Usufructo Vitalicio y Nuda Propiedad

La
venta de viviendas con usufructo va en aumento dadas las necesidades

actuales de la sociedad.
Por eso hoy queremos explicarte qué significa y que consecuencias trae comprar
o vender un piso en nuda propiedad.
Pero para eso primero tenemos que entender qué significa, ¿empezamos? 😉

1.- ¿Qué es exactamente la Nuda Propiedad?

La Nuda Propiedad consiste en la titularidad de un bien del cual no tienes

derecho de uso y disfrute.
Esto quiere decir que si compras un piso en Nuda Propiedad

serías propietario pero no podrías disfrutar de él hasta que no desapareciera el
usufructo que puede tener un final fijo o ser un usufructo vitalicio pero…
2.- ¿Qué es el Usufructo?

El Usufructo es el derecho de uso y disfrute de un bien ajeno.
Esto quiere decir que si eres usufructuario de la vivienda podrás disfrutar de ella
aunque no seas propietario de la misma. El usufructo puede tener un término fijo
o puede ser vitalicio. El más común es este último que te convertiría en
usufructuario hasta la muerte.
3.- Y entonces… ¿Qué es el Pleno Dominio?

El pleno dominio es «la suma» de las dos partes: la Nuda Propiedad y el
Usufructo. Éste se adquiere cuando al nudo propietario se le vende el usufructo o
cuando el usufructo se extingue. Entonces te convertirías en pleno propietario de
la vivienda.
Pero, ¿merece la pena comprar una nuda propiedad? ¡Lo analizamos! 😉

PROS Y CONTRAS DE LA NUDA PROPIEDAD:

 Hay que tener en cuenta que es una inversión a medio – largo plazo puesto que
compras algo que no vas a poder disfrutar hasta la extinción del usufructo. Por ello el
precio de venta es inferior a precio de mercado
 Pagarás los gastos de compra (notaría, registro e impuestos) a la compra de la Nuda
Propiedad y también a la hora de adquirir el pleno dominio
 Te harás cargo de los gastos de mantenimiento, gastos de comunidad (ordinarios y
extraordinarios) e IBI
 Si tu situación cambia, puedes vender la Nuda Propiedad a otra persona siempre que se
respete el usufructo existente
PROS Y CONTRAS DEL USUFRUCTO

 Obtienes liquidez por un bien material sin perder tu derecho a seguir viviendo en tu

hogar
 El precio de venta de la Nuda Propiedad está basado, entre otros factores, en la edad y
esperanza de vida del usufructuario. Cuanto mayor sea la expectativa de vida, menor
será el precio de venta
 En el momento de la venta de la Nuda Propiedad, el usufructuario tendrá que hacer
frente al pago de plusvalía municipal. A este gasto se le sumarían los gastos de
consumo habituales de la vivienda
 Si tienes que dejar el piso por cualquier motivo, puedes alquilar el usufructo a cualquier
otra persona quedándote con los beneficios que ganes y sin tener que pedir permiso al
nudo propietario

¡OJO! No te olvides de las Garantías Legales:

 Hay que tener en cuenta que una vez que vendes la Nuda Propiedad los herederos
legales pierden el derecho a adquirir esa vivienda. Y, para garantizar esto, la venta de la
misma se realiza ante Notario mediante una escritura de compraventa y ésta se inscribe
en el Registro de la Propiedad. Una vez realizado esto, no hay marcha atrás
 Tal y como hemos comentado antes, la valoración del usufructo, se calcula en función
de la edad de la persona usufructuaria. Aconsejamos, para evitar problemas con
Hacienda, ponerte en manos de un experto para realizarla
 Dado que en la gran mayoría de ventas de este tipo los propietarios son personas
mayores, se recomienda para evitar engaños, realizar este tipo de transacciones a través
de un profesional.
Características del usufructo vitalicio

