invocar también la defensa señalada en el párrafo anterior
en caso de que su inmueble fuera ocupado por un poseedor precario. En ningún
caso procede la defensa posesoria si el poseedor precario ha usufructuado el
bien como propietario por lo menos diez años.
La Policía Nacional del Perú así como las Municipalidades respectivas, en el
marco de sus competencias previstas en la Ley Orgánica de Municipalidades,
deben prestar el apoyo necesario a efectos de garantizar el estricto cumplimiento
del presente artículo, bajo responsabilidad.
Es una facultad de usar la violencia utilizando sólo las vías de hecho
permitidas. La doctrina señala los siguientes significados:
a) Defensa: Rechazo por la fuerza de actos de terceros, no pudiendo
utilizarse violencia excesiva.
b) Reacción Equivalente: Contra ataque que puede hacer el poseedor
desposeído sin intervalo de tiempo.
La Policía se encarga de constatar y mantener el orden, emitiendo Actas
de Constatación de manera objetiva para que luego no recaigan
denuncias en contra por abuso de autoridad.
A manera de cultura general, lastimosamente es realista acotar que
muchas de las invasiones de terrenos están avaladas por las autoridades.
Así mismo, la norma no distingue tal regulación respecto a los bienes
muebles e inmuebles; es mutuo.
2) Defensa Posesoria Judicial: Dentro de la defensa posesoria judicial se
puede distinguir la acción posesoria y los interdictos. La diferencia radica
por medio de:
a. Titulares de la Acción. – En la acción posesoria la titulación del
derecho para demandar es del poseedor legítimo, mientras que en
los interdictos es de cualquier poseedor.
 b. Cuestión Debatida. – Se discute con una acción posesoria entre
los titulares de la posesión, en base al mejor derecho de posesión.
En lo que concierne a los interdictos, se discute sobre el hecho de
la posesión, no necesitándose título, sino sólo probar la posesión.
c. Prueba. – En la acción posesoria el demandante debe probar el
derecho a la posesión, mientras que en los interdictos sólo se
prueba que es poseedor y que existe una perturbación.
d. Plazos. – La acción posesoria puede ser ejercitada en cualquier
momento; por su parte, los interdictos prescriben en un año, y se
procede a demandar acción negatoria o demás acciones
posesorias.
e. Vía Procedimental. – La vía de la acción posesoria es el proceso
de conocimiento, y la de los interdictos es el proceso
sumarísimo.
f. Naturaleza de la Sentencia. – La sentencia de los procesos de
acción posesoria tiene calidad de cosa juzgada material, mientras
que la sentencia de los procesos de interdictos tiene la calidad de
cosa juzgada formal.
Los INTERDICTOS son aquellas acciones extraordinarias que sirven para
defender la posesión de un daño inminente. Pueden ser:
1) De recobrar: Cuando ha sido despojado de la posesión. El objeto es
la devolución o restitución de la posesión.
CPC Artículo 603.- Interdicto de recobrar.-
Procede cuando el poseedor es despojado de su posesión, siempre que no
haya mediado proceso previo.
Sin embargo, si se prueba que el despojo ocurrió en ejercicio del derecho
contenido en el Artículo 920 del Código Civil, la demanda será declarada
improcedente.
Se denomina despojo a la pérdida total o parcial de la posesión de un
bien. No se debe confundir con despojo judicial, que se materializa
con la acción judicial de un tercero desposeído que no es emplazado
en un proceso judicial.

CPC Artículo 605.- Despojo judicial y procedimiento especial.-

El tercero desposeído como consecuencia de la ejecución de una orden
judicial expedida en un proceso en que no ha sido emplazado o citado, puede
interponer interdicto de recobrar.
El tercero perjudicado con la orden judicial debe acudir ante el Juez que la
expidió solicitando la restitución. Si el Juez estima procedente el pedido
accederá inmediatamente a él. En caso contrario, lo rechazará, quedando
expedito el derecho del tercero para hacerlo valer en otro proceso.
2) De retener: Cuando hay una perturbación en el ejercicio de su
posesión. Se distingue:
a. Obra Nueva: Cuando están construyendo y perturban de
alguna determinada manera.
 b. Obra Ruinosa: Pidiendo que se demuela o derrumbe una
construcción que amenaza, como ruina, la posesión,
perturbándola.
CPC Artículo 606.- Interdicto de retener.-
Procede cuando el poseedor es perturbado en su posesión.
La perturbación puede consistir en actos materiales o de otra naturaleza como
la ejecución de obras o la existencia de construcciones en estado ruinoso. Si así
fuera, la pretensión consistirá en la suspensión de la continuación de la obra o la
destrucción de lo edificado, aunque se pueden acumular ambas pretensiones.
En todos los casos, la pretensión consistirá en el cese de estos actos.
Admitida la demanda, el Juez ordenará, en decisión inimpugnable, se practique
una inspección judicial, designando peritos o cualquier otro medio probatorio que
considere pertinente. La actuación se entenderá con quien se encuentre a cargo
del bien inspeccionado.

EXTINCIÓN DEL DERECHO DE POSESIÓN

a) Por Tradición. – La entrega de la posesión de bienes muebles e
inmuebles.
b) Por Abandono. – Dejar la posesión, siendo poseedor propietario, de
manera directa. Y por abandono indirecto cuando se pierde el bien por
total descuido y desinterés, por ejemplo la Prescripción Adquisitiva de
Dominio.
c) Por Resolución Judicial. – Ya sea a motivo de un proceso de Interdictos,
de Acción Posesoria o de Acción Negativa de Posesión. En ocasiones por
nulidad de acto jurídico.
d) Por Destrucción Total o Pérdida del Bien. – Destrucción cuando no se
puede ejercer la posesión, sea por un terremoto por ejemplo; y pérdida
por un proceso de expropiación, por ejemplo.

LA PROPIEDAD
La propiedad es el derecho real por excelencia.
Noción de propiedad
Artículo 923º.- La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los
límites de la ley.

Atributos de la Propiedad
1) Usar servicios del bien.
2) Disfrutar, al recibir los frutos que genere el bien. Percibir.
3) Disponer, enajenar, hipotecar, abandonar, etc.
4) Reivindicar, recuperando el bien en poder de un tercero.
Características
a) Denota una relación entre un bien y una cosa.
b) Tiene la característica erga omnes.
c) Es un derecho absoluto porque confiere la titularidad sobre todos los
atributos sobre el bien.
d) Es un derecho exclusivo, porque elimina cualquier otro derecho sobre
tal bien.
e) Es un derecho perpetuo, ya que jamás se extingue por el uso.
Ejercicio abusivo del derecho de propiedad
Artículo 924º.- Aquél que sufre o está amenazado de un daño porque otro se excede o
abusa en el ejercicio de su derecho, puede exigir que se restituya al estado anterior o
que se adopten las medidas del caso, sin perjuicio de la indemnización por los daños
irrogados.

En base al artículo II del Título Preliminar del Código Civil, jamás se avala el
abuso de derecho. Se puede tomar las medidas como un proceso de interdicto
de retener, proceso de daños y perjuicios, o proceso de cese de actos de abuso
de Derecho. Bajo los siguientes requisitos:
1) El derecho vulnerado debe estar reconocido en el ordenamiento jurídico.
2) El ejercicio de un derecho vulnera el derecho de otra persona.
3) El interés (o derecho) perjudicado no debe estar protegido por otra acción
judicial.
Por ejemplo, los procesos constitucionales tienen prioridad en el tráfico
judicial; como la acción de amparo que protege los derechos fundamentales.
Es particular.
El abuso de derecho es un tema bastante vano en la doctrina jurídica
peruana.
Restricciones a la propiedad
1) Restricciones legales
Restricciones legales
Artículo 925.- Las restricciones legales de la propiedad establecidas por causa
de necesidad y utilidad públicas o de interés social no pueden modificarse ni
suprimirse por acto jurídico.

El derecho de la propiedad es absoluto porque en relación a otros

derechos tienen un mayor conjunto de potestades y atributos, pero si se
le puede aplicar restricciones por razones de seguridad pública,
necesidad pública o salubridad pública. Por ejemplo: expropiación, antes
el gobierno podía expropiar, pero si el propietario no quería, tenía que ir a
un juicio y mientras pasaban los años el gobierno construía. La
expropiación se regula en la ley N.27117 y en la ley N. 30025. También
se tienen los derechos de autor, cuya restricción es que no se puede
disponer de la obra por 70 años desde la muerte del creador. Las
 Restricciones urbanísticas, la regula el Reglamento Nacional de
Edificaciones D.S. 01-2006-Vivienda (Urbanos) y pone parámetros para
la construcción de edificaciones, por ejemplo respetar un espacio entre la
vereda y la primera pared de la casa o si se construye se debe de poner
a las paredes estuque tanto de adentro como afuera. O las restricciones
a los extranjeros, que no pueden tener propiedades dentro de los 50 km
de las fronteras, por tema de seguridad.
2) Restricción Convencional: Son aquellas que nacen por acuerdo de las
partes. Son restrictivas y deben tener límites porque de lo contrario serían
prohibitivas, y eso está prohibido.
Restricciones convencionales
Artículo 926º.- Las restricciones de la propiedad establecidas por pacto para
que surtan efecto respecto a terceros, deben inscribirse en el registro respectivo.
Existen 3 parámetros por las que son restrictivas:
a. No puede ser una limitación absoluta.
b. No puede atentar contra una norma imperativa (de obligatorio
cumplimiento).
c. No debe constituir abuso de derecho.

LA ACCIÓN REIVINDICATORIA
Defiende la propiedad. Los interdictos o la acción posesoria son a posesión,
como la acción reivindicatoria es a la propiedad. Analogías.
La acción posesoria es la acción real por excelencia, y la interponen
únicamente el propietario no poseedor en contra del poseedor no propietario, a
efecto que se le restituya la posesión.
Requisitos para interponer la acción de reivindicación
1) El demandante debe ser el legítimo propietario del bien; y si tiene el título
inscrito en Registros Públicos, mejor aún.
2) El legítimo propietario o titular se debe encontrar privado de la posesión.
3) El bien inmueble debe ser plenamente determinado.
Características
Es imprescriptible pero sujeto a lo previsto en la prescripción adquisitiva de
dominio. La sentencia tiene calidad de cosa juzgada material. Y se tramita en
un proceso de conocimiento.
MODOS O FORMAS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD
Apropiación de cosas libres
Artículo 929º.- Las cosas que no pertenecen a nadie, como las piedras, conchas u otras
análogas que se hallen en el mar o en los ríos o en sus playas u orillas, se adquieren
por la persona que las aprehenda, salvo las previsiones de las leyes y reglamentos.

Ligado al concepto ya estudiado de res nullius.

Apropiación por caza y pesca
Artículo 930º.- Los animales de caza y peces se adquieren por quien los coge, pero
basta que hayan caído en las trampas o redes, o que, heridos, sean perseguidos sin
interrupción.

Con sus respectivas concordancias en la Ley Forestal y de Fauna Silvestre Ley

Nro. 27308. Los recursos de flora y fauna silvestre integran el patrimonio de la
Nación. También tiene concordancias en el Decreto Legislativo 25977, Ley
General de Pesca, y aquí se menciona también que los recursos hidrobiológicos
pertenecen al estado Peruano. Del mismo modo el artículo 66 de la Constitución
Política del Perú regula tal tema.
Artículo 66.- Recursos Naturales
Los recursos naturales, renovables y no renovables, son patrimonio de la Nación. El
Estado es soberano en su aprovechamiento. Por ley orgánica se fijan las condiciones
de su utilización y de su otorgamiento a particulares. La concesión otorga a su titular un
derecho real, sujeto a dicha norma legal.

Caza y pesca en propiedad ajena

Artículo 931º.- No está permitida la caza ni la pesca en predio ajeno, sin permiso del
dueño o poseedor, según el caso, salvo que se trate de terrenos no cercados ni
sembrados.
Los animales cazados o pescados en contravención a este artículo pertenecen a su
titular o poseedor, según el caso, sin perjuicio de la indemnización que corresponda.

Si está cercado pues se puede demandar daños y perjuicios. De lo contrario, es

permitido.
Hallazgo de objetos perdidos
Artículo 932º.- Quien halle un objeto perdido está obligado a entregarlo a la autoridad
municipal, la cual comunicará el hallazgo mediante anuncio público.
Si transcurren tres meses y nadie lo reclama, se venderá en pública subasta y el
producto se distribuirá por mitades entre la Municipalidad y quien lo encontró, previa
deducción de los gastos.

Este artículo es un saludo a la bandera. Completamente LETRA MUERTA.

Gastos y gratificación por el hallazgo
Artículo 933º.- El dueño que recobre lo perdido está obligado al pago de los gastos y a
abonar a quien lo halló la recompensa ofrecida o, en su defecto, una adecuada a las
circunstancias. Si se trata de dinero, esa recompensa no será menor a una tercera parte
de lo recuperado.

El presente artículo tiene algunas obligaciones de por medio, como la que el

propietario del bien extraviado debe devolver el importe por los costos
ocasionados, abonar la recompensa ofrecida, y, si es dinero lo perdido, pues
abonar la recompensa de la tercera parte de lo encontrado.
Búsqueda de tesoro en terreno ajeno
Artículo 934º.- No está permitido buscar tesoro en terreno ajeno cercado, sembrado o
edificado, salvo autorización expresa del propietario. El tesoro hallado en contravención
de este artículo pertenece íntegramente al dueño del suelo.
Quien buscare tesoro sin autorización expresa del propietario está obligado al pago de
la indemnización de daños y perjuicios resultantes.

Detalla el hallazgo de tesoros en terrenos privados. Los tesoros tienen las

características de estar ocultos, y que no puede probarse su derecho de
propiedad sobre el mismo. Por ejemplo, los tapados.
Se rigen de igual manera al artículo 930.
División de tesoro encontrado en terreno ajeno
Artículo 935º.- El tesoro descubierto en terreno ajeno no cercado, sembrado o
edificado, se divide por partes iguales entre el que lo halla y el propietario del terreno,
salvo pacto distinto.

Por partes iguales.

Ya vimos tesoros encontrados en propiedad privada, ahora veremos qué es lo

que pasa con lo que se encuentra en la propiedad pública.
Protección al Patrimonio Cultural de la Nación
Artículo 936.- Los artículos 934 y 935 son aplicables sólo cuando no sean opuestos a
las normas que regulan el patrimonio cultural de la Nación.

La ley 24047, es la ley general que ampara el Patrimonio Cultural de la Nación,

que dice que son bienes de propiedad del Estado todos los bienes inmuebles
culturales, prehispánicos de carácter arqueológico descubiertos o por descubrir.
Nadie se puede apoderar de Machu Picchu por ejemplo.
Respecto de los bienes muebles (telares por ejemplo) si pueden ser materia de
transferencia entre particulares y se reconoce el dominio privado de los bienes,
pero hay restricciones:
- No pueden salir del país.
- El Estado puede expropiarlos.
En el caso de la búsqueda de tesoros en el mar, rio y lagos dentro del territorio
de la Republica, se necesita la autorización de la capitanía del puerto y se debe
de regular el porcentaje respecto del tercero encontrado, generalmente se divide
por partes iguales.
Si se descubre un tesoro de manera fortuita, se debe de informar a la autoridad
competente y que de lo descubierto se le da el 50% y el otro 50% queda para el
Estado.
Si se puede buscar un tesoro en un bien público 2, se debe de pedir autorización
a la Superintendencia Nacional de Bienes (SBN) y lo descubierto se divide en
partes iguales entre el propietario y el descubridor.
ESPECIFICACIÓN Y MEZCLA
- Especificación: se produce cuando a partir del trabajo de una persona la
materia de propiedad de persona distinta se transforma en una nueva.
Adquisición por especificación y mezcla
Artículo 937.- El objeto que se hace de buena fe con materia ajena pertenece al artífice,
pagando el valor de la cosa empleada. La especie que resulta de la unión o mezcla de
otras de diferentes dueños, pertenece a éstos en proporción a sus valores respectivos.

Requisitos para que la especificación se produzca:

1. El artífice debe de actuar de buena fe.
2. El artífice tiene que pagar el valor del material empleado.
Ejemplo: agarro madera que encontré y hago muebles y aparece el propietario
de la madera, entonces tengo que pagarle.
Si se obra de mala fe, no hay especificación y el propietario podría pedir una
indemnización por daños y perjuicios.
- Mezcla: se produce cuando se unen bienes u objetos de diferentes
dueños para la creación de uno nuevo.
Características de la mezcla:
• Se genera un nuevo objeto.
• Se genera un régimen de copropiedad respecto al nuevo objeto.
• Los objetos podrían ser separables y no separables, el límite es que el
nuevo bien no pierda valor, no se desnaturalice, ni disminuya.

RÉGIMEN LEGAL DE LAS ACCESIONES

Accesión es la unión o adhesión de un bien a otro bien o de una cosa a otra
cosa.
Noción de accesión
Artículo 938.- El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere
materialmente a él.

Clases de accesiones según la doctrina:

2
De dominio privado y de dominio público. Por ejemplo, si el Estado se compra una casa y la
alquila, es un bien público de dominio privado.
 1. Accesión continua o propia: se genera cuando a una bien se le adhiere
otro de manera artificial o natural, formando un único bien. El propietario
del bien que recibe al otro es propietario del bien formado.
2. Accesión discreta o impropia: es el derecho del dueño de la cosa para
hacer suyos los frutos naturales o civiles que este produzca.
Características de las accesiones:
• Es un modo de adquirir la posesión de manera originaria. Recordar que la
posesión puede dar derecho a la propiedad.
• Únicamente opera respecto de bienes materiales o corpóreos.
• Se produce por la unión física de los bienes.
• Los bienes unidos son de propiedad de distintos propietarios.
• No existe acto jurídico preexistente.
Clases de acciones que regula el Código Civil:
1. Accesión por aluvión: es el traslado de tierras realizado por ríos o
inundaciones, que deposita tierra en el lugar donde la corriente disminuya.
Se pueden dan en 5 años, por ejemplo. Accesión que se da más que todo
en terrenos rústicos.
Accesión por aluvión
Artículo 939.- Las uniones de tierra y los incrementos que se forman sucesiva e
imperceptiblemente en los fundos situados a lo largo de los ríos o torrentes, pertenecen
al propietario del fundo.

Requisitos:
• Se va a incrementar el terreno ribereño (generalmente se producen en
ríos porque hay corrientes de agua).
• Se va a producir de manera lenta, sucesiva e imperceptible.
• Su origen debe de ser natural.

2. Accesión por avulsión: se produce cuando hay un desprendimiento de

terreno de manera violenta, originada por una fuerza física natural. El
pedazo de terreno se movilizará cause abajo y se accesionará donde la
corriente disminuya. Un día, por ejemplo.
Accesión por avulsión
Artículo 940.- Cuando la fuerza del río arranca una porción considerable y
reconocible en un campo ribereño y lo lleva al de otro propietario ribereño, el primer
propietario puede reclamar su propiedad, debiendo hacerlo dentro de dos años del
acaecimiento. Vencido este plazo perderá su derecho de propiedad, salvo que el
propietario del campo al que se unió la porción arrancada no haya tomado aún
posesión de ella.

Características:
• Tiene que producirse de manera violenta.
 • El dueño del terreno desprendido tiene que haber hecho abandono de
la porción arrastrada. Se considera abandono cuando el propietario no
hizo nada y deben de transcurrir dos años.
• Obliga al propietario del terreno donde se accesionó la tierra a pagarle
al propietario original del terreno.
• Si no ha tomado posesión, no debe nada al propietario.

Accesiones que se dan de manera diaria, en terrenos rústicos, pero con

mayor relevancia en terrenos urbanos:
3. Edificación de buena fe en terreno ajeno
Edificación de buena fe en terreno ajeno
Artículo 941.- Cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueño del suelo
puede optar entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a que le pague el
terreno. En el primer caso, el dueño del suelo debe pagar el valor de la edificación,
cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual de la obra. En el segundo
caso, el invasor debe pagar el valor comercial actual del terreno.

