Clase #03 Modos de Adquirir y Transferir La Propiedad
Clase #03 Modos de Adquirir y Transferir La Propiedad
Clase #03 Modos de Adquirir y Transferir La Propiedad
“IUS PROBATIÓN”
SISTEMAS DE TRANSFERENCIA DE
LA PROPIEDAD
Dr. NEL FERNANDO ENCARNACIÓN VALENTIN
DERECHO ROMANO CLÁSICO
MANCIPATIO TRADITIO
Acto que consiste en la transmisión de
Contrato verbal formal y solemne con el que la propiedad, mediante entrega de la misma
se transmitía la propiedad de las cosas del tradens (transmitente) al accipiens (adquirente),
mancipables (res mancipi): los fundos contando con la recíproca voluntad de ambos de
rústicos y urbanos, los esclavos, los animales transmitirla y adquirirla, en base a una justa causa que
de tiro y carga y las servidumbres rústicas. demuestra ante el derecho la legitimidad de dicha
transmisión.
Ceremonia transferente y adquiriente y testigos. Sujetos: transmitente y adquiriente: (capacidad).
Adquiriente tomaba la cosa. (discurso) Voluntad reciproca de transmitir y adquirir la propiedad.
silencio del transferente. Entrega del bien (elemento objetivo).
Momento de comprobación del pago.
Asignación judicial:
IN IURE CESSIO El Pretor citaba al transferente para efecto que asienta o guarde silencio.
Ante el silencio se otorga la propiedad al demandante.
LA TRADITIO
“La venta es el contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa o la
ART. 1470 CODE ITALIANO
transferencia de cualquier otro derecho a cambio de un precio”.
“1. Mediante el contrato de compra y venta el vendedor de una cosa está obligado a entregar la cosa al
ART. 433 DEL CODIGO CIVIL
comprador y a transmitirle la propiedad de la misma. El vendedor de un derecho está obligado a transmitir
ALEMÁN DE 1900
el derecho al comprador, y si el derecho faculta a la posesión de la cosa, a entregarle la cosa. 2. El
comprador está obligado a pagar al vendedor el precio acordado y a recibir la cosa comprada”.
ARGENTINA «...Art. 750. El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición...»
Art. 670. La tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro,
CHILE habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo.
Lo que se dice del dominio se extiende a todos los otros derechos reales
En los ordenamientos jurídicos en los que rige la teoría del título y el modo en la adquisición de los derechos reales, como es el
ESPAÑA caso español, la tradición es el acto por el que el tradens entrega la cosa al accipiens, con las voluntades respectivas de transferir
y adquirir el dominio u otro derecho real.
PERÚ “La tradición se realiza mediante la entrega del bien a quien debe recibirlo o a la persona designada por él o
por la ley y con las formalidades que ésta establece”, art.901.
SISTEMA DE TITULO Y MODO
Modo de adquirir es el hecho o acto jurídico que produce
Sistema de transmisión de la propiedad de las cosas
efectivamente la adquisición del dominio u otro derecho real.
que requiere la celebración de un contrato y la
posterior entrega de la cosa que se quiere transmitir, Es la forma de realización o ejecución del título.
sin que sea suficiente cualquiera de las dos por Gomez señala: es la forma jurídica mediante la cual se
separado. ejecuta o realiza el título, cuando este genera la
constitución o transferencia de derechos reales.
“Es el hecho del hombre generador de obligaciones o la sola ley Ocupación: Se adquieren las cosas que carecen de dueño. Es
que lo faculta para adquirir el derecho real de manera directa” un modo originario de adquisición del dominio; no transfiere
la propiedad ya que no se recibe de nadie. (Caso Colombiano)
Contrato (que es un acto que crea obligaciones con el acuerdo
de las partes) Accesión: El dueño de una cosa se hace dueño de lo que ella
Acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer produce y de lo que a ella se adjunta. Implica la unión de dos o
o no hacer alguna cosa más cosas, de diferentes dueños formando un todo indivisible.
Sucesión por causa de muerte: Es el hecho jurídico mediante el cual el patrimonio del causante, previo el trámite de la
liquidación herencial, judicial o notarial, se transfiere a quienes de una u otra forma entran en la condición de sucesores.
Prescripción: Mediante este modo, se adquieren los derechos reales con base en la posesión quieta, pacífica e ininterrumpida
de las cosas.
EJEMPLOS
"Es el conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre sí que regulan
una organización registral determinada".
Su vigente Código Civil de 1942, en su artículo 1376 prescribe que: “En los contratos que tengan por objeto la
transferencia de la propiedad de una cosa determinada (...), la propiedad o el derecho se transmiten y se adquieren
por efecto del consentimiento de las partes legítimamente manifestado”.