El usufructo vitalicio consiste en la cesión de por vida del derecho de usufructo sobre
un bien mueble o inmueble.
El usufructuario tiene derecho a percibir todos los frutos de los bienes sobre los que se
constituye el usufructo. Sin embargo, no es una obligación.
El usufructuario vitalicio no puede ceder este derecho, ya que si lo hace se entiende

que está renunciando al mismo lo que es causa de extinción. Además, al no tener una
fecha cierta es muy difícil cederlo.
El propietario del bien mantiene la nuda propiedad.
El usufructo vitalicio en las herencias

El usufructo vitalicio es una solución muy utilizada para resolver anticipadamente las
cuestiones hereditarias.
Puede constituirlo el propietario de un bien en favor de su cónyuge o sus hijos, evitando al

momento realizar la sucesión las cargas económicas como herederos.
Si se establece un plazo mayor a la vida del usufructuario, podrá heredar ese usufructo
y durará el tiempo establecido.
Por ejemplo: si Pedro le da en usufructo a Juan su casa por 90 años y Pedro muere en
40, sus herederos podrían ejercer el usufructo por los 50 años restantes.
Constitución del usufructo vitalicio

Este usufructo vitalicio nace de la división del pleno dominio de una cosa en dos
derechos: nuda propiedad, que es la titularidad jurídica, y el usufructo, que es el derecho
a su disfrute.
Desde el punto de vista de la duración es uno de los tres tipos de usufructo posibles. Si
no se expresa ningún plazo, se supone que el usufructo es vitalicio.
El usufructo vitalicio para el caso de las

personas morales
Para las personas morales, el usufructo solo podrá durar un máximo de 20 años, o en otro
caso, cuando la persona moral deje de existir.
Extinción del usufructo vitalicio

El usufructo vitalicio puede extinguirse por varios motivos.
El caso de extinción más relevante y frecuente en el caso del usufructo vitalicio es: el

fallecimiento del usufructuario (finaliza el usufructo y el nudo propietario pasa a tener la
plena propiedad del bien).
Donación con usufructo vitalicio

¿Has pensado dejar a un hijo una vivienda, un terreno u otro bien mediante
donación? ¿Sabes que te puedes reservar el usufructo vitalicio?
Es habitual que los padres donen a su hijo, en vida, una vivienda y se reserven

el usufructo vitalicio. Es decir, que hagan una donación con reserva de
usufructo.
En este artículo, conocerás todo lo que necesitas saber para hacer una
donación con usufructo vitalicio.
¿Qué es la donación con usufructo vitalicio o donación

con reserva de usufructo?
Para que comprendas mejor la donación con usufructo vitalicio, comenzamos
definiendo donación y usufructo vitalicio.
1. La donación consiste en dar a otro un bien de tu propiedad. El que dona la

propiedad, se llama donante; el que recibe la propiedad, donatario.
2. El usufructo vitalicio es un derecho que permite a su titular usar y disfrutar
de un bien ajeno durante toda su vida. El propietario del bien se llama nudo
propietario, que no podrá usar el bien mientras dure el usufructo. La
persona que tiene derecho al uso y disfrute del bien es el usufructuario
vitalicio, que podrá usar el bien dejado en usufructo durante su vida.
Una vez entendido lo anterior, te explicamos qué es una donación con

usufructo vitalicio.
La donación con usufructo vitalicio consiste en donar a alguien un bien de tu

propiedad y reservarte el uso y disfrute del bien donado para toda tu vida.
En este caso, la persona que dona el bien y se reserva el usufructo vitalicio, es

el donante usufructuario. Quien recibe el bien con reserva de usufructo vitalicio,
es el donatario nudo propietario.
Por ejemplo, un padre dona a su hijo una vivienda y se reserva el usufructo

vitalicio:
El padre (donante usufructuario) podrá disfrutar de la vivienda durante toda su

vida, es decir habitarla o, por ejemplo, alquilarla. Ahora bien, no puede venderla,
hipotecarla…, en definitiva disponer de la vivienda.
El hijo (donatario nudo propietario) no podrá utilizar o arrendar la vivienda