El propietario del terreno o del suelo tiene dos alternativas:

• El propietario del suelo hace suyo lo edificado pagando el valor de la
construcción con el valor promedio entre el costo y el valor actual de
la obra, esto lo fija el perito (para que tase el valor).
• Obliga al invasor a que le pague el valor del terreno (precio del valor
comercial del terreno), que también lo fija el perito.

4. Mala fe del propietario del suelo

Mala fe del propietario del suelo
Artículo 942.- Si el propietario del suelo obra de mala fe, la opción de que trata el
artículo 941 corresponde al invasor de buena fe, quien en tal caso puede exigir que
se le pague el valor actual de la edificación o pagar el valor comercial actual del
terreno.

El invasor se favorece, porque quien actuó de mala fe es el propietario del

terreno.
Alternativas a favor del invasor:
• Exigir el valor actual de la edificación.
• Pagar el valor comercial actual del terreno.

5. Edificación de mala fe en terreno ajeno

Edificación de mala fe en terreno ajeno
Artículo 943.- Cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueño puede
exigir la demolición de lo edificado si le causare perjuicio, más el pago de la
 indemnización correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su
valor. En el primer caso la demolición es de cargo del invasor.

El invasor actuó de mala fe ya que construye sabiendo que el terreno no es

suyo, por lo que se beneficiara al propietario del terreno.
Alternativas a favor del propietario del terreno:
• El propietario puede exigir la demolición de lo edificado y además
demandar por daños y perjuicios.
• Puede hacer suyo lo edificado sin pagar nada.
• Y si opta por demoler, esta estará a cargo del invasor.

6. Invasión con edificación hecha en terreno ajeno: con una construcción

se invade el predio colindante.
Requisitos:
- Tiene que haber invasión
- El invasor debe de actuar de buena fe
- El propietario del suelo colindante no se haya opuesto.
Ejemplo: “X” levanta su casa y al hacerlo invade 5º metros del terreno de “Y”.
Invasión del suelo colindante
Artículo 944.- Cuando con una edificación se ha invadido parcialmente y de buena
fe el suelo de la propiedad vecina sin que el dueño de ésta se haya opuesto, el
propietario del edificio adquiere el terreno ocupado, pagando su valor, salvo que
destruya lo construido.
Si la porción ocupada hiciere insuficiente el resto del terreno para utilizarlo en una
construcción normal, puede exigirse al invasor que lo adquiera totalmente.
Cuando la invasión a que se refiere este artículo haya sido de mala fe, regirá lo
dispuesto en el artículo 943.

Alternativas:
• El propietario de buena fe de lo edificado adquiere la propiedad del
terreno ocupado, pagando el valor del terreno.
• Destruir lo edificado.
• Si el invasor obro de mala fe, se rige bajo el artículo 943.
Antes de esto, deben de haber estado precisadas las medidas o planos de la
casa.

7. Edificación o siembra con materiales, semillas o plantas ajenas

(bienes muebles)
Edificación o siembra con materiales, plantas o semillas ajenas
Artículo 945.- El que de buena fe edifica con materiales ajenos o siembra plantas
o semillas ajenas adquiere lo construido o sembrado, pero debe pagar el valor de
los materiales, plantas o semillas y la indemnización por los daños y perjuicios
causados.
Si la edificación o siembra es hecha de mala fe se aplica el párrafo anterior, pero
quien construye o siembra debe pagar el doble del valor de los materiales, plantas
o semillas y la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.

Si es de buena fe: adquiere lo construido pero tiene que pagar el valor de

los materiales, semillas o plantas, más una indemnización.
Si es de mala fe: tiene que pagar el doble del valor del precio de los
elementos más los correspondientes daños y perjuicios.
8. Accesión Natural, vinculada a las crías de animales (frutos).
A manera de naturaleza jurídica de las crías.
a) Fecundación Nacional: Se da por medio de los contratos
de cruza o monta. Las crías le corresponden al propietario
de la hembra, salvo pacto en contrario. Esto en base a tres
perspectivas:
1. Perspectiva Económica. – Debido a los costos que
se incurren en el proceso de gestación hasta el parto,
incluso hasta el destete del ternero o potrillo (por lo
general son seres uníparos, o sea, que solo paren
una cría).
2. Perspectiva Biológica. – Debido a la mayor
trascendencia desde perspectivas naturales. Entre
comillas, el macho “sólo insemina”, no gesta ni pare.
3. Perspectiva Jurídica. – Debido a que la maternidad
está antecedente al parto, y esta a su vez
antecedente a la gestación.
La fecundación natural ha perdido actividad en casi un 90%
debido a los avances tecnológicos en las chacras.
b) Fecundación Artificial: Provocado en la inseminación
artificial a la hembra, en su mayoría posteriormente a la
compra de semen en los mercados ganaderos. Existen
dos criterios cuando el elemento reproductivo es de animal
ajeno, no de banco:
1. Criterio de Buena Fe. – El propietario de la hembra
adquiere la cría pagando al propietario el valor del
elemento reproductivo.
2. Criterio de Mala Fe. – El propietario de la hembra
paga el triple del elemento reproductivo.
Accesión natural
Artículo 946º.- El propietario de animal hembra adquiere la cría, salvo pacto en
contrario.
Para que los animales se consideren frutos, basta que estén en el vientre de la
madre, aunque no hayan nacido.
En los casos de inseminación artificial realizada con elementos reproductivos
procedentes de animal ajeno, el propietario de la hembra adquiere la cría pagando
el valor del elemento reproductor, si obra de buena fe, y el triple de dicho valor, si lo
hace de mala fe.
 DERECHO CIVIL III: REALES
Fase II

Transmisión o transferencia de la propiedad

- Transferencia de bienes muebles determinados o ciertos: son ciertos
aquellos que pueden ser fácilmente identificables. Ejemplo: un celular,
cada uno tiene un número de serie.
Transferencia de propiedad de bien mueble
Artículo 947.- La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada
se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente.
Entonces, respecto de bien muebles determinados, se materializa con la
tradición que es la entrega.

Una peculiaridad del código civil es:

Adquisición a “non dominus” de bien mueble
Artículo 948.- Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión
de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión
carezca de facultad para hacerlo. Se exceptúan de esta regla los bienes perdidos
y los adquiridos con infracción de la ley penal.
Non dominus significa que el enajenante3 no es dueño del bien.
Requisitos:
o Opera para bienes inmuebles.
o Aplica a bienes corporales e incorporales.
o Debe existir entrega física de la posesión entre los sujetos de la
relación jurídica (el que recibe y entrega).
o El sujeto adquiriente tiene que hacerlo en calidad de propietario.
o El sujeto adquiriente tiene que actuar con buena fe
o No aplica a bienes perdidos y tampoco que se hayan adquirido en
contra de la ley (ley penal).
Ejemplo: cuando una abuela le regala un bien a su nieto, aquí no hay título,
ni prueba pero el nieto es el propietario del bien por lo que si puede venderlo
por el artículo 948.
- Sistema de la Transmisión de la propiedad inmueble:
Transferencia de propiedad de bien inmueble
Artículo 949.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.
En bienes inmuebles la celebración del contrato genera la transferencia
de la propiedad inmueble. El contrato puede ser verbal, pero no habría
seguridad jurídica, por lo que se recomienda un contrato escrito. Este
artículo se debe de concordar con:

3
El que entrega el bien.
Concurrencia de acreedores de bien inmueble
Artículo 1135.- Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a
quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de
buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción,
al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el
título que conste de documento de fecha cierta más antigua.
La doctrina y una parte de la jurisprudencia no admite este artículo porque
es una norma del derecho de obligaciones.
Se presenta este supuesto cuando el deudor se ha obligado a entregar el
bien a varios acreedores, el que gana es el que tiene buena fe y el que
inscribió el título en Registros Públicos, si no está inscrito, se prefiere al
título de fecha cierta más antigua, tendrá fecha cierta cuando:
Artículo 245.- Fecha cierta.-
Un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal
en el proceso desde:
1. La muerte del otorgante;
2. La presentación del documento ante funcionario público;
3. La presentación del documento ante notario público, para que certifique la
fecha o legalice las firmas;
4. La difusión a través de un medio público de fecha determinada o determinable;
y
5. Otros casos análogos.
Excepcionalmente, el Juez puede considerar como fecha cierta la que haya sido
determinada por medios técnicos que le produzcan convicción (un mensaje de
whatsapp).
La doctrina y una parte de la jurisprudencia no admite este artículo porque
es una norma del derecho de obligaciones, por lo que nos remitiremos a
normas del derecho real:

Principio de buena fe pública registral

Artículo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún
derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule,
rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten
en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe
del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro.
Si se obtiene la calidad de tercero de buena fe, la trasferencia de la
propiedad es inalegable, pero se tienen que cumplir requisitos:
o Debe ser a título oneroso (se tienen que pagar), y se presenta la
ley de bancarización, que dice que todo movimiento dinerario que
sea mayor a 1500 dólares, debe de realizarse a través del banco
(cheque de gerencia), porque cuando no se da de esta manera, el
dinero puede ser producto de tráfico ilícito de drogas, de blancas o
incluso de minería ilegal.
Ejemplo: A y B celebrarán un contrato de compraventa respecto de una
casa, que está inscrita en registros públicos, teniendo una partida
registral. El abogado de B, le aconseja que la inscriba en Registros
 Públicos, pasan dos meses y le llega una demanda diciendo que “A” no
era el propietario, pero por la inscripción que hizo, mantendrá su derecho
a pesar de que el derecho de “A” se anule. B tendrá que haber revisado
la partida registral y los legajos.
Partida registral: partes: tiene un número que la hace única (en la
duplicidad de partidas registrales, se cancela la menos antigua), tiene
legajos, que son el conjunto de documentos que da origen a la inscripción,
el legajo origina el asiento registral y lo guarda en su archivo (cada uno
tiene un código).

Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos

Artículo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también
tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se
opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone. Si se trata de
derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho
común.
Conflictos entre dos derechos reales: vale quien inscribió primero.
Conflicto entre derechos reales y otros de distinta naturaleza: se rigen por
las normas del derecho común, es decir, por las normas del código civil,
excepto las referidas a registros públicos.

Prescripción adquisitiva de dominio

Es la forma originaria de adquirir la propiedad de un bien mediante el ejercicio
de la posesión.
Diferente a la prescripción extintiva, porque en esta al pasar el tiempo se pierde
un derecho.
Clases de prescripción que regula el Código Civil:
- Ordinaria, o también llamada prescripción corta.
Requisito: el tiempo en bienes inmuebles es de 4 años y en los bienes
muebles es de 2 años. Y además un requiere de un justo título y de
haberlo adquirido de buena fe.
- Extraordinaria, o también llamada prescripción larga.
Requisito: el tiempo en bienes inmuebles es de 10 años y en los bienes
muebles es de 5 años.
La prescripción tiene requisitos:
- Se requiere de Posesión continua: como prescribiente se prueba un
término inicial de la posesión o un término final de que se sigue
manteniendo en la posesión, para probarla se necesitan de: testigos,
recibos de agua o luz, constataciones notariales, estados de cuenta,
direcciones del DNI, el pago de impuesto predial ya no es necesario
porque no se tiene título.
 - Se requiere de Posesión pacifica: significa que está exenta de violencia
física o moral, la posesión no debe de haberse dado de manera violenta
y no debe de existir un proceso judicial. Lo prueba la contraparte con la
inspección judicial.
- Se requiere de Posesión pública, es la exteriorización de actos
posesorios, los vecinos deben de ver que yo vivo ahí.
- Tiene que haber “Animus domini”, es decir que el prescribiente tiene que
actuar como propietario.
- Justo título, es un título imperfecto, es el acto jurídico encaminado a la
disposición onerosa o gratuita de la propiedad del bien. El requisito de
este título es que no produce efectos de transmisión de la propiedad
porque el que actúa como enajenante carece de facultad para hacerlo.
Prescripción adquisitiva
Artículo 950.- La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión
continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco
años cuando median justo título y buena fe.
Requisitos de la prescripción adquisitiva de bien mueble
Artículo 951.- La adquisición por prescripción de un bien mueble requiere la posesión
continua, pacífica y pública como propietario durante dos años si hay buena fe, y por
cuatro si no la hay.

La prescripción adquisitiva se declara de tres formas:

- Vía judicial: a través de un proceso de prescripción adquisitiva de
dominio, es un proceso abreviado que como requisitos especiales tiene:
o Establecer como adquiriste la posesión del bien.
o Se deben de presentar planos perimétricos visados por la
municipalidad competente.
o Se debe de presentar la declaración de tres testigos que sean
mayores de 25 años.
o Si el bien es inscrito se debe de presentar la partida registral (con
la historia del bien en los últimos 10 años).
o Tiene que notificarse a los propietarios inscritos.
o Tiene que emplazarse a los colindantes.
o Tiene que publicarse un resumen de la demanda en el diario La
República y El Peruano.
o Tiene que colocarse un cartel en el bien indicando que se está
prescribiendo.
o La sentencia que se emite es declarativa, declara el derecho de
propiedad ya ganado.
Declaración judicial de prescripción adquisitiva
Artículo 952.- Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para
que se le declare propietario. La sentencia que accede a la petición es título para
la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento
en favor del antiguo dueño.
 Cuando la sentencia ya es consentida o ejecutoriada se pide partes
judiciales, que son las copias de la sentencia, con los sellos del juzgado y
esto se presenta a registros y el registrador genera un asiento de
inscripción, para inscribir la propiedad y los anteriores propietarios pierden
el derecho.
- Vía notarial: prescripción de bienes urbanos. Ley 27333, ley que da
competencia a los notarios para conocer asuntos contenciosos. Bienes
rústicos se ven por la vía JUDICIAL.
- COFROPI: ley que permite la prescripción sobre bienes de propiedad
informal (bienes que no tienen inscripción registral y que se encuentran
en la periferia).
Interrupción de plazos prescriptorios:
Interrupción de término prescriptorio
Artículo 953.- Se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde
la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un
año o si por sentencia se le restituye.
Hay dos tipos de interrupción:
- Interrupción natural: se abandona la posesión.
- Interrupción civil: se les reclama de la posesión del bien, el elemento
que atacaría la demanda seria la Posesión pacífica.

PROPIEDAD PREDIAL O REGIMEN DE LA PROPIEDAD PREDIAL

Recordemos las clases de suelo que analizamos al comienzo: urbano, rústicos
y eriazos.
En el sobresuelo existe el aire, como elemento gaseoso inapropiable, y lo que
interesa en el tema es el espacio aéreo, ámbito en el cual está contenido el aire.
Respecto del subsuelo, no se comprende los yacimientos mineros, restos
arqueológicos, depósitos de hidrocarburos; todos entendidos como propiedades
del Estado. Fuera de estos, pueden ser propiedad.
La normativa señala que se puede aprovechar el sobresuelo y el subsuelo hasta
donde sea aprovechable, respetando los derechos de los demás. Por ejemplo,
el requerimiento de una autorización R4 de la Municipalidad para construcción
en zonas urbanas, por ejemplo.
Extensión del derecho de propiedad
Artículo 954º.- La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo,
comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde
sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y
restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.
Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo
Artículo 955º.- El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a
propietario distinto que el dueño del suelo.

El suelo puede ser de una persona y el sobresuelo de otra persona. En este

artículo se materializa el derecho real de superficie.

ASPECTOS JURÍDICOS EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD PREDIAL

Acciones por obra que amenaza ruina
Artículo 956º.- Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legítimo interés puede pedir
la reparación, la demolición o la adopción de medidas preventivas.

Este artículo se encuentra ligado al interdicto de retener, siendo otra alternativa

para proteger intereses concernientes a la propiedad o la posesión. Se puede
demandar también por la vía de un Proceso de Obligación de Hacer, referido a
la materialización de un servicio.
Es concordante al Artículo 51 del Reglamento de la Ley de Regularización de
Edificaciones.
Se encuentran las acciones de reparación de obra, implica que el propietario se
obliga a que refuerce o reemplace elementos estructurales dañados de una
construcción, o que demuela alguna construcción o estructura.

Régimen de la propiedad predial

Artículo 957º.- La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de
habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las
disposiciones respectivas.

Se distinguen algunas normas técnicas, como por ejemplo:

- Proceso de Zonificación. – A cargo de las municipalidades. Se regula y
se condiciona el uso de la propiedad predial a través de un PLAN
REGULADOR, a fin de ordenar las ciudades con zonas exclusivas
industriales, comerciales y de vivienda.
- Proceso de Habilitación. – Son los trámites que consisten en el cambio
de uso de terrenos rústicos a urbanos. Concordante a la Ley 26878, Ley
que Regula el Procedimiento para la Aprobación de Habilitaciones
Urbanas, y el Decreto Supremo 011-98-MTC, Reglamento General de las
Habilitaciones. Por ejemplo, el que el terreno tenga servicios básicos
como agua o luz.
o Proceso de Habilitación Urbana. – Los terrenos rústicos se
venden por hectáreas, mientras que los urbanos se venden por
metro cuadrado; existe una evidente conveniencia económica. Sin
 embargo, los terrenos rústicos suelen estar protegidos con
intangibilidad.
- Subdivisiones. – Es la partición de terrenos habilitados en fracciones,
sobre todo con fines de venta.
- Proceso de Independización. – Aplica a predios rústicos y privados.
También es referido a la propiedad horizontal, los edificios con
departamentos en los que cada uno tiene distinta partida registral.

La propiedad predial tiene la característica de que el propietario del predio

puede usar el espacio aéreo y el subsuelo hasta donde le sea factible, menos
restos arqueológicos, yacimientos mineros e hidrocarburos.
Régimen de la propiedad horizontal
Artículo 958º.- La propiedad horizontal se rige por la legislación de la materia.

Remite a la Ley 27157, Ley que Regula la Propiedad Horizontal; y al Decreto

Supremo 8-2000-MTC, que es el reglamento de dicha ley.
La propiedad horizontal es aquella modalidad del ejercicio de propiedad en
el que coexisten bienes de dominio exclusivo y bienes de dominio común. La
peculiaridad es la extensión del derecho de propiedad, porque vemos que en
la propiedad predial se extiende hacia el sobresuelo y el subsuelo en lo que
sea aprovechable; y en la propiedad horizontal se extiende hasta el límite de
la sección de la cual seas propietario; por ejemplo, los departamentos, malles.
La propiedad horizontal tiene propiedad exclusiva (todos es mío) y común
(el elevador, las gradas), como los de circulación.
Si nos dan la azotea, entonces podrías hace uso de esta, Para construir si se
necesita la aprobación de por lo menos el 50% de los propietarios.
La propiedad horizontal supone la existencia de una o más edificaciones y
que estén integradas por las siguientes partes:
- Secciones exclusivas: Están sometidas o sujetas al régimen de
propiedad establecido en el Código Civil, por lo que el propietario puede usar,
usufructuar, disfrutas, disponer, hipotecar. Tiene todos los atributos respecto
al derecho de propiedad con sus respectivas limitaciones que están
contenidas en el reglamento interno inscrito en Registros Públicos, como
reglas en las actividades de la propiedad horizontal. A cada propietario le
corresponde un porcentaje de las secciones comunes,
- Sección común: Aquellos que están destinados al uso y disfrute de los
propietarios de las secciones exclusivas; por ejemplo, el pasadizo, los
jardines, el ascensor, las gradas. Cada propietario de la zona exclusiva tiene
un porcentaje de participación en las zonas comunes.
- Servicios comunes: La vigilancia, el tema de jardinería, el recojo de
basura, etc. Todo lo que es el tema de la administración del edificio. Es común
 también ver que una empresa administre el edificio, en caso de tener un
número muy alto de departamentos, por ejemplo.
- Reglamento interno: es el conjunto interno de disposiciones que regulan
la propiedad exclusiva y la común. Debe contener los derechos y obligaciones
de los propietarios, relación de servicios comunes, el régimen de la junta de
propietarios, etc. Es la norma básica en temas de propiedad horizontal. Tiene
que estar inscrito en Registros Públicos. Lo remite la junta de propietarios,
constituida por todos los propietarios de las secciones exclusivas, presidida
por el presidente; también está el tesorero y el secretario.
Los acuerdos de esta junta se inscriben en un libro de actas que lo apertura
le notario. Es importante porque sus acuerdos pueden modificar el
reglamento interno, y esas modificaciones deben inscribirse en la SUNARP
siguiendo un procedimiento registral.
Ejemplo. Heredé la casa, somos tres hermanos p, pero la casa ya no la
queremos ocupar porque ya está viejita, entonces en el terreno queremos
hacer un edificio p; primero consigo la plata, después la demolemos entonces
tramitaré la licencia de demolición que nos da la municipalidad distrital
correspondiente inscribo esa licencia en la partida registral (porque estaba
inscrita la declaración de fábrica, que es toda la relación de las
construcciones qué hay encima del terreno, la declaratoria de fábrica tiene
las características de esa casa; la debemos inscribir porque el registrador
inscribirá que todas las construcciones han desaparecido, la declaratoria nos
la da un ingeniero o arquitecto a través de una Escritura Pública). Cuando
está el terreno llano se tramita la licencia de construcción, se levanta un
edifico con cinco pisos, se hace la independización para que cada
departamento tengo su partida registral. En la partida matriz inscribiré la junta
de propietarios y el reglamento interno, además de las independizaciones
indicando que se hicieron cinco departamento y cada uno está inscrito en una
partida registral; en la partida registral de cada departamento tendré el título,
descripción, cargas y gravámenes, registro personal.
Actualmente se están inscribiendo las cocheras también, cada una tiene una
partida registral.