Sistema de la Yuxtaposición del Titulo y Modo Sistema Español
Este autor señala .que el artículo 949 del Código Civil se pliega claramente a
la teoría francesa referida a que el simple acuerdo de voluntades entre el
acreedor y el deudor transfiere la propiedad de los inmuebles. Se agrega
que el legislador de 1984, al igual que el de 1936, acoge la doctrina de la
propiedad relativa y absoluta. La primera consagrada por el citado artículo
949 transfiere la propiedad por el simple acuerdo de voluntades, mientras
que la segunda se produce con el Registro que garantiza la eficacia absoluta.
La Tesis de: De La Puente y Lavalle Manuel
Según el profesor De la Puente, el artículo 949 del Código Civil mantiene la teoría del
título y el modo en la transferencia de propiedad de bienes inmuebles. Tal posición la
sustenta en los siguientes fundamentos:
a) Los artículos 1351 y 1402 del Código Civil establecen que el contrato es fuente
creadora de obligaciones, en ninguna norma se considera que el contrato pueda
producir directamente efectos reales, de lo cual deduce este autor que cualquier
contrato traslativo de dominio es sólo un “título”, necesitado del modo de adquisición
para consumar la transferencia. Como ejemplo cita el artículo 1529 del Código Civil, en
donde se estatuye que el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al
comprador y éste se obliga a pagar su precio en dinero. Se observa que el contrato no
es apto por sí solo para transferir la propiedad.
b) b) Siendo que el contrato enajenativo es solamente “título”, bien cabe preguntarse:
¿cuál es el modo de adquisición? Definitivamente, el artículo 949 no se refiere como
tal a la tradición, ni a la inscripción, por lo que nace la interrogante de cuál puede ser
ese “modo”, ese algo más que conduce a la producción del efecto real.
La Tesis de Castillo Freyre Mario
2.- El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las 3.- Las construcciones en terreno ajeno, hechas para un fin temporal.
corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales. 4.- Los materiales de construcción o procedentes de una demolición si
no
3.- Las minas, canteras y depósitos de están unidos al suelo.
hidrocarburos. 5.- Los títulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde
conste
4.- DEROGADO.298
la adquisición de créditos o de derechos personales.
5.- Los diques y muelles. 6.- Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de
6.- DEROGADO.299 patentes,
nombres, marcas y otros similares.
7.- Las concesiones para explotar servicios públicos.
7.- Las rentas o pensiones de cualquier clase.
8.- Las concesiones mineras obtenidas por 8.- Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades
particulares. o
asociaciones, aunque a éstas pertenezcan bienes inmuebles.
9.- DEROGADO.300
9.- Los demás bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
10.- Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el 10.- Los demás bienes no comprendidos en el artículo 885.
registro. Las naves y aeronaves.
11.- Los demás bienes a los que la ley les confiere tal Los pontones, plataformas y edificios flotantes.
calidad. Las estaciones y vías de ferrocarriles y el material rodante afectado
al servicio
Propiedad
Artículo 923.-
"
FINALIDAD
El fin de la usucapión es la adquisición de dominio, por lo que cuando el
propietario solicita que se declare la prescripción adquisitiva de dominio, lo
hace con el objetivo de “contar con un nueva causa jurídica de adquisición
que reafirma o consolida la situación jurídica del titular, lo que elimina de
dudas o incertidumbres”
Artículo 950º.- La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la
posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se
adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.
• Hace más de 7 años Paolo Guerrero compró a Edy Jara una casa en el
distrito de Santa María, la cual ha venido poseyendo como cualquier
propietario. No obstante, le han hecho de conocimiento que Edy Jara
(vendedor) al parecer no era titular de dicho bien al momento de la
compraventa con él y se está dilucidando a nivel judicial que pretende incluso
cancelar el asiento registral de Edy Jara como titular del bien inmueble.
• Casación N° 2571-2009-Huanúco señala que “no existe inconveniente alguno para que
alguien que ostente un título de propiedad que adolezca de algún vicio o defecto que
impida su inscripción, pueda demandar judicialmente la prescripción [adquisitiva de
dominio].
POR LO TANTO:
Resulta factible que el propietario cuyo título de propiedad por circunstancias ajenas al
adquirente y propias del enajenante esté afectado por vicios o defectos que impidan su
inscripción o hagan peligrar la validez o la eficacia del mismo, recurra a la prescripción
adquisitiva de dominio, bastando que tenga 5 años de posesión porque media justo título
Analizamos el siguiente caso:
• Ante ello, nos consulta la señora Chabuca Granda: si, teniendo en cuenta
que ella ha construido sobre dicho terreno una casa, aparece como titular de
la misma en la Municipalidad, en los servicios luz y agua, por 20 años, puede
recurrir a la prescripción adquisitiva de dominio.
¿El vendedor puede adquirir por prescripción adquisitiva el bien que ha
vendido?
El vendedor no puede adquirir por prescripción adquisitiva el bien
que ha vendido
• En efecto, el vendedor que continua en posesión del bien vendido que todavía
no la entrega no tiene animus domini, ya que está sujeto a una obligación legal
que interfiere en la relación con el bien, por tanto no hay posesión en concepto de
dueño, cuando se posee un bien por el incumplimiento deliberado de entregar el
bien a quien se le vendió, salvo que el vendedor niegue dicha situación.