durante la vida del padre. Tampoco tendrá la plena propiedad de la
vivienda hasta el fallecimiento del padre.
A este tipo de donación con usufructo vitalicio nos vamos a referir en este
artículo.
Pasos para hacer una donación con reserva de

usufructo
Para donar a un hijo una vivienda, un terreno, un garaje... y reservar el
usufructo vitalicio, deberás seguir los siguientes pasos:
1.- Firmar escritura pública de donación ante Notario
Para que la donación de un bien inmueble, como puede ser tu vivienda habitual,
sea válida, deberá hacerse en escritura pública ante Notario; y además ser
aceptada por el donatario.
En la escritura de donación debe hacerse constar la voluntad del padre de

donar y la aceptación de la donación por el hijo.
2.- Pagar los impuestos correspondientes
Toda donación con reserva de usufructo vitalicio, lleva consigo obligaciones

fiscales tanto para el hijo como para el padre.
Impuestos a cargo del hijo donatario de la nuda propiedad
 Impuesto sobre Donaciones. El hijo donatario está obligado a pagar el

Impuesto de Donaciones. El plazo para declarar el Impuesto de Donaciones
es de 30 días hábiles desde la donación. Este plazo no se puede prorrogar.
Este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que la
cantidad a pagar varía según la comunidad donde radique el bien
donado. En algunas Comunidades es casi inexistente.
 Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Bienes de Naturaleza
Urbana o Plusvalía Municipal. El hijo deberá pagar la llamada Plusvalía
Municipal, en el plazo de 30 días hábiles a contar desde la donación, sin
posibilidad de prorrogar dicho plazo. Este impuesto lo gestiona el
Ayuntamiento del lugar donde radica el bien urbano. El importe a pagar
podrá ser realmente alto según el bien adquirido y el Ayuntamiento donde
se encuentre.
Impuesto a cargo del padre donante con reserva de usufructo
 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. El donante, el padre que

dona la casa al hijo y se reserva el usufructo vitalicio, deberá declarar en
el IRPF la llamada "ganancia patrimonial o incremento de patrimonio".
Excepción, esta ganancia quedaría exenta del IRPF cuando el donante sea
mayor de 65 años y cuando lo donado sea una vivienda habitual.
3.- Inscribir la escritura de donación en el Registro de la Propiedad
El último paso para que produzca plenos efectos la donación con usufructo
vitalicio, es la inscripción de la escritura de donación en el Registro de la
Propiedad correspondiente al lugar donde radique el inmueble donado.
Usufructo vitalicio
Definición de usufructo vitalicio
El art. 467 del Código Civil dispone que: "El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con
la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley
autoricen otra cosa".
Por tanto constituye un derecho real que limita el pleno dominio del propietario frente al
usufructuario, el cual ostenta facultades sobre el bien sobre el que se ha constituido el usufructo.
El usufructo vitalicio da derecho a la utilización de un bien por parte del usufructuario (titular a
favor de quien se constituye) hasta el momento de su muerte.
Valoración del derecho de usufructo vitalicio

El artículo 26 de la Ley 29/1987 de 18 diciembre 1987, del Impuesto sobre Sucesiones y
Donaciones establece que en los usufructos vitalicios se estima que el valor es igual al 70% del
valor total del bien cuando el usufructuario cuente menos de 20 años (19 años). Tal porcentaje se
minora a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1% menos por cada año más, con el
límite mínimo del 10% del valor total.
La fórmula a aplicar es:
El valor de usufructo (U)= 90 - (e+1), o en U = 89 – e, siendo e la edad del usufructuario.
La Ley se refiere al usufructuario que no ha cumplido 20 años; luego para obtener el valor de un
usufructo hay que comprobar en cuántas unidades la edad del usufructuario excede de 19 y en esas
unidades hay que rebajar el 70%.
Aplicando dicha fórmula, el valor mínimo del usufructo (10%) se alcanza cuando el usufructuario
tenga cumplidos los 79 años.
Ejemplo
Doña Lucía, casada en régimen económico matrimonial de gananciales con Manuel de 45 años de
edad, fallece en Madrid el año n sin testamento dejando como único heredero a su hija Sandra.
Su herencia se compone de una vivienda valorada en 200.000 euros.
Don Manuel heredará el usufructo de un tercio sobre la mitad ganancial de la vivienda (100.000/3)
de su esposa conforme a la legislación civil.
El valor usufructo vitalicio atribuido a Manuel será:
89-45 (edad del usufructuario)=44% (por tanto el valor de la nuda propiedad es del 56%).
Por tanto Don Manuel hereda el 44% sobre 33.333 (100.000/3)= 14.665 euros
FUENTES:
https://www.conceptosjuridicos.com/mx/usufructo-vitalicio/
https://www.abogadosyherencias.com/donacion-usufructo-vitalicio/
https://www.eleconomista.es/diccionario-de-economia/usufructo-vitalicio
Por Raúl del Cacho Cruz, profesor de Derecho Tributario en EAE Business School

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La

venta de viviendas con usufructo va en aumento dadas las necesidades

La Nuda Propiedad consiste en la titularidad de un bien del cual no tienes

Esto quiere decir que si compras un piso en Nuda Propiedad

2.- ¿Qué es el Usufructo?

El Usufructo es el derecho de uso y disfrute de un bien ajeno.

3.- Y entonces… ¿Qué es el Pleno Dominio?

Pero, ¿merece la pena comprar una nuda propiedad? ¡Lo analizamos! 😉

PROS Y CONTRAS DE LA NUDA PROPIEDAD:

PROS Y CONTRAS DEL USUFRUCTO

 Obtienes liquidez por un bien material sin perder tu derecho a seguir viviendo en tu

¡OJO! No te olvides de las Garantías Legales:

Características del usufructo vitalicio

El usufructuario vitalicio no puede ceder este derecho, ya que si lo hace se entiende

El propietario del bien mantiene la nuda propiedad.

El usufructo vitalicio en las herencias

Puede constituirlo el propietario de un bien en favor de su cónyuge o sus hijos, evitando al

Constitución del usufructo vitalicio

El usufructo vitalicio para el caso de las

Extinción del usufructo vitalicio

El caso de extinción más relevante y frecuente en el caso del usufructo vitalicio es: el

Donación con usufructo vitalicio

Es habitual que los padres donen a su hijo, en vida, una vivienda y se reserven

¿Qué es la donación con usufructo vitalicio o donación

1. La donación consiste en dar a otro un bien de tu propiedad. El que dona la

Una vez entendido lo anterior, te explicamos qué es una donación con

La donación con usufructo vitalicio consiste en donar a alguien un bien de tu

En este caso, la persona que dona el bien y se reserva el usufructo vitalicio, es

Por ejemplo, un padre dona a su hijo una vivienda y se reserva el usufructo

El padre (donante usufructuario) podrá disfrutar de la vivienda durante toda su

El hijo (donatario nudo propietario) no podrá utilizar o arrendar la vivienda

Pasos para hacer una donación con reserva de

1.- Firmar escritura pública de donación ante Notario

En la escritura de donación debe hacerse constar la voluntad del padre de

2.- Pagar los impuestos correspondientes

Toda donación con reserva de usufructo vitalicio, lleva consigo obligaciones

Impuestos a cargo del hijo donatario de la nuda propiedad

 Impuesto sobre Donaciones. El hijo donatario está obligado a pagar el

Impuesto a cargo del padre donante con reserva de usufructo

 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. El donante, el padre que

3.- Inscribir la escritura de donación en el Registro de la Propiedad

Valoración del derecho de usufructo vitalicio

La fórmula a aplicar es:

El valor de usufructo (U)= 90 - (e+1), o en U = 89 – e, siendo e la edad del usufructuario.

Su herencia se compone de una vivienda valorada en 200.000 euros.

El valor usufructo vitalicio atribuido a Manuel será:

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