LIMITACIONES POR RAZÓN DE VECINDAD

Actos para evitar peligro de propiedades vecinas
Artículo 959º.- El propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten actos para
servicios provisorios de las propiedades vecinas, que eviten o conjuren un peligro actual
o inminente, pero se le indemnizará por los daños y perjuicios causados.

Son los actos para evitar peligro en propiedades vecinas. Es una limitación en el
ejercicio de la propiedad y para que se pueda generar la aplicación de esta tienen
que concurrir los siguientes presupuestos:
- La existencia de un peligro actual e inminente, si es futuro no se configura.
- La ejecución de actos para servicios provisorios, que consiste en la
materialización de acciones sobre un predio ajeno para terminar con una
situación de peligro presentado.
- La obligación de indemnizar ante el daño causado. Si rompo la puerta de
mi vecina para apagar su cocina, debo pagar luego la puerta.
Paso de materiales de construcción por predio ajeno
Artículo 960º.- Si para construir o reparar un edificio es indispensable pasar materiales
por predio ajeno o colocar en él andamios, el dueño de éste debe consentirlo, recibiendo
indemnización por los daños y perjuicios que se le causen.

Si mi vecino tiene que hacer algún tipo de remodelación, ampliación, o

reparación; tengo la obligación de hacerlos pasar con la obligación de que, en
tal caso, me paguen daños y perjuicios si dañan algo en el proceso de
ampliación.
Límites a la explotación industrial del predio
Artículo 961º.- El propietario, en ejercicio de su derecho y especialmente en su trabajo
de explotación industrial, debe abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas o
vecinas, la seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes.
Están prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias
análogas que excedan de la tolerancia que mutuamente se deben los vecinos en
atención a las circunstancias.

El colocar una pollería en una urbanización, por ejemplo.

Prohibición de abrir o cavar pozos que dañen propiedad vecina
Artículo 962º.- Al propietario de un inmueble no le está permitido abrir o cavar en su
terreno pozos susceptibles de causar ruina o desmoronamiento en la propiedad vecina
o de perjudicar las plantaciones en ella existentes y puede ser obligado a guardar las
distancias necesarias para la seguridad de los predios afectados, además de la
obligación de pagar la indemnización por los daños y perjuicios.

Se procura la participación de un ingeniero o profesional del tema para no dañar

propiedades vecinas.
Obras y depósitos nocivos y peligrosos
Artículo 963º.- Si cerca de un lindero se construye horno, chimenea, establo u otros
similares o depósito para agua o materias húmedas, penetrantes, explosivas o
radioactivas o se instala maquinaria o análogos, deben observarse las distancias y
precauciones establecidas por los reglamentos respectivos y, a falta de éstos, las que
sean necesarias para preservar la solidez o la salubridad de los predios vecinos. La
inobservancia de esta disposición puede dar lugar al cierre o retiro de la obra y a la
indemnización de daños y perjuicios.

Son limitaciones contenidas en normas de carácter administrativo. Por ejemplo

la construcción de grifos, no puedo construir dos juntos porque hay norma que
dice que no pueden haber dos juntos, si uno explota haya peligro de que el otro
también lo haga.
Paso de aguas por predio vecino
Artículo 964º.- El propietario no puede hacer que las aguas correspondientes al predio
discurran en los predios vecinos, salvo pacto distinto.

Referido al tema de las acequias, que hoy por hoy, están canalizadas en su
mayoría.

Vimos entonces que en estas normas existe una diversidad de limitaciones a

nuestro derecho de propiedad por razones de colindancia de vecindad. Si bien
se dice que la propiedad es un derecho absoluto, es en realidad relativo.

DERECHOS QUE POSEE EL PROPIETARIO

Derecho a cercar un predio
Artículo 965º.- El propietario de un predio tiene derecho a cercarlo.

Según el Código Civil es un derecho y según la Ley Orgánica de Municipalidades

(Ley Nro. 27972) es una obligación. Se utiliza bajo un criterio de seguridad.

Obligación de deslinde y amojonamiento

Artículo 966º.- El propietario de un predio puede obligar a los vecinos, sean propietarios
o poseedores, al deslinde y al amojonamiento.

Consiste en marcar con hitos o mojones los límites de una propiedad para
delimitarla. Sirve para indicar que una propiedad comienza o termina.
Es también una acción judicial mediante la cual se delimitan los límites de una
propiedad. Con una acción judicial se determinan los linderos de las propiedades
en conflicto.
Se encuentran presentes tres reglas:
1) El deslinde se realiza conforme a los títulos de propiedad de cada
propietario. Si no hay título de propietario se toma en cuenta el área
poseída en torno a los colindantes.
2) Si los títulos de propiedad no determinan algún límite y no se puede
resolver el tema de deslinde por la posesión, o no hay datos o son
antiguos, la materia en disputa se distribuirá en partes iguales. El juez
hace el deslinde a la mitad.
3) Si los títulos de propiedad indican un espacio mayor o menor del terreno,
el aumento o la disminución del terreno materia de discusión se distribuirá
proporcionalmente. Es la regla más complicada.
Se puede hacer de manera extrajudicial o judicial. La primera se materializa
con una conciliación extrajudicial, y si se realiza no se podrá inscribir en
Registros Públicos, ya que no es una Escritura Pública. Si no se logra ponerse
de acuerdo en esta conciliación, se llega a la segunda vía por medio de una
acción de deslinde, en la que se adjuntará como medios probatorios los títulos
de propiedad, documentos que prueben la posesión, pericias, inspección judicial,
etc.
CPC Subcapítulo 2
Título supletorio, Prescripción adquisitiva y Rectificación o delimitación de áreas
o linderos
Artículo 504.- Tramitación.-
Se tramita como proceso abreviado la demanda que formula:
1. El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra
su inmediato transferente o los anteriores a éste, o sus respectivos sucesores para
obtener el otorgamiento del título de propiedad correspondiente;
2. El poseedor para que se le declare propietario por prescripción; y
3. El propietario o poseedor para que se rectifiquen el área o los linderos, o para que se
limiten éstos mediante deslinde.
Este proceso sólo se impulsará a pedido de parte.

Derecho al corte de ramas y raíces invasoras del predio

Artículo 967º.- Todo propietario puede cortar las ramas de los árboles que se extiendan
sobre el predio y las raíces que lo invadan. Cuando sea necesario, podrá recurrir a la
autoridad municipal o judicial para el ejercicio de estos derechos.

EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD
- Enajenación: Mediante ello extingo el derecho de propiedad.
- Destrucción: un terremoto.
- Abandono: Si la abandono estoy perdiendo la propiedad.
- Expropiación: una restricción legal por razones de seguridad pública, de
desarrollo urbano, el Estado me obliga a que le venda y otorga monto que es la
indemnización justipreciada.
Causales de extinción de la propiedad
Artículo 968º.- La propiedad se extingue por:
1.- Adquisición del bien por otra persona.
2.- Destrucción o pérdida total o consumo del bien.
3.- Expropiación.
4.- Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del
Estado.
Este último es letra muerta porque a los 10 años aparece algún elfo libre jodidín
que te demanda prescripción adquisitiva.
COPROPIEDAD
Noción de Copropiedad
Artículo 969º.- Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o
más personas.

Hay copropiedad cuando un mismo bien le pertenece a dos o más personas. El

régimen de copropiedad posee las siguientes características:
- Existe pluralidad de sujetos; dos o más personas deben concurrir respecto
de la propiedad de un mismo bien.
- Unidad de objeto; la titularidad conjunta recae sobre un único bien.
- Ausencia de parte material; mientras tengamos un régimen de
copropiedad, no existe una parte individualiza que le pertenezca a cada
copropietario.
Todos son dueños de todo y a la vez nadie es dueño de nada, este es el principio
del régimen de la copropiedad. Si le quiero asignar a cada propietario una parte
específica, hago una partición.
Asignación de cuotas ideales. A cada propietario le corresponde un porcentaje
de participación en ese bien, son cuotas ideales porque no están materializadas.
Se determinan a través de un proceso de partición.
Fuentes de la Copropiedad
- Voluntad de partes, nos ponemos de acuerdo tres amigos y compramos
una casa, por acuerdo se ha creado un régimen e propiedad respecto a
esa casa.
- Testamento. El causante tiene un único heredero, pero como el señor le
tenía estima a otra persona, le deja el tercio de libre disponibilidad a esta
persona, los herederos serán el hijo y el tercero, se ha generado un
régimen de copropiedad
- Por mandato de la ley. Muere el causante con 5 hijos y solo tiene un bien,
a cada uno se le dará un quinto.
- Prescripción adquisitiva. Puede ser adquirida o prescrita por dos o más
personas, tenían que demostrar conductas posesorias concurrentes.
Presunción de igualdad de cuotas
Artículo 970º.- Las cuotas de los propietarios se presumen iguales, salvo prueba en
contrario.
El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios como en las cargas, está en
proporción a sus cuotas respectivas.

Presunción Iuris Tantum. Si el causante tiene 5 hijos y no dice nada, se presume

que a cada uno le corresponde el 20% de la propiedad. El tema de la copropiedad
también es para los pasivos, alquilan la casa cada uno podrá recibir el 20% de
la renta, peor a la vez tendrán que pagar el autovalúo, para repararla, para
pintarla, etc.
En el régimen de propiedad la administración era sencilla, pero en este régimen
hay que revisar a la adopción de decisiones sobre el bien común. La gestión,
está referida a toda actividad material o jurídica que se realiza en relación a
bienes comunes.
- Gestión directa: es aquella que se cuenta a cargo de los mismos
copropietarios, quienes articulan de manera armoniosa en la toma de
decisiones.
- Gestión indirecta: se encuentra a cargo de una tercera persona, puede
ser incluso uno de los copropietarios, pero este ya no actúa en interés
propio sino de todos, porque estará administrando el bien. Dentro de ella
tenemos una sub clasificación.
o Convencional: todos se ponen de acuerdo y nombran a esta
tercera persona que incluso puede ser el copropietario.
o Judicial: tiene que recurrir al juez para que este nombre a un gestor,
presupone desavenencia entre los copropietarios. Al gesto se la
paga.
o De hecho: es la actividad que de facto realiza uno de los
copropietarios, entonces un copropietario empieza a administrar
sin que nadie le haya dicho algo. Funciona cuando no hay ninguna
de las gestiones anteriores.

Decisiones sobre el bien común

Artículo 971º.- Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:
1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir
modificaciones en él.
2.- Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votos se computan
por el valor de las cuotas.
En caso de empate, decide el juez por la vía incidental.

REGIMEN DE LA GESTIÓN JUDICIAL

Para que se genere esto, debe haber desavenencias entre los copropietarios
respecto a la toma de decisiones, nombrar a un administrador o gestor.
Pautas para el nombramiento de este gestor judicial. El juez debe escuchar
a las partes, que opina respecto al nombramiento de este gestor judicial. Si no
se ponen de acuerdo delante del juez, tendrá que nombrar a un tercero, prefiere
a un gestor interno, uno de los copropietarios respecto de uno ajeno. Si no
puede, entonces recién decidirá respecto a uno externo. Una cosa es ser gestor
d un bien donde la herencia es cuantiosa, el juez podrá indicar a varios gestores.
Al gestor se le paga.
Régimen aplicable a la administración judicial de los bienes comunes
Artículo 972º.- La administración judicial de los bienes comunes se rige por el Código
de Procedimientos Civiles.

Ligado a los artículos 769 al 780 del Código Procesal Civil, la Administración
Judicial de Bienes. Hablamos de repercusiones procesales en los derechos
reales.
Administración del bien común por uno de los copropietarios
Artículo 973º.- Cualquiera de los copropietarios puede asumir la administración y
emprender los trabajos para la explotación normal del bien, si no está establecida la
administración convencional o judicial y mientras no sea solicitada alguna de ellas.
En este caso las obligaciones del administrador serán las del administrador judicial.
Sus servicios serán retribuidos con una parte de la utilidad, fijada por el juez y
observando el trámite de los incidentes.

Puede haber esta administración de hecho cuando no hay una gestión

convencional o judicial, cualquiera de los copropietarios puede hacer, se le debe
pagar y si no quieren se abren procesos en la vía. Todo lo que sea vía incidental
se hace en el proceso sumario.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS

El primer derecho es al uso del bien común, no confundir con la propiedad
horizontal donde había áreas comunes, es un bien común respecto al régimen
de copropiedad.
Derecho de uso del bien común
Artículo 974º.- Cada copropietario tiene derecho a servirse del bien común, siempre
que no altere su destino ni perjudique el interés de los demás.
El derecho de usar el bien común corresponde a cada copropietario. En caso de
desavenencia el juez regulará el uso, observándose las reglas procesales sobre
administración judicial de bienes comunes.

Por principio del Código Civil todos los copropietarios tienen derecho de servirse
del bien común. Hay límites como no alterar el destino del bien o no perjudicar el
interés de los demás copropietarios.
Indemnización por uso total o parcial del bien
Artículo 975º.- El copropietario que usa el bien parcial o totalmente con exclusión de
los demás, debe indemnizarles en las proporciones que les corresponda, salvo lo
dispuesto en el Artículo 731.

El bien solamente lo está usando uno de los copropietarios, exceptuando el caso

que los demás no lo usan porque no quieren o vivan en otra parte del mundo. La
obligación del copropietario que hace uso del bien, es pagar una indemnización
por el uso total o parcial del uso del bien, porque los demás copropietarios están
siendo excluidos.
Esta indemnización se materializa a través de una compensación económica. La
cuantificamos primero tendremos que ver si es un departamento (donde está
ubicado, cuánto cuesta el alquiler de un departamento de similares
características, los años en el que mi hermano está haciendo uso de la vivienda).
Si mi hermano no quiere salir, tendré que iniciar un proceso de particiones.
Derecho de disfrute
Artículo 976º.- El derecho de disfrutar corresponde a cada copropietario. Estos están
obligados a reembolsarse proporcionalmente los provechos obtenidos del bien.

Regula el derecho de disfrute. Está vinculado a que este bien produzca rentas o
rendimiento económicos, el hermano que vivía en AQP ha alquilado el
departamento y no le pasa nada a los demás, interpongo una acción de cobro
por derecho de disfrute, obligación de dar suma de dinero en base al derecho de
disfrute.
Puedo demandar particiones y una accesoria de derecho de disfrute. En un
régimen de copropiedad no nos aceptan el desalojo, porque ambos somos
copropietarios, demandó particiones.
Disposición de la cuota ideal y sus frutos
Artículo 977º.- Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos
frutos. Puede también gravarlos.

Hay que distinguir lo que es una cuota ideal y lo que es una alícuota. La alícuota
es por partes iguales (cinco propietarios con un derecho de alícuota, todos tienen
la misma participación), en la cuota Ideal uno tiene más o menos. Se puede
ceder o vender una parte, pero existe una restricción: el retracto (interpongo,
cuando mi derecho de preferencia se ha vulnerado, se me debió haber ofrecido
a mi como copropietario, pero no lo hicieron.
LIBRO VII
FUENTES DE LAS OBLIGACIONES
Titulares del derecho de retracto
Artículo 1599º.- Tienen derecho de retracto:
1.- DEROGADO.
2.- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.
3.- El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo
judicialmente.
4.- El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
5.- El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos
derechos.
 6.- Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que
no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes
del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.
7.- El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca
rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima
respectiva, o cuando aquélla y ésta reunidas no excedan de dicha unidad.

El inciso dos tiene una serie de requisitos especiales, primero el plazo de

30 días naturales desde que he tomado conocimiento de la enajenación
de la cuota ideal o de la alícuota, acompañado de la demanda el depósito
correspondiente al monto de la transferencia más impuesto sumas gastos
(si no lo presentó, no me admiten la demanda), demando al comprador
como al vendedor. Si gano, lograre que se subrogue al demandado.
RETRACTO
CPC Artículo 495.- Requisitos y anexos especiales.-
Además de cumplir con los Artículos 424 y 425, la demanda debe estar anexada
con el certificado de depósito en dinero del equivalente de la prestación recibida
por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por el adquirente y, en su
caso, los intereses debidos por éste y que se hubieran devengado.
Si en la transferencia se pactó plazo para el pago del saldo, el retrayente otorgará
garantía suficiente, a criterio del Juez, dentro de segundo día.

Régimen procesal del retracto. Depende del monto del petitorio. El

retracto es una acción subrogatoria, se subrogará al retrayente. La
persona que demanda sustituirá a la persona que compró el bien.

Condicionabilidad de la validez de actos de propiedad exclusiva

Artículo 978º.- Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que
importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto sólo será válido desde el
momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto.

Es un artículo peculiar referido al régimen de copropiedad. Un copropietario

podría disponer De las cuotas de los demás copropietarios. Se hará efectivo
cuando haya un proceso de partición o división.
Los requisitos que debemos tomar en cuenta para su aplicación son:
- Copropiedad respecto de un mismo bien
- Deben actuar copropietarios en nombre propio y sin invocar
representación de los demás copropietarios, si lo llamase sería un acto
jurídico normal, en este caso el copropietario actúa a nombre propio.
- Debe tratarse de un acto jurídico. (El negoció jurídico es un acto jurídico
que tiene una finalidad económica, el acto respecto al negocio tiene una
relación de género a especie)
- El acto jurídico debe hacer referencia a todos o a parte del bien sujeto a
copropiedad
 - El acto jurídico o negocio debe perseguir un efecto sobre el derecho
colectivo de copropiedad (sobre el derecho de todos o de unas partes que
a mí no me pertenece).
El acto jurídico de disposición es válido, pero ineficaz respecto a los demás
copropietarios. Se convertirá en eficaz cuando se realice la partición.

Reivindicación y defensa del bien común

Artículo 979º.- Cualquier copropietario puede reivindicar el bien común.
Asimismo, puede promover las acciones posesorias, los interdictos, las acciones de
desahucio, aviso de despedida y las demás que determine la ley.

Desahucio ya no existe, era una figura vinculada al desalojo. Cualquier

copropietario puede defender la posesión o la propiedad del bien por medio del
desalojo y demás figuras jurídicas dentro de la legalidad y en tanto y en cuanto
a todo lo que beneficie a los propietarios.
Mejoras necesarias y útiles en la copropiedad
Artículo 980º.- Las mejoras necesarias y útiles pertenecen a todos los copropietarios,
con la obligación de responder proporcionalmente por los gastos.

El temas de las mejoras en el tema de la copropiedad, tiene que ser pagadas por
los demás.
Deben ser asumidas por todos los copropietarios, las mejoras reembolsables son
las sutiles y las necesarias. Las mejoras no pueden contravenir los acuerdos
previamente acordados por los copropietarios, no es aceptable porque debe
haber acuerdo.

Gastos de conservación y cargas del bien común

Artículo 981º.- Todos los copropietarios están obligados a concurrir, en proporción a su
parte, a los gastos de conservación y al pago de los tributos, cargas y gravámenes que
afecten al bien común.

Los gastos de conservación, son todos aquellos gastos destinados a la

reparación del bien, servirán para que el bien no se deteriore.
En la copropiedad no solo aplica para los activos, sino también para los pasivos.
Ello relacionado con el porcentaje de articulación en la copropiedad.
Las cargas que tiene el bien son los Tributos (si es un bien inmueble será le
impuesto predial, 1% del valor declarado del autovalúo respecto del bien, y los
arbitrios municipales).
Cargas y gravámenes. Tenemos derechos de servidumbre, hipotecas, usufructo,
medias cautelares.
También se puede regular la pacto de no proporcionalidad, que es un acuerdo
interno de los copropietarios a través del cual puede acordar en determinados
aspectos respecto a los temas de cargas o gravámenes o de gastos de
conservación. El principio es que todos van a responder en ellos tomando en
cuenta la proporcionalidad de copropiedad que tienen. Ejemplo, pueden acordar
que uno pague los gastos un año, el otro al próximo año. La idea es que haya
una mejor administración.

Saneamiento por evicción del bien común

Artículo 982º.- Los copropietarios están recíprocamente obligados al saneamiento en
caso de evicción, en proporción a la parte de cada uno.

Existen tres tipos de saneamiento. Por vicios ocultos, por evicción y por uso
propio. El saneamiento por evicción del bien común se genera cuando una
persona ha sido privada de su derecho de propiedad, posesión o de uso a través
de una resolución judicial emitida antes de la transferencia.
Por ejemplo, hay un régimen de copropiedad de tres hermanos, solo dos viven
en AQP y el otro en EEUU. Uno de los hermanos dice que hará la partición y los
demás solo firman, entonces dividen, al que vive en EEUU le da la 1, pero lo que
sucedía con este era que había un proceso de deslinde con el vecino, y este que
estaba partiendo sabía, se emite resolución. Al que parte y al otro los puede
demandar con proceso de evicción. El requisito esencial es que haya una
sentencia firme antes de la transferencia. Los demás hermanos podrán
reintegrar en dinero lo que el hermano de EEUU ha perdido.
El hermano 1 podría pedir el valor del bien de la franja que está perdiendo,
también frutos (está perdiendo alquileres), mejoras, y costos y costas en el
proceso.
Si hubo un proceso de deslinde, el colindante habrá notificado al papá y los
hermanos no sabían del proceso, el comprador siempre deberá responder
siempre con evicción. El comprador deberá demandar a quien sabía de ese
deslinde, si el papa sabía de eso, deberá demandarlo a él.

ACCIÓN DE PARTICIÓN
Noción de partición
Artículo 983º.- Por la partición permutan los copropietarios, cediendo cada uno el
derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que
le ceden en los que se le adjudican.

Consiste en la cesión del derecho que cada quien efectúa sobre los bienes que
no se le adjudiquen, a favor de quien resulte adjudicatario de los mismos; y, a
cambio de los mismos derechos que a él se le ceden sobre el bien que se le
adjudican.
Por tal acción se va a extinguir el régimen de copropiedad, y a cada uno de los
ex copropietarios se le asignará una parte material del bien, ya no un virtual
porcentaje, cuota ideal o alícuota.
Es un camino del nadie es propietario de nada y todos son propietarios de todo
a una parte materializada que le pertenece a uno como propietario.
Efectos
1) Extingue el Régimen de Copropiedad, generando un derecho de
propiedad en cada ex copropietario.
2) Gravámenes constituidos. En caso de la hipoteca después de un proceso
de partición, cada parte está afectada por el total.
3) Desnaturaliza el régimen de copropiedad.
Condicionabilidad de la validez de actos de propiedad exclusiva
Artículo 978º.- Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto
que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto sólo será válido desde
el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto.
4) Se activa la opción del saneamiento por evicción, de encontrarse alguno
en alguna afectación.
PARTICIÓN OBLIGATORIA
Puede ser ejercida legítimamente por cualquier copropietario, únicamente
demostrando su porcentaje en la partición del bien. El acreedor de cualquier
copropietario, ídem.
Excepción de la Partición Obligatoria
Obligatoriedad de la partición
Artículo 984º.- Los copropietarios están obligados a hacer partición cuando uno de ellos
o el acreedor de cualquiera lo pida, salvo los casos de indivisión forzosa, de acto jurídico
o de ley que fije plazo para la partición.

La acción de partición es una acción real que no prescribe y ningún copropietario

puede adquirir el bien por Prescripción Adquisitiva de Dominio.
Imprescriptibilidad de la acción de partición
Artículo 985º.- La acción de partición es imprescriptible y ninguno de los copropietarios
ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes comunes.

CLASES DE PARTICIÓN
a) Partición Judicial. – La propiamente dicha y dada en un proceso judicial
de partición.
b) Partición Extrajudicial. – O convencional. Cuando hay un acuerdo
entre las partes por unanimidad. Se puede realizar un sorteo para hacer
la partición, ya que muchas veces hay partes mejores que otras.También
es permitido vender el bien y repartir el dinero.
 Partición convencional
Artículo 986º.- Los copropietarios pueden hacer partición por convenio
unánime.
La partición convencional puede ser hecha también mediante sorteo.
a. Partición Convencional Especial. – Cuando uno o más de los
copropietarios son incapaces o están ausentes. Ligado
directamente a la Incapacidad de las Personas Naturales (Art. 43 y
44 del Código Civil) y a la Teoría General de la Ausencia
(Desaparición 6 meses, Ausencia 2 años y Muerte Presunta 10
años). El incapaz tiene que tener un representante y para esto se
tiene que dar un proceso de interdicción, demostrar la causal y
solicitar que se nombre un tutor o curador, en el caso del
desaparecido, se nombrara a un curador interino.
Incapacidad absoluta
Artículo 43.- Son absolutamente incapaces:
1.- Los menores de dieciséis años, salvo para aquellos actos
determinados por la ley (reconocer a un hijo).
2.- Los que por cualquier causa se encuentren privados de
discernimiento. (DEROGADO)
Incapacidad relativa
Artículo 44.- Son relativamente incapaces:
1.- Los mayores de dieciséis y menores de dieciocho años de edad.
(DEROGADO)
2.- Los retardados mentales. (DEROGADO)
3.- Los que adolecen de deterioro mental que les impide expresar su libre
voluntad.
4.- Los pródigos (dilapidan su patrimonio).
5.- Los que incurren en mala gestión (administran mal el dinero).
6.- Los ebrios habituales.
7.- Los toxicómanos.
8.- Los que sufren pena que lleva anexa la interdicción civil.
9.- Las personas que se encuentren en estado de coma, siempre que no
hubiera designado un apoyo con anterioridad.

Al llegarse a un acuerdo respecto a la partición del bien requiere de

aprobación judicial, no solo por la vía notarial, con la respectiva
tasación de los bienes para que no haya la posibilidad que otros
copropietarios se coludan contra el incapaz o ausente.
Se habla de un proceso judicial, acompañado de una minuta, como un
convenio no contencioso de partición judicial.
Partición convencional especial
Artículo 987º.- Si alguno de los copropietarios es incapaz o ha sido
declarado ausente, la partición convencional se somete a aprobación judicial,
acompañando a la solicitud tasación de los bienes por tercero, con firma
legalizada notarialmente, así como el documento que contenga el convenio
particional, firmado por todos los interesados y sus representantes legales.
 Puede prescindirse de tasación cuando los bienes tienen cotización en bolsa
o mercado análogo, o valor determinado para efectos tributarios.
La solicitud de aprobación se sujeta al trámite del proceso no contencioso,
con citación del Ministerio Público y del consejo de familia, si ya estuviera
constituido.

Así mismo, no todos los bienes son plausibles de una partición material, como
un carro por ejemplo.
Partición de bienes indivisibles
Artículo 988º.- Los bienes comunes que no son susceptibles de división material
pueden ser adjudicados, en común, a dos o más copropietarios que convengan en ello,
o se venderán por acuerdo de todos ellos y se dividirá el precio. Si los copropietarios no
estuvieran de acuerdo con la adjudicación en común o en la venta contractual, se
venderán en pública subasta.

Tales como bienes que tengan presupuestos de indivisibilidad del bien, en casos
que: afecte la funcionalidad del bien (no se puede separar un carro, porque no
funcionaría), cuando hayan prohibiciones legales o que sea una división inviable
(un terreno pequeño no se puede dividir, en este caso se debe de vender el bien
y repartir las ganancias).

OPCIONES ALTERNATIVAS AL PROCESO DE PARTICIÓN

- Adjudicación en común. – Se adjudica la propiedad a algunos de los
copropietarios y los que no, reciben dinero, por ejemplo.
- Venta Contractual. – Se vende el bien y se reparte el dinero entre todos.
- Proceso de Partición. – Propiamente dicho, no recomendado por el
tiempo y dinero. La opción judicial es viable cuando hay litigio en los
derechos de participación o cuando muere “x” y tiene hijos, nietos y
biznietos. Si se declara fundada la demanda el juez lo partirá
materialmente si se puede y si no, ordenara la venta del bien a través de
una subasta pública.
Gastos de conservación y cargas del bien común
Artículo 981º.- Todos los copropietarios están obligados a concurrir, en
proporción a su parte, a los gastos de conservación y al pago de los tributos,
cargas y gravámenes que afecten al bien común.

Derecho de Preferencia
Lo tiene cualquier copropietario. Se materializa para evitar que el bien pase a
subasta pública.
Derecho de preferencia del copropietario
Artículo 989º.- Los copropietarios tienen el derecho de preferencia para evitar la
subasta de que trata el Artículo 988º y adquirir su propiedad, pagando en dinero el precio
de la tasación en las partes que correspondan a los demás copartícipes.

LESIÓN
Lesión en la partición
Artículo 990.- La lesión en la partición se rige por lo dispuesto en los artículos 1447 a
1456.

Vinculado al libro de los Contratos. El efecto de la lesión es la recisión del

contrato, como el dejar sin efecto un contrato por causas generadas al momento
de la celebración del mismo.
Acción por lesión
Artículo 1447º.- La acción rescisoria por lesión sólo puede ejercitarse cuando la
desproporción entre las prestaciones al momento de celebrarse el contrato es mayor de
las dos quintas partes y siempre que tal desproporción resulte del aprovechamiento por
uno de los contratantes de la necesidad apremiante del otro.

La lesión se produce cuando hay una desproporción mayor a las dos quintas
partes entre las prestaciones según el valor de las mismas al momento de
celebrarse el contrato.
La parte afectada debe de encontrarse en un estado de necesidad apremiante.
La parte beneficiada debe haberse aprovechado de tal estado de necesidad.
Por ejemplo, el querer comprar mucho más barato la parte de un copropietario
aprovechándose que tiene necesidad de pagar sus medicinas, el copropietario
se recupera y puede interponer una acción recisoria por la causal de lesión,
probando primero la desproporción económica, segundo que se encontraba en
estado de necesidad y tercero que el que compró se aprovechó del estado de
necesidad para adquirir el bien.
Lesión en la partición
Artículo 1456º.- No puede ejercitar la acción por lesión el copropietario que haya
enajenado bienes por más de la mitad del valor en que le fueron adjudicados.

Para relacionar la lesión con la partición, daremos un ejemplo: son dos

hermanos, a uno de ellos le da cáncer, el otro hermano le dice que quiere
comprar su parte por 10000, mientras el verdadero precio era 20000, entonces
el hermano que se encuentra en mal estado interpone la lesión.
En este artículo hay una prohibición expresa, la cual es que si el copropietario
vendió por más de la mitad del valor, es decir, tuvo una ganancia económica, no
podrá ejercer la acción de lesión.
Suspensión de un Proceso de Partición
Para motivos académicos, diferimiento es igual a suspensión; siendo esto el
dejar sin efecto por un tiempo para retomar con posterioridad. Se necesita de la
unanimidad, y es por un plazo máximo de dos años.
Se puede dar en el caso en el que se está en proceso para partir una casa y un
banco aparece queriendo alquilar el bien por dos años, entonces se suspende el
proceso de partición para que los copropietarios tengan ganancias, si es un
proceso judicial, tienen que presentar un escrito indicando que el proceso se
suspenderá, pero si es extrajudicial solo se deja de tramitar.
Diferimiento o suspensión de la partición
Artículo 991º.- Puede diferirse o suspenderse la partición por acuerdo unánime de los
copropietarios. Si hubiese copropietarios incapaces, se requerirá autorización judicial,
observándose las reglas previstas en el Artículo 987º.

PACTO DE INDIVISIÓN
Es una restricción al derecho de propiedad, porque los titulares del derecho de
propiedad no van a poder iniciar un proceso de partición respecto a un
determinado bien a fin de usar, disponer, gozar, enajenar, etc.
Tiene que haber acuerdo de los copropietarios para que en un periodo de tiempo
no pueda ser viable la partición, el plazo máximo es de 4 años y pueden ser
renovables. Para que surta efectos en terceros tiene que inscribirse en Registros
Públicos.
Si incurren circunstancias graves el juez puede ordenar la partición.
Generalmente se da por un Estado de Necesidad.
Plazo y efectos del pacto de indivisión
Artículo 993º.- Los copropietarios pueden celebrar pacto de indivisión por un plazo no
mayor de cuatro años y renovarlo todas las veces que lo juzguen conveniente.
El pacto de indivisión que no consigne plazo se presume que es por cuatro años.
Para que produzca efecto contra terceros, el pacto de indivisión debe inscribirse en el
registro correspondiente.
Si median circunstancias graves el juez puede ordenar la partición antes del vencimiento
del plazo.

EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD
Causales de extinción de la copropiedad
Artículo 992º.- La copropiedad se extingue por:
1.- División y partición del bien común.
2.- Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario.
3.- Destrucción total o pérdida del bien.
4.- Enajenación del bien a un tercero.
5.- Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios.

Como medios extintivos generales encontramos la destrucción total o pérdida

del bien, enajenación o la pérdida del derecho de propiedad de los
copropietarios; mientras que como medios extintivos especiales encontramos
la partición y la consolidación (cuando una persona reúne las cuotas de los
demás, que puede ser un copropietario o un tercero).

MEDIANERÍA
Es aquel perímetro limítrofe predial, solo existe con nuestros colindantes. Sirve
para delimitar la propiedad.
Presunción de medianería
Artículo 994º.- Las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen
comunes, mientras no se pruebe lo contrario.

Es una presunción iuris tantum, se presume que los muros son comunes. Para
destruir la presunción de que los muros no son comunes y son de un solo
propietario, es través de signos físicos (si es que la pared está dentro de mi
propiedad), planos de construcción, con una pericia, o sacando la partida
registral del bien e inscripción de fábrica.
La medianería se refiere a que una pared es de propiedad mía como de mi vecino
y medito construir una pared a lado.
Por ejemplo, la pared medianera sirve para separar las propiedades entre un
sujeto y su vecinita.
Reglas para su Obtención
Obtención de medianería
Artículo 995º.- Si la pared que separa los predios se ha levantado en terreno de uno de
ellos, el vecino puede obtener la medianería pagando la mitad del valor actual de la obra
y del suelo ocupado.
En tal caso, puede pedir la supresión de todo lo que sea incompatible con el derecho
que le da la medianería.

No quiero levantar una pared porque perderé espacio de mi terreno y me quiero

valer de la pared de mi vecino para que sea una pared medianera, entonces le
tengo que pagar el 50% del valor de la construcción y el 50% del valor del terreno.
Y debo de suprimir todo acto incompatible con la medianería, por ejemplo si
había una puerta, tengo que clausularla.
Se inscribe por Escritura Pública en Registros Públicos, con el plano adjunto y la
indicación de los bienes medianeros.
Se genera así un Régimen de Copropiedad con Indivisión Forzosa.
Uso de pared medianera
Artículo 996.- Todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared medianera, y
servirse de ésta sin deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas o claraboyas.

Las limitaciones cuando se genera una pared medianera son:

- Ambas partes deben de velar porque la pared no se deteriore.
- Queda prohibido abrir ventanas, puertas o claraboyas, y si las hay se
tienen que cerrar, porque sino se atentaría contra el derecho de intimidad.
Construcción de pared medianera
Artículo 997.- Cualquier colindante puede levantar la pared medianera, siendo de su
cargo los gastos de la reparación y cualesquiera otros que exigiera la mayor altura.

Muchas veces sucede que la pared medianera es pequeña, por lo que se querrá
levantar y esto estará a cargo de ambos.
Cargas de la medianería
Artículo 998.- Los colindantes deben contribuir a prorrata para la conservación,
reparación o reconstrucción de la pared medianera, a no ser que renuncien a la
medianería, hagan o no uso de ella.

Hay tres cargas en la medianería, que son: conservación, reparación y

reconstrucción, ambos vecinos tienen que invertir para que la pared se
mantenga.
Puedo renunciar a la medianería, debido a que, por ejemplo, yo concurro con
todos los gastos y mi vecino no, entonces realizo una escritura pública y la
inscribo en registros públicos.

USUFRUCTO
Es un derecho real de duración limitada que permite usar y disfrutar de una cosa
ajena sin alterar su sustancia.
Caracteres:
- Es un derecho real limitativo de derechos.
- Se confiere el derecho de usar y disfrutar, más no de disponer.
- El bien sobre el cual recae el usufructo debe de ser ajeno.
- Es un derecho temporal.
- Se puede constituir a favor de varias personas.
- Es intransmisible desde la perspectiva del derecho sucesorio.
Noción de Usufructo
Artículo 999.- El usufructo confiere las facultades de usar y disfrutar temporalmente de
un bien ajeno. Pueden excluirse del usufructo determinados provechos y utilidades. El
usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes no consumibles, salvo lo dispuesto
en los artículos 1018 a 1020.

Deben de ser bienes NO consumibles, como bienes muebles e inmuebles,

corpóreos e incorpóreos, fungibles y no fungibles, salvo que haya normas
especiales. Se puede constituir sobre dinero, pero se llamaría “Cuasiusufructo”,
más no usufructo.
Constitución del usufructo
Artículo 1000.- El usufructo se puede constituir por:
1.- Ley cuando expresamente lo determina.
2.- Contrato o acto jurídico unilateral.
3.- Testamento.

Hay tres formas de constitución de usufructo:

- Usufructo legal, a través de la norma: vinculado al derecho de familia y
sucesorio. Por ejemplo:
Artículo 423.- Son deberes y derechos de los padres que ejercen la patria
potestad:
8.- Usufructuar los bienes de sus hijos. Tratándose de productos se está a lo
dispuesto en el artículo 1004. (Vinculado al derecho de familia)
Derecho de usufructo del cónyuge supérstite
Artículo 732.- Si en el caso del artículo 731 el cónyuge sobreviviente no estuviere
en situación económica que le permita sostener los gastos de la casa-habitación,
podrá, con autorización judicial, darla en arrendamiento, percibir para sí la renta
y ejercer sobre la diferencia existente entre el valor del bien y el de sus derechos
por concepto de legítima y gananciales los demás derechos inherentes al
usufructuario. Si se extingue el arrendamiento, el cónyuge sobreviviente podrá
readquirir a su sola voluntad el derecho de habitación a que se refiere el artículo
731. Mientras esté afectado por los derechos de habitación o de usufructo, en
su caso, la casa-habitación tendrá la condición legal de patrimonio familiar. Si el
cónyuge sobreviviente contrae nuevo matrimonio, vive en concubinato o muere,
los derechos que le son concedidos en este artículo y en el artículo 731 se
extinguen, quedando expedita la partición del bien. También se extinguen tales
derechos cuando el cónyuge sobreviviente renuncia a ellos. (Derecho de
sucesión)
- Usufructo convencional: por acuerdo de las partes. Tiene dos clases;
por constitución directa, que es el contrato de usufructo y por guía de
reserva, que son los casos donde se hacen liberalidades y como carga se
constituye un usufructo, como ejemplo se da el anticipo de legítima, que
es la donación entre padres e hijos.
- Usufructo testamentario: para hacerlo tengo que conocer las
disposiciones del derecho de sucesiones, porque esa porción no puede
afectar el derecho de los herederos (no puede exceder el tercio de libre
 disposición). No se puede transferir el usufructo a través de los herederos,
pero si se puede constituirse. Está relacionado al acto jurídico unilateral.
Plazo del usufructo
Artículo 1001.- El usufructo es temporal. El usufructo constituido en favor de una
persona jurídica no puede exceder de treinta años y cualquier plazo mayor que se fije
se reduce a éste. Tratándose de bienes inmuebles de valor monumental de propiedad
del Estado que sean materia de restauración con fondos de personas naturales o
jurídicas, el usufructo que constituya el Estado en favor de éstas podrá tener un plazo
máximo de noventinueve años.

En el caso de los bienes inmuebles de valor monumental de propiedad del

Estado, se da cuando una institución privada ha invertido en restaurar un bien
del Estado, siempre y cuando le dé en usufructo el bien. Se tiene que ver la ley
de Contrataciones con el Estado.
En el caso de usufructo entre personas naturales, la norma no expresa el plazo,
por lo que se tiene que considerar un plazo con criterio de razonabilidad. Por
ejemplo una persona de 60 años no puede dar en usufructo un bien por 60 años,
porque morirá antes de que acabe el plazo. Si lo transfirió y fallece, el usufructo
se extingue.
Transferencia o gravamen del usufructo
Artículo 1002.- El usufructo, con excepción del legal, puede ser transferido a título
oneroso o gratuito o ser gravado, respetándose su duración y siempre que no haya
prohibición expresa.

La prohibición expresa debe de constar en el documento donde se ha originado

el usufructo.
El propio derecho real puede ser materia de otro derecho real, entonces sí se
puede constituir una hipoteca sobre el derecho de usufructo. Todo el
procedimiento de inscripciones está en el Reglamento Nacional de Inscripciones.
Usufructo del bien expropiado
Artículo 1003.- En caso de expropiación del bien objeto del usufructo, éste recaerá sobre
el valor de la expropiación.

Si el Estado expropia el bien, por seguridad o salubridad pública, nos tiene que
dar la indemnización justipreciada, que es el precio del valor comercial más un
monto adicional por daños y perjuicios. Entonces si el bien esta en usufructo, el
usufructo recaerá sobre el dinero proveniente del justiprecio y se genera el
cuasiusufructo.
El titular del derecho de usufructo tiene derecho a recibir la renta que genere ese
bien.
Usufructo legal sobre productos
Artículo 1004.- Cuando el usufructo legal recae sobre los productos a que se refiere el
artículo 894, los padres restituirán la mitad de los ingresos netos obtenidos.
Los padres tienen derecho del usufructo legal sobre los bienes de los hijos y este
puede producir frutos, si es así, tienen la obligación de devolver la mitad de lo
ganado.
Régimen de los efectos del usufructo
Artículo 1005.- Los efectos del usufructo se rigen por el acto constitutivo y, no estando
previstos en éste, por las disposiciones del presente título.

El usufructo se rige por la voluntad de las partes, prima este sobre la ley.

Deberes y Derechos del Usufructuario

Inventario y tasación de bienes por el usufructuario
Artículo 1006.- Al entrar en posesión, el usufructuario hará inventario y tasación de los
bienes muebles, salvo que haya sido expresamente eximido de esa obligación por el
propietario que no tenga heredero forzoso. El inventario y la tasación serán judiciales
cuando se trata del usufructo legal y del testamentario.

El deber del usufructuario es hacer el inventario y tasación de los bienes

muebles, la naturaleza de esta norma es proteger a los herederos forzosos
respecto de los bienes muebles dados en usufructo por el causante.
La excepción es que haya sido expresamente eximido de esa obligación por el
propietario que no tenga heredero forzoso. En el primer rango de herederos
forzosos están los hijos y los demás descendientes, en el segundo rango son los
padres y los demás descendientes, en el tercer rango el cónyuge, el cuarto los
hermanos y en el quinto, sobrinos y tíos.
Obligación del usufructuario de prestar garantía
Artículo 1007.- El usufructuario está obligado a prestar la garantía señalada en el título
constitutivo de su derecho o la que ordene el juez, cuando éste encuentre que puede
peligrar el derecho del propietario.

El propietario del bien puede exigir garantía vía judicial, solo cuando peligre el
derecho de propiedad del propietario. La cuantificación de la garantía variara.
Explotación del bien
Artículo 1008.- El usufructuario debe explotar el bien en la forma normal y
acostumbrada.

La explotación tiene que guardar la naturaleza del bien, por ejemplo si se dio el
usufructo de una chacra, no se puede construir un edificio, porque se
desnaturalizaría el usufructo.
Prohibición de modificar el bien usufructuado
Artículo 1009.- El usufructuario no debe hacer ninguna modificación sustancial del bien
o de su uso.
Este artículo prevé preservar el derecho del propietario del bien y salvaguarda
también el derecho de restitución, que significa la devolución del bien.
Obligación del usufructuario de pagar tributos y rentas
Artículo 1010.- El usufructuario debe pagar los tributos, las rentas vitalicias y las
pensiones de alimentos que graven los bienes.

El usufructuario que es el titular del derecho de usufructo, tiene que pagar los
tributos que afecten al bien, si es un bien inmueble; se debe de pagar un
impuesto predial (1% del valor declarado del bien), los arbitrios (anteriormente
conocidas como las gabelas, que consiste en parques y jardines, el tema de la
basura), si fuera un carro, se debe de pagar un impuesto vehicular, que es el
3% sobre el valor de la compra del vehículo, que se debe de pagar durante los
3 ejercicios tributarios luego de la compra. En estos casos, como ya lo
mencionamos, prima la voluntad de la partes sobre la voluntad de la ley, por lo
que se puede acordar en el contrato que esos gastos los asumirá el propietario
del bien.
Rentas vitalicias: cargas, por ejemplo; se hizo el anticipo de legítima y la carga
es que la persona viva en un cuarto de la casa toda su vida.
Derecho de subrogación del usufructuario
Artículo 1011.- Si el usufructuario paga la deuda hipotecaria o el interés que ésta
devenga, se subroga en el crédito pagado.

Esta figura proviene del derecho de obligaciones.

Una subrogación es un reemplazo, entonces el usufructuario reemplaza al
propietario (deudor), pagando una obligación o un interés. Si es así, el
usufructuario debe de cobrarle al deudor.
Un bien hipotecado necesariamente tiene que ser inmueble.
Subrogación legal
Artículo 1260.- La subrogación opera de pleno derecho en favor:
2.- De quien por tener legítimo interés cumple la obligación.
Desgaste del bien por disfrute ordinario
Artículo 1012.- El usufructuario no responde del desgaste por el disfrute ordinario.

Si la explotación del bien se realiza de manera normal, el usufructuario no

responde. Si un departamento lo usas como discoteca, el desgaste no será
ordinario, por lo que el usufructuario tiene que responder.
Obligación de reparar el bien usufructuado
Artículo 1013.- El usufructuario está obligado a efectuar las reparaciones ordinarias y,
si por su culpa se necesitan obras extraordinarias, debe hacerlas a su costo.
Reparaciones ordinarias
Artículo 1014.- Se consideran reparaciones ordinarias las que exijan los desperfectos
que procedan del uso normal de los bienes y sean indispensables para su conservación.
El propietario puede exigir judicialmente la ejecución de las reparaciones. El pedido se
tramita como incidente.

Las reparaciones ordinarias son los desperfectos que provienen del uso normal
del bien, por ejemplo, el arreglo de cañerías, en cambio una reparación
extraordinaria se daría cuando hay un terremoto y se tiene que reparar las
paredes de la casa, la cual la paga el propietario.
Proceso incidental es el proceso sumario.
Aplicación supletoria de las normas sobre mejoras
Artículo 1015.- Las reglas sobre mejoras necesarias, útiles y de recreo establecidas para
la posesión se aplican al usufructo.

La mejora no es lo mismo que una reparación ordinaria, ya que esta ultima la

paga el usufructuario.
Tiene que guardar relación con el artículo 1009, si las partes establecen que se
pueden hacer mejoras, se pueden hacer, más que todo referidas a la mejoras de
recreo.
Propiedad de frutos pendientes
Artículo 1016.- Pertenecen al usufructuario los frutos naturales y mixtos pendientes al
comenzar el usufructo; y al propietario, los pendientes a su término.

Frutos naturales: se producen sin intervención del hombre y tendrán relevancia

cuando se introduzca al comercio.
El usufructuario recibirá los frutos pendientes al comenzar el usufructo y el
propietario los recibirá en su término.
Oposición por infracciones del propietario
Artículo 1017.- El propietario puede oponerse a todo acto del usufructuario que importe
una infracción de los artículos 1008 y 1009 y pedir al juez que regule el uso o
explotación. El pedido se tramita como incidente.

Si como propietario veo que mi derecho de propiedad está siendo vulnerado

(vinculado a la explotación y modificación del bien dado en usufructo), le puedo
pedir al juez la regulación del uso y explotación del bien, sin perjuicio de que en
el contrato se establezca que si se da uso distinto el contrato se resuelve.
Se tramita vía proceso sumario y se tendrá que hacer una inspección judicial.

Usufructo de dinero
Artículo 1018º.- El usufructo de dinero sólo da derecho a percibir la renta.

El cuasiusufructo genera el derecho de percibir la renta, que a su vez genera el

dinero, como los intereses por ejemplo.
Usufructo de un crédito
Artículo 1019º.- El usufructuario de un crédito tiene las acciones para el cobro de la
renta y debe ejercitar las acciones necesarias para que el crédito no se extinga.

Denominamos crédito al derecho a recibir de otro una cosa, generalmente es

dinero. El crédito está vinculado al dinero.
Pueden existir circunstancias que provoquen que el dinero desaparezca, en tal
caso el usufructuario puede salir en defensa del dinero ya que tiene el interés y
legitimidad de actuar en el proceso con la finalidad de evitar que el dinero se
extinga y se mantenga.
El cuasi usufructuario sólo tiene derecho a cobrar intereses o rentas; el capital
es siempre del propietario. La norma promueve que el capital no se extinga, y lo
cobra únicamente el propietario.
Cobro de capital
Artículo 1020º.- Si el usufructuario cobra el capital, debe hacerlo conjuntamente con el
propietario y en este caso el usufructo recaerá sobre el dinero cobrado.

El cuasi usufructuario puede cobrar el capital conjuntamente con el propietario.

Cuasiusufructo es el usufructo sobre el dinero, no olvidar jamás.
Causales de extinción del usufructo
Artículo 1021º.- El usufructo se extingue por:
1.- Cumplimiento de los plazos máximos que prevé el Artículo 1001º o del establecido
en el acto constitutivo.
2.- Prescripción resultante del no uso del derecho durante cinco años.
3.- Consolidación.
4.- Muerte o renuncia del usufructuario.
5.- Destrucción o pérdida total del bien.
6.- Abuso que el usufructuario haga de su derecho, enajenando o deteriorando los
bienes o dejándolos perecer por falta de reparaciones ordinarias. En este caso el juez
declara la extinción.

El plazo para las personas jurídicas es de 30 años, y las personas naturales es

una temporalidad perenne en función a la razonabilidad. Para los bienes
monumentales de propiedad Estatal restaurados por ente privados es de 99
años.
En lo que concierne al cumplimiento de plazos constitutivos puede ser también
convencional, de manera directa o vía reserva, ya estudiado anteriormente.
Prescripción: a los 5 años. Se puede probar que nunca se usufructuó con
constataciones notariales, declaración de testigos o ausencia de recibos de agua
y luz pagados.
En la consolidación se reúnen en una misma persona el propietario y
usufructuario.
Muerte el usufructuario, no puede pasarlo por herencia (vía testamento).
Renuncia.
Si es un contrato las cosas en el Derecho se deshacen como se hacen
Destrucción o pérdida.
Judicial, sin perjuicio de resolver el contrato, el juez puede dar por concluido el
usufructo.

Usufructo a favor de varias personas

Artículo 1022º.- El usufructo constituido en favor de varias personas en forma sucesiva
se extingue a la muerte de la última.
Si el usufructo fuera constituido en favor de varias personas en forma conjunta, la muerte
de alguna de éstas determinará que las demás acrezcan su derecho. Este usufructo
también se extingue con la muerte de la última persona.

Se puede dar la extinción de manera sucesiva a la muerte de la última persona;

o conjunta, cuando se extingue a la par de la muerte de la última persona, en la
que la muerte de una de ellas hará que se incremente el usufructo de los demás.

Destrucción del bien usufructuado

Artículo 1023º.- Si la destrucción del bien ocurre por dolo o culpa de un tercero, el
usufructo se transfiere a la indemnización debida por el responsable del daño.
Si se destruye el bien dado en usufructo, estando asegurado por el constituyente o el
usufructuario, el usufructo se transfiere a la indemnización pagada por el asegurador.

Si el bien se destruye por un tercero, el propietario del bien podrá demandarlo

por daños y perjuicios. El usufructo se convierte en un cuasiusufructo, porque ya
no va a afectar el bien, sino la indemnización que page el tercero.
Cuando el bien está asegurado, el cuasiusufructo se va a constituir sobre el bien
que pague la aseguradora.

Destrucción o pérdida parcial del bien usufructuado

Artículo 1024º.- Si el bien sujeto al usufructo se destruye o pierde en parte, el usufructo
se conserva sobre el resto.

Si la destrucción es de manera parcial el usufructo se mantiene o permanece

respecto de la parte restante.
Usufructo sobre fundo o edificio
Artículo 1025º.- Si el usufructo se establece sobre un fundo del cual forma parte un
edificio que llega a destruirse por vetustez o accidente, el usufructuario tiene derecho a
gozar del suelo y de los materiales.
Pero si el usufructo se encuentra establecido solamente sobre un edificio que llega a
destruirse, el usufructuario no tiene derecho al suelo ni a los materiales, ni al edificio que
el propietario reconstruya a su costa.

El fundo está referido a un terreno y el edificio referido a una construcción.

Si hay usufructo sobre estos y hay una destrucción, el usufructo se mantiene
respecto de la parte que queda.
Si solo hay usufructo respecto del edificio y este se destruye, no hay derecho de
usufructo sobre lo que queda o sobre el terreno, si el propietario reconstruye ya
no hay derecho sobre esa construcción.
Vetustez es vejez.

DERECHO DE USO Y DERECHO DE HABITACIÓN

Derecho de uso: derecho de usar el bien4, más no de disfrutar5. Todo en este
derecho se rige por las disposiciones del usufructo.
Régimen legal del derecho de uso
Artículo 1026.- El derecho de usar o de servirse de un bien no consumible se rige por
las disposiciones del título anterior6, en cuanto sean aplicables.

Derecho de habitación: derecho de uso restringido pues solamente recae sobre

bienes inmuebles que tienen una finalidad específica, que es la de morada (para
vivir). Este derecho no puede constituirse a favor de una persona jurídica.
Derecho de habitación
Artículo 1027.- Cuando el derecho de uso recae sobre una casa o parte de ella para
servir de morada, se estima constituido el derecho de habitación.
Extensión de los derechos de uso y habitación
Artículo 1028.- Los derechos de uso y habitación se extienden a la familia del usuario,
salvo disposición distinta.

El derecho podría extenderse a la familia del titular del derecho, salvo disposición
en contraria. Hay diversas clases de familia según el TC.

4
Podemos servirnos del bien.
5
Recibir los frutos que genere el bien.
6
Usufructo.
El propietario puede conceder que los frutos que produzca el bien podrán ser
excepcionalmente dispuestos por el titular del derecho de habitación con el
límite de que sea lo necesario para el sustento de la familia.
Carácter personal de los derechos de uso y habitación
Artículo 1029.- Los derechos de uso y habitación no pueden ser materia de ningún acto
jurídico, salvo la consolidación.

Caracteres comunes del derecho de uso y habitación:

• Son derechos que se van a constituir sobre bienes ajenos.
• Son derechos temporales.
• Existe el deber de conservación de la cosa. (Derecho de uso: se pueden
gravar bienes muebles e inmuebles. Derecho de habitación: solo se
pueden gravar bienes inmuebles).
• Son derechos generalmente gratuitos, contrario al arrendamiento que es
oneroso.
Se puede inscribir en Registros Públicos el derecho de habitación y uso.
*Una hija respecto de la casa de sus padres NO tiene derecho de habitación ya
que es la obligación de los padres mantenerla. Si ella se casa, entonces los
padres si pueden darle un departamento en derecho de habitación y puede ser
extensivo a su familia.

DERECHO DE SUPERFICIE
Vinculado al derecho de superficie (temas mineros). Es un derecho real por
medio del cual el superficiario7 goza de la facultad de tener temporalmente una
construcción en propiedad sobre o debajo de la superficie del suelo.
Características:
- Derecho real cuyo titular es la persona que tiene la facultad de construir
sobre o debajo del suelo.
- Recae sobre cosa ajena (bienes inmuebles).
- Solo genera derecho respecto de las edificaciones, es decir, el
superficiario va a tener el derecho de propiedad sobre las edificaciones
que levante de manera temporal (99 años).
Superficie: Noción y plazo
Artículo 1030.- Puede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario
goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada
sobre o bajo la superficie del suelo. Este derecho no puede durar más de noventinueve
años. A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido
reembolsando su valor, salvo pacto distinto.

7
Titular del derecho de superficie.
Una vez que concluya el contrato de superficie, las construcciones pasan a ser
de propiedad del propietario del suelo pagando lo correspondiente, salvo pacto
en contrario (pudiendo ser gratuitas) dependiendo de las partes.
Constitución o transmisibilidad
Artículo 1031.- El derecho de superficie puede constituirse por acto entre vivos o por
testamento. Este derecho es trasmisible, salvo prohibición expresa.

El derecho puede constituirse mediante actos inter vivos, la norma no excluye a

personas jurídicas por lo que pueden constituirse también estas; y mediante
mortis causa, a través de un testamento.
La naturaleza del derecho de superficie es que sea transmisible, salvo pacto en
contrario.
Extensión del derecho de superficie
Artículo 1032.- El derecho de superficie puede extenderse al aprovechamiento de una
parte del suelo, no necesaria para la construcción, si dicha parte ofrece ventaja para su
mejor utilización.

El superficiario puede solicitar que se dé un área de terreno extra como parte del
derecho, aunque en esa parte no se construya.
Entonces, no solo se circunscribirá a la parte respecto del suelo en que se
construirá, sino que puede circunscribirse a otras partes del terreno. Es un
beneficio que otorga el propietario del terreno al superficiario
excepcionalmente, siempre y cuando conste en el contrato.
Pervivencia del derecho de superficie
Artículo 1033.- El derecho de superficie no se extingue por la destrucción de lo
construido.

No se extingue el derecho de superficie cuando se destruyen las construcciones.

Extinción del derecho de superficie
Artículo 1034.- La extinción del derecho de superficie importa la terminación de los
derechos concedidos por el superficiario en favor de tercero.

El derecho de superficie puede extinguirse por el plazo, excepto que en el

contrato hayan clausulas específicas de resolución. Al extinguirse el derecho, las
construcciones pasan a ser de propiedad del propietario del bien.
El principio es que una vez extinto el derecho de superficie se extinguen las
garantías (como una hipoteca por ejemplo). Aunque no se aplica de manera
general, depende de cada caso.
Si no se señala nada en el contrato de superficie, el propietario del bien tiene
que pagar, pero se puede mencionar que será gratuito, solo tiene que estar
establecido en el contrato.
Lo más conveniente para los malles o para las mineras es el derecho de
superficie, en vez de un contrato de compraventa porque la zona puede dejar de
ser comercial.
*No se debe de olvidar que una vez constituido el derecho de superficie, debe
de ser inscrito en registros públicos, para que pueda ser oponible a terceros.
 DERECHO CIVIL III: REALES
III Fase

LA SERVIDUMBRE
Servidumbre legal y convencional
Artículo 1035º.- La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en
beneficio de otro que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos
actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de éste el ejercicio de alguno
de sus derechos.

Son cargas que se imponen al dueño del predio sirviente en beneficio, o en favor,
del propietario del predio dominante.
Es una especie de derecho de paso, cuando por ejemplo los predios no tienen
una salida a la vía pública y deben de pasar por algún lugar de otro predio.
Sujetos Intervinientes
- Titular del Predio Dominante. – Sujeto activo beneficiado con la
limitación o carga existente.
- Titular del Predio Sirviente. – Sujeto pasivo que soporta la limitación o
carga existente.
El predio dominante es aquel predio que está dentro o imposibilitado de
alguna otra manera de tener acceso a la vía pública, por ejemplo.
Características Básicas desde la perspectiva de la Doctrina
- Es un derecho real cuyo titular es el propietario o poseedor del predio o
bien dominante que se beneficia con el derecho de servidumbre.
- La servidumbre siempre va a recaer sobre cosa ajena.
- Sólo recae sobre bienes inmuebles.
- Estos bienes tienen naturaleza predial.
- Es una carga que recae en el predio sirviente.
- Son generalmente a perpetuidad, sin perjuicio que pueda establecerse un
plazo determinado.
Clasificación
1) Servidumbre Voluntaria: Se constituye por acuerdo voluntario de las
partes.
2) Servidumbre Legal: Se constituye por mandato de la ley.
a. Servidumbre de Paso.
b. Servidumbre de Predio Enclavado.
c. Servidumbres Especiales: Regulado en leyes especiales, como
la Ley General de Minería, la Ley de Hidrocarburos o la Ley de
Servicios Eléctricos. Ya no son regulados por el Código Civil, y este
se aplica de forma supletoria.
 Por ejemplo, existen servidumbres especiales vinculadas al
servicio minero, en los que de una central eléctrica se debe llevar
energía mediante torres de alta tensión y cables hasta una mina,
teniendo que pasar por numerosos predios, y en cada torre
colocada allí debe haber al menos 10 metros a izquierda y derecha
por razones de seguridad. En caso de haber casas en tales predios
no hay compatibilidad con el derecho de servidumbre. O se
mantiene la servidumbre o se mantiene el derecho de propiedad
sobre la casa, no pueden coexistir. Todo esto debido a la
naturaleza de la norma. En caso de invasión se interpone un
interdicto de retener, ya que se perturba la posesión en base a un
derecho de servidumbre.
Similar concepto se da en el caso de las formalidades en caso de
compañías de telecomunicaciones, hidrocarburos, como el gas de
Camisea, compañías mineras, etc.; servidumbres especiales que
tienen temas también de derechos de superficie y concesiones.

3) Servidumbres Positivas: Son aquellas que facultan al titular del predio

dominante a realizar alguna actividad en el predio sirviente.
Por ejemplo, la servidumbre de paso, materializada en un camino para
salir a la vía pública.
4) Servidumbres Negativas: Son aquellas que impiden al propietario del
predio sirviente a hacer algo.
Por ejemplo, la servidumbre de vista, que prohíbe al vecino8 a levantar
una construcción que obstaculice la vista al predio dominante; sobre todo
en casos de edificios lujosos que tienen alto precio por su buena vista al
mar o algún lugar de gusto. Un primer piso obviamente no tendrá
servidumbre de vista. Se inscribe la servidumbre en la partida registral.

5) Servidumbres Continuas: Para su ejercicio requiere conductas positivas

del hombre. Necesita un hacer, como la servidumbre de paso.
6) Servidumbres Discontinuas: No necesita del actuar del hombre.
Requiere de un no hacer, como la servidumbre de vista.

7) Servidumbre Aparente: Se materializa mediante signos o actos

externos, como la servidumbre de paso.
8) Servidumbre No Aparente: No presentan ningún signo que revele su
existencia, como la servidumbre de vista, que suele ser oculta por fines
estéticos.

Características desde la perspectiva del Código Civil

- Son inseparables del predio. No puede haber servidumbre vinculada a
otro bien. Están relacionados con los inmuebles, específicamente con los
predios, no con las personas.

8
De la misma propiedad.
 Características de la servidumbre
Artículo 1036º.- Las servidumbres son inseparables de ambos predios. Sólo
pueden trasmitirse con ellos y subsisten cualquiera sea su propietario.
- Se transfieren con los predios que las contengan. Es necesario que se
inscriba en Registros Públicos en la partida registral de ambos predios
dominante y sirviente, ya que tiene doble vinculación. Allí adquiere su
característica erga omnes.
- El derecho se mantiene, cualquiera sea el propietario del bien. No afecta
a la persona, repetimos.
Perpetuidad de la servidumbre
Artículo 1037º.- Las servidumbres son perpetuas, salvo disposición legal o
pacto contrario.

Extinción de la Servidumbre
- Destrucción de los predios o áreas comunes donde radica la servidumbre.
En caso de Régimen de Propiedad Horizontal no hay servidumbre, ya que
es distinto al tener en tal caso la confluencia de propiedad individual y
propiedad común.
Extinción por destrucción total
Artículo 1049º.- Las servidumbres se extinguen por destrucción total, voluntaria
o involuntaria, de cualquiera de los edificios, dominante o sirviente, sin mengua
de las relativas al suelo. Pero reviven por la reedificación, siempre que pueda
hacerse uso de ellas.
- Por el no uso. Prescribe a los 5 años.
Extinción por falta de uso
Artículo 1050º.- Las servidumbres se extinguen en todos los casos por el no uso
durante cinco años.
- Pérdida de utilidad de la servidumbre. Cuando ya no es necesaria.
- Nulidad de la Resolución que la constituye. Previamente, se indica que la
servidumbre se puede constituir por mandato judicial.
Indivisibilidad de la Servidumbre
No se puede dividir el derecho de servidumbre. Por ejemplo, en casos de
servidumbre de paso sólo habría un camino para los predios que carezcan de
salida a la vía pública, de lo contrario se deberían hacer cantidad de caminos.
Indivisibilidad de la servidumbre
Artículo 1038º.- Las servidumbres son indivisibles. Por consiguiente, la servidumbre se
debe entera a cada uno de los dueños del predio dominante y por cada uno de los del
sirviente.

Además, en caso de división del predio dominante, los demás predios, en caso
de haber, continúan con tal derecho, sin mutar la materialización del derecho.
La jurisprudencia señala que si se puede colocar rejas a una urbanización, pero
siempre con la presencia de un cuidante o encargado que regule la apertura y
clausura de la puerta para garantizar el libre ingreso y respeto del derecho
constitucional de la libertad de tránsito.

División del predio dominante

Artículo 1039º.- Si el predio dominante se divide, la servidumbre subsiste en favor de
los adjudicatarios que la necesiten, pero sin exceder el gravamen del predio sirviente.

Por ejemplo, en caso que una chacra, que es predio rústico, pase a ser urbano,
se puede convertir en una urbanización.
La servidumbre se multiplica en las cantidades requeridas por los propietarios de
los predios dominantes, siempre y cuando no exceda la servidumbre ya
existente, es decir que si hay 7 nuevos propietarios, los 7 tienen que usar esa
misma servidumbre y si se desea ampliar, se debe llegar a un acuerdo con el
propietario del predio sirviente, este acuerdo será un acto jurídico oneroso. De
no poder concretar un acuerdo se demandara la ampliación o aumento de
servidumbre.

SERVIDUMBRES APARENTES
Son aquellas que tienen signos externos o físicos de su existencia, pero no están
constituidas, por lo que pueden ser objeto de prescripción adquisitiva, en la cual
se ganará el derecho de uso o de paso. La servidumbre aparente tiene que ser
pública. Por ejemplo: en una servidumbre de paso debe de haber un camino.
Se puede iniciar un proceso judicial de prescripción adquisitiva para generar no
un derecho de propiedad, sino para ejercer un derecho de paso. Este se puede
dar una vez cumplidos 5 años de posesión con justo título y buena fe, o 10 años
simplemente. Además, como ya estudiamos, se prueba la posesión pública con
signos físicos de su existencia, por ejemplo, al hablar de una servidumbre de
paso la prueba física es el camino donde el tránsito es evidentemente posible.
Servidumbres aparentes
Artículo 1040º.- Sólo las servidumbres aparentes pueden adquirirse por prescripción,
mediante la posesión continua durante cinco años con justo título y buena fe o durante
diez años sin estos requisitos.

SERVIDUMBRE Y USUFRUCTO
Constitución de servidumbre por el usufructuario
Artículo 1041º.- El usufructuario puede constituir servidumbres por el plazo del
usufructo, con conocimiento del propietario.
El que el usufructuario pueda constituir servidumbre a su favor es un derecho
restringido, ya que la constitución de la servidumbre sólo durará el plazo que
dure el derecho de usufructo que posee.
Se habla de una servidumbre temporal vinculada al derecho de usufructo, que,
a manera de recordar, durará 30 años en favor de personas jurídicas, sin fecha
pero razonable en caso de personas naturales y en casos de entidades privadas
y el Estado, 99 años.
Para constituir tal figura se debe poner en conocimiento del dueño por medio de
una carta notarial. El propietario puede oponerse a la constitución de la
servidumbre solo si perjudicase el bien; y de hacerlo lo hará vía proceso judicial,
en la que deberá probar judicialmente el posible perjuicio.

SERVIDUMBRE Y COPROPIEDAD
Servidumbre de predio sujeto a copropiedad
Artículo 1042º.- El predio sujeto a copropiedad sólo puede ser gravado con
servidumbres si prestan su asentimiento todos los copropietarios.
Si hubiere copropietarios incapaces, se requerirá autorización judicial, observándose las
reglas del Artículo 987º en cuanto sean aplicables.
El copropietario puede adquirir servidumbres en beneficio del predio común, aunque lo
ignoren los demás copropietarios.

Por lo que:
1) Se constituirá derecho de servidumbre siempre y cuando los
copropietarios del predio sirviente estén de acuerdo, ya que es una carga
que se impondrá al predio.
2) Se constituirá derecho de servidumbre cuando alguno de los
copropietarios del predio dominante este de acuerdo.
3) Si hay incapaces se debe de hacer por aprobación judicial, que es un
proceso no contencioso.
Extensión y demás condiciones de la Servidumbre
Extensión y condiciones de la servidumbre
Artículo 1043º.- La extensión y demás condiciones de las servidumbres se rigen por el
título de su constitución y, en su defecto, por las disposiciones de este Código.
Toda duda sobre la existencia de una servidumbre, sobre su extensión o modo de
ejercerla, se interpreta en el sentido menos gravoso para el predio sirviente, pero sin
imposibilitar o dificultar el uso de la servidumbre.

1) Podemos establecer una servidumbre contractualmente, poniéndose de

acuerdo los propietarios del predio sirviente con los del predio dominante,
haciendo un contrato de servidumbre, debiendo quedar totalmente
establecidas las características de la servidumbre, por ejemplo, en una
 servidumbre de paso mínimo se deberá consignar un plano geográfico
perimétrico, como parte integrante del contrato. Un anexo.
2) A través de un testamento. Es considerado una carga dentro del tercio de
libre disposición, ya que la legítima del causante jamás puede ser
vulnerada.
3) Se puede constituir mediante ley.
4) Por prescripción para generar derechos de servidumbre.
En caso de duda o controversia se interpreta en el sentido menos gravoso para
el propietario del predio sirviente, además que, tal propietario no puede
imposibilitar o dificultar el uso de la servidumbre. Si lo hiciese, como propietario
del predio dominante se puede ejercer la defensa posesoria y si hay conductas
de la misma naturaleza por parte del propietario del predio sirviente se puede
interponer un interdicto de retener.
Se puede interponer una acción de amparo, pero su constitución tiene carácter
residual, por lo que primero se debe de agotar la vía ordinaria y luego se puede
ir a la constitucional.
Obras para ejercicio de servidumbre
Artículo 1044º.- A falta de disposición legal o pacto en contrario, el propietario del predio
dominante hará a su costo las obras requeridas para el ejercicio de la servidumbre, en
el tiempo y forma que sean de menor incomodidad para el propietario del predio
sirviente.

Si hay una servidumbre, el propietario del predio dominante, tendrá que contratar
una maquinaria para que habrá el camino, quizás tendrá que levantar muros,
pavimentar el piso, colocar rejas. Y estas obras tienen que darse en el sentido
menos gravoso para el predio sirviente.
Las fuentes para regular la servidumbre son: el contrato, el testamento, el título
de constitución, la Ley, sentencias 9, etc.
Conservación de la servidumbre
Artículo 1045º.- La servidumbre se conserva por el uso de una persona extraña, si lo
hace en consideración al predio dominante.

No se extingue siempre y cuando tenga relación al predio dominante. Se

entiende por persona extraña a aquella persona sin vínculo jurídico 10 con el
predio dominante. Podría ser por ejemplo el mayordomo del dueño del predio
dominante.
La naturaleza jurídica de esta norma es la utilidad que representa la servidumbre.
La servidumbre tiene que inscribirse tanto en la partida registral del predio
dominante, como del predio sirviente; el cómo se inscribe y demás requisitos, se
encuentran en el Reglamento de Registros Públicos.

9
Si es por prescripción.
10
Algún contrato.
Prohibición de aumentar gravamen
Artículo 1046º.- El propietario del predio dominante no puede aumentar el gravamen
del predio sirviente por hecho o acto propio.

Para aumentar el gravamen debe haber un nuevo acuerdo materializado en un

nuevo contrato, siendo esta la vía convencional; o mediante un Proceso de
Ampliación de la Servidumbre, si es por vía judicial. Si es que hay alguna
construcción obviamente no se podrá aumentar la servidumbre, se entiende que
debe preexistir un criterio de razonabilidad.
La ley de minería indica que un superficiario puede generar un derecho de
servidumbre en determinados casos.
Prohibición de impedir el uso de servidumbre
Artículo 1047º.- El propietario del predio sirviente no puede impedir el ejercicio o
menoscabar el uso de la servidumbre. Si por razón de lugar o modo la servidumbre le
es incómoda, podrá ser variada si no perjudica su uso.

El propietario del predio sirviente no puede perjudicar el derecho del predio

dominante, quien puede demandarlo como interdicto, como una acción de
amparo o un habeas corpus.
El propietario del predio sirviente puede solicitar la modificación de la
servidumbre, siempre y cuando pruebe que desea y como, sin perjudicar al
predio dominante. Se reitera la existencia del criterio de razonabilidad.
Servidumbre sobre bien propio
Artículo 1048º.- El propietario de dos predios puede gravar uno con servidumbre en
beneficio del otro.

Es la facultad del propietario de gravar uno de sus bienes en favor de otro,

siempre y cuando ambos bienes sean de propiedad del mismo dueño. Por
ejemplo, para alquilar o usufructuar.
La servidumbre se materializa en predios, no en personas.
Nuestro código acepta esta figura, distinto a otros ordenamientos jurídicos en el
que a tal figura se le denomina CONFUSIÓN, amparado en la premisa que nadie
puede sufrir un gravamen sobre su mismo bien. Corresponde a ser una forma de
extinguir la servidumbre.
En nuestro código si se admite como utilidad del predio sirviente al dominante.
Extinción por destrucción total
Artículo 1049º.- Las servidumbres se extinguen por destrucción total, voluntaria o
involuntaria, de cualquiera de los edificios, dominante o sirviente, sin mengua de las
relativas al suelo. Pero reviven por la reedificación, siempre que pueda hacerse uso de
ellas.
Puede haber una destrucción voluntaria, generalmente por mala fe, en la que
se demandará daños y perjuicios previa prueba del daño y perjuicio; o una
destrucción involuntaria, como el caso fortuito y fuerza mayor.
El reconstruir la servidumbre restituye el derecho, en la medida que sea
necesaria. Si lo que se destruye es el suelo, ya NO hay servidumbre.
Extinción por falta de uso
Artículo 1050º.- Las servidumbres se extinguen en todos los casos por el no uso
durante cinco años.

Se habla de una prescripción extintiva de derechos. El medio probatorio es la

inspección judicial, en las servidumbres positivas, mientras que en las
servidumbres negativas simplemente el construir y que nadie diga nada.
Silencio.

SERVIDUMBRES LEGALES
Son aquellas que nacen de la ley, no por acuerdo de las partes, ya que ésta la
impone de manera obligatoria.
La servidumbre legal de paso se genera a favor de aquel propietario de un
inmueble que se encuentra encerrado y sin comunicación con la vía pública. Se
generará una servidumbre legal de paso respecto de ese bien.
Por ejemplo, yendo de izquierda a derecha, tenemos la vía pública y luego
tenemos un terreno que tras un proceso de partición por la muerte del causante
se divide en tres predios colindantes: el primero será predio sirviente únicamente,
el del medio será predio sirviente y a su vez predio dominante, y el tercero y
último será únicamente predio dominante. Si el primero (el únicamente sirviente)
se niega a dar el paso, se puede demandar la constitución de la servidumbre
legal de paso.
Se entiende por vía pública aquella por la cual circulan todas las personas.
Esta constitución la pueden solicitar el propietario, el usufructuario, el
superficiario, el arrendatario, y cualquier persona que tenga el derecho de
posesión.
Esta servidumbre puede afectar bienes de dominio público como privado.
En caso de haber varios predios que pueden ofrecer la servidumbre, se deberá
elegir la de trayectoria menos gravosa y que sea menos largo.
Servidumbre legal de paso
Artículo 1051º.- La servidumbre legal de paso se establece en beneficio de los predios
que no tengan salida a los caminos públicos.
Esta servidumbre cesa cuando el propietario del predio dominante adquiere otro que le
de salida o cuando se abre un camino que de acceso inmediato a dicho predio.
La servidumbre se extinguirá cuando tenga salidas a caminos públicos.
Onerosidad de la servidumbre legal de paso
Artículo 1052º.- La servidumbre del Artículo 1051º es onerosa. Al valorizársela, deberán
tenerse también en cuenta los daños y perjuicios que resultaren al propietario del predio
sirviente.

Por principio, ésta servidumbre legal de paso es onerosa porque es una carga
para el predio colindante; se debe de pagar por el uso.
Se materializa generalmente en un único pago, pero las partes pueden
establecer también pagos mensuales o anuales. No sólo es un pago
necesariamente, sino también montos de dinero que correspondan a una
indemnización, debido a que el propietario del predio sirviente no podrá usar esa
extensión ya que debe quedar libre para el paso propiamente dicho.
Si una servidumbre nace de una sentencia expedida por el Juez, allí se valorará
la onerosidad; de lo contrario, si es convencional, las partes regularán el monto
y los pagos.

Servidumbre de paso gratuito

Artículo 1053º.- El que adquiere un predio enclavado en otro del enajenante adquiere
gratuitamente el derecho al paso.

Solamente son gratuitas las servidumbres legales de paso en predios

enclavados, que son aquellos en donde un predio se encuentra dentro de otro.
En este punto se liga el principio de menor gravedad y distancia. Ojito examen.
Amplitud del camino en el derecho de paso
Artículo 1054º.- La amplitud del camino se fijará según las circunstancias.

La amplitud de la servidumbre se extiende a lo menos gravoso para el propietario

del predio sirviente. Por ejemplo, en el caso de un predio rústico (chacra) lo
mínimo que se debe dar es la anchura como para que ingrese un camión de
carga; de no ponerse de acuerdo se irá a la vía judicial y se tomará la medida de
acuerdo a las necesidades razonables del propietario del predio sirviente.
Si el terreno es propiedad de la municipalidad, se convocará a sesión de concejo,
se votará y se tomará la decisión. De no ser así se puede demandar al
procurador: alcalde distrital o provincial, gobernador regional, director regional;
sin perjuicio de demandar al representante legal.

DERECHOS REALES DE GARANTIA

Sirven para garantizar el cumplimiento de una obligación. Son la hipoteca,
anticresis, derecho de retención y la garantía mobiliaria (antes llamada prenda).
 1. HIPOTECA
Es un derecho real de garantía mediante el cual se afecta un bien inmueble en
garantía del cumplimiento de una obligación propia o de un tercero. Propia
obviamente cuando se hipoteca una casa debido a un préstamo personal, y a
favor de terceros cuando se obra como fiador y garantizo mi casa para el
cumplimiento de la obligación de un amigo. Esto último se considera bastante
estúpido porque si este amigo no paga, se nos cobrara a nosotros como
garantes.
Características de la Hipoteca
- Es un Derecho Real de Garantía.
- Recae únicamente sobre bienes inmuebles.
- Garantiza la obligación propia o de un tercero.
- Siempre es accesoria a una obligación principal. Tiene naturaleza
accesoria.
- No implica desposesión, sino que el bien queda en posesión de quien lo
hipoteca.
- El acreedor hipotecario goza del derecho de persecución. Adquiere
efecto persecutorio cuando se inscribe la hipoteca, por lo que si se llega
a vender la casa la hipoteca continúa con la casa.
- Confiere al acreedor el derecho a la venta judicial del bien a través de un
Proceso de Ejecución de Garantías, que se materializará en el remate o
la adjudicación del bien.
Noción de hipoteca
Artículo 1097º.- Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de
cualquier obligación, propia o de un tercero.
La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de
persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

Formalidad para la constitución de Hipoteca

La única forma para constituir una hipoteca es por medio de Escritura Pública.
Para ello, como sabemos, debe preexistir una minuta, redactada por abogado,
firmada por los intervinientes, la cual se lleva al notario y este la eleva a Escritura
Pública insertando conclusiones (insertos de ley, bancarización, certificados
médicos psicológicos).
Formalidad de la hipoteca
Artículo 1098º.- La hipoteca se constituye por escritura pública, salvo disposición
diferente de la ley.

Estamos frente a un acto jurídico ad probationem. Puede confundirse con uno

ad solemnitatem por la formalidad, sin embargo, la ausencia del bajo sanción de
nulidad en el precepto anula tal tipo de acto jurídico.
La hipoteca debe inscribirse en Registros Públicos, siendo así constitutiva de
derechos. Mientras ésta no se inscriba, no sirve. El documento demostrará la
existencia de la obligación, por lo que se podría demandar el cumplimiento de la
obligación, sin embargo, si no se inscribe pues no se puede hacer nada. Por ello
los bancos primero piden el bloqueo registral, se inscribe y recién te podrán dar
el dinero.
Antes se podía constituir por formularios expedidos por Registros Públicos,
siempre y cuando no excediesen las 10 UIT.
Requisitos de Validez
Requisitos de validez de hipoteca
Artículo 1099º.- Son requisitos para la validez de la hipoteca:
1. Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto
conforme a ley.

Se debe sacar copia a la partida registral actualizada para saber si se es

propietario. Un tercero puede hacerlo con representante voluntario (aquella
persona que puede disponer de sus derechos libremente 11), representante legal
(en caso del régimen de incapacidad, aquí se requiere autorización judicial con
el poder inscrito en Registros Públicos 12 por seguridad jurídica), o por el
autorizado conforme a ley.
2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.

Determinada si es perfectamente establecida en el contrato, o determinable si

no está perfectamente establecida, pero puede establecerse de manera directa
o indirectamente. Por ejemplo, en la compra de un departamento se necesitan
100 mil dólares, y se tiene que tener el 20% para dar el banco y este financiaría
con 80 mil dólares en 20 años, la obligación determinada es el capital y los
intereses; de no pagar se aumentan intereses moratorios no calculados, que se
calcularán cuando no se cumpla el pago.
3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en
el registro de la propiedad inmueble.

El gravamen es la carga que se inscribirá correspondiente al monto de la

hipoteca. Una cosa es el monto que presta el banco y otro el gravamen de la
hipoteca, el banco te puede prestar 1000 dólares, pero la hipoteca será por 2000,
porque se le añaden intereses. Si deseo una casa de 240 mil dólares, el banco
financia por 190 mil, evalúa y aprueba el crédito. El monto que va a liberarme el
banco será de 190 mil y el gravamen será 300 mil, previamente a esto, el banco
ha hecho una tasación y en esta se dio que era 500 mil, obviamente el banco se
aseguró de la mejor manera.
Si se deja de pagar, se suman los intereses y ya no se debe 190 mil, sino 400
mil, como la casa vale 500 mil, por la diferencia el banco puede iniciar un proceso

11
Mayores de 18 años, sin algún tipo de incapacidad.
12
En el registro personal.
de obligación de dar suma de dinero y se grava medida cautelar por los 100 mil
restantes. Entonces cuando se venda la casa se cobran los 300 mil y los 100 mil
dólares más.
Carácter inmobiliario de la hipoteca
Artículo 1100º.- La hipoteca debe recaer sobre inmuebles específicamente
determinados.

Los bienes materia de hipoteca deben estar plenamente individualizados. Se

individualiza con la partida registral de bien inscrito. Algunos bienes tienen
partida registral, más no declaración de fábrica (historial de construcciones). Este
último requisito depende del banco o del préstamo porque a veces solo se desea
el terreno.
Extensión de la hipoteca
Artículo 1101º.- La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien
hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de
la expropiación, salvo pacto distinto.

Es un argumento errado el que utilizaban antes, el cual decía que si se

hipotecaba un terreno y en el transcurso del tiempo se construía, la hipoteca solo
correspondía al terreno más no a las construcciones. Es totalmente errado
porque la hipoteca se extiende a las partes integrantes y accesorias. La
construcción es una parte integrante.
Se entiende también a las indemnizaciones de seguros, cuando por ejemplo, se
cae la casa, entonces el seguro paga al banco. O las indemnizaciones de
expropiación, cuando el Estado compra la casa y da una indemnización
justipreciada, la cual no va al dueño de la casa, sino al banco.
En cuestión de mejoras, si no pagas, el banco se las lleva, algo que no está
comprendido son los frutos, por lo que estos si van a favor del propietario.
Antes los bancos en la hipoteca, colocaban que no se podían alquilar, este era
un pacto totalmente prohibitivo, porque limitaban el derecho de propiedad, por
ende NO VA.
Se pueden constituir derechos reales únicamente por el tiempo que dure el
derecho de usufructo. El propio derecho real puede ser materia de otro derecho
real.
Indivisibilidad de la hipoteca
Artículo 1102.- La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes
hipotecados.

No es una norma de obligatorio cumplimiento, no es imperativa, por lo que las

partes pueden pactar lo contrario. Desde la perspectiva del acreedor hipotecario
no debería de pactarse lo contrario, porque obviamente favorecería al deudor.
Suele suceder que se hipoteca un terreno y este se inscribe en una partida
registral, el terreno es grande, por lo que se desmiembra y se obtienen 4 lotes y
cada uno tendrá una partida registral, pero la hipoteca según el artículo es
indivisible, es decir, afectara a todos los lotes. Si uno de los lotes se vende,
permanecerá la hipoteca porque es persecutoria.
Si la hipoteca es de 10000 y se paga 80000, no se resta, la hipoteca subsiste por
la integridad, porque es indivisible.
Hipoteca sobre conjunto de bienes que conforman una explotación económica
Artículo 1103.- Los contratantes pueden considerar como una sola unidad para los
efectos de la hipoteca, toda explotación económica que forma un conjunto de bienes
unidos o dependientes entre sí.

Una explotación económica es un conjunto de bienes independientes que la ley

los considera como una unidad por la vinculación económica o jurídica que
existe.
Se materializa por ejemplo, en la Ley General de Minería, en el artículo 172, el
cual dice que puede constituirse hipoteca sobre concesiones inscritas en los
registros públicos de minería. Aquí vemos que un derecho real es objeto de otro
derecho real (concesión-hipoteca) y en el artículo 173, que menciona que para
los efectos de la valorización y posible remate, los contratantes (acreedor y
deudor) podrán considerar como una unidad de producción varias concesiones
mineras que afecten un conjunto de bienes que se encuentren unidos. Si por
ejemplo, en una zona tengo 3 concesiones mineras, estas se agrupan y se
consideraran como una sola.
Garantía de obligación futura o eventual
Artículo 1104.- La hipoteca puede garantizar una obligación futura o eventual.

Un hipoteca se puede dar en el caso de las líneas de créditos que me dan; si soy
una empresa que vende electrodomésticos, le pediré al banco una línea abierta,
para que cancele electrodomésticos que traigo de China al Perú cada vez que lo
necesite y no estar pidiendo al banco de manera seguida, por lo que voy sacando
dinero sin saber cuál es la obligación, ya que será futura, claro está que se
cuentan intereses.
En las relaciones laborales, existen los cobradores, los cuales antes de entrar a
trabajar a una empresa se les pide una hipoteca dependiendo del monto que
manejaran, entonces la obligación es eventual, porque de repente existe o no
existe, ya que si el cobrador cumple con entregar el dinero de las cobranzas
entonces no tendrá efecto la hipoteca.
Estos temas lo ve el sistema bancario.
Hipoteca sujeta a modalidad
Artículo 1105.- La hipoteca puede ser constituida bajo condición o plazo.

El plazo es un hecho futuro y cierto, en cambio la condición es futura pero incierta

y mientras no se cumplan estos no surtirá efectos el acto. Sin olvidar que la
hipoteca caduca a los 10 años y respecto al sistema financiero no caduca nunca.
Prohibición de hipotecar bienes futuros
Artículo 1106.- No se puede constituir la hipoteca sobre bienes futuros.

Es el fundamento de una de las Salas Supremas, en el caso de hipotecar el

terreno y luego construir, pero otra de las Salas decía que ese criterio era ilógico
porque no podríamos separar la construcción del terreno (partes integrantes) y
esta última posición gano, por lo que nadie puede defenderse con este artículo.
Si quiero comprarme un departamento en proyecto, la hipoteca no se aceptara
porque para que haya hipoteca, físicamente debe de existir el departamento,
debe de estar plenamente identificado, es decir estar inscrito en Registros
Públicos.
Cobertura de la hipoteca
Artículo 1107.- La hipoteca cubre el capital, los intereses que devengue, las primas del
seguro pagadas por el acreedor y las costas del juicio.

La hipoteca debe de ser mayor al monto de la obligación, porque la hipoteca

tiene que soportar el capital, intereses, primeras de seguro y costas del juicio.
El capital es el préstamo otorgado y financiado.
El interés es la ganancia por el uso del dinero, existe el compensatorio y el
moratorio, el primero compensa el uso del dinero y el segundo está vinculado a
la mora.
Las primas de seguro que las tiene el cliente, para un préstamo se necesita
seguro de desgramen que significa que si falleces, el seguro pagara la deuda.
Las costas y costos son los gastos relacionados al juicio, como el de los
abogados, las tasas judiciales, las copias, pericias, dictámenes, etc.
Garantía de títulos transmisibles
Artículo 1108.- La escritura de constitución de hipoteca para garantizar títulos
trasmisibles por endoso o al portador, consignará, además de las circunstancias propias
de la constitución de hipoteca, las relativas al número y valor de los títulos que se emitan
y que garanticen la hipoteca; la serie o series a que correspondan; la fecha o fechas de
la emisión; el plazo y forma en que deben ser amortizados; la designación de un
fideicomisario; y las demás que sirvan para determinar las condiciones de dichos títulos.

El banco cada vez que otorga hipoteca hace que firmen un contrato de mutuo
con garantía hipotecaria, el cual está vinculado al título valor “pagaré”, el cual es
en blanco porque no se sabe por qué monto se ejecutara.
El título valor, es un documento formal que representa dinero.
Clases:
- Al portador: el que puede cobrar el cheque es el que lo tenga en su poder.
- A la orden: contiene el nombre de la única persona que puede cobrarlo,
generalmente son no negociables.
- Nominativos: las acciones que se transmiten por sesión de derechos.
Requisitos mínimos para generar una hipoteca vinculada a un título valor.
1. Determinar el número y valor de los títulos garantizados y emitidos por la
hipoteca. Si es una deuda bancaria el banco tiene enumerados los
pagarés y tendrá que individualizarse el número del título valor y
determinar el número.
2. Se debe de consignar la serie por un tema de seguridad interna.
3. Fechas de emisión.
4. Precisar plazos.
5. Forma de cómo será amortizado el titulo valor, generalmente es mensual.
Hay algunos casos en los que el cliente indica que la amortización sea el
doble.
6. Designar un fideicomisario si se diera el caso. Un fideicomisario es un
administrador de la fortuna de alguien.

Clases de hipotecas:
- Hipoteca convencional: cuando las partes se ponen de acuerdo.
- Hipoteca legal: nacen de la ley.
- Hipoteca de cédula: se generan para garantizar la emisión de los títulos
valores y nacen de la voluntad unilateral de la persona que va a otorgar el
bien que va a garantizar la obligación. En una relación obligacional
tenemos al deudor y acreedor, pero la hipoteca no solo la puede generar
el deudor, sino también el garante, quien garantizará el cumplimiento de
las obligaciones de otro. JAMAS SE HACE!!!
Hipoteca de varios inmuebles
Artículo 1109.- El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá, a su
elección, perseguir a todos ellos simultáneamente o sólo a uno, aun cuando hubieran
pertenecido o pasado a propiedad de diferentes personas o existieren otras hipotecas.
Sin embargo, el juez podrá, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes
afectados.

Respecto de una misma deuda se puede hipotecar más de un bien; si no se

pagara la deuda, el banco puede ejecutar todos, algunos o uno de los bienes, a
su criterio, pero este derecho del banco tiene que ser limitado, es por eso que el
deudor puede recurrir al juez competente para que sea la persona que
establezca un orden de prelación para la venta de los bienes.
Cumplimiento anticipado de la obligación
Artículo 1110.- Si los bienes hipotecados se pierden o deterioran de modo que resulten
insuficientes, puede pedirse el cumplimiento de la obligación aunque no esté vencido el
plazo, salvo que se garantice ésta a satisfacción del acreedor.
Pérdida del bien
Artículo 1137.- La pérdida del bien puede producirse:
1.- Por perecer o ser inútil para el acreedor por daño parcial. Por ejemplo un terremoto
o un incendio.
2.- Por desaparecer de modo que no se tenga noticias de él o, aun teniéndolas, no se
pueda recobrar.
3.- Por quedar fuera del comercio.

Deterioro: aquello que afecta el bien haciéndolo insuficiente como garantía.

La sanción que establece el artículo es la pérdida del plazo y por ende, la
obligación es exigida de manera inmediata, excepto que ofrezca una nueva
garantía13, no se especifica si es real.
Este artículo no aplica mucho, porque ante cualquier percance la aseguradora lo
paga.
Nulidad del pacto comisorio
Artículo 1111.- Aunque no se cumpla la obligación, el acreedor no adquiere la
propiedad del inmueble por el valor de la hipoteca. Es nulo el pacto en contrario.

El pacto comisorio es el acuerdo entre acreedor y el deudor hipotecario que

permite que en caso de incumplimiento por parte del deudor, el acreedor
hipotecario se haga pago de la obligación adquiriendo la propiedad del bien. Esto
está PROHIBIDO.
Opciones que tiene el banco para poder efectivizar el pago si el deudor no
le paga:
- Inicio proceso de ejecución de garantías. Y el proceso puede concluir
en que el deudor le pague y si no paga la ejecución seguirá y terminará
con el remate del bien.
- Podría generar una dación en pago14. Coordino con el banco para
entregarle la casa y que me devuelva una parte de dinero.
- Podría iniciar un proceso de conciliación extrajudicial.
- Podría materializar una transacción.
- Mandato de venta con representación: es un contrato por medio del
cual el propietario del bien hipotecado, faculta al acreedor o a un tercero
para que transfiera15 la propiedad del bien y aplique el monto de dinero a
la cancelación de la deuda. Es similar a un pacto comisorio, pero este no
está permitido.

13
Que puede ser una letra de cambio por ejemplo.
14
Se cumple la obligación pero con una prestación distinta. Debo dinero y le pago con una casa por
ejemplo.
15
Venda.
Rango de las Hipotecas
Lo que determina el rango de una hipoteca es la inscripción registral. Un
inmueble puede tener varias hipotecas, pero quien inscriba primero tendrá mejor
derecho de hipoteca. No solo se consideran a las hipotecas, sino también a
medidas cautelares.
Preferencia de hipotecas
Artículo 1112.- Las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antiguedad conforme
a la fecha de registro, salvo cuando se ceda su rango16.

Procesalmente existen reglas que se tiene que cumplir cuando hay varias
hipotecas respecto de un mismo bien. Las cuales son:
Artículo 726.- Intervención de otro acreedor.-
Un acreedor no ejecutante que tiene afectado el mismo bien, puede intervenir en el
proceso antes de su ejecución forzada. Sus derechos dependen de la naturaleza y
estado de su crédito. Si su intervención es posterior, sólo tiene derecho al remanente,
si lo hubiere.

Un bien tiene dos hipotecas: una hipoteca como primer rango y otra hipoteca de
segundo rango, si el crédito en la hipoteca 1 (acreedor no ejecutante) se paga
puntualmente y en la hipoteca 2 no se está pagando, el acreedor puede iniciar
un proceso de ejecución de garantías. Pero el acreedor de la hipoteca 1, tiene
que apersonarse al proceso y tiene que mencionar que respecto del bien él tiene
hipoteca preferente, entonces antes de que se pague al acreedor de la hipoteca
2, se tiene que pagar al 1.
Se puede apersonar el acreedor no ejecutante hasta antes de que se inicie el
remate. Si lo hiciere después, solo tiene derecho al remanente, es decir, a lo que
queda.
Este artículo se tiene que concordar con:
Artículo 690.- Legitimación y derecho de tercero.-
Está legitimado para promover ejecución quien en el título ejecutivo o de ejecución tiene
reconocido un derecho en su favor, contra aquél que en el mismo tiene la calidad de
obligado. Cuando la ejecución pueda afectar derecho de tercero, se debe notificar a éste
con el mandato ejecutivo o de ejecución. La intervención del tercero se sujetará a lo
dispuesto en el Artículo 101.

Como ejecutante, tiene la obligación de notificar a todo aquel acreedor que tenga
derecho inscrito en la partida registral, tanto sea de una hipoteca como de una
medida cautelar.

16
Tiene que tener concordancia con los artículos 726 y 690 del Código Procesal Civil.
Cesión de rango preferente
Artículo 1114º.- El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor
hipotecario. Para que la cesión produzca efecto contra el deudor se requiere que éste
la acepte o que le sea comunicada fehacientemente.

Hablamos de la cesión del rango hipotecario. Se determina por el que inscribe

primero. Se puede ceder de manera gratuita u onerosa. La formalidad se
materializa al realizar la hipoteca por escritura pública con su posterior
inscripción en Registros Públicos.
No se requiere del consentimiento del deudor hipotecario, la puede aceptar o no,
solamente se le debe de comunicar la cesión del rango.
La hipoteca es indivisible, sin embargo, hay un caso excepcional.
Hipotecas ulteriores
Artículo 1113.- No se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segunda y
ulteriores hipotecas.

Hay norma imperativa que prohíbe que el banco que tiene una hipoteca sobre
mi casa, no puede prohibirme que la pueda volver a hipotecar, sería un pacto
prohibitivo porque me estaría prohibiendo de ejercitar uno delos atributos de la
propiedad (hipoteca).
Si en el contrato de hipoteca existe esta cláusula, es NULA.
Se debe de revisar para esto, un artículo de la Ley General del Sistema
Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de
Banca y Seguros (26702):
Artículo 175.- Venta de los bienes gravados
Las empresas del sistema financiero pueden solicitar la venta de los bienes que se les
haya afectado en prenda o en hipoteca en los siguientes casos:
4. Si el deudor realiza actos de disposición o constituye otros gravámenes sobre
los bienes afectados en garantía, con perjuicio de los derechos que a la empresa
corresponde como acreedora.

El banco puede solicitar la venta del bien, si hay actos de disposición o si se

constituyen otros gravámenes sobre el bien o bienes afectados, siempre y
cuando exista perjuicio a los derechos de la empresa acreedora.
Reducción del monto de la hipoteca
Artículo 1115º.- El monto de la hipoteca puede ser reducido por acuerdo entre acreedor
y deudor.
La reducción sólo tendrá efecto frente a tercero después de su inscripción en el registro.

Es aquella reducción de la hipoteca de manera convencional, en la que se puede

reducir por acuerdo de las partes (entre acreedor y deudor). El garante también
puede intervenir en cuanto se presente el caso.
Es necesaria, además, la inscripción en Registros Públicos porque únicamente
inscrito surte efectos contra terceros.
Su formalidad es la Escritura Pública e Inscripción Registral, que es constitutiva
de derechos.
Reducción judicial del monto de la hipoteca
Artículo 1116º.- El deudor hipotecario puede solicitar al juez la reducción del monto de
la hipoteca, si ha disminuido el importe de la obligación. La petición se tramita como
incidente.

El deudor puede recurrir a instancia jurisdiccional para reducir el monto de la

hipoteca cuando el monto de la obligación ha disminuido, es una potestad del
deudor hipotecario. Esta facultad tiene algunas características:
- De carácter residual, se debe probar que se agotó la vía convencional,
por medio de conciliación extrajudicial.
- Debe preexistir un pago a cuenta de la obligación, ya que para reducir
se debe haber pagado más del 50% de la obligación.
- Se tramita vía proceso sumarísimo.
- Tal facultad la puede solicitar el deudor o cualquier tercero legitimado,
garante.
Acción personal y acción real del acreedor
Artículo 1117º.- El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la acción personal; o al
tercer adquirente del bien hipotecado, usando de la acción real. El ejercicio de una de
estas acciones no excluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor, impide
se ejecute el bien que esté en poder de un tercero, salvo disposición diferente de la ley.

Son los efectos de la hipoteca frente a terceros. Aquí se distingue la acción

personal y la acción real, conceptos vinculados a la ejecución de la hipoteca.
Se puede exigir el pago al deudor mediante acción personal, iniciando un
proceso de ejecución de garantías.
Si el monto de la hipoteca no cubre la obligación, puedo iniciar un proceso de
obligación de dar suma de dinero por el saldo y se podría trabar medida cautelar
por el exceso.
La acción personal se dirige únicamente hacia el deudor.
Se ejercita la acción real contra el tercero que ha adquirido la propiedad del
bien, es decir, el deudor vendió el bien a un tercero, se puede iniciar proceso de
ejecución de garantías, ya que la hipoteca tiene carácter persecutorio.
Se demanda al nuevo propietario y al deudor.
Se puede dar el caso que el deudor no tenga el bien y quien hipoteco fue un
tercero, en ese caso la acción es real, porque el bien no está en propiedad del
obligado principal.
Se pueden ejecutar ambas acciones de manera conjunta, porque puedo
demandar al deudor y al nuevo propietario del bien a la vez.
*Se puede hacer la distinción del derecho real (hipoteca, garantía mobiliaria,
derecho de retención y anticresis) y garantía personal (títulos valores, cartas
fianzas, cheques17) vinculada a la ejecución de la hipoteca.
Conocemos que existe la hipoteca convencional, la hipoteca de cédula;
ahora toca estudiar las hipotecas legales, que nacen por ley.
Hipotecas legales
Artículo 1118º.- Además de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se
reconocen las siguientes:
1) La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo
haya sido con dinero de un tercero.
Primera hipoteca legal: por saldos de precio.
Enajenación se refiere a la transferencia de la propiedad, de un bien
mueble o inmueble. Es onerosa. Al decir, por ejemplo, te pago la mitad el
próximo año, por el saldo se genera una hipoteca legal y se inscribirá en
Registros Públicos junto con la compra venta. Cuando el comprador
pague el saldo, se hace una Escritura Pública de Cancelación de Saldo y
Levantamiento de Hipoteca Legal, se presenta a Registros y se levantara
la hipoteca.
Si el saldo no se paga, como primera alternativa, se resuelve el contrato.
Si hay cláusula de resolución automática, se envía carta notarial y se
resuelve. Si no hay tal clausula, se envía la primera carta y se le da 15
días para que cancele el saldo, si no lo hace, se envía una segunda carta
y se resuelve el contrato. Con las cartas se va donde el notario y se
redacta una escritura pública, en donde se indicara que el contrato quedo
resuelto, se presenta a Registros Públicos y el bien pasa a ser
nuevamente del propietario.
Como segunda alternativa se puede iniciar un proceso de ejecución de
garantías paralelamente con daños y perjuicios o cobro de intereses.

2) La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado

trabajo o materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya
obligado a pagarle.
La segunda hipoteca legal habla de una vinculación al contrato de obra.
En la cual como partes, interviene un contratista, que es aquel que se
obliga a realizar una obra determinada, y un comitente, que es quien debe
pagar la retribución por tal obra. Es un contrato de prestaciones
recíprocas, por ejemplo, en el que ambos tienen características de deudor
y acreedor.
El contrato de obra es aquel en el que se obliga la realización de una
determinada obra. Es un contrato civil, ya que está regulado en tal
ordenamiento jurídico, no en la Ley Laboral, ya que no tiene tal naturaleza.

17
Ojo: este no se puede dar en garantía.
 El contrato se puede inscribir en Registros Públicos y se va a generar una
hipoteca legal respecto del trabajo que el contratista haga. Entonces si no
se le paga por el trabajo realizado, ejecuta la hipoteca legal cobrando sus
honorarios y materiales que haya utilizado para la construcción. Todo esto
estará detallado en el contrato, el cual lo hará un abogado con la ayuda
de un ingeniero civil.

3) La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer

amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.
La tercera hipoteca legal se refiere a las particiones; en las cuales se ve
materializada la idea en el presente ejemplo:
- Si luego de la muerte del causante se tienen dos predios, para dos
hermanos, uno del valor de 50 000 dólares 18 y otro de 100 000 dólares19,
se debe de hacer una partición para herencia por igual. El patrimonio será
de 150 000 dólares, de los cuales 75 000, le corresponde a cada hermano,
que es la mitad del patrimonio.
- La hipoteca legal nace por la diferencia, 50 000 dólares. Pero se inscribirá
por 25 000 dólares, ya que es lo que le falta al primer predio. Por lo que
se le dará un plazo al hermano 2 para que pague los 25 000, si no lo hace,
el hermano 1 podrá ejecutar la hipoteca. Si lo paga se levanta la hipoteca.

Constitución e inscripción de hipoteca legal

Artículo 1119º.- Las hipotecas legales a que se refiere el Artículo 1118º se constituyen
de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador,
simultáneamente con los contratos de los cuales emanan.
En los demás casos, el derecho del acreedor surge de la inscripción de las hipotecas
legales en el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas,
pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripción.

El que tiene la obligación de inscribir la hipoteca legal de pleno derecho es el

registrador. Se inscribe el contrato y en paralelo la hipoteca legal. Por ejemplo,
particiones e hipoteca legal.
Renuncia y cesión de rango
Artículo 1120º.- Las hipotecas legales son renunciables y también puede cederse su
rango respecto a otras hipotecas legales y convencionales.
La renuncia y la cesión pueden hacerse antelada y unilateralmente.

Son renunciables y se debe escribir expresamente que se renuncia. El Código

Civil protege al vendedor y al que ha recibido menos en caso de partición.

18
Hermano 1.
19
Hermano 2.
Normas aplicables a la hipoteca legal
Artículo 1121º.- Las reglas de los Artículos 1097º a 1117º y 1122º rigen para las
hipotecas legales en cuanto sean aplicables.

Es aquella aplicación de las normas de la hipoteca convencional en cuanto sea

aplicable.
Causas de extinción de la hipoteca
Artículo 1122º.- La hipoteca se acaba por:
1) Extinción de la obligación que garantiza.
La hipoteca es un derecho accesorio, por lo que si la obligación principal
no existe, la hipoteca no se puede ejecutar.
Formas de extinción de la obligación principal:
o Pago directo: paga el obligado
o Pago por terceros: un tercero puede pagar la obligación.
o Pago por consignación: el deudor no me quiere recibir el pago, por
lo que ejerzo este pago, que es un proceso no contencioso, el cual
tendrá como finalidad el consignar el monto en el banco. Esto más
que todo se hace para no pagar intereses.
o Dación en pago: contrato por medio del cual se cancela la
obligación pero dando un bien de distinta naturaleza. Debo 100 000
soles, pero pago con mi casa.
o Novación: dejar sin efecto la obligación antigua y creo una nueva
obligación (con distintos intereses, distintos plazos).
o Compensación: cuando hay créditos cruzados (tú me debes y yo
también te debo), se compensa y se extingue la obligación.
o Condonación: es el perdón de la deuda.
o Consolidación: en una misma persona se reúnen las calidades de
acreedor y deudor.
o Transacción: poner fin o solucionar un problema haciéndose las
partes concesiones reciprocas (ambas partes deben de darse
algo).
o Mutuo disenso o resciliación: ambas partes dejan sin efecto un acto
jurídico.

2) Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.

o Nulidad: vicios insalvables. Anulabilidad: el acto puede ser
subsanado.
o Rescisión20 y resolución21: dejan sin efecto un contrato.

3) Renuncia escrita del acreedor.

Una persona va a fallecer y renuncia por escrito de la obligación, es un
acto unilateral, en donde el acreedor va a renunciar a cobrar y la hipoteca
se va a extinguir.

20
Causas al momento de celebrarse el contrato. Lesión, por ejemplo.
21
Causas posteriores al contrato. No pagar el saldo de precio, por ejemplo.
 4) Destrucción total del inmueble.
Si se destruye el inmueble, se destruye la hipoteca. En estos casos paga
el seguro.

5) Consolidación.

6) Caducidad.
Hipotecas establecidas a favor del sistema bancario no caducan nunca,
en cambio en el sistema privado, caduca en 10 años. Se puede
reactualizar la hipoteca para que no caduque.

2. ANTICRESIS
Es un derecho real de garantía en virtud del cual, el deudor entrega al acreedor
en garantía de una deuda un bien inmueble para que el acreedor lo explote 22
hasta que se cobre el monto de la deuda.
Características:
- Derecho real de garantía.
- Derecho accesorio, porque va a depender de una obligación principal.
- Derecho indivisible, porque hasta que no se cancele el monto de la
obligación, se mantiene el derecho respecto del bien inmueble.
- Naturaleza predial, únicamente aplica respecto de bienes inmuebles
(predios).
- Hay desposesión, porque como deudor entrego la posesión del bien a mi
acreedor para que este la explote y la utilice. Diferente a la hipoteca.

Definición de anticresis
Artículo 1091.- Por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda,
concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.
Formalidades
Artículo 1092.- El contrato se otorgará por escritura pública, bajo sanción de nulidad,
expresando la renta del inmueble y el interés que se pacte.

La formalidad para una anticresis es que debe constar en escritura pública, por
lo tanto es ad solemnitatem, ya que indica que se tiene que hacer bajo sanción
de nulidad y esta escritura tiene que contener el interés pactado 23 y el monto de
renta ficticia.
La suma de la renta más el interés da como resultado el monto prestado. El cual
va a ser un indicador de cuanto durara el contrato de anticresis.

22
Utilice, obtenga frutos.
23
Si no se colocó el interés convencional, aplica el legal.
El que únicamente puede constituir la anticresis es el propietario o aquella
persona que tenga la representación.
Imputación de la renta del inmueble
Artículo 1093.- La renta del inmueble se aplica al pago de los intereses y gastos, y el
saldo al capital.

Lo primero que se paga son los intereses y gastos y luego se procede a pagar el
capital, se da el mismo criterio que en la hipoteca.
Obligaciones del acreedor anticrético
Artículo 1094.- Las obligaciones del acreedor son las mismas del arrendatario, excepto
la de pagar la renta.

Las partes que intervienen en un contrato de anticresis son: el acreedor

anticrético y el deudor anticrético. El acreedor tendrá las mismas obligaciones
que el arrendatario.
Obligaciones del arrendatario
Artículo 1681.- El arrendatario está obligado:
1. A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le
concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.
2. A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de
convenio, cada mes, en su domicilio.
3. A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien,
con sujeción a las normas que los regulan.
4. A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o
imposición de servidumbre que se intente contra el bien.
5. A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo
aviso de siete días.
6. A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.
7. A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas
costumbres.
8. A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del
arrendador.
9. A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin
asentimiento escrito del arrendador.
10. A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado
en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.
11. A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.
Retención del inmueble por otra deuda
Artículo 1095.- El acreedor no puede retener el inmueble por otra deuda, si no se le
concedió este derecho.

Se puede ejercitar el derecho de retención únicamente respecto de la deuda

originada por la anticresis, salvo pacto en contrario.
Normas supletorias aplicables
Artículo 1096.- Son aplicables a la anticresis las reglas establecidas para la prenda en
lo que no se opongan a las consignadas en este título.

Ya no existe prenda, por ende, son aplicables los artículos de la garantía

mobiliaria.
La anticresis se puede inscribir en Registros Públicos, para que haya seguridad
jurídica.

3. DERECHO DE RETENCIÓN
Derecho real de garantía mediante el cual el acreedor retiene en su poder el bien
del deudor cuando el crédito no está suficientemente garantizado.
Características:
- Derecho real de garantía.
- Derecho accesorio a una obligación principal.
- Es indivisible.
- La persona que ejercite el derecho de retención (retenedor), mientras
tenga el bien, no puede iniciar el término del plazo prescriptorio. Es decir,
el tiempo en el que tiene el bien no cuenta como plazo prescriptorio.
- Subsidiario, por únicamente va a operar cuando la obligación no se
encuentra debidamente garantizada.
Requisitos:
- El retenedor tiene que haber entrado en posesión del bien de manera licita
o legítima, por ello un usurpador, no puede ejercer derecho de retención.
- Tiene que existir un crédito a favor del retenedor cuyo deudor va a ser el
propietario del bien del cual ejercemos el derecho de retención (no se
puede retener el bien de un tercero).
- El bien materia de retención sea tangible (aquellos que tienen tangibilidad
física, los que son corpóreos).
- Tiene que haber conexión jurídica o material entre la cosa retenida y la
deuda.
Derecho de retención
Artículo 1123.- Por el derecho de retención un acreedor retiene en su poder el bien de
su deudor si su crédito no está suficientemente garantizado. Este derecho procede en
los casos que establece la ley o cuando haya conexión entre el crédito y el bien que se
retiene.
Bienes no susceptibles de retención
Artículo 1124.- La retención no puede ejercerse sobre bienes que al momento de
recibirse estén destinados a ser depositados o entregados a otra persona.
Con esta norma imperativa expresa, no se puede ejercitar derecho de retención
cuando se han recibido bienes que han sido depositados o han sido entregados
a tercera persona.
Para que el acreedor no ejercite el derecho de retención, al momento que se
entregue el bien, el documento debe de indicar de manera expresa que ese bien
será depositado o entregado a un tercero.
El derecho de retención aplica tanto para bienes muebles como inmuebles,
En cambio, en la hipoteca y la anticresis solo a bienes inmuebles y garantía
mobiliaria solo a bienes muebles.
Indivisibilidad del derecho de retención
Artículo 1125.- El derecho de retención es indivisible. Puede ejercerse por todo el
crédito o por el saldo pendiente, y sobre la totalidad de los bienes que estén en
posesión del acreedor o sobre uno o varios de ellos.

Hasta que no se pague el crédito o garantice la obligación, se puede seguir

ejerciendo el derecho de retención.
Límite y cese del derecho de retención
Artículo 1126.- La retención se ejercita en cuanto sea suficiente para satisfacer la deuda
que la motiva y cesa cuando el deudor la paga o la garantiza.

Este articulo tratar de evitar un ejercicio abusivo del derecho, en el ejercicio del
derecho de retención. Tiene que haber un criterio de equidad o razonabilidad
entre lo adeudado y el bien retenido.
El derecho de retención cesara cuando la deuda se pague o cuando se
constituya garantía (título valor, garantía mobiliaria).
Ejercicio judicial y extrajudicial de la retención (formas de ejercitar el derecho de
retención)
Artículo 1127.- El derecho de retención se ejercita:
1. Extrajudicialmente, rehusando la entrega del bien hasta que se cumpla la
obligación por la cual se invoca.
Mientras no se pague la obligación, no se devuelve el bien.
2. Judicialmente, como excepción que se opone a la acción destinada a conseguir
la entrega del bien. El juez puede autorizar que se sustituya el derecho de
retención por una garantía suficiente.

Hay dos formas:

- Si me demandan para que restituya la posesión del bien, interpondré
excepción de retención. Usualmente se utilizan como mecanismos para
trabar el desalojo, por lo que son muy poco aceptadas.
- En vía de acción, para ejercer nuestro derecho de retención se podría
interponer una demanda de reconocimiento de derecho de retención. La
interpongo para poder inscribir vía medida cautelar la retención en la
partida del bien.
Inscripción o anotación preventiva del derecho de retención
Artículo 1128.- Para que el derecho de retención sobre inmuebles surta efecto contra
terceros, debe ser inscrito en el registro de la propiedad inmueble.
Sólo se puede ejercitar el derecho de retención frente al adquirente a título oneroso que
tiene registrado su derecho de propiedad, si el derecho de retención estuvo inscrito con
anterioridad a la adquisición.
Respecto a los inmuebles no inscritos, el derecho de retención puede ser registrado
mediante anotación preventiva extendida por mandato judicial.

Si hay una casa sobre la cual se quiere ejercitar el derecho de retención, se

aplican los rangos.
Como primer rango, se puede inscribir el reconocimiento del derecho de
retención. En segundo rango, se tendrá hipoteca. En tercer rango otra hipoteca
y en el cuarto rango una medida cautelar. GANA quien inscribe primero.
Si como primer rango se ejercita el derecho de retención extrajudicial, se pueden
trabar antes que esta, una hipoteca, una medida cautelar, etc. En este caso,
ganará la hipoteca o todos los demás que se encuentren antes del derecho de
retención, ya que no se inscribió.

Embargo y remate del bien hipotecado

Artículo 1129.- El derecho de retención no impide el embargo y el remate del bien, pero
el adquirente no puede retirarlo del poder del retenedor sino entregándole el precio de
la subasta, en lo que baste para cubrir su crédito y salvo la preferencia hipotecaria que
pueda existir.

Si tengo una medida cautelar de derecho de retención, el del segundo rango,

que es una hipoteca, puede ejecutarla, pero antes tiene que pagar el monto a la
persona que ejercitó el derecho de retención (solo si está inscrito).
Nulidad del pacto comisorio
Artículo 1130.- Aunque no se cumpla la obligación, el retenedor no adquiere la propiedad
del bien retenido. Es nulo el pacto contrario.

Pacto comisorio: acuerdo entre el acreedor y deudor que en caso de

incumplimiento por parte del deudor, el acreedor se podía hacer pago de la
deuda adquiriendo la propiedad del deudor, NO SE APLICA.
Aplicación del derecho de retención
Artículo 1131.- Las reglas de este título son aplicables a todos los casos en que la ley
reconozca el derecho de retención, sin perjuicio de los preceptos especiales.
Derecho de retención
Artículo 1717.- Los equipajes y demás bienes entregados o introducidos por el huésped
responden preferencialmente por el pago de la retribución del hospedaje y por los daños
y perjuicios que aquél hubiese causado al establecimiento, pudiendo el hospedante
retenerlos hasta su cancelación.

Ejemplo: si unos viajeros no pagan el costo del hospedaje, el dueño puede

ejercitar el derecho de retención, respecto al equipaje de los sujetos.
Solidaridad de los depositantes y derecho de retención
Artículo 1863.- Los depositantes son solidariamente responsables por el pago de la
retribución convenida, los gastos, costas y cualquier otra erogación que se derive del
secuestro. El depositario puede retener el bien en tanto no le haya sido satisfecho su
crédito.

En el tema de las medidas cautelares de secuestro, donde se secuestra

determinado bien y va a un deposito, este depositario, puede ejercer el derecho
de retención.