2022aprender A Tasar 3

APRENDER A TASAR (3)
Tasacion de departamentos, locales y

oficinas
•Para determinar el valor de este tipo de inmuebles, el
método más aconsejable es el MCD, similar al que
comúnmente usamos para la determinación del valor
de la tierra.
•Este método consiste en comparar lo que debemos
tasar con los antecedentes o referencias de ofertas o
de ventas de unidades funcionales de departamentos,
ubicadas dentro del mismo sector o sectores con
características similares a los que se conoce el valor,
por el cual se realizó la transacción inmobiliaria.
METODO
Consiste en analizar una cantidad conveniente de

antecedentes que, correctamente homogeneizados,
permiten determinar, mediante su promedio, el
valor de la “Unidad Funcional Tipo”, que se toma
como base.
FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR DE UN DEPTO
a) Ubicación del edificio: El desarrollo edilicio y urbano de la zona, la actividad comercial y el nivel
de servicios públicos constituyen elementos valorizantes, en tanto sirvan en cantidad y calidad, en
caso contrario quitan valor al conjunto.
b) Nivel funcional del edificio: Atenta contra el valor la excesiva cantidad de unidades por planta, a
pesar de una adecuada resolución arquitectónica. Influye en el valor, también, la capacidad y
funcionalidad de la unidad, los servicios complementarios del edificio y sus comodidades
generales.
c) La ubicación del departamento en el edificio: Se valorizan, en función de las preferencias del
mercado:
• los departamentos al frente (vistas más atractivas);
• los departamentos en pisos superiores (el menor nivel de ruidos y mejor ventilación e iluminación.
Decae el valor cuando se trata:
• de unidades en planta baja o en el último piso (las molestias que provienen del mayor tránsito de
personas, trastornos en el último piso derivados del uso común de la azotea y probabilidad de
filtraciones);
• de unidades a patios interiores (menor intimidad en unidades ).
FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR DE UN DEPTO
d) La relación entre la superficie propia y la superficie común: Chandías agrega, como

factor que incide en el valor: la relación entre la superficie propia y la común ("mide la
bondad del aprovechamiento de la superficie edificada). Funcionalidad – Utilidad.
e) Estado de conservación y mejoras de la superficie común en relación con el
departamento: la uniformidad entre el estado de conservación y mejoras que
introduzca el propietario en su unidad y el estado de las superficies comunes.
Superficies comunes con calidades y conservación inferiores a la unidad castigan el valor
de esta, por el contrario, de ser superiores inciden positivamente.
f) La existencia de cocheras disponibles en el mismo edificio: La disponibilidad de
cocheras en el mismo edificio agrega valor al departamento, independientemente de su
valor en sí y del valor de la cochera. Este factor de influencia, relacionado con la
comodidad y la seguridad, se hace sentir fundamentalmente en sectores con
dificultades para el estacionamiento y guarda de vehículos, o con altos niveles de
inseguridad pública.
COEFICIENTES UTILIZADOS PARA LA COMPARACION
DE VALORES DE DEPARTAMENTOS
FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR DE UNA OFICINA
Las oficinas comparten, básicamente, los mismos criterios de valorización que los
departamentos, adquieren un tono propio en los siguientes caracteres:
a) Ubicación del edificio: Las comodidades de acceso y las facilidades de
estacionamiento, como así también actividades –públicas o privadas– en la zona con
demanda de asistencia profesional o de servicios, contribuyen de manera favorable en
el valor.
b) Nivel funcional de la oficina: Se valorizan las oficinas:
• con superficies aptas para el desarrollo de recepción y uno o varios locales de uso
privado;
• dotadas de baño privado;
• en ausencia de baño privado, la mayor proximidad a prestaciones comunes de ese tipo.
DE VALORES DE OFICINAS
FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR DE LOCALES
a) Ubicación: La circulación de transeúntes como factor determinante de la ubicación, está dada de

manera general por el tipo de actividad que se desarrolla en el sector. La comodidad de los accesos, las
paradas de transporte público y las facilidades de estacionamiento generan un mayor atractivo para la
concurrencia.
b) Nivel funcional: Afectan al valor, en forma negativa, las siguientes características:
• pasillos estrechos: incómoda observación de vidrieras, entorpecen el tráfico peatonal obligando a su
aceleración;
• múltiples pasillos y recovecos: dan por resultado locales escondidos, ajenos a la circulación principal;
• áreas de circulación (pasillos) descubiertas: el tráfico se encuentra supeditado a las condiciones
climáticas.
Favorecen al valor:
• la amplitud de los pasillos: aumenta la afluencia de público; facilita la observación de las vidrieras desde
distintos ángulos;
• ingresos y salidas por dos o más calles: recolectan el tráfico peatonal de las distintas arterias;
• servicios complementarios y comodidades generales: el acondicionamiento del aire (frío y calor),
escaleras mecánicas o ascensores, pisos antideslizantes, adecuado nivel de iluminación, medidas de
seguridad, etc.
c) Nivel funcional del local: La superficie óptima de un local está en relación

directa con el tipo de comercio, el nivel económico y modalidad del mercado
que se trate. Puede decirse, como razonable aproximación, que aquellos
locales que superan los 30,00 m2 van disminuyendo progresivamente su valor
en proporción a su superficie. Se valorizan, en razón del espacio utilizable:
• los locales provistos de un entrepiso con vidriera;
• los locales con sótano.
d) Ubicación del local: Los locales en una galería tipo –con dos o más ingresos– se valorizan en el siguiente orden:
1. local en entrada principal (esquina calle-galería);
2. góndola en entrada de pasillo principal;
3. local en entrada secundaria (esquina calle-galería);
4. góndola en centro de galería;
5. local en esquina central (formada por dos pasillos);
6. local medial en pasillo principal;
7. góndolas mediales;
8. local medial en pasillo secundario;
9. últimos locales (en galería de una sola entrada), locales con acceso por escalera o rampa (entrepiso o subsuelo);
10. locales en recovecos de los pasillos o debajo de las escaleras.
“Góndola“: local comercial ubicado en el centro del pasillo, vidriado en todo su perímetro.
Principal o secundario de los pasillos: está dado por la importancia comercial de la calle a la que desembocan y que
define el nivel de ingreso peatonal a la galería.
e) Estado de conservación y mejoras de la superficie común en relación con el

local: El estado de conservación, las mejoras introducidas y el grado de
actualización del diseño y la decoración de la galería, influyen decisivamente en
el valor del local.
La necesidad de restauraciones parciales o renovación del diseño en los
espacios comunes, es un elemento negativo, en función de la cuantía del gasto
que deberá soportar proporcionalmente la unidad.
DE VALORES DE LOCALES

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Tasacion de departamentos, locales y

Consiste en analizar una cantidad conveniente de

d) La relación entre la superficie propia y la superficie común: Chandías agrega, como

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