La posesión es continua cuando ésta se ejerce de manera permanente sin que exista
interrupción natural o jurídica.
Es pública cuando ésta se materializa en actos que sean de conocimiento público que
exterioricen actos económicos sobre el bien.
Además, que la posesión que se ejerza como propietario significa que posea el bien con
animus domini, es decir sin reconocer la propiedad del bien en otra persona o poseedor
mediato” (Casación Nº 002064- 2004-Callao, de la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema
de la República).
PRUEBAS DE POSESIÓN
Por consiguiente, lo expresado por el fallo no es rigurosamente cierto. Una persona puede
inclusive perder la posesión, pero si, dentro del año plantea un interdicto y resulta
victoriosa y recupera la posesión del bien, se considera que ha habido continuidad
posesoria.
IMPORTANTE
Artículo 953.- Se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero
cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por sentencia se le restituye.
Solo se ha regulado la interrupción natural; dicha norma establece que se
interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es
privado de ella; agrega que cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si
por sentencia se le restituye.
Por lo que la posesión del emplazado seguirá teniendo la característica de
posesión continua, aun cuando el poseedor sea citado judicialmente con una
demanda en la que un tercero o el propietario le requiera con la entrega del
bien o someta ante el juez su derecho a poseer el bien.
Si bien no se interrumpe el plazo de prescripción, creo que lo que habría
sucedido es que la posesión ha dejado de ser posesión pacífica; por ello debe
entenderse que el requisito de ejercer posesión pacífica no solo debe
entenderse como una posesión privada de violencia —como indebidamente se
sostiene en la presente sentencia de casación—, sino además como el ejercicio
de una posesión que no es discutida o controvertida judicialmente.
Analizamos el caso:
• El señor Domingo Pérez posee desde hace cinco años un bien inmueble
adquirido mediante transferencia de posesión por parte del señor Rafael
Vela quien poseía el bien como arrendatario por tres años celebrado con el
señor Chavarri quien antes de arrendar dicho bien hizo uso de él por un
periodo de tres años.
• Este año el señor Domingo Pérez advierte que a nivel registral figura como
propietario una empresa privada, por lo que teniendo en cuenta que no
cuenta con buena fe en la adquisición, consulta si puede sumar las
posesiones de los señores Rafael Vela y Chavarri su posesión para poder
adquirir el bien inmueble por prescripción adquisitiva de dominio.
• En el presente caso, el señor Domingo Pérez ha recibido el bien mediante la mal llamada “transferencia
de posesión”, mas es un acuerdo que le permite poseer el bien que tiene la característica de ser válido, sin
embargo, el que le transfirió era un arrendatario, por tanto no era una posesión que pueda cumplir con los
requisitos de la usucapión, esto es, con el requisito de animus domini (no teniendo una posesión plena) y
por tanto no puede sumarse su posesión a la del señor Domingo Pérez.
• Por otro lado, como la norma citada señala la suma de plazos posesorios de quien le transfirió el bien, no
se puede sumar el tiempo que ha poseído el señor Chavarri quien no ha participado en dicha transferencia.
• En consecuencia, el señor Domingo Pérez debe esperar cumplir cinco años más para que, demostrando
los otros requisitos, pueda usucapir el bien inmueble que posee, ya que no puede sumar el tiempo de
posesión de los señores Rafael Vela y Chavarri.
POSESÓN PACÍFICA
• No es necesario que la posesión se ejerza de manera que el verdadero propietario (o antiguo poseedor) pueda
enterarse para oponerse. Bastará con que el ejercicio de la posesión se efectúe de una manera regular, como lo
haría un sujeto de razonar medio. Con ese ejercicio dentro de lo racional, cualquier sujeto estará en la
posibilidad de enterarse de lo acontecido.
Ejercicio fáctico del poder sobre la cosa deba materializarse como si uno fuese propietario del bien, o sea, tiene
que exteriorizarse.
Generalmente, para demostrar el animus domini basta que el poseedor demuestre que en el predio haya
construido su vivienda, dedicado mejoramiento y nivelación del terreno, pagar el impuesto predial ante la
Municipalidad, entre otras pruebas irrefutables del ejercicio de hecho de las facultades y atribuciones propias de
un propietario comportándose como tal.
Animus domini (intención de ejercer como propietario)
Pleno Casatorio Civil Nº 229-2008-Lambayeque sobre usucapión a favor de coposeedores • Nunca puede adquirirse la propiedad por los
poseedores en nombre de otra (arrendatarios o depositarios), pues cualquier reconocimiento expreso o tácito del derecho del dueño
interrumpe la prescripción por faltar el titulo de dueño, dado que los actos meramente tolerados no aprovechan a la posesión.
Analizamos el caso: