Manual de Uso y Mantenimiento

MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO
arquitecto
GABRIEL QUESADA GONZÁLEZ

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MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO
PROYECTO BASICO Y DE EJECUCION DE REHABILITACIÓN DE CASA RUIZ PARA MUSEO
Promotor: CONCEJALIA DE CULTURA, AYUNTAMIENTO DE MOTRIL ( GRANADA )
Localización: C/ RUIZ , MOTRIL ( GRANADA ) ABRIL de 2009
C/ Cerro del Caballo nº 12, edificio Milán bajo. 18008 GRANADA

Teléfono y Fax 958 37 92 12
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INTRODUCIÓN
El presente manual contiene las instrucciones para el uso, conservación y mantenimiento de LA CASA RUIZ
PARA MUSEO PICTORICO EN MOTRIL.
Conviene matizar, como aclaración, los distintos conceptos sobre los que versa el citado manual, y así podemos
distinguir:
- Se entiende por MANTENIMIENTO el conjunto de operaciones y cuidados necesarios para los que las
instalaciones, edificios, industrias… puedan seguir funcionando adecuadamente.
- Se considera USO del centro; la acción y efecto de hacer servir el inmueble para el fin proyectado.
- Se define CONSERVACION como la acción y efecto de cuidar de la permanencia, en todo caso, del edificio
docente.
La información, instrucciones ,orientaciones ,asesoramiento y recomendaciones que se proporcionan persiguen
como fines primordiales :
• Prevenir riesgos y costes de accidentes, protegiendo la integridad de las personas y bienes tanto por
los propios como por los ajenos ala edificación de que se trate.
• Contribuir ala mejora del confort y de la calidad de vida.
• Propiciar el alargamiento de la vida útil de la vivienda, el edificio y sus instalaciones.
• Colaborar a la protección del entorno y del medio ambiente, especialmente en materia de limitación de
la contaminación ,atmosférica y molestias acústicas.
• Garantizar el servicio de las instalaciones , máquinas ,aparatos y equipos cuidando de la eficacia de su
funcionamiento.
• Fomentar el ahorro en los costes de explotación de los inmuebles ,sobretodo en materia de consumos
de agua y de energía.
• Servir de pauta y norma a seguir para la redacción de las instrucciones o manuales particulares que
todo promotor debe entregar a los usuarios de cada promoción específica como complemento de esta
Manual General.
Las instrucciones de uso comprenden las instrucciones y recomendaciones para el uso de los espacios
privativos y comunes desarrollo de las distintas actividades, elementos constructivos e instalaciones, recogiéndose las
descripciones y definiciones de los elementos y componentes de los mismos ,las limitaciones de uso y prohibiciones
correspondientes, las precauciones y previsiones a tener en cuenta, los productos recomendados para la limpieza de
determinados elementos y en suma ,todos aquellos consejos de interés que contribuyan a lograr los objetivos
marcados en el presente manual.
Las instrucciones de mantenimiento se recogen de forma sistemática y ordenada, las instrucciones de

mantenimiento y conservación de los elementos constructivos e instalaciones, estableciéndose la periodicidad y
frecuencia de las inspecciones y comprobaciones a realizar, los encargados de efectuarlas, los elementos ,las partes o
aspectos a verificar o revisar y las actuaciones de entretenimiento, manutención, limpieza tratamiento o reparaciones
a llevar a cabo.
Para ello ,se adopta la misma clasificación y ordenación de los elementos constructivos e instalaciones que en las
recomendaciones de uso , y en determinados casos relativos a instalaciones concretas ,se formulan las advertencias
previas pertinentes.
Concluye esta parte con un plan esquemático en el que tratan de resumirse las operaciones de mantenimiento.
Los edificios públicos, tanto en su conjunto como en cada uno de sus componentes, debe tener un uso y una
conservación, así como un mantenimiento adecuado.
Un edificio público en buen estado se consigue con el uso debido y el mantenimiento de sus elementos e
instalaciones, evitando o retrasando el deterioro, y consiguiendo de esta forma las siguientes propiedades:
- Seguridad: Los edificios, a medida que van envejeciendo, si no son mantenidos convenientemente, originan
peligros, en razón directamente proporcional a su falta de mantenimiento. Conservando el edificio en buen estado, se
reducen peligros y se aumenta la seguridad del mismo.
- Duración y economía: Si el edificio está en buen estado, dura mas, envejece más dignamente y se puede
disfrutar mucho más.
Para el mantenimiento periódico puede realizarse por personal no especialista evitando así los considerables
gastos que hemos de efectuar; si por el contrario, es necesario hacer reparaciones importantes originadas por un
pequeño problema que se ha ido agravando por el tiempo, hará la reparación mucho mas costosa, y seguramente
necesitará de empresa o personal especializado, que le encarecerá. Mantener el edificio en buen estado, resultado
más económico y se aumenta la duración del mismo.
Grado ecológico: El aislamiento térmico y el buen funcionamiento de las instalaciones, permiten un importante
ahorro energético. Si los aparatos funcionan bien y los cierres y juntas de las puertas y ventanas ajustan
adecuadamente, no se consume más energía d la necesaria y así respetamos el medio ambiente.

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Grado de confort: se puede disfrutar de un edificio residencial con las máximas prestaciones de todas sus partes
integrantes así como de sus instalaciones. Igualmente se puede alcanzar un nivel óptimo de comodidad con una
temperatura y humedad adecuadas, con un buen aislamiento, con una óptima iluminación y con un nivel adecuadazo
de calefacción y ventilación. Un edificio residencial en buen estado, proporciona calidad de vida.
Agrado: Un edificio bien conservado tiene un mejor aspecto, y hace más agradable y estimulante el trabajo dentro
del mismo, consiguiendo una mayor integración dentro del espacio público de su entorno.
MARCO LEGAL Y OBLIGACIONES
Muchos son los textos legales, y desde diferentes ámbitos, los que han incluido los conceptos de conservación y
mantenimiento de las edificaciones, obligando a sus propietarios a conservar en ellas las condiciones de seguridad,
salubridad y estética. Así podemos mencionar:
En la legislación urbanística, las leyes de Régimen del Suelo y Ordenanzas Municipales de la Edificación.
En la legislación administrativa, la ley de contratos de las Administraciones Públicas , la Ley Reguladora de Bases
del Régimen Local y las leyes de protección del Patrimonio Histórico.
En la legislación civil, el Código Civil.
En la legislación específica de la edificación, nos remitimos a las Normas Básicas de la Edificación( NBE ),
Normas tecnológicas ( NTE ) y la ley de Ordenación de la Edificación ( LOE ), que viene definitivamente a recoger
como obligación la entrega a los usuarios del Libro del edificio, donde ser incorporan las instrucciones de uso y
mantenimiento de la edificación y sus instalaciones.
En cuanto a las competencias de llevar a cabo la obligación del mantenimiento, y dentro ya del ámbito educativo
al cual va dirigido este Manual, podemos hacer referencia a la siguiente legislación:
Ley Orgánica 8/1985 Reguladora del derecho a la Educación (LODE).
Ley Orgánica 1/1990 de Ordenación General del sistema Educativo (LOGSE)
Decreto 155/1997 de Cooperación de las Entidades Locales con la Administración de la Junta de Andalucía
en materia educativa.
A tenor de esta normativa, se pone de manifiesto que es destino de los edificios, en función del nivel de
enseñanza, el que sirve de fundamento respecto a la asunción de las obligaciones de conservación, mantenimiento y
vigilancia, que corresponderá preceptivamente:
a) A los Ayuntamientos, cuando se trate de edificios propios o dependientes de la Consejería de
Educación y Ciencia destinados íntegramente a centros de Educación Infantil de segundo ciclo, Educación
Primaria y Educación Especial.
b) A los Ayuntamientos, cuando en edificaciones escolares de propiedad municipal se imparta,
además de Educación In cantil Educación Primaria o Educación Especial, el Primer ciclo de Educación
Secundaria obligatoria.
c) A la administración Autonómica cuando, por necesidades de escolarización, deban afectarse
edificios escolares de propiedad municipal para impartir educación secundaria Obligatoria (ESO) o Formación
Profesional.
d) A la Administración Autonómica, los edificios propios de la Consejería de Educación y Ciencia
destinados al resto de niveles educativos.
CONOCER EL EDIFICIO
Las partes fundamentales que constituyen los EDIFICIOS RESIDENCIALES son las siguientes:
CIMENTACION Y ESTRUCTURAS
FACHADAS
CUBIERTAS
DISTRIBUCION INTERIOR
ACABADOS
INSTALACIONES
URBANIZACIÓN
Todas y cada una de ellas, han de ser conservadas para el uso a que se destinan, debiendo poseer un grado de
mantenimiento suficiente, eficaz y preventivo.

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EL MANUAL GENERAL DE USO Y MANTENIMIENTO
Una vez recibida la obra y entregada al uso, deberá suministrarse a la Dirección del museo, EL LIBRO DEL
EDIFICIO, el cual estará integrado por los siguientes documentos:
-Copia del proyecto definitivo con las modificaciones aprobadas si las hubiere.
-Acta de Recepción de la obra.
-Relación identificable de los agentes interventores en la edificación del expresado centro.
-Instrucciones de uso, conservación y mantenimiento del edificio, que estarán formadas por el presente
MANUAL GENERAL DE USO Y MANTENIMIENTO PARA EDIFICACIONES PÚBLICAS, incluyendo en estos a los
MUSEOS adaptado a las condiciones particulares correspondientes a cada edificación, complementado a su vez , por
los manuales e instrucciones de los equipos y aparatos instalados , proporcionados por los suministradores ,
fabricantes e instaladores.
Además, se incorporarán a esta documentación los certificados y boletines de enganche para contratación de los
suministros correspondientes.
El presente MANUAL es de tipo generalizable, orientativo e intenta ayudar a gestionar y mantener el edificio con
una mayor eficacia.
En la estructura de cada componente o capítulo se indican una serie de apartados comunes, que sirven de pauta
para agilización de las tareas que conforman el mantenimiento referido.
Estos aspectos comunes:
Descripción: Brevemente se describen los elementos constructivos.

Uso y conservación: Se indican las instrucciones someras y mínimas para utilización de los sistemas a modo
de prevención.
Obligatoriedad de contrato de mantenimiento: Se señala la obligación o no de contratar con empresa
autorizada.
Mantenimiento: Se especifican las tareas de revisión, comprobación o reparación así como la periodicidad
preceptiva de las mismas.
En caso de producirse cualquier tipo de anomalía, se dará aviso a la empresa constructora y/o a la empresa
instaladora, en su caso, dando siempre el traslado, a la dirección técnica que actuó en la obra, así como a la
Administración Pública correspondiente, el Ayuntamiento, cuyos datos debieron ser aportados en su momento a la
dirección del Centro.
Todo ello, siempre y cuando las deficiencias o averías se produzcan dentro del plazo de garantía de la obra,
mínimo un año, contado a partir de la fecha del acta de recepción o del acta de ocupación efectiva del Museo.
El buen uso y la conservación de los museos, corresponden a todos los usuarios de los mismos, sea cual sea su
participación en el mismo.
No ocurre igual con el mantenimiento, dado que para determinadas actuaciones, se precisan contratos
específicos con empresas autorizadas; y para otras, sólo se requiere la destreza suficiente de personal afín al Museo
en cuestión.
Aquellas actuaciones que necesiten obligatoriamente contrato de mantenimiento se deberán registrar en un libro
de mantenimiento específico.
Se acompaña al final de este manual modelos tipo de relación de los agentes interventores de la obra, para
conocimiento de la dirección del Museo.
El manual se estructura por Capítulos que corresponden a los diferentes elementos que conforman las
edificaciones de los Museos.
Todas las operaciones de mantenimiento recogidos en este Manual se realizarán conforme al a la Normativa
técnica vigente en su caso, y siempre cumpliendo las exigencias de seguridad preceptivas.

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1. INSTRUCCIONES DE USO
El derecho a una vivienda digna y adecuada ,trae de mano la necesidad de promover las mejores condiciones
para hacer efectivo ese disfrute por parte de los usuarios de un bien tan complejo y duradero. Por eso las
“instrucciones de uso”, son indicaciones encaminadas a conseguir ,entre otros, los siguientes objetivos :
• Evitar patologías
• Mejorar el confort, la salubridad y la seguridad
• Promover el ahorro de agua y de energía, y no contaminar
• Propiciar la economía de mantenimiento
Con el fin de salvaguardar las condiciones de seguridad y salud, de mantener la validez de las autorizaciones,
licencias calificaciones otorgadas y las garantías contratadas en las pólizas de seguros correspondientes , los espacios
y dependencias integrados en una edificación de viviendas no deberán destinarse para usos distintos de los que
tuvieran asignados por el proyecto.
Para cualquier cambio de uso o modificación de las dotaciones, elementos de construcción e instalaciones, será
necesario contar , previamente ,con el asesoramiento e informes técnicos pertinentes sin prejuicio de solicitar las
licencias y autorizaciones correspondientes y de la comunicación a la compañía de seguros.
En cualquier caso, el usuario de la vivienda debe tener muy claro que estas instrucciones de uso no tienen carácter
de obligación, pero el mal uso le hace responsable de los daños que hubiera causado por ello y que:
Las garantías con que cuente la vivienda y el edifico no cubren, entre otros, los daños causados por el mal
uso ni por modificaciones u obras realizadas después de la recepción , salvo la subsanación de defectos observados ,
en su caso , en la misma.
No obstante lo dicho, también debemos recordar que el usuario tiene que cumplir con determinadas obligaciones
impuestas por disposiciones legales (VPO, Ley de Propiedad Horizontal ) que contemplan esta materia con diferente
perspectiva.
ESPACIOS Y ACTIVIDADES
El uso adecuado hace mas confortable la vivienda , evita su deterioro, mejora la seguridad y reduce los gastos de
mantenimiento y el daño ambiental.
Espacios privativos
1. Salas exposición:
Una buena distribución de los espacios , de las zonas libres y ocupadas, es necesaria para garantizar la comodidad.
Por ello:
Preste especial atención al amueblamiento
Cuide el nivel de iluminación para evitar el cansancio de los ojos, especialmente en
zonas que requieran una atención visual cercana y prolongada.
Vigile el nivel de ruidos que produce. Escuchar música , la radio o la televisión no deben
ser un tormento para los vecinos.
Ventile con frecuencia la habitación
Decore con plantas, renovarán y purificarán el aire.
2. Cuarto de baño:
En este recinto el consumo de agua tanto fría como caliente, es considerable. En consecuencia:
• Evite el derroche de agua en todos los aparatos
• Vigile el funcionamiento de la cisterna del inodoro
• Utilice si fuera posible mezcladores automáticos de agua fría y caliente
• Cierre perfectamente los grifos después de su utilización
El ambiente húmedo del recinto puede producir humedades de condensación. Para evitarlas :
• Facilite la correcta ventilación del recinto
• Seque los grifo, mobiliario y paredes cuando estuvieran cubiertos de humedad
El contacto del agua con suelos y paredes propicia la aparición de humedades de filtración. Al objeto de evitarlas:
• Vigile las fisuras de los revestimientos de suelos y paredes y procure tener bien selladas las uniones entre
aparatos, suelos y paredes.

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• Procure secar cuanto antes el suelo mojado y evitará resbalones. Si no lo tuviera , es conveniente dotar la
bañera de algún elemento antideslizante en el fondo. Coloque también una barra para agarrarse.
Para la limpieza de aparatos sanitarios y grifería se recomiendo el empleo de agua y jabón. No utilice productos
abrasivos.
La proximidad del agua y la corriente eléctrica es siempre peligrosa ; y aunque la reglamentación la prohíbe la
colocación de tomas de corriente en la zona de influencia del baño y la ducha, deben extremarse las precauciones para
evitar accidentes.
No manipule aparatos eléctricos ( máquinas de afeitar, sacadores de pelo...) con las manos mojadas, ni estando
dentro de la bañera o bajo la ducha, ni cerca de un chorro de agua.
Los aparatos sanitarios del cuarto de baño están instalados para cumplir las funciones que tienen asignadas y nunca
para nada distinto:
• No se suba encima del inodoro o del bidé, empleándolos como escalera para alcanzar algo: el aparato podría
partirse o deteriorarse algo.
• No apoye su cuerpo en el lavabo con todo su peso, pues podría desprenderse o romper conexiones de
suministro de agua o desagüe.
3. Armarios:
Aunque nos referimos especialmente a los llamados armarios empotrados la mayor parte de los siguientes
recomendaciones serán igualmente útiles para el caso de armarios –mueble.
• Todos los armarios necesitan una buena ventilación.
En especial los destinados a almacenar alimentos si son cerrados y no se procura su frecuente aireación, se
convertirán en un foco de putrefacción y malos olores.
Hay armarios que pueden estar cerrados durante largos periodos de tiempo: por ejemplo, los que guardan
equipamiento y ropa de temporada.
Además de proteger estas cosas con productos contra insectos ,sigue siendo necesario una frecuente ventilación del
habitáculo.
No almacene sustancias nocivas y peligrosas.
Los medicamentos deben guardarse en lugar fresco y fuera del alcance de los niños:
No almacena innecesarios productos de farmacia una vez finalizado el tratamiento par alo que fueron prescritos.
4. Almacén:
El mantenimiento de un bajo nivel de gases es un aspecto esencial para el buen funcionamiento del garaje. Así pues:
No obstruya ni obstaculice el sistema de ventilación.
Por motivos de seguridad y para evitar riesgos derivados de posibles incendios y explosiones, se recomienda:
• Mantener limpio el almacén. Eliminar la presencia de grasas, aceites y combustibles derramados.
• No almacenar productos inflamables, como neumáticos ,latas de aceite , de gasolina....
• No fumar ni encender fósforos u otro tipo de llamas.
Para el almacén son de utilidad las mismas recomendaciones que se hicieron en el apartado de armarios. Y además
tenga en cuenta que estos espacios :
• No deben ser utilizados como habitaciones
Por el riesgos que conllevan :
• El trastero no es un lugar adecuado para guardar la bombona de butano
• No almacene productos inflamables.

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Espacios comunes
En las edificaciones publicas, los espacios a que nos referimos a continuación son de uso privativo.
Para todos los elementos de uso colectivo deben tenerse en cuenta estas máximas:
• Utilizarlos sin dificultar ni impedir el uso por los demás convecinos.
• Cuidarlos como si fueran de su exclusiva propiedad.
El trato correcto y las relaciones de buena vecindad contribuyen a mejorar la calidad de la vida y evitar conflictos.
Cuidado de las edificaciones públicas para no producir daños o molestias a nuestros vecinos:
• Adopte sin reservas todas las medidas de prevención de incendios que le sean recomendadas.
• Mantenga en perfecto estado de funcionamiento las instalaciones del MUSEO y especialmente las de gas y
electricidad, cuya utilización descuidada conduce a peligrosas consecuencias (incendios y explosiones).
• Procure evitar atascos ,fugas de agua, descuidos (grifos abiertos, tapones de los desagües puestos,....)
baldeos de suelos.... pues puede trasladar daños a las edificaciones próximas.
• Al deshacerse de los residuos, utilice bolsas cerradas y evite el derramamiento de los líquidos. Si lleva esas
bolsas hasta el punto de recogida pública de basuras, no las deposite en la acera sino en el interior del
contenedor, cierre la tapa éste.
• Evite actividades que resulten molestas especialmente en las horas habituales de sueño. Si tiene alguna
celebración en su casa procure hacerlo sin resultar enojoso para los demás convecinos. Modere el volumen
de la música y el tono de las conversaciones.
• Procure no dar portazos, además de molestar a los demás, puede producir con ello averías y roturas.
Las recomendaciones sobre la utilización adecuada de determinados elementos y espacios que pueden ser comunes
( azoteas, ascensores, fachadas...) se hacen en los apartados correspondientes a los elementos constructivos e
instalaciones que figuran mas adelante.
1. Vestíbulos y Escaleras:
Ambos espacios tienen un mismo tratamiento constructivo o parecido en los suelos y paredes que delimitan su
volumen.
• Vea las recomendaciones que se hacen en los apartados correspondientes a estos elementos de
construcción.
Para todos estos espacios son de interés las siguientes recomendaciones:
• No obstaculice la circulación colocando objetos que puedan estorbar el paso de las personas. La
no consideración de esta recomendación podría tener graves consecuencias en casos de energía
y necesaria y necesaria evacuación del edificio.
• No arroje papeles ni otros desperdicios al suelo. No manche las paredes.
• Procure que sus hijos no los tomes como lugar de juego, y que no produzcan destrozos, ruidos u
otros molestias,a su paso.
• Evite reuniones y molestias con gritos o ruidos en estos espacios.
Por motivos de seguridad :
• La puerta de entrada o cancela debe permanecer cerrada. No abra a desconocidos.
Por motivos de economía:
• No debe pulsarse “sistemáticamente “el automático de la escalera, sino solamente cuando sea necesario.
Además de que aumenta la posibilidad de averías, el consumo indiscriminado de energía eléctrica es un
despilfarro.
Salvo para personas mayores, discapacitadas o con problemas de salud:
Se recomienda bajar por la escalera en vez de hacerlo en el ascensor. Se consigue un ahorro en el consumo de
energía y a veces, una mejora del estado físico de las personas.
2. Patios:
Por su peculiar problemática nos vamos a referir concretamente a los que se conocen como patios de luces.
Para la correcta y utilización de estos patios habrán de tenerse en cuenta las siguientes observaciones:
• Evite la caída de objetos porque puede producir daños a las personas, desperfectos en la solería o la
obstrucción del desagüe.
• El sumidero debe mantenerse limpio y libre de atascos para evitar el peligro de una posible inundación.
Conviene verter agua frecuentemente para asegurar el cierre hidráulico y evitar el peligro el paso de malos
olores.

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Las paredes que cierran el recinto tienen consideración de fachadas. En consecuencia:

• No se permite la apertura o modificación de huecos, la colocación de extractores, la construcción de
cualquier añadido sin el asesoramiento técnico pertinente y la autorización de la comunidad.
• El mero hecho de que se pueda acceder a uno de estos patios desde una vivienda no significa que sea de
uso exclusivo.
3. Otras actividades:
Limpieza
La limpieza de la edificación como local habitado constituye una actividad esencial para el mantenimiento de la higiene
en niveles aceptables.
El polvo es un elemento perjudicial para las personas, para los muebles y para los componentes del edificio por la
facilidad con la que penetra y se deposita en todas partes. Puede hacer enfermar a las personas, afear el mobiliario y
deteriorar los aparatos. Así pues:
• El polvo debe eliminarse tan frecuentemente como sea necesario.
El agua interviene en la mayor parte de los procesos de limpieza ,pero debe utilizarse con prudencia ya que algunos
materiales o productos utilizados en la construcción de la vivienda se deterioran con el uso abusivo del agua y otros ni
siquiera admiten un grado mínimo de humedad.
Además debe moderarse el consumo de un bien tan escaso como el agua y para ello:
• No utilice una cantidad excesiva de agua en el fregado de los suelos ,y si fuera posible séquelos
inmediatamente.
• Evite los baldeos
Respecto de la utilización de detergentes y abrasivos se advierte que:
• Pueden ser peligrosos para la salud y ser el origen de muchos accidentes domésticos ,por lo que su elección
debe ser hecha con prudencia y conocimiento del producto.
• Los daños que pudieran producirse en aparatos sanitarios, griferías..mecanismos de electricidad, pavimentos
,revestimientos ...podrían ser irreversibles de no ser los adecuados.
• Es conveniente elegir detergentes líquidos que no suelen llevar fosfatos. Estas sustancias son muy
contaminantes para el agua de nuestros ríos
Para una vivienda mas “verde” además de los consejos anteriores:
• Utilice para la limpieza bayetas ecológicas existentes en el mercado.
Recogida de residuos
Las basuras, desperdicios o residuos, han sido y serán un asunto problemático para el correcto funcionamiento de la
vivienda familiar. Son un permanente foco de malos olores y putrefacción. Su volumen es nada despreciable. Su
manipulación, generalmente desagradable. El recinto mas “productor “ es la cocina.
• Utilice bolsas de plástico para los desechos sólidos –evite líquidos – y ciérrelos de forma adecuada.
Sáquelas diariamente de su vivienda.
Cada persona genera un kilo de basura al día, pero el 90% puede ser reciclada. A pesar de ello:
• Debe intentar reducir la basura al máximo, aplicando la teoría de “ las tres erres: reducir, reutilizar y reciclar.
Poco a poco se van imponiendo la necesidad de seleccionar estos desechos según distintos tipos para proceder luego
al reciclaje de sus productos y contribuir a la mejora del medio ambiente. La colaboración en tal sentido de los usuarios
de vivienda que generan estos desperdicios hace aconsejable que si fuera posible:
• Disponga de varios recipientes para recoger las basuras de forma selectiva, separando la basura orgánica
(desperdicios alimenticios) de la apta para ser reciclada (latas, plásticos, bricks, papel o vidrio).
Las basuras, recogidas en bolsas se llevan directamente al contenedor en la vía pública o se depositan en el lugar
asignado por la comunidad para este fin, desde donde se trasladarán, posteriormente a aquellos contenedores.
• Limpie frecuentemente con productos desinfectantes los recipientes donde se hayan recogido las bolsas de
basura.
• Los desechos de muebles (mesas,sillas..) máquinas se depositarán en contenedores destinados a tal fin o se
avisará para su recogida a los servicios municipales correspondientes.
• Utilice los distintos contenedores adecuadamente al fin previsto (desperdicios, vidrio, papel...)
Por cada tonelada de papel reciclado, se ahorran 140 litros de petróleo en la producción de nuevo papel limpio y
evitamos también la tala de árboles. Por ello :
• Contacte con empresas que se encargan de la recogida de papel o llévelo al contenedor mas próximo
destinado a tal fín.

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ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS
Podemos considerar que un edificio está formado por un pequeño número de partes o conjuntos de elementos
complejos- pero de características semejantes – cada una de las cuales cumple una función importante.
Cimentación
Por medio de la cimentación se trasladarán todas las cargas del edificio al terreno sobre el que se apoya.
Se aplican diferentes sistemas de cimentación ( pilotes, zapatas, losas...) según la naturaleza del terreno. Todos ellos
quedan, generalmente, ocultos o enterrados después de su construcción.
No se precisan por lo tanto ningún cuidado especial para su normal conservación.
Es preciso advertir, por su importancia , que:
No se deben realizar ninguna actuación que pretenda eliminar disminuir las dimensiones o cambiar el emplazamiento
de cualquiera de los elementos que componen la cimentación de un edificio o vivienda o apoyar sobre ellos nuevas
construcciones u otras cargas.
En el supuesto de una necesaria intervención que afectara al alguno de aquellos elementos se requerirá tanto para el
proyecto como para la ejecución de las obras correspondientes, la intervención de un técnico facultado para ello.
Estructura
Es el conjunto de elementos que componen el esqueleto portante del edificio, encargado de trasladar a la cimentación,
las cargas y sobrecargas que soporta.
Las estructuras de mas frecuente utilización son las de hormigón armado , las de acero, y las formadas por muros de
ladrillos , llamadas así según el material que predomine en su construcción.
Los principales elementos de la estructura:
Pilares : elementos resistentes verticales, su dimensión predominante es la altura.
Vigas: elementos resistentes horizontales. Su dimensión predominante es la longitud en cuyo sentido descansan sobre
dos o mas apoyos.
Forjados : elementos constructivos resistentes de desarrollo superficial , generalmente planos y horizontales. Sirven de
soporte al suelos y techos del edificio , o se convierten en estos mismos después de algún acabado o revestimiento.
Muros de carga : fábricas resistentes de ladrillo, piedra u otro material.
A veces se construyen estructuras mixtas en las que se combinan los materiales mencionados.
Puesto que la estabilidad de un edificio depende de todos y cada uno de los elementos resistentes que componen su
estructura y que ésta se calcula y construye en base a un determinado supuesto de carga, deben tenerse en cuenta las
siguientes prohibiciones y limitaciones:
• No se debe realizar ninguna acción que pretenda eliminar, disminuir las dimensiones o cambiar el
emplazamiento de cualquiera de los elementos estructurales.
• En el supuesto de una necesaria intervención que afectara a alguno de aquellos elementos se requerirá el
asesoramiento de un técnico facultado para ello, tanto en el proyecto como en la ejecución de las obras
correspondientes.
• No se deben hacer taladros ni rozas en vigas y pilares. En los forjados y muros de carga sólo podrían
realizarse previa consulta y autorización por un técnico competente.
• No se permitirán sobrecargas de uso superiores a las previstas. En general, los edificios de vivienda tienen
un límite de 200 kg m2 , aunque en todo caso la memoria de cálculo lo indica con total precisión. Por este
mismo motivo:
• Evite la concentración de cargas ( colocación de aparatos pesados en una pequeña superficie ) que pudieran
exceder esos límites.
• El uso inapropiado de algunos recintos, aunque fuera de forma esporádica podría dañar la estructura de
forma irreversible.
Fachada
Los cerramientos cubren exteriormente la estructura, definen o delimitan el volumen del edificio, proporcionan una
protección térmica y acústica y resguardan de los agentes atmosféricos.
Las fachadas constituyen el cerramiento vertical del edificio con paramento exterior a la vista y a la intemperie. El
cerramiento vertical de la cara o caras del edificio que linda con el solar vecino se suele denominar medianera aunque,
propiamente no siempre lo sea.
En las fachadas una parte importante es maciza o ciega . pero en la mayoría de los casos se abren numerosos huecos.
Las fachadas y sus componentes ( paredes, terrazas, ventanas, persianas..) son elementos comunes del edificio y
como tales deben ser tratados aun cuando esos elementos de uso privado de cada vivienda. Es consecuencia :
No se permitirá modificación alguna en las fachadas ni en ninguno de sus componentes, que pretenda cambiar algún
elemento, variar sus dimensiones o alterar su configuración o su ubicación.

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Tampoco se permitirá la apertura de ningún tipo de hueco sin permiso de la comunidad.
Partes macizas
Cuando se trate de paredes divisorias entre propiedades colindantes.
• No deben abrirse huecos en ellas (pues podrían crearse servidumbres de luces y/o vistas ) salvo autorización
expresa del otro propietario.
Los humos, la humedad, el polvo y otros agentes atmosféricos son causa de la suciedad que aparece en las fachadas
de los edificios.
Para su limpieza puede hacerse la siguiente recomendación:
• Debe evitarse la limpieza con procedimientos físicos, como el chorro de arena.
Rejas, barandillas y celosías

Son los elementos de protección y defensa de personas y objetos los siguientes:
- Barandillas: Antepechos constituidos por balaustres normalmente metálicos, de diversas formas, situados en
escaleras, azoteas, terrazas y balcones para defensa y previsión contra las caídas.
- Rejas: Conjunto de barrotes, generalmente metálicos colocados en huecos de fachadas, para seguridad.
- Celosías: Cerramientos no macizos constituidos por piezas de diversas formas y tamaños colocados en
huecos de fachada, fabricados con materiales diversos.
- Persianas: Protegen y gradúan la entrada de luminosidad en las estancias, colocadas en huecos de fachadas
y constituidas por materiales diversos.
Para todos ellos resultan apropiadas las siguientes recomendaciones:

• No deben utilizarse como apoyo de andamios ni para sujetar máquinas o
elementos destinados a subir cargas.
• Si quiere adornar con macetas sus balcones utilice soporte apropiado para
colocado hacia el interior. Y evite cargar en exceso la barandilla.
• En las rejas y barandillas deben vigilarse especialmente los anclajes.
Cualquier deterioro ( por oxidación de material, por golpes que hayan
recibido..) puede poner en peligro la misión protectora que se les recomienda.
La pintura debe mantenerse en buen estado.
• Por su situación, están expuestas a la suciedad y el polvo
Como medida de seguridad

• No coloque muebles cercanos que faciliten la escalda de los niños hasta los bordes de las barandillas.
Divisiones interiores
Nos referimos con esta denominación, especialmente a las paredes que forman separación entre habitaciones de una
misma vivienda o entre espacios interiores de un mismo edificio. Estas paredes de ladrillo u otro material en su parte
“ciega” llevan incorporadas en huecos abiertos al efecto, las puertas que permiten el paso desde un espacio al
contiguo.
También consideramos como “división interior” la pared que forma en muchas ocasiones la hoja interior del cerramiento
exterior (fachada) de todo el edificio.
Los tabiques y tabicones de ladrillo son de pequeño espesor (6-12 cm) y algunos llevan empotrados diversas
instalaciones de agua y electricidad. Por ello:
• No se colocarán objetos que por su peso o forma de colocación puedan producir empujes que dañen la
propia pared, las estanterías con objetos pesados deben apoyarse en el suelo.
• Deben evitarse las rozas o canales para empotrar otros conductos pues debilitarían quizás excesivamente la
pared.
• Procure cerciorarse por dónde pasan las conducciones empotradas antes de clavar algo en la pared, pues
podría producir una avería en las instalaciones y suponer un riesgo grave para su seguridad.
• Para poner un clavo introduzca antes un taco de plástico.
Merecen especial mención, las divisiones interiores y paredes que delimitan sectores de protección contra incendios en
las zonas comunes en las que:
• No debe realizarse ninguna actuación que pretenda modificar su estado inicial sin el previo asesoramiento de
técnico competente.
También se construyen tabiques con placas de escayola o con paneles prefabricados (con acabado de yeso) que se
fijan a una ligera estructura metálica. Las recomendaciones anteriores son igualmente válidas para otros tipos. Con
productos comercializados baja “marca “ atienda, además las instrucciones del manual redactado por el fabricante.

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Carpintería exterior e interior, acristalamiento, persianas

Conjunto de ventanas, puertas y otros cierres, una de cuyas caras mira al exterior del edificio.
Para la carpintería y acristalamiento es conveniente tener en cuenta las siguientes observaciones:
• No debe modificarse la forma ni las dimensiones de ningún elemento de la carpintería exterior, ni se
cambiará su emplazamiento sin el permiso de la comunidad y el asesoramiento técnico correspondiente.
• Evite golpes y cierre con cuidado, sin brusquedad, con cualquier elemento.
• No introduzca ningún elemento extraño entre las hojas y cerco, ni presione las hojas abiertas contra la pared.
Estos esfuerzos podrían dañas seriamente la posición de las bisagras y en consecuencia, el cierre hermético
de la carpintería.
• Los acondicionadores de aire no deben sujetarse en los perfiles de las ventanas.
• Evite apoyar objetos que pudieran dañar la carpintería que los soporta.
• Si tiene que reponer vidrios rotos en la carpintería de aluminio tenga cuidado con el posible descuadre de la
hoja pues , en caso contrario , el elemento móvil no encajará en el cerco.
• Para evitar la entrada de humedad conserve en buen estado la junta elástica de sellado (generalmente
cordón de silicona) entre el contorno exterior de la carpintería y paramentos.
Como medida de seguridad:
Mantenga a los niños alejados de los huecos sin protección, o vigilados cuando estén próximos a ellos.
Estando expuestos a la acción de agentes externos –polvo , agua u otros agentes-los elementos de carpintería
necesitan una limpieza frecuente.
Para la limpieza de carpintería y vidrios:

• Emplee bayetas suaves o esponjas, con agua jabonoso o detergentes rebajados que contengan cloro.
• No utilice objetos duros ni productos abrasivos.
• En la limpieza de aluminio lacado no use disolventes o alcohol ni productos que los contengan.
• Limpie la suciedad y el polvo que pueda obstruir los orificios que le perfil inferior del cerco lleva para la
evacuación del agua que recoge.
Las persianas son elementos de frecuente funcionamiento. Tenga en cuenta las siguientes recomendaciones:
• Al bajar (cerrar) las persiana, evite dejarla caer de golpe bruscamente. Corre el riesgo de que se rompan las
lamas o de que se descuelgue el eje del soporte donde se enrrolla.
• Al subir ( abrir) la persiana procure hacerlo suavemente.
• Aunque tiene unos topes para limitar el recorrido , los golpes bruscos acaban debilitando la sujeción.
• Al accionar la cinta procure que esta discurra por los rodillos de recogida de la caja.
• Si observa alguna anomalía en el funcionamiento de la persiana no intente forzarla. El desplazamiento alteral
de una lama, su salida de las guías , el roce de la lama con la guía , la cinta que se rompe o se sale del disco
de enrollamiento, son las mas frecuentes anomalías.
• Es conveniente lubrificar periódicamente las guías para facilitar el deslizamiento de las lamas de la persiana;
para ello se aconseja el uso de vaselina.
• En el supuesto de ausencia prolongada no cierre herméticamente sus persianas. Es recomendable dejar una
pequeña holgura, entre algunas lamas para favorecer la ventilación entre persiana y carpintería pues la
exposición al sol produce tan gran concentración de calor que podría dañar aquéllas.
La limpieza de las persianas puede hacerse:
• En las persianas de madera : en seco.
• En las persianas de PVC o aluminio: con agua y detergente no abrasivo.
Carpintería interior
Generalmente la carpintería interior está constituida por puertas que pueden prestar diversas funciones :permitir el
paso de las personas, preservar la intimidad , impedir la formación de corrientes de aire o colaborar en la
protección. Se componen de :
Precerco. Elemento de madera fijado al tabique o tabicón.
Cerco: elemento de madera con rebaje para encajar la hoja, fijado al precerco.
Hoja: elemento movible para abrir y cerrar (abatibles/correderas/plegables).
Herrajes de colgar. Elementos metálicos para colgar la hoja del cerco (bisagras, pernios)
Herrajes de seguridad: elementos de diversos materiales incorporados a la hoja y al cerco para la apertura y el
cierre de ésta ( picaportes, cerraduras).
Tapajuntas: tira de madera para ocultar a la vista uniones de la pared y el precerco.

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Debido a la naturaleza de los materiales que constituyen los elementos anteriores, resultan apropiadas las
siguientes recomendaciones:
• Procure evitar golpes y rozaduras en la superficie. Generalmente las hojas normalizadas no son de
madera maciza en su totalidad sino que suelen estar formadas por un bastidor de madera cuyo hueco
se rellena con un material ligero. Un impacto de relativa fuerza puede causarle un daño irreparable.
• La colocación de topes de goma en los suelos evitará deterioros tanto de la hoja como de los
revestimientos próximos.
• Aunque los movimientos de abrir y cerrar sean frecuentes en todo tipo de puertas, evite los portazos.
Adquiera alguno de los productos que hay en el mercado para trabar las hojas abatibles cuando tienen
que permanecer abiertas.
• Por el daño irreparable que pueden causar, esté atento a la aparición de carcomas, termitas u otros
xilófagos y en tal caso consulte aun especialista.
• Para evitar alabeos en las hojas mantenga, mientras sea posible cerradas las puertas y seque
inmediatamente cualquier muestra de humedad que pudiera aparecer sobre ellas, ya que la amdera se
hincha con la humedad ( y en tiempo seco se contrae).
• Los herrajes (cerraduras, manivelas, bisagras...) deben ser engrasadas con regularidad usando para
ello , aerosoles apropiados.
• No fuerce los picaportes accionando las manivelas o pomos.
• La limpieza normal de las puertas puede hacerse con una bayeta seca. Si hubiera necesidad de
lavarlas, se recomienda la utilización de algún producto de droguería adaptado al caso.
• No tape o anule las rejillas que , en algunos casos, llevan incorporadas en su parte inferior las puertas
de cuartos de baño y cocina. Pues al hacerlo invalidaría el sistema de ventilación de las habitaciones.
• No intente cerrar (rellenar) la rendija que queda entre paramento de pared y tapajuntas. Sin duda
volvería a abrirse.
En los espacios comunes del edificio pueden haberse colocado puertas denominadas “cortafuegos” con funciones
específicas de protección contra incendios. Por tanto debe tener en cuenta:
• Su configuración y emplazamiento no debe alterarse sin el previo asesoramiento del técnico
competente.

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Cubiertas
Constituyen la parte exterior de la techumbre de un edificio y protegen a este de los agentes atmosféricos.
Existen dos tipos de cubiertas según su uso, visitables o transitables y no visitables o no transitables.
Las primeras pueden ser accesibles y usadas y las segundas sólo permitirán el acceso a personas responsables de su
mantenimiento.
Por su inclinación se dividen en horizontales que pueden a su vez ser plantas, con distintas terminaciones, flotantes o
invertidas, e inclinadas también con distintas terminaciones, como placas traslúcidas de policarbonato, chapas
metálicas, tejas, etc.
Los tejados serán accesibles exclusivamente para su conservación y limpieza por el personal especializado.
• En cualquier tipo de azotea se evitará la colocación de elementos ( mástiles, tendederos..9 que
pudieran dañar ( perforar ) la membrana impermeabilizante o que se dificulten la correcta evacuación de
las aguas pluviales. Cuando fuera preciso hacerlo debe buscarse el asesoramiento de un técnico
competente.
• Tejados y azoteas deben estar siempre limpios y libres de vegetación parásita. De igual forma, se
mantendrán los canalones y cazoletas de bajantes, según el caso. Evite colocar obstáculos que
dificulten desagües.
• Las cubiertas sólo pueden ser usadas para la finalidad con que han sido concebidas. Por ello hay que
recordar que el uso indebido, invalida las garantías que pudiera tener el usuario respecto a su buen
funcionamiento e impermeabilidad.
• Tenga en cuenta que la azotea de uso comunitario no es el lugar mas apropiado para el juego de los
niños, ni para pasear animales que dejen allí sus excrementos.
• No sobrecargue los elementos dispuestos para tender la ropa.
• Si han de colocarse nuevos tendederos, infórmese antes de la forma y condiciones en que deberá
hacerse. Los anclajes podrían perjudicar la impermeabilización, dificultar el desagüe .... si la azotea,
además, es de uso común debe contar con la autorización de la comunidad de propietarios.
Revestimientos
Son aplicaciones efectuadas sobre las superficies de paredes o techos con cualquier capa de material a fin de
protegerlos, decorarlos o conseguir un mejor aprovechamiento.
Por el tipo de material se pueden clasificar en revestimientos exteriores, interiores o ambos a la vez.
Se pueden emplear en interiores y exteriores los siguientes:

- Alicatados con azulejo.
- Enfoscados con mortero de cemento, cal o mixtos.
- Chapados con placas de piedra natural.
En exteriores:
- Revocos o revoques con acabado de mortero de cemento, cal o resinas sintéticas.
- Especiales: Con acabados patentados industrialmente (cotegrán, granulite, etc.).
En interiores:
- Guarnecidos y cubiertas: Son revestimientos continuos realizados con pasta de yeso de diferente finura.
- Ligeros: Ejecutados con planchas rígidas de madera, aluminio, corcho, acero inoxidable o plásticos.
- Textiles: Son aquellos realizados con materiales textiles o moquetas de fibras naturales o sintéticas.
Todos estos revestimientos aunque fueran de muy buena calidad, tienen múltiples limitaciones funcionales.
• Ningún objeto pesado (muebles de cocina, estanterías..) puede estar sujeto o colgado de los
revestimientos. Se recomienda llevar la sujeción al elemento constructivo que sirve de soporte al
revestimiento, es decir a la pared.
• Evite los golpes y roces ya que pueden afectar a su aspecto y estabilidad.
• Las reparaciones deben efectuarse a la mayor brevedad y con materiales análogos a los
originales.
Si tuviera necesidad de hacer alguna perforación en el paramento revestido:

• Utilice siempre una taladradora
• En los alicatados, chapados y aplacados evite los encuentros y esquinas de las piezas.
• Antes de taladrar un azulejo, haga una pequeña hendidura golpeando suavemente con punzón y martillo y
coloque en ella la punta del taladro.
En mayor o menso grado, los revestimientos son siempre sensibles a la humedad. Por ello entre las recomendaciones
destacamos:

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• Los enlucidos de yeso se preservarán de la humedad y salpicado de agua. El deterioro que sufrieran podrían
obligar a la total sustitución o reposición de la zona afectada.
• Se procurará que el desagüe de las jardineras o el agua de su riego no caiga sobre los aplacados de la
fachada. El peligro de desprendimiento obliga a ser precavidos al respecto.
• Si las juntas entre los azulejos y los aparatos sanitarios no estuvieran bien rellenas, proceda a hacer un
sellado con silicona para evitar que el agua o la humedad penetre hasta el mortero de agarre.
Si una pequeña parte de la superficie del alicatado se abomba ligeramente o suena a hueco al golpearlo (significa que
los azulejos se han despegado del mortero ) independientemente de que el derecho le permita reclamar:
• Coloque una cinta adhesiva uniendo los azulejos despegados con otros que no lo están, previniendo su total
desprendimiento y los riesgos derivados de ello. Después avise a personal cualificado.
Los revestimientos están expuestos a la acción del polvo y la suciedad por lo que se hace precisa una frecuente
limpieza.
Para su limpieza resultan apropiadas las siguientes recomendaciones:
• Los enlucidos de yeso o estucos suelen limpiarse con un paño seco repasando suavemente sus paramentos.
• Los alicatados : con un paño húmedo, evitando la utilización de ácidos o abrasivos.
• Los chapados: con agua y detergente neutro, descartando el uso de lijas amoníaco o ácidos.
• La limpieza de revestimientos de madera y corcho se efectuará “en seco”.

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Revestimientos de suelos
El pavimento o solado es la capa superior que recubre la superficie de un suelo. Se distinguen diversos tipos de
pavimentos, a saber:
- PAVIMENTOS CONTINUOS: Son revestimientos de suelo exteriores o interiores ejecutados en obre,
integrados por un conglomerante o ligante (bituminoso, cemento o sintético) y un material como aditivo
(áridos minerales o metálicos y goma natural o sintética).
- PAVIMENTOS FLEXIBLES: Son revestimientos de suelo y escaleras para interiores, ejecutados con losetas,
baldosas, o rollos de moquetas de fibras naturales o sintéticas linóleo, PVC., y para interiores o exteriores
con rollos y baldosas de goma y policloropireno.
- PAVIMENTOS ORGÁNICOS: Son revestimientos de suelos en interiores constitutitos por losetas de parqué
hidráulico, de tablillas, entarimados de madera, o baldosas de corcho.
- PAVIMENTOS RÍGIDOS: Son revestimientos de suelos y escaleras para interiores o exteriores ejecutados
con piezas rígidas de piedra natural, piedra artificial, terrazo, cerámica, cemento y hormigón.
Para los pavimentos cerámicos, de mármol o terrazo deben tenerse en cuenta :

• Procure secar inmediatamente el suelo mojado para evitar que el agua
penetre en la capa interior provocando, en ocasiones desprendimientos y
filtraciones en la vivienda inferior.
• Si fuera preciso, revise y reponga las juntas dañadas. Su buen estado
previene roturas y dificulta el paso de la humedad.
• Evite el derramamiento de grasas y ácidos sobre la superficie.
• Evite golpes o impactos de objetos duros o punzantes ya que pueden romper
baldosas.
• Si una baldosa se rompe o desprende repare el daño lo mas rápidamente
posible para evitar que las piezas contiguas pudieran sufrirlo.
• Procure disponer de piezas para reposición de los pavimentos de su vivienda o
edificio, para casos de rotura o sustituciones por otras causas, ya que pueden
resultar dificultoso encontrar, en su momento piezas originales. Si viniese
estipulado en el contrato de compraventa de la vivienda, dichas piezas deben
ser proporcionadas por el promotor.
• El mármol puede pulirse o abrillantarse de nuevo cuando su aspecto lo
aconseje. No obstante tenga en cuenta que el número de veces que se puede
pulimentar no es ilimitado.
• No arrastre los muebles sobre estos pavimentos a menos que haya protegido,
con trozos de fieltro o similar, las zonas de roce.
Para su limpieza resultan apropiadas las siguientes recomendaciones.

• La limpieza debe hacerse con agua jabonosa o detergente neutro.
• No utilice lejía, agua fuerte, productos abrasivos ni componentes ácidos.

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Revestimientos de techos
Los techos suelen necesitar de un revestimiento, bien para presentar un mejor aspecto o bien para cubrir a la vista
algunos conductos o instalaciones que quedaron fijados a aquellos.
Estos revestimientos estarán adheridos o suspendidos del techo. En el primer caso suelen ser revestimientos con pasta
de yeso o de mortero de cemento. Los techos suspendidos, techos rasos o falsos techos, pueden ser continuos,
generalmente de escayola y sin las juntas aparentes o de piezas cuadradas o rectangulares con juntas a aparentes.
Tenga en cuenta las siguientes recomendaciones:

De los falsos techos no se colgará ningún objeto pesado.
En general para colgar cualquier objeto debe buscarse la fijación en el elemento estructural que sirva de soporte al
guarnecido o enfoscado, o del que está suspendido el falso techo. Ese elemento constructivo será en muchas
ocasiones un forjado. si es así no debe dañar las viguetas.
Pinturas
Son revestimientos continuos de paramentos, estructuras, carpinterías exteriores e interiores y elementos de
instalaciones que sirven como acabado superficial y protección de superficies.
Existen diversas clases de pinturas como son las relacionadas a continuación:

- Pinturas al temple: de aspecto mate, con acabado liso, rugoso o goteado, porosa y permeables, con poca
resistencia al agua y al roce, solo en techos.
- Pinturas a la cal: de aspecto mate, acabado liso, coloración blanco pálido; es porosa y absorbente, con buen
comportamiento a la intemperie, endureciendo con el tiempo y con buenas propiedades microbicidas.
- Pinturas al cemento: de aspecto mate, acabado liso, absorbente, dura y resistente a la intemperie.
- Pinturas plásticas: de aspecto satinado o mate, y acabado liso, rugoso o goteado, con buena resistencia al
roce y al lavado.
- Pinturas al óleo: de aspecto satinado, acabado liso con resistencia al roce y relativamente buena al lavado,
flexible y tendencia a amarillear.
- Pintura al esmalta sintético: de aspecto mate, satinado o brillante, acabado liso, con buena resistencia al
roce, al lavado y a la intemperie y buena retención de brillo.
- Pinturas martelé: de aspecto brillante con reflejo metálico, acabado con ligero relieve, y buena resistencia al
roce y al lavado.
- Laca nitrocelulósica: de aspecto mate, satinado o brillante, buena para extendido, rápido secado, duro y con
poca elasticidad.
- Barniz hidrófugo de silicona: de aspecto brillante acabado liso y transparente, muy resistente al agua.
- Barniz sintético: de aspecto mate, con buena resistencia al roce, al lavado y a la intemperie, con buena
retención al brillo.
Si pretende que las pinturas sigan prestando su acción protectora, observe las siguientes recomendaciones:
• Evite golpes,roces,rayados... todos ellos pueden dejar una huella en la pintura.

• La acción del polvo, los agentes atmosféricos, el contacto de las personas....exigen un continuo cuidado para
que las pinturas no pierdan sus posibilidades de proteger y decorar. Por tanto que estén siempre en perfecto
estado.
• Las pinturas sobre elementos metálicos protegen a éstos contra la oxidación por lo cual procure restaurar la
pintura a la primera señal de óxido que observe y selle la filtración de agua, que seguramente, la produce. A
menos que proceda reclamar la reparación al vendedor de la vivienda si está en plazo de garantía.
Especial cuidado deberá tenerse con las barandillas de terraza o cualquier elemento similar colocado a la intemperie.
Su oxidación podría entrañar serio peligro.
En cuanto a la limpieza se recomienda :
• Para pinturas al temple y a la cal, limpie con paño seco. No emplee líquidos de limpieza ni agua, ya que
estas pinturas no protegen al yeso contra la humedad.
• Para pinturas al silicato y al cemento ,pase ligeramente un cepillo suave con abundante agua.
• Para pinturas plásticas y esmaltes utilice esponjas o paños humedecidos en agua jabonosa.
Barnices
Los barnices generalmente se aplican sobre la madera.

Si su vivienda tiene carpintería exterior de madera:
• Vigile el estado del barniz: es fundamental para la conservación de la madera y el buen funcionamiento de la
carpintería.
Para su limpieza:

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• Utilice esponjas o paños ligeramente humedecidos en agua jabonosa para quitar las manchas.
• Para limpiar superficies barnizadas no utilice alcohol ni disolventes, ni productos que los contengan.
INSTALACIONES
Denominamos así a todo tipo de infraestructuras que prestan algún servicio o proporcionan algún suministro a la
vivienda .
Las hay de muchos tipos:
• Para suministro de agua,gas y electricidad
• Para evacuación como extracción de humos y gases o desagües
• Para comunicaciones, como es el caso del teléfono y TV o radio
• De protección como pararrayos, contra incendios y puesta a tierra
• De climatización como son las de calefacción, aire acondicionado o ventilación.

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Saneamiento
Red comunitaria del edificio
El conjunto de elementos que sirve para la evacuación de las aguas pluviales recogidas por sus azoteas, tejados y
patios interiores y de las aguas residuales y fecales producidas en las viviendas hasta la red pública de alcantarillado o
hasta la fosa séptica o estación depuradora, constituye la red de saneamiento del edificio.
El sistema de evacuación está formado por:
Una red vertical , que forman especialmente:
• Los bajantes. Conducen aguas pluviales y residuales hasta la arqueta a pie de bajante.
• Canalones. Receptores de las aguas pluviales en tejados
• Cazoletas. Receptoras de las aguas pluviales en azoteas.
• Sumideros. Recogen aguas en la planta inferior del edificio. En los edificios de mas de 10 plantas existe a
veces una columna de ventilación que discurre paralelamente a los bajantes para evitar que los sifones se
queden sin agua.
Una red horizontal formada por los colectores , registros y arquetas que llevan las aguas recogidas hasta la arqueta
sifónica así llamada porque va provista de un sifón hidráulico para evitar los malos olores. Esta arqueta es registrable y
un tubo la conecta con la red exterior de alcantarillado.
Esta red se coloca enterrada o colgada. En el primer caso discurre por el subsuelo del edifico y los colectores son
tuberías de diversos materiales, generalmente hormigón.
Cuando una red horizontal va colgada se sitúa en el techo de los locales de planta baja o sótano. Está compuesta,
generalmente por tuberías de PVC y carece de arquetas intermedias. En los quiebros y en la cabecera cuenta con
tapones o registros para su limpieza.
Recomendaciones a seguir:
• Las modificaciones (cambios de recorrido o de las condiciones de uso) necesitan el estudio y posterior
realización de las obras bajo la dirección de un técnico competente.
• No vierta a la instalación aguas que contengan detergentes no biodegradables, aceites o grasas colorantes
permanentes , sustancias tóxicas o contaminantes, ni arroje objetos que puedan causar atascos como pinzas
de la ropa , paños ,pequeñas prendas de vestir , fregonas....
• Los canalones y las rejillas de las cazoletas y sumideros estarán libres de obstáculos para el desagüe.
• Aunque pasen a través de su vivienda, los bajantes un servicio a todo el edificio. En consecuencia no haga
anda que afecte a su correcto funcionamiento. No manipule, ni golpee o haga agujeros en el propio tubo, sin
permiso expreso de la comunidad.
Fontaneria
Es la forma en que, tradicionalmente se han venido denominando las instalaciones de suministro de agua fría y caliente
y los desagües de una vivienda.
Agua fría
La instalación de agua fría es la encargada de llevar el agua que se consume en la vivienda, desde la red de la
compañía suministradora hasta los aparatos de consumo. Su importancia se debe que:
El agua es un bien escaso y necesario para la vida.
Su consumo debe ser objeto de consideración por todos los usuarios, para hacer de ella una utilización lo ams racional
posible.

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Red privativa de la vivienda

A partir del contador para medir los consumos de cada vivienda particular y/o de la comunidad de un edificio, la
instalación interior que sirve a un usuario particular suele estar formada por:
Llave de entrada colocada a la salida del contador.
1. Montante o tubo ascendente hasta la vivienda que se suministra
2. Llave de abonado o llave de corte general que puede ser manipulada a voluntad del usuario
3. Tuberías para la distribución del agua a todos los aparatos
4. Llaves de corte para permitir o anular la entrada de agua a cada recinto húmedo.
5. Grifería para regular la entrada de agua a cada grifo de los distintos aparatos (excepto bañera y
ducha )
Tenga en cuenta que:
• Una vez conectado al servicio o cuando hay transcurrido mucho tiempo sin ser
utilizado , abra todos los grifos de la vivienda y deje correr el agua suavemente
durante 15 min. Para limpiar las tuberías y demás complementos de la
instalación.
• En particular, limpie los filtros de los grifos después de un corte de suministro.
• No deberá modificarse la instalación sin la intervención de un técnico
competente. Debe saber que si su instalación tuberías de acero galvanizado,
las reparaciones con tubería de cobre podrían dañar gravemente la
instalación, salvo que se utilizaran manguitos anti-electrolíticos.
• Cierre la llave de abonado en caso de ausencia prolongada.
Para el mejor funcionamiento de toda vivienda atienda también a las siguientes observaciones:
• No utilice la instalación para fines extraños a su propio funcionamiento. Por ejemplo no cuelgue ningún objeto
de las llaves o tuberías. No utilice estos como toma de tierra . recuerde que los grifos y llaves de paso , se
abren girando hacia la izquierda y se cierran girando hacia la derecha.
• En los grifos nunca fuerce los mecanismos de apertura y cierre.
Si hace alguna pequeña reparación por su cuenta recuerde que:
• No debe apretar excesivamente las roscas en llaves y grifos para no dañar las zapatillas.
Un bien tan escaso y de consumo tan generalizado como es el agua, necesita la mentalización del usuario para
promover el ahorro en el consumo.
Atienda las campañas de las compañías suministradoras y de las asociaciones de consumidores para el ahorro en el
consumo y además:
• Cierre el grifo mientras se cepilla los dientes o se afeita.
• Utilice un recipiente y no el chorro de agua para lavar los alimentos. Al terminar este agua se puede
aprovechar para regar las plantas.
• Sepa que en la cocina lavar los platos a mano gasta mas que el programa corto del lavavajillas.
• No friegue el menaje de cocina con el grifo del fregadero abierto. Utilice uno de los senos para enjabonar y el
otro para aclarar.
• Mantenga la ducha abierta sólo el tiempo indispensable y cierre los mandos mientra se enjabona.
• Utilice mejor la ducha que el baño. Podría ahorrar hasta 7.300 litros al año.
• Procure utilizar la lavadora y el lavavajillas cuando estén completamente llenos y en programas económicos.
• Coloque dispositivos economizadores de agua. En el mercado ya hay distintos tipos para adaptar a los grifos
y a las cisternas del inodoro. Para éstas últimas se encuentran distintas opciones:
- Mecanismos de doble descarga que disponen de dos pulsadores: cuando uno se descarga
aproximadamente 3 litros y con el otro la capacidad total de la cisterna ( alrededor de 10 litros )
- Interruptor de descarga. Un pulsador o tirador único corta la salida de agua cuando se acciona por
segunda vez.
- Contrapesos. En un mecanismo normal se cuelgan de la válvula, cerrándola al soltar el pulsador o
tirador.
Repare inmediatamente las fugas ( 10 gotas de agua por minuto suponen 2.000 litros de agua al año
desperdiciados ).
Son precisamente las fugas la mayor preocupación que generalmente plantea una instalación de fontanería a los
usuarios de este servicio. Por eso:
• Vigile cualquier goteo o mancha de humedad que le haga suponer la existencia de una fuga o avería.
• Revise, tan frecuentemente comos sea necesario los mecanismos de carga y descarga de la cisterna
del inodoro.
• Efectúe comprobaciones en su contador para detectar posibles fugas o averías. Para ello puede
contrastar lecturas periódicas de la compañía suministradora.

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Si varía la presión del suministro disminuyendo la que fuera habitual será probablemente por alguna de estas tres
causas :
• Una avería en al red municipal, en cuyo caso debe avisar a la compañía suministradora.
• Una avería en su propia instalación. En este supuesto haga que se le revisen sin la menos dilación.
• Una avería en al red comunitaria o grupo de presión. En este supuesto, comuníquelo al representante
de la comunidad.
Red comunitaria del edifico
La instalación para el suministro de agua a un edificio de viviendas necesita hacer una acometida desde la red
municipal que discurre por al vía pública. La tubería de acometida tiene incorporadas varias llaves de maniobra :
la llave de toma , que abre paso a la acometida :llave de registro, en al vía pública y llave de paso situada en el
interior del edifico próximo a la fachada.
En esta última ,comienza la red privada e interior al edificio. La instalación completa podría tener los siguientes
elementos:
1. Contador municipal. Mede todos los consumos que se producen en una acometida. Está situado en la
proximidad de la llave de paso.
2. Batería de contadores. Conjunto que forman los contadores divisionarios para medir los consumos de
cada abonado.
3. Depósito acumulador para reserva de agua y que alimenta al grupo de presión.
4. Grupo de presión. Equipo hidroneumático que proporciona en caso necesario la suficiente presión para
que el agua circule por todo el recorrido de las instalaciones. Suele llevar dos electrobombas de uso
alternativo.
En el caso de existir red de bocas de incendio equipadas (BIE ) dicha red cuenta con un grupo de presión
específico para la misma, independiente del grupo de presión para la red de abastecimiento de agua potable, que
suele estar ubicado en el mismo recinto.
Tuberias y accesorios que canalizan el agua a distintas localizaciones del edificio ( viviendas , azotea, cuarto de
basuras )
De análoga manera a lo recomendado para la instalación interior:
• Preste atención a cualquier goteo o mancha de humedad.
• Efectúe comprobaciones en su contador para detectar consumos normales.
• Repare inmediatamente las fugas
• No deberá modificarse la instalación sin la intervención de un técnico competente.
• No se utilizarán elementos de la instalación para fines extraños a su propio cometido.
Respecto del grupo de presión recuerde que:
• Es conveniente que el local donde se instale el grupo de presión esté siempre limpio.
• Los depósitos de agua se mantendrán tapados para evitar la entrada de polvo y suciedad y proteger de
posibles contaminaciones.
• Los depósitos de agua se mantendrán tapados para evitar la entrada de polvo y suciedad y proteger de
posibles contaminaciones.
• La instalación eléctrica que alimenta al grupo de presión debe funcionar correctamente. De igual forma ,los
elementos que componen el grupo ( manómetro, calderín, electrobomba )
• Las electrobombas no deben funcionar si el depósito acumulador está vacío. Si esto sucediera deberá
pararse inmediatamente el funcionamiento y avisar para que un técnico proceda a vaciar el calderín regular
el aire y poner de nuevo en marcha todo el equipo.
• Para aminorar los efectos de alguna avería conviene tener disponibles repuestos de los elementos de
protección ( fusibles ) de las instalaciones electromecánicas.
Agua caliente
En esta instalación cuyo completo servicio le exige cumplir dos funciones complementarias : producción y distribución.
La producción de agua caliente puede hacerse:
• Individualizada por vivienda
• Centralizada

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Individualizada por vivienda

La distribución se hace mediante una pequeña red que lleva el agua caliente desde el aparato productor hasta los
diferentes puntos de consumo , generalmente, situados en la cocina y cuartos de baño y aseos.
Los elementos principales de una instalación completa:

• Calentador: aparato generador del agua caliente. Si utiliza energía eléctrica, el agua caliente se
mantiene en un acumulador (termo ). Cuando funciona con gas, lo mas frecuentemente es que se
produzca un flujo instantáneo de agua caliente.
• Tuberías. En la actualidad son generalmente de cobre.
• Llaves de corte
• Grifería
• Llaves de escuadra
Para que el sistema se active es necesario establecer conexión con la conexión de agua fría: el fluido que
transportan es el mismo. Y como su funcionamiento es parecido, todas las recomendaciones que se han hecho en
el apartado anterior son igualmente válidas aquí.
Además puesto que ésta es una instalación “ de confort “ parece conveniente recomendar al usuario que si no los
tuviera ya instalados:
• Disponga de grifos con monomando y termostato en el baño o la ducha , y de monomando , al menso ,
en los restantes aparatos que consuman agua fría y caliente.
• Solicite la asistencia técnica correspondiente, ante cualquier anomalía de funcionamiento en su
calentado. Si está en periodo de garantía, la reclamación debe dirigirse al promotor.
Debe tenerse en cuenta también que el agua caliente produce dos consumos: el de agua y el de energía
necesaria para calentarla.
Por tanto:
• Vigile el consumo de agua caliente
• Haga uso del calentador según las indicaciones del fabricante.
Si circula por la red de suministro un agua con gran contenido de sales es probable que su instalación de agua caliente
tenga algún problema añadido, pues las tuberías van acumulando depósitos salinos reduciendo el caudal que puede
circular por su interior.
Producción centralizada
La producción centralizada de agua caliente para uso doméstico (calefacción y/o sanitarios y cocinas ) tendrá que
proporcionar de forma segura y eficiente, el caudal requerido por los servicios del conjunto de viviendas y del edificio en
general. Esta producción habrá de ser luego distribuida a los diferentes puntos de consumo.
Los elementos principales de la instalación:

• Caldera: aparato donde el fluido calorífico (agua ) alcanza la temperatura necesaria. Para la combustión
gasóleo, gas natural...
• Acumulador. Recipiente donde se almacena el agua preparada para el consumo en los aparatos.
• Distribuidor. Tuberías que parten de la caldera y conectan con los circuitos para llevarle el agua caliente.
• Bombas de aceleración. Impulsan la circulación del agua caliente a través de la red distribución.
• Red de distribución. Conjunto de tuberías con el adecuado aislamiento térmico que enlaza el distribuidor con
los aparatos de consumo de agua caliente.
Los elementos de producción se ubican generalmente en un local cerrado ( cuarto de calderas ).
La instalación responde a un determinado diseño y cálculos expresamente realizados para el edificio:

• No se deben hacer modificaciones sin la intervención de un especialista. La instalación podría quedar
descompensada o resultar insuficiente.
• Cualquier anomalía de funcionamiento debe ser subsanada por un técnico competente.
Para evitar el deterioro que produce la oxidación:
• La instalación debe mantenerse llena de agua.
Para evitar riesgo de consumo exagerados ocasionados por pérdidas de calor de la propia instalación
• Vigile el estado del aislamiento de las tuberías y reponga las coquillas cuando se encuentren en mal estado.
• Con fuertes heladas y para prevenir el riesgo de que revienten los conductos es conveniente mantener en
marcha la instalación mientras dure el fenómeno meteorológico, regulando la temperatura para no incidir en
disparatados consumos de combustible.
Dada la importancia que tienen las máquinas y aparatos ubicados en el cuarto de calderas debe controlarse el acceso
al mismo, excepto para personal autorizado. Es aconsejable que ,incluso la limpieza, sea realizada por el personal de
mantenimiento para evitar accidentes.

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Desagües
Red privativa de la vivienda
Conducen el agua sucia de cocina, lavadero, cuartos de baño y aseo, hasta los bajantes. Los elementos principales
que la componen son:
• Sifones. Elementos de desagüe de cada aparato para evitar los malos olores.
• Bote sifónico. Recipiente al que vierten varios ramales de desagüe y que evacúa al bajante o a un
manguetón.
• Manguetón. Conducto de evacuación de amplio diámetro para desagüe de inodoros, que enlaza
directamente con el bajante.
• Tuberías. Conductos de evacuación para desagüe de los restantes aparatos.
El agua utilizada en la vivienda debe ser evacuada al exterior después de su empleo en diferentes aplicaciones (
limpieza, fregado, lavado...).
La red de desagües está preparada para admitir el paso de residuos orgánicos, si bien con algunas limitaciones.
Algunos desechos no orgánicos se destruyen con dificultad y podrían obstruir las instalaciones de evacuación:
• No arroje por los desagües restos de comida , plásticos, goma, paños , compresas ... y otros elementos
duros. ( como hojas de afeitar o cepillos de dientes ).
• No vierta a la red sustancias tóxicas o contaminantes (detergentes no biodegradables, colorantes
permanentes, ácidos abrasivos....)
• No convierta el inodoro (retrete ) en un cubo de basura.
Para correcto funcionamiento de los sifones:

• Vigile su nivel de agua. Una ausencia prolongada, sobre todo en verano, podría provocar la evaporación del
agua, que obstaculiza la emanación de malos olores.
• Utilice detergentes biodegradables que evitan la formación de espumas, las cuales podrían petrificar y
obstruir o disminuir los conductos de evacuación.
En el supuesto de algún pequeño atasco:

• Debe correr agua caliente, que disuelve grasas. Añadiendo algún producto apropiado ( ni ácidos, ni
productos corrosivos ) de los que existen en el mercado, se puede ablandar el tapón.
En el caso de avería de algún elemento de esta instalación:

• No utilice el aparato afectado hasta la reparación del deterioro.
Si tras periodos mas o menso largos de ausencia de la vivienda, existen malos olores en cuartos de baño o cocina, es
generalmente debido a la inexistencia de agua en los sifones.
• Efectúe la descarga de la cisterna del inodoro y abra la grifería dejando correr el agua.
Electricidad
La instalación eléctrica se encarga de llevar al usuario el suministro de la energía mas comúnmente utilizada en la
vivienda.
La energía eléctrica es la mas limpia de las energías y no consume oxígeno.
Para medir los consumos la compañía suministradora dispondrá de un contador a la entrada de su vivienda o en un
local del edificio donde se agrupan los de toda la comunidad.
Instalación de la vivienda
Una instalación eléctrica para la vivienda puede constar, básicamente entre otros de las siguientes líneas y elementos:
• Derivación individual: línea que une cada contador con el cuadro de protección individual y suministra
energía eléctrica a una instalación de usuario.
• Cuadro de protección individual. Destinado a la protección de los circuitos interiores así como de los usuarios
contra contactos de insectos. Suele constar de:
- interruptor general automático de corte omnipolar. Permite su accionamiento manual y está
dotado de elementos de protección contra sobrecarga y cortociercuitos. Es independiente del interruptor de control de
potencia.
- interruptor de control de potencia (ICP). Aparato destinado al corte automático del
suministro cuando se sobrepasa por el abonado la potencia contratada.
- interruptor automático diferencial general (IAD). Desconecta automáticamente la instalación
en caso de producirse una derivación de algún aparato o en algún punto de la instalación destinado a la
protección contra contactos indirectos de todos los circuitos. Este interruptor está dotado de un dispositivo de
prueba cuyo accionamiento permite verificar en su caso su correcto funcionamiento. Si por el tipo de instalación se
hubiera colocado un interruptor diferencial por cada circuito o grupo de circuitos, podría no existir el interruptor
automático diferencial general.
- pequeños interruptores automáticos (PIA). Dispositivos automáticos magnetotérmicos de
corte omnipolar y protección de los circuitos interiores. Resguardan a cada uno de éstos, con arreglo a su
capacidad, de sobrecargas y cortocircuitos, y permiten el corte de corriente a los mismos

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- instalación interior. Conjunto de circuitos para conectar el cuadro de protección individual

con los puntos de utilización.
- circuito interior. Conjunto de conductores, tomas de corriente e interruptores que partiendo
del cuadro general de mando y protección están protegidos por un PIA.
• Conductores eléctricos. Elementos metálicos recubiertos con material protector destinados a transportar la
energía eléctrica. Se sitúan en el interior de los tubos de las canalizaciones. Los empalmes y cambios de
dirección de los conductores permite diferenciar la utilización de los mismos: color azul para el neutro
;amarillo –verde para la toma de tierra y negro , marrón o gris para fases activas.
• Mecanismos. Elementos de instalación para acción directa del usuario. Suelen ser interruptores,
conmutadores ,pulsadores y bases de enchufes.
Atienda estas primeras recomendaciones:

• No debe manipular, reparar o modificar su instalación sin la intervención de un instalador electricista,
autorizado legalmente por la Delegación Provincial, competente en materia Industria de la Junta de
Andalucía. Ya que, de lo contrario además de poder afectar a su seguridad, perderá la garantía que en su
caso pudiera tener la instalación y en el supuesto de modificación no le sería garantizada la misma.
• No intente puntear, ni anular o sustituir cualquiera de los elementos del Cuadro de Protección Individual:
pondría en peligro la seguridad de la instalación y de las personas que sirven de ella.
• Tras una interrupción generalizada del suministro eléctrico, desconecte los aparatos y electrodomésticos.
Una subida de tensión al restablecerse el suministro podría dañarlos.
• En caso de ausencia prolongada, desconecte la instalación por medio del interruptor diferencial general. Si
desea mantener algún aparato en funcionamiento, deje conectado el diferencial y el PIA correspondiente y
desconecte los demás.
Tome las siguientes precauciones le ayudarán a hacer una mejor y mas correcta utilización de su instalación eléctrica,
a evitar accidentes y a velar por su seguridad y la de los suyos:
• No coloque las lámparas u otro elemento de iluminación directamente suspendido del cable correspondiente
a un punto de luz.
• No enchufe cualquier aparato en cualquier toma de corriente. Cada aparato requiere una potencia distinta y
cada toma de corriente. Cada aparato requiere una potencia distinta y cada toma de corriente, puede
quemarse la base del enchufe , la clavija e incluso la instalación.
• Cuando no vaya a utilizar un aparato durante mucho tiempo, no lo deje conectado , desenchufe la clavija de
alimentación de la toma de corriente.
• Comprueba su IAD con periodicidad, al menso mensualmente, pulsando para ello el boton de prueba. Si no
se dispara es que está averiado y en consecuencia usted no se encuentra protegido contra derivaciones. En
tal caso avise a un instalador autorizado para que lo sustituya.
• No olvide desenchufar las clavijas de alimentación de los aparatos de las tomas de corriente antes de hacer
la limpieza.
• No enchufe ni desenchufe las clavijas de alimentación con las manos mojadas.
• No tome corriente a través de un portalámparas con enchufe (ladrón )
• Al desconectar los aparatos, no tire del cordón o cable sino de la clavija.
• No acerque los cables de alimentación de aparatos eléctricos a aparatos de calefacción o fuentes de calor.
Los aislantes podrían derretirse y causar un incendio o una sacudida eléctrica.
• No manipule ningún aparato eléctrico sin haberlo desconectado.
• Para cambiar la bombilla o manipular en cualquier mecanismo eléctrico, lo mas aconsejable es desconectar
el circuito correspondiente y efectuar a operación con las manos secas y los pies calzados . y lo mas seguro
desconectar el diferencial.
• Ni utilice los electrodomésticos cerca del agua o si usted mismo se encuentra mojado. Para su limpieza,
desconéctelos previamente y no vuelva a utilizarlos hasta que estén completamente secos.
• Si cayera agua sobre algún aparato eléctrico, mantenga desconectado el aparato ( o mejor su circuito ) hasta
que desaparezca la humedad.
• Adopte precauciones especiales para que los niños no puedan utilizar los aparatos eléctricos. Si fuera
necesario, coloque protectores en los enchufes.
• Procure no hacer varias conexiones en un mismo enchufe( no utilice ladrones o clavijas múltiples). Haga uso
si necesita varias tomas, de una alargadera de la sección cuadrada con una base de tomas múltiples y si
pudiera ser mejor con fusible e interruptor con ello evitará posibles deterioros en su instalación.
• Compruebe por donde discurren las canalizaciones eléctricas empotradas antes de taladrar una pared o
techo ya que podrían electrocutarse si atraviesa una canalización con el taladro.
Como medidas de ahorro energético y para reducir la contaminación tenga en cuenta que:
• Limpiar frecuentemente las bombillas. Si están sucias iluminan peor y se funden.
• Aprovechar al máximo la luz solar. Encienda la luz sólo si es necesario.
• No dejar la luz encendida en habitaciones vacías.

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• Emplear lámparas eléctricas de bajo consumo y que si emplea una bombilla de 100W emite una luz similar a
dos de 60W y consume menos.
• Utilizar siempre que sea posible la nocturna.
• Devolver bombillas y tubos para que puedan ser reciclados.
Para no quedarse sin suministro eléctrico :

• Evite un consumo que sobrepase la potencia concertada con la compañía suministradora dado que saltaría
el interruptor de Control de Potencia (ICP) dejándole sin servicio en toda la vivienda.
Averías
La utilización prácticamente permanente de la energía eléctrica hace muy molesto para el usuario cualquier
interrupción de suministro. Algunas averías en la propia vivienda podrían no obstante ser subsanadas provisionalmente
hasta la llegada del técnico o instalador autorizado.
Derivaciones
Al producirse una derivación en cualquiera de los circuitos el interruptor diferencial “salta “ automáticamente cortando el
paso de corriente a la instalación.
Si esto sucediera:
• Proceda a desconectar todos los PIA y conecte el interruptor automático diferencial (IAD)
A continuación:
• Conecte de nuevo y de uno en uno todos PIA
Aquel PIA que al ser conectado haga que el diferencial se dispare nuevamente, le estará indicando el circuito averiado.
en este caso.
• Deje desconectado eses circuito. No insista en rearmarlo y el resto de la instalación podrá seguir funcionando
En cuanto le sea posible
• Haga que la avería sea subsanada por un instalador autorizado.

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Cortocircuito
Se produce cortocircuito por el contacto directo entre fase y neutro, bien en el receptor o en la instalación. En cuyo
caso “saltará” el PIA correspondiente al circuito donde se haya producido el cortocircuito.
Para localizar el cortocircuito:
• Desconecte todos los receptores o aparatos del circuito correspondiente al PIA que ha “saltado”
• Conecte el PIA y si vuelve a saltar avise a un instalador ya que la avería está en la instalación.
• Si no salta el PIA vaya conectando y desconectando uno a uno los aparatos hasta localizar el que está
averiado.
• Una vez localizado. Proceda a conectar todos los aparatos excepto el averiado y el PIA
Sobrecargas
Al producirse en un determinado momento una demanda de potencia que supera la capacidad de la instalada , es
decir, si el consumo es superior a la potencia contratada con la compañía suministradora, el Interruptor de Control de
Potencia (ICP) “salta “ automáticamente dejando sin corriente a toda la instalción.
En este caso:
• Desconecte algunos aparatos
Una vez rebajada la potencia:
• Proceda a rearmar el ICP.
Si la suma de las potencias de los aparatos que permanecen conectados no rebasa el límite de potencia contratada y
se sigue disparando el ICP, avise a su compañía suministradora porque la avería está en el ICP. En caso contrario , el
ICP no “saltará “ de nuevo.
En cualquier caso:
• No intente manipular en el interior de la caja precintada, donde estará alojado el ICP ya que carece de
protección a personas y su manipulación descuidada supone un alto riesgo.
Instalación comunitaria del edificio
Para el suministro de energía eléctrica de viviendas es necesario hacer, desde la red exterior de la compañía la
correspondiente acometida , un tramo de línea transportadora de electricidad que termina en el propio edificio.
La red interior de distribución para los diferentes servicios del edificio puede constar de los siguientes elementos:
• Caja general de protección, situada generalmente en la fachada. En ella se efectúa la conexión con la línea
de acometida y se disponen los elementos protectores de la línea repartidora.
• Línea repartidora o instalación enlace. Une la caja general de protección con la centralización de contadores
o con la instalación interiores o receptoras del usuario.
• Centralización de contadores. Conjunto de aparatos de medida de los consumos tanto privados de las
viviendas como colectivos de la comunidad. Se le suele asignar un local( cuarto de contadores ) donde
también se instalan algunas unidades funcionales: embarrados de protección , fusibles de seguridad, relojes
de mando, bornes de salida de las líneas de derivación.....
• Líneas de derivación individual. Enlazan cada contador o línea general de alimentación con el cuadro general
de mando y protección de cada vivienda y suministran le energía eléctrica a cada instalación de usuario.
• Línea de fuerza motriz. Enlaza un contador trifásico con el equipo motriz del ascensor, del grupo de presión o
cualquier otro servicio comunitario.
• Línea de alumbrado de escalera y auxiliar. Partiendo de un contador común de servicio lleva energía para el
alumbrado de zonas comunes y para alimentación de equipos tales como antenas de TV, telefonía...etc.
Tenga en cuenta las siguientes recomendaciones:

• La instalación no puede ser modificada sin la intervención de un instalador autorizado.
• Si las modificaciones suponen un incremento de carga determinado es necesaria la aprobación del proyecto
por la Delegación Provincial del Ministerio de Industria .
• A los cuadros generales de mando y protección de las instalaciones comunes, cuartos de contadores,
etc..sólo deben tener acceso personas autorizadas por la comunidad o representantes de la compañía
suministradora.
• Es conveniente tener repuestos para sustituir fusibles en el cuarto de contadores por si alguna avería pudiera
resolverse con ellos.
• No intente manipular en el contador ni en la derivación a vivienda. Estos elementos carecen de protección a
personas y manipular en ellos, sin las debidas precauciones, supone un enorme riesgo.
Pararrayos
Es una instalación para proteger al edificio de la caída del rayo.

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La instalación consta:
• Cabeza receptora rematada en una o mas puntas, colocada al final de un mástil y que sobresale de la parte
mas alta del edificio.
• Conductor metálico encargado de llevar a tierra la descarga eléctrica del rayo.
• Toma de tierra. El conductor se termina en unas “picas” clavadas en terreno humedecido.
No deberá olvidar que:

• Cualquier anomalía, revisión o reparación necesita la presencia de personal especializado. Además debe
tomarse la precaución de no realizar intervención alguna en tiempo nuboso o con amenaza de tormenta.
• Después de descarga de eléctrica fuerte, es conveniente comprobar que el circuito de tierra mantiene la
continuidad eléctrica y la conexión a tierra.
Redes de tierra
Tienen por objeto conseguir que el conjunto de un edificio y en la superficie próxima del terreno no existan diferencias
de potencial peligrosas y al mismo tiempo permitir el paso a tierra de las corrientes defectuosas o la descarga de origen
atmosférico.
El sistema consta de las siguientes partes:
• Tomas de tierra. Conexiones hasta donde llevan las líneas de enlace las corrientes de defecto que pueden
presentarse. Un electrodo, masa metálica (pica o placa ) en permanente buen contacto con el terreno, facilita
el paso a tierra de aquellas corrientes.
• Líneas principales y derivaciones. Constituyen la red que conectan las tomas de tierra con los conductores
de protección.
• Conductores de protección. Sirven para unir eléctricamente las masas de una instalación a ciertos elementos
con el fin de asegurar la protección contra los contactos indirectos.
• Si en algún momento percibe alguna anomalía ( pequeñas descargas, calambres..) consulte con personal
especializado.
Telefonía
• No debe manipular ni modificar la instalación sin la intervención de un técnico competente.
Televisión
Atienda las siguientes recomendaciones para no dañar gravemente la recepción de señales:

• Evite cualquier manipulación en la red
• No se debe ampliar el número de tomas ni cambiar su emplazamiento sin la asistencia de un técnico
competente.
Si la instalación es colectiva y no atendiera estas recomendaciones podría, además, perjudicar al resto de la
comunidad.
Portero electrónico
Es una instalación para control y apertura de la entrada al edificio desde el interior del mismo.
Consta de una placa situada en el exterior con los pulsadores e intercomunicadores, una red de conductores de las
señales ;y un teléfono en cada vivienda acompañado de un pulsador que “manda” la apertura de la cerradura eléctrica.
• Cualquier modificación de la instalación debe ser realizada por personal especializado. No intente hacerlo
usted mismo, ni cambie el emplazamiento del telefonillo.
• Cuando no esté usando el teléfono, asegúrese de que está correctamente colgado.
El portero eléctrico aporta comodidad al usuario por permitirle el accionamiento a distancia de la puerta de acceso al
edificio. Pero también colabora a la seguridad y en consecuencia:
• No debe abrirse la puerta a visitantes que no hayan sido identificados.
Ascensores

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Los elementos principales de la instalación

• Cabina. Recinto que acoge a las personas y objetos que han de ser transportados.
• Cuarto de máquinas. Local donde se sitúan los elementos motrices, poleas, aparatos eléctricos ..y está,
generalmente ubicado encima del hueco de ascensor.
- Máquina. Conjunto tractor que produce el movimiento y la parada.
- limitador de velocidad. Ordena la parada de la máquina cuando la velocidad supera los límites
previamente establecidos. En su caso, provoca la actuación del paracaídas ( dispositivo mecánico que actúa en caso
de exceso de velocidad en el descenso o rotura de la suspensión).
• Hueco de ascensor. Recinto por el que se desplazan la cabina y el contra peso.
• Foso. Espacio situado por debajo del nivel de la parada mas baja.
Es imprescindible que los usuarios de este servicio de la comunidad atiendan las siguientes recomendaciones:
• Es preceptivo tener contrato de mantenimiento firmado con una empresa inscrita en el Registro de Empresas
Conservadoras.
• No se debe sobrepasar el límite de carga ni el número de personas que se especifican en el interior de la
cabina.
• La llave de desenclavamiento de emergencia de las puertas de piso debe estar siempre localizada, al igual
que la llave de la sala de máquinas.
• Se prohíbe hacer uso del ascensor a los niños, si no van acompañados.
• Deje bien cerradas las puertas de entrada y salida del ascensor. Pero hágalo sin violencia. Con golpes u
otras formas de forzarlas sólo se consigue ayudar a la avería.
• Para abrir las puertas, la cabina tiene que estar completamente parada en la planta. No obstante, como
medida de precaución asegúrese cuando abra la puerta del ascensor de que la cabina se encuentra en la
planta.
• No utilice el botón de parada salvo en casos de emergencia.
• No demore innecesariamente la presencia del ascensor en las paradas, ni retenga las puertas abiertas sin
causa justificada.
• En caso de incendio, no debe utilizar nunca el ascensor.
• Si observa ruidos o cualquier anomalía de funcionamiento no use el ascensor y avise inmediatamente a la
empresa mantenedora.
• El acceso al cuarto de máquinas está limitado a la persona encarga del servicio y al personal especializado
de la empresa conservadora.
Obligatoriamente los ascensores llevan en el interior de la cabina un dispositivo de comunicación bidireccional entre la
cabina y la central del servicio de mantenimiento de la empresa conservadora.
Ante circunstancias de quedarse parado entre dos plantas sin posibilidad de salir de la cabina:
• Pulse el botón indicado a tal efecto en la cabina y entrará inmediatamente en comunicación con el servicio de
mantenimiento que le dará las primeras instrucciones y le anunciará su rápida ayuda.
• Si fallara el dispositivo aludido o bien surgieran otras circunstancias que demorasen mas de lo normal la
llegada del servicio de mantenimiento, deberá pulsar el timbre de alarma y permanecer a la espera de que
lleguen en su auxilio. A tal efecto es obligatorio que en la sala de máquinas existan impresas las
instrucciones pertinentes sobre las operaciones para el rescate de personas en cabina. Este rescate sólo
debe ser llevado a cabo por personal autorizado y competente. Se entiende por personas competentes
aquellas que hayan sido instruidas y preparadas para tales casos. Las empresas mantenedoras se ofrecen
gratuitamente para prestar este adiestramiento.
Protección contra incendios
Son instalaciones para hacer posible la extinción de un incendio y facilitar la evacuación del edificio siniestrado en caso
necesario.
Entre las instalaciones contra incendios también se incluyen las de detección y alarma pero éstas no son muy
frecuentes en edificios de vivienda pues solamente son exigibles si la altura de evacuación del edificio es mayor de 50
metros.
Los equipos e instalaciones que pueden encontrarse en los edificios destinados a vivienda son:
• Extintores. Aparatos portátiles y de uso manual. El agente extintor que contiene puede ser dióxido de
carbono , agua, espuma química... el extintor universal ABC ( sólidos, líquidos, gaseosos) es el mas indicado
para intentar la extinción de los fuegos domésticos.
• Columna seca. Canalización de acero con tomas de agua en los distintos pisos del edificio para caso de
incendio y de uso exclusivo de los bomberos. La columna seca está siempre sin agua, salvo cuando los
bomberos la usan para apagar un incendio.
• Sistemas de bocas de incendios equipadas, compuestos por una fuente de abastecimiento de agua, una red
de tuberías para alimentación de agua y las bocas de incendio equipadas (BIE) necesarias.

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• Alumbrado de emergencia, para los recorridos de evacuación. Se alimenta con energía de fuente propia y se
pone en funcionamiento automáticamente.
• Alumbrado de señalización, que funciona de modo continuo indicando salidas y pasillos.
Las instalaciones de protección contra-incendios deben mantenerse siempre a punto. Por lo que:
• No se puede realizar ninguna modificación que altere el funcionamiento de la instalación.
• Un extintor que ha rebasado su fecha de caducidad podría no servir de nada.
• Deben mantenerse despejados los accesos a los aparatos y elementos de extinción.
• Después de un siniestro hay que realizar una revisión completa de todos los elementos componentes de la
instalación.
En general, salvo específico adiestramiento en el manejo de medios de extinción, el usuario sólo utilizará aparatos
extintores en este caso:
• Siga las instrucciones de uso que figuran impresas en el propio aparato.
Gas
El gas es después de la electricidad la energía mas utilizada en la vivienda. Desde la perspectiva que aquí nos
interesa, distinguiremos los siguientes tipos:
• Gas ciudad (GC)
• Gas natural (GN)
• Gases licuados (GL)- butano, propano-
Los dos primeros se suministran a través de una red pública. De los gases licuados nos ocuparemos solamente de la
forma suministro mediante bombonas.
Gas natural
El gas natural no es tóxico aunque no es apto para la respiración (podríamos ahogarnos como el agua). Por lo tanto no
puede causar intoxicación ni accidental ni deliberadamente y es el menos contaminante . el peligro es la explosión.
La instalación para el suministro de gas natural a una vivienda comprende:
• Llave de abonado. Dispositivo de corte situado en la instalación común desde la que se puede interrumpir el
suministro de gas a la correspondiente vivienda.
• Llave de paso/corte o llave de contador. Dispositivo desde donde realmente comienza la instalación del
usuario.
• Conducción y accesorios. Tubos (generalmente de cobre, no empotrados), piezas especiales..
• Contador. Equipo de medida para controlar el consumo de gas que hace el usuario. Pueden disponerse en
batería en la zona común o individualmente en el interior de la vivienda.
• Llave de aparato. Dispositivo de corte situado en la conducción interior de la vivienda y muy próxima a la
conexión de cada aparato.( no confundir con la válvula propia o mandos del aparato).
• Elementos de ventilación. Huecos directamente comunicados con el exterior que permiten la continua
renovación de aire en el local donde están colocados los aparatos.
Gas butano o propano envasado
Entre los gases licuados (GLP) los que mas frecuentemente encontramos en el uso doméstico son el propano y el
butano.
Las compañías suministradoras pones a disposición del usuario estos gases mediante recipiente cerrado (botella, o a
granel hasta un depósito fijo).
Todavía hoy, las mas popular de estas instalaciones sigue utilizando la bombona para proveerse del gas butano que
consume. Describimos a continuación los componentes de esta sencilla instalación:
• La bombona. Recipiente que contiene el gas butano. La mas común pesa 12.5 kg. Y lleva un 85% del
producto en estado líquido y un 15% en estado gaseoso. Tiene incorporada una válvula que permite la salida
del gas con una junta de goma para garantizar el correcto acoplamiento al regulador.
• Regulador. Reduce la presión del gas contenido en la bombona al nivel adecuado para los aparatos de
consumo.
• Tubo flexible. Une el regulador con la instalación fija de distribución o directamente con el aparato. Lleva
grabada en su superficie la fecha de caducidad.
Manejo y uso habitual de la bombona y aparatos.

1. operaciones a realizar para conectar el regulador a una bombona.

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Tome antes las siguientes recomendaciones:

• Asegúrese que no hay ningún foco de calor, llama o chispa en su proximidad.
• Compruebe que están en posición de cerradas la palanca del regulador y las llaves de todos los
aparatos que van a consumir gas.
• Compruebe las conexiones del tubo flexible y el estado del mismo
Siga las instrucciones siguientes.
1. elimine el precinto separándolo al tirar de la lengüeta. Mantenga la bombona de reserva con el precinto, pues
éste protege la válvula de la suciedad.
2. acoplamiento del regulador a la bombona. Levante con los dedos de ambas manos el anillo negro de
baquelita del regulador.
3. coloque el regular sobre la válvula de la bombona. Presione el anillo hacia abajo y escuchará un “clic” señal
de que está bien encajado. Asegúrese tirando del cuerpo del regulador hacia arriba.
2. encendido del aparato de consumo
Una vez que la instalación se encuentra en condiciones de funcionamiento proceda de la siguiente manera:
• Abra la palanca del regulador y llave general de paso si las hubiera.
• Si se utiliza cerilla, enciéndala previamente.
• Abra las llaves del aparato de consumo y aproxime al quemador la cerilla ya encendida o el encendedor,
hasta conseguir el encendido.
3. desconexión del regulador de la bombona
Deberá tener en cuenta:
• Que no exista llama en las proximidades.
• Que las llaves del aparato de consumo estén cerradas.
• Poner la manecilla del regulador en posición cerrada.
• Levantar con los dedos de ambas manos el anillo negro de baquelita del regulador y tirar del mismo hacia
arriba.
• Colocar la caperuza de protección de la válvula, enroscando la misma.
Atienda las advertencias de seguridad.
• La longitud del tubo flexible que une la bombona con los aparatos de consumo no debe ser mayor de 1.5
metros excepto en el caso de aparatos móviles de calefacción (estufas) en que no será mayor de 0.60
metros.
• El tubo flexible que conecta la bombona con una cocina no deberá pasar nunca por la parte posterior de ésta
ni estar en contacto con los gases quemados o partes calientes de la misma.
• Las bombonas no deben utilizarse ni almacenarse en sótanos, ni en locales cuyo piso esté mas bajo que el
nivel del terreno.
• Evite el almacenamiento en zonas donde pudiera haber riesgo de inflamación.
• Coloque las bombonas de reserva en posición vertical, no tumbadas o inclinadas.
• Las bombonas no deben colocarse próximas a focos de calor (radiadores, hogares de chimenea..) ni a tomas
de corriente.
• Los armarios que contengan botellas deben estar provistos de aberturas de ventilación en su parte inferior.
• Si el gas no saliese de la bombona debe sustituirse ésta por otra que funcione perfectamente. Jamás debe
manipular en la válvula; esta operación hecha en el domicilio del usuario es extremadamente peligrosa.
• Siempre que no utilicen los aparatos de consumo debe mantenerse cerrada la válvula del regulador de la
bombona.
• Las compañías suministradoras proporcionan gratuitamente un adhesivo en el que figuran los consejos mas
importantes y los teléfonos de información al cliente y de averías urgentes. No olvide colocar dicho adhesivo
en lugar visible de su cocina.
• En el caso de que la instalación presente fugas:
- desconecte el regulador, coloque la caperuza de plástico sobre la válvula de la botella y ventile el local.
- Si la fuga es en la válvula o en la bombona debe colocarse ésta en sitio muy ventilado ( balcón, terraza,
jardín)
Gas propano
Nos referimos aquí a instalaciones para el suministro de gas canalizado edificios de viviendas desde depósitos de uso
privado colocados en las inmediaciones.
Una instalación de este tipo se compone de los siguientes elementos:

• Depósito. Recipiente donde se almacena el propano en estado líquido bajo presión. Puede estar enterrado o
sobre el terreno.
• Válvula de exceso de presión. Es una válvula de seguridad cuya misión es proteger el depósito en
situaciones excepcionales de sobrepresión.
• Indicador de nivel. Mide el porcentaje de gas existente en el depósito.
• Llave de corte del depósito. Permite la apertura o cierre de la salida de gas del depósito.
• Canalización exterior. Conjunto de conducciones desde la llave de corte del depósito hasta las llaves
conexión de los distintos servicios o en su caso de los aparatos de consumo.
• Manómetro. Mide la presión de gas en el depósito.

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En caso de ausencia prolongada:

• Cierre en primer lugar las llaves de todos los aparatos de consumo y finalmente la llave de corte del depósito.
Para evitar deficiencias en el suministro:

• Haga su pedido de gas, cuando el indicador de nivel marque por debajo del 30%.
Advertencias de seguridad para cualquier instalación de gas.
• No se puede realizar ninguna modificación que altere el funcionamiento de la instalación. Las reparaciones y
cambios que requiera su instalación debe contratarlas, exclusivamente, con una empresa instaladora de gas
autorizada. Solicite su identificación y certificado correspondiente.
• Cierre la llave de paso/corte o llave de contador, cuando se ausente de la vivienda.
• No obstruya las rejillas de ventilación ya que los recintos donde haya aparatos de gas deben estar bien
ventilados.
• Las llaves de aparato deben estar cerradas mientras ese aparato no esté en uso. Cuando finalice la
utilización de un aparato cierre primero sus mandos y luego la llave de la instalación.
• No permita que los niños manipulen los aparatos de gas.
• Limpie periódicamente los conductos de evacuación de gases y humos.
Los aparatos móviles llevan un tubo flexible de seguridad homologado. Es este caso vigile:
• Que no esté en contacto con superficies calientes.
• Que las abrazaderas de sujeción están bien apretadas.
• Que la fecha de caducidad ( va impresa en el tubo) no ha sido sobrepasada.
• Periódicamente su buen estado ,sustituyéndolo en caso de deterioro.
Recuerde también que las tuberías de gas sólo deben usarse para este fin:
• No emplee las tuberías u otros elementos de la instalación para soportar objetos o para servir de apoyo a
cuerdas de tender ropa o fines parecidos.
• No use las tuberías de gas “toma de tierra” de aparatos eléctricos.
Si duda del estado de su instalación, puede hacer una prueba:
• Cierre los mandos de todos sus aparatos de gas y mire el número que marca el contador.
• Espere 15 min. Y vuelva a mirar el contador. Si el número ha variado, cierre la llave de paso y avise a una
empresa que revise la instalación.
El olor a gas suele ser el aviso de una posible fuga.
Para detectarla no utilice llama de ningún tipo, sino simplemente agua jabonosa. en caso de fuga de gas, debe
procederse inmediatamente a:
• Cerrar la llave de corte del depósito y la general de entrada al edificio.
• Suprimir toda fuente de inflamación. No encender cerillas ni fumar.
• No accionar ningún interruptor o aparato eléctrico cercano a la fuga.
• Desconectar, si es posible y se encuentra lejos de la fuga el interruptor automático diferencial (IAD) de la
instalación eléctrica.
• Llamar al teléfono de averías urgentes de servicio oficial de la empresa autorizada.
Térmicas
Generalmente los usuarios de las viviendas pretenden mantener dentro de ellas un nivel de temperatura que produzca
sensación de bienestar (confort) cualquiera que sea la época del año y temperatura exterior. Las instalaciones
correspondientes aportarán al sistema frío o calor 8 según el caso), exclusivamente o frío o calor, alternativamente
según voluntad del usuario.
El nombre de instalaciones de climatización parece reservado a aquellas, que aportan principalmente frío y de
calefacción a las que tiene por objeto proporcionar calor.
Climatización
La instalación tiene que cumplir dos funciones : de producción y de distribución. La producción puede hacerse:
• Centralizada para un grupo de viviendas o para un edificio.
• Autónoma, por vivienda. Los aparatos de producción responden a:
- sistema partido. La unidad evaporadora se instala en el interior y la condensadora,

generalmente, en el exterior. Las líneas de refrigerante son tuberías de cobre que enlazan ambas unidades.
- Sistema compacto. Ambas unidades (evaporadora y condensadora) van en un único equipo.
• Autónoma para cada recinto que se pretenda climatizar. Cumplen las dos funciones: producir el aire frío y
verterlo a la habitación en que esté instalado el aparato. Los acondicionadores “ de ventana “ son un modelo
bien conocido.

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En todos los casos la energía que pone en funcionamiento estos aparatos puede ser: gas o electricidad. La
refrigeración puede hacerse por agua o por aire.
Los elementos que se encargan de la distribución y de su regulación, son:
• Termostato. Mecanismo encargado de regular el funcionamiento del equipo generador en función de la
temperatura del local climatizado.
• Conductos. Canalizaciones generalmente de fibra de vidrio, para distribuir el aire climatizado en impulsión o
en retorno.
• Rejillas y difusores. Elementos donde termina la impulsión o comienza el retorno del aire.
Estos dos últimos constituyen lo que comúnmente se denomina “preinstalación” de aire acondicionado en las viviendas
en venta que lo ofrecen así. A continuación, haremos referencia a ese supuesto.
Si es usted usuario de una vivienda hubiera legalizado la instalación ante la Delegación de Industria, en el proyecto de
su vivienda se habrían previsto unas condiciones que tendrá que cumplir el generador. Pero no necesariamente tendrá
que adoptar esa solución. El mercado ofrece, con el paso del tiempo mas y mejores variantes, y usted podrá manejar
diferentes alternativas por lo que antes de tomar una decisión definitiva debe asesorarse convenientemente,
Cuando disponga de una instalación completa de climatización, tenga en cuenta que:
• Debe ajustar el uso de sus instalación a la instrucciones contenidas en el manual de funcionamiento facilitado
por el instalador de la misma.
• Toda modificación, en la instalación o en las condiciones de uso, debe ser realizada por instalador
autorizado, previo estudio por técnico competente.
• Cualquier variación que efectúe .tanto en el nivel de apertura como en la orientación de las rejillas, podrá
originar descompensaciones en la instalación, haciéndola menos eficaz e incluso, causando molestias y
ruidos ( silbidos ) superiores a los normales.
• Para garantizar el mantenimiento de una calidad aceptable del aire en los locales ocupados, es aconsejable
no fumar en su interior.
• Es muy conveniente la utilización de programadores para regular el funcionamiento del sistema sin la acción
del usuario. Durante el descanso nocturno, por ejemplo se podría encender y apagar el acondicionador a las
horas programas, así como seleccionar la velocidad del ventilador para reducir el ruido que produce.
• La producción de frío consume mucha energía. Con el uso racional de estas instalaciones conseguirá, no
solo un ahorro en el consumo, sino también una mejor protección del medio ambiente minimizando la
emisión de gases que afectan a la capa de ozono.
• Los termostatos no deben regularse en intervalos de temperatura distintos de los valores establecidos
reglamentariamente.
Las temperaturas normales de regulación para cada estación suelen ser: en verano de 23 a25 ºC y en invierno de 20 a
23 ºC.
• Cuando esté funcionando la instalación, se tendrá especial cuidado de mantener cerrados los huecos al
exterior (ventanas y puertas ) para evitar el despilfarro en el consumo de energía .
• Aislar bien su vivienda es ahorrar energía.
Algunas averías podrían ser subsanadas, aminorando el daño que pueden causar como es el caso de obstrucciones en
el desagüe de la bandeja de la unidad reparadora.
La unidad evaporadora lleva incorporado una bandeja para recogida del agua de condensación, la cual, se evacúa a
algún bajante por un pequeño conducto en el que se intercala un sifón hidráulico. A veces por inadecuado
mantenimiento y consecuente obstrucción del desagüe, el agua de la bandeja se desborda y produce goteos o
filtraciones a través del falso techo de escayola con que suelen cubrirse las instalaciones. Si esto sucediera:
• Pare el equipo de aire acondicionado y desconecte el interruptor magnetotérmico (PIA ) correspondiente.
• Desconecte igualmente los PIA de los circuitos que dan servicio a los puntos de luz o enchufes próximos a la
zona de la avería. Así evitarán posibles derivaciones y cortocircuitos.
• Si aprecia que la acumulación de agua sobre el falso techo es importante, practique pequeños orificios en
la escayola con un objeto punzante o destornillador, y recoja con algún recipiente el agua que vierta por
aquellos. Así conseguirá que el daño producido no se agrande mas.
• A continuación haga que la avería sea subsanada por un instalador autorizado.
Aparición de inusuales malos olores en la vivienda.

Tras un periodo de inactividad del equipo acondicionador el sifón hidráulico antes mencionado pudo perder su
efectividad por haberse secado el agua que siempre debe tener. En este supuesto, al ponerse en marcha el equipo se
notará la aparición de inusuales malos olores en la vivienda ( “olor a alcantarilla” ) producidos al aspirar aire viciado de
los bajantes el motor –ventilador que después lo lanza por los conductos. Ante esta situación:
• Haga revisar, cuanto antes y por personal especializado , el sifón hidráulico que está situado en el tubo de
desagüe que va desde la bandeja hasta el bajante.
Para evitar accidentes y velar por su seguridad personal y la de los suyos , tome las siguientes precauciones:
• No debe manipularse en el interior de los equipos cuando estén en funcionamiento.

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• En caso de apreciarse alguna anomalía, deberá pararse toda la instalación procediendo a la desconexión
eléctrica y avisar al instalador mantenedor-reparador de la misma.
Si disponiendo su vivienda de preinstalación de aire acondicionado, decidiera no completar la instalación, tapone el
desagüe previsto para la unidad evaporadora y evitará la entrada de malos olores.
Para su limpieza resultan apropiadas las siguientes recomendaciones:
• La limpieza del termostato de control debe realizarse en seco.

• Para las rejillas de aluminio utilice agua jabonosa o detergentes no alcalinos. No use disolventes o alcohol, ni
productos que los contengan para la limpieza de rejillas de aluminio lacado.
Climatización frío-calor
Los sistemas de climatización dan soluciones para mantener la temperatura adecuada dentro de la zona de confort
durante todo el año.
Con un solo equipo , la bomba de calor proporciona:
Aire frío (acondicionado) durante el verano y aire caliente (calefacción ) durante el invierno.
En las viviendas de nueva construcción, el sistema habitual para climatizar todas las dependencias de la vivienda
responde a conjuntos de equipo centralizado ( con la unidad interior situada en el falso techo del cuarto de baño o
lavadora) y conductos de aire que impulsa a través de rejillas regulables colocadas en la pared o en el techo.
Para las viviendas ya existentes y cuando se desean acondicionar solamente los espacios de mayor utilización, la
fórmula adoptada mas frecuentemente es el equipo partido individual. En este caso la unidad exterior (condensadora)
se coloca en un balcón o terraza y la unidad (o unidades ) interiores (evaporadoras) en las dependencias que se
pretenden climatizar. Ambas unidades van unidades mediante conductos de cobre, aislados térmicamente.
Las unidades interiores pueden ser de varios tipos: consola o cassette, de techo o pared. Se pueden dirigir mediante un
mando a distancia que permita fijar las posiciones de calor-frío- ventilación, la velocidad del aire y la temperatura, al
cual puede ser regulada con distintos valores para cada habitación.
La unidad exterior, por su ubicación, podría verse afectada por la formación de hielo cuando estuviera funcionando en
calefacción. Debe atender a las instrucciones del manual que le habrán entregado, para proceder al respecto.
Las recomendaciones contenidas en el apartado climatización son igualmente interesantes para este apartado. Aquí
llamaremos especialmente su atención sobre algunos aspectos importantes para el buen funcionamiento de este tipo
de instalaciones.
• Si la refrigeración es anormalmente inferior a la deseada o la calefacción es anormalmente baja, una de las

causas mas frecuentes de esta deficiencia reside en la obstrucción del filtro por polvo.
Si la unidad va a estar inactiva durante un largo periodo de tiempo, es aconsejable prestarla las siguientes atenciones:
• Limpiar los filtros y volver a montarlos.
• Mantener en funcionamiento la unidad durante medio día, en la posición de VENTILADOR únicamente para
secar el interior.
• Desenchufar la unidad. Si se utiliza ese circuito de la instalación eléctrica exclusivamente para el
acondicionador de aire, coloque en OFF el seleccionador del circuito.
• Limpiar las unidades interior y exterior; y después, envolver la unidad exterior en una funda protectora.
Calefacción
Las instalaciones de calefacción pretenden conseguir, en el interior de la vivienda una temperatura artificial mas
elevada que la que registran los termómetros en el exterior.
Este tipo de instalación puede combinarse en muchos casos con la producción de agua caliente para uso doméstico.
El sistema de calefacción mas frecuentemente instaldo funciona de la siguiente manera:
Una caldera, alimentada por gas o gasóleo, calienta el agua que se distribuye mediante tuberías con aislamiento
térmico, a los radiadores colocados en las habitaciones donde el fluido calorífico cede una parte del calor y retorna al
punto de partida. No obstante, hay una considerable variedad de sistemas para producir calor que permiten elevar la
temperatura del local en que se colocan. De entre ellos , los mas comunes resuelven la cuestión con:
Aparatos independientes, que tanto producen el calor dentro de sus “paredes”, como lo irradian; y cuyo funcionamiento
es independiente de cualquier otro aparato. En el mercado hay diferentes tipos que pueden realizar esa función.
Para cualquiera de los sistemas de calefacción, tenga en cuenta que:
• El uso adecuado de la calefacción facilitará su disfrute consiguiendo mayor confort a menor coste.

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• Es conveniente optimizar el bienestar que facilita el sistema de calefacción durante el descanso nocturno
utilizando programadores para encender y apagar el sistema a las horas programadas sin la acción del
usuario.
• No se deben cubrir los radiadores con mobiliario que impida la correcta circulación del aire caliente.
• Aunque la producción de calor es mas económica que la de frío evite el consumo innecesario de energía y a
tiendas las recomendaciones que hicimos en los apartados anteriores para el ahorro.
• Para cualquier modificación que quiera llevar a cabo consultar a un técnico competente y hacer que la realice
un instalador autorizado.
• Como otros aparatos que consumen gas, debe limpiar frecuentemente el quemador de sus caldera.
• Aunque las calderas disponen de un sistema de seguridad y de doble termostato, vigile el termómetro y el
termostato. Si el termómetro supera los 90º desconecte la instalación y avise a su instalador.
• Aún en periodos de no funcionamiento, es conveniente mantener la instalación llena de agua para evitar su
deterioro por oxidación. El aire facilita esta oxidación.
• Antes de poner en marcha su instalación compruebe que el circuito dispone de agua suficiente.
• Si sus radiadores disponen de purgador incorporado, proceda a eliminar el aire de los mismos. Si dispone de
purgador general debe realizar la misma operación. Los radiadores con aire en su interior disminuyen
notablemente su rendimiento.
• Mantenga la temperatura alrededor de los 20º centigrados. Una temperatura superior no aporta confort y
eleva la factura. Cada grado adicional incremente un 10% el consumo energético.
• En zonas poco frecuentadas, comunicadas con el resto de la vivienda, baje la temperatura en el termostato.
• La instalación de burletes autoadhesivos en puertas y ventanas y, si es posible de doble acristalamiento
supone un ahorro considerable.
• Si sitúa detrás de los radiadores placas de cartón forradas con papel de aluminio, reflejará el calor y no se
escapará por la pared.
Ventilación
Para conseguir la renovación de aire en el interior de las viviendas, se utilizan diferentes sistemas de ventilación:
Ventilación natural. Abriendo ventanas y balcones, las corrientes de aire que se forman producen un intercambio con el
exterior. La ventilación natural está siempre a disposición del usuario y su regulación no depende mas que de la
voluntad del propio usuario.
Ventilación forzada. El aire viciado del interior se desplaza a través de un conducto vertical por la fuerza del “tiro” que
facilita un aspirador estático colocado como remate del conducto.
El sistema de ventilación forzada que el usuario puede encontrar en su vivienda estaría formado por:
• Conductos. Prestan su servicio de ventilación a todos los recintos situados en la misma vertical.
• Rejillas. Facilitan entrada de aire viciado en los conductos.
• Aspirar estático. Elemento terminal del sistema, colocado sobre el conducto que sobresale de la cubierta
Ventilación mecánica. El aire viciado se expulsa en las cocinas que en cualquier otro recinto de la vivienda.
El sistema está compuesto:
• Conductos
• Rejillas
• Extractor o ventilador centrífugo
• Sistema de accionamiento para la puesta en marcha automática del extractor o ventilador.
Para el correcto funcionamiento de estos sistemas:

• Procure facilitar la formación de “tiro”, fenómeno sin el cual no será posible la renovación del aire.
• No obstruya las rejillas, ni modifique su situación.
• No debe llevarse a cabo ninguna acción sobre los conductos que afecte a su correcto funcionamiento. No se
puede taladrar el conducto, pues quedaría inservible para su funcionamiento.
• No conecte directamente los conductos de extracción mecánica con los de ventilación forzada , perjudicaría
notablemente al resto de las viviendas.
• No deben realizarse obras que anulen o modifiquen los conductos.
• No dificulte, con ningún obstáculo la salida del aire ni utilice el aspirador para fines impropios de su función (
amarre de cuerdas para tendido de ropa ..)
• Se mantendrán siempre libres la entrada y salida (rejillas) del conducto para no entorpecer la evacuación del
aire viciado.
Extracción de humos y gases

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Es una instalación dispuesta para evacuar los productos de la combustión que se originan en las cocinas y en aparatos
tales como las calderas de calefacción y/o el agua caliente.
• Toda modificación de esta instalación debe ser realizada previo estudio y dirección de técnico competente.
• No se colocarán en los conductos de evacuación, elementos de regulación de tiro.
• No se deben conectar los conductos de evacuación de humos y gases con los de ventilación forzada.
Equipamientos de usos domésticos
La vivienda que va utilizar está dotada de un conjunto de instalaciones que permitirán su disfrute en condiciones de
estabilidad, salubridad, higiene, seguridad... pero seguramente usted está pensando en aumentar el confort mediante
una serie de aparatos que se venden en el mercado y que cumplen distintas funciones recomendadas para una mayor
comodidad.
Electrodomésticos
Aparatos de uso doméstico que utilizan la energía eléctrica para su funcionamiento .

Existe tal variedad de soluciones y de modelos para cubrir las diferentes necesidades que una simple relación de
aparatos sería ya muy larga. Nos limitamos, por tanto, a mencionar los mas conocidos y utilizados:
Dentro del espacio de la cocina:
• Cocinas eléctricas.
• Horno eléctrico ( horno tradicional que funciona por radiación . horno microondas )
• Lavavajillas
• Lavadora
• Secadora
• Frigorífico
Para la producción de agua caliente:
• Calentador instantáneo
• Termo acumulador
Para la climatización de los espacios de una vivienda, aparte de los diferentes sistemas que ya se han explicado,
existen en el mercado una gran cantidad de pequeños aparatos que conectados directamente a la instalación eléctrica
que lleva incorporada la vivienda, proporciona:
• Aire frío, como por ejemplo, los acondicionadores de ventana.
• Calor, como estufas braseros radiadores.
Podríamos seguir la relación (TV, la aspiradora) pero pensamos que los mencionados, además de su carácter de
ubicación estable ( de escasa o poca movilidad ) tienen en común la característica de encontrarse entre los de mayor
consumo, comparativamente hablando, de cuantos en la vivienda se usan.
Para todos ellos sirven las siguientes recomendaciones:
• Esté atento a las sugerencias de las compañías suministradoras para reducir el consumo y mejorar el
confort.
• Ponga en práctica los consejos de los fabricantes de aparatos ( contenidos en los manuales
correspondientes ) para optimizar el rendimiento y sacar el máximo aprovechamiento.
• A la hora de comprar busque la etiqueta energética que lleva incorporada cada aparato e infórmese sobre el
nivel de su consumo energético. Los niveles A y B son los de mas eficiencia energética.
Atienda a las recomendaciones que le hacemos, dirigidas a ahorrar energía y conseguir el máximo rendimiento de los
siguientes aparatos:
Frigoríficos y congeladores
• Procure que la parte posterior del frigorífico esté bien ventilada.

• Evite focos de calor cercanos al aparato, que disminuyan su rendimiento.
• Vigile que no se acumule escarcha.
• Durante las vacaciones prolongadas es aconsejable desconectar el aparato y dejar sus puertas abiertas.

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• Si instala frigoríficos o congeladores eficientes, de los niveles Ay B podría ahorrar hasta un 60% de energía
eléctrica.
• Evite abrir y cerrar muy a menudo la puerta. Asegúrese de que está bien ajustada cuando la cierre y
mantenga limpia, ajustada y en buen estado la junta de goma de la puerta para evitar que se escape el frío.
• No introduzca elementos calientes.
Lavavajillas
• utilice el lavavajillas a plena carga y en programas económicos.

• Recuerde que la tarifa nocturna es mucho mas económica.
Lavadoras
• Recuerde que la tarifa nocturna es mucho mas económica

• Utilice la lavadora a plena carga y en programas económicos.
• Utilice el lavado en frío. El agua limpia mejor y además deteriora tejidos.
Horno y microondas
• Utilizar el microondas en lugar del horno para preparar comidas en pequeñas cantidades puede suponer un
ahorro de energía de hasta un 80%.
• No abra la puerta del microondas del horno o microondas cuando esté funcionando, pues además de perder
el 20% del calor acumulado, las radiaciones pueden afectar a su salud.
Cocinas eléctricas
• Si en la vitrocerámica desconecta el termostato a mitad de la cocción los alimentos acabarán de cocerse con
el calor residual.
• La cocina eléctrica de inducción, al elevar directamente la temperatura del recipiente, le proporciona un
considerable ahorro energético.
• Procure utilizar recipientes con el mismo diámetro que la fuente de calor y con fondo difusor para aprovechar
al máximo la energía.
Termos y acumuladores
• Si baja la temperatura, por cada grado menos, ahorrará un 8% de electricidad.

• Regule el termostato de su termo eléctrico a la temperatura máxima de 60º centrígrados. De este modo
reducirá las pérdidas de calor y aumentará la duración del equipo.
• Con un termo acumulador podrá acumular por la noche toda el agua caliente que necesite durante el día
con la tarifa nocturna, que es mas económica.
Para velar por su seguridad y la de los suyos, tenga en cuenta , además de las recomendaciones proporcionadas en el
apartado de electricidad, lo siguiente:
• Cuando un electrodoméstico le dé calambre existe una derivación de corriente en los hilos conductores o en
algún elemento metálico del propio aparato. Normalmente debería dispararse el Interruptor Automático
Diferencial (IAD) del cuadro de protección individual. Intente localizar el aparato o la parte de la instalación
donde se produce y aislar debidamente el contacto con la parte metálica, aunque lo mejor es llamar a un
instalador autorizado para que localice la fuga.
Gasodomésticos
Aparatos de uso doméstico que utilizan el gas como energía. Los usos mas generalizados en la vivienda son para:
• Cocinar
• Producir agua caliente
• Calefacción
Éstas son unas sencillas recomendaciones que le permitirán reducir el consumo de energía y aumentar su seguridad:
En la cocina
• Evite corrientes de aire que puedan apagar el fuego y producir la fuga de gas.
• No deje que la llama sobrepase el fondo del recipiente.
• Tape las cacerolas: conseguirá una cocción más rápida
• Apague los fuegos que no esté utilizando.
• Vigile los recipientes puestos al fuego, su contenido podría derramarse y apagar los quemadores
provocando una fuga de gas.

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En todos los aparatos

• La llama de los aparatos de gas debe ser estable ( sin oscilaciones ) y no ha de producir ruido ( sólo al
encenderse). Debe tener un color azul intenso en el centro y mas claro en es exterior.
• La llama con punta roja o amarilla indica mala combustión debido a una deficiente regulación o a suciedad en
los quemadores. Una mala combustión produce un gas tóxico llamado monóxido de carbono y tizna el
fondo de los recipientes colocados al fuego.
• Encienda primero la cerilla;luego , dé paso al gas.
• Recuerde que un quemador en buen estado ahorra energía ya que mas en menos tiempo.
• Limpie a menudo los quemadores, usando los habituales productos de limpie del hogar.
• Las reparaciones de los gasodomésticos deben ser realizados por un especialista cualificado, debidamente
autorizado.
• Todos los aparatos de consumo han de corresponder a tipos homologados por el Ministerio de Industria y
Energía y deben llevar en sitio visible la placa del fabricante.
• Donde funcione un aparato a gas debe haber siempre buena ventilación.
• Haga revisar periódicamente sus aparatos por el servicio técnico del fabricante y siga las instrucciones de
uso y conservación.
Urbanización
Dentro del solar que ocupa la parcela del centro, y externamente a los edificios, se ejecutan una serie de
capítulos de obra donde se desarrolla una parte fundamental de la vida escolar. En el mismo se encuentran los
acerados, porches, campo escolar, aparcamientos de vehículos, pista polideportiva, jardines, alcantarillado…

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Dado que algunos de ellos están contemplados anteriormente, se hace referencia en este apartado a los
siguientes:
- Riego
- Jardinería.
- Fuentes.
- Alumbrado exterior.
- Alcantarillado.
- Cerramiento parcela.
- Mobiliario exterior.
- Pavimentos exteriores y varios.
A. RIEGO
DESCRIPCIÓN
Esta instalación regula la cantidad de agua necesaria que hay que esparcir o acumular en las diferentes plantas y
superficies para beneficiarlas en su crecimiento y limpieza.
Los componentes más importantes de una instalación de riego automático son:

- Tubería de alimentación
- Depósito de acumulación.
- Grupo de presión.
- Tuberías de distribución
- Programador
- Aspersores
- Bocas de riego
- Arquetas.
USO Y CONSERVACIÓN
- No se modificará, manipulará, o reparará ningún elemento de esta instalación si la intervención del

especialista.
- Se mantendrán limpias las arquetas de riego y se dejarán libres los aspersores.
- Se vigilarán las posibles apariciones de humedades.
- Se observarán posibles roturas y hundimientos.
B. JARDINERÍA
DESCRIPCIÓN
Conjunto de árboles, plantas, arriates, jardines…. existentes en el Centro.
USO Y CONSERVACIÓN
- Se deberán respetar todos los elementos botánicos.

- Se conservarán las zonas ajardinadas y los patios, manteniéndolos limpios de hojarasca, papeles…
- No se deberán pisar las plantas.
- Se cuidará del riego necesario conforme a las diversas especies botánicas.
C. ALUMBRADO EXTERIOR
DESCRIPCIÓN
Esta instalación distribuye la energía eléctrica en la zona exterior de los edificios del centro.
Está integrada por las siguientes partes:

- Red exterior de alumbrado (tubos y conductores )
- Receptores de alumbrado (farolas, báculos, torres de iluminación).
- Puesta a tierra.

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- Cuadro de mando y protección.
Red exterior de alumbrado

Compuesta por canalizaciones y conductores. Aquellos conductores que discurran por el exterior del edificio,
llevan un aislamiento de 1 kv.
Receptores de alumbrado
Son los aparatos destinados a iluminar las distintas zonas exteriores mediante lámparas, que pueden ser
incandescentes, fluorescentes, de descarga, halógenas…etc., situadas comúnmente en columnas, báculos o torres de
iluminación.
Puesta a tierra
Será individual para cada farola báculo o torre con arqueta incluida.
Cuadro de mando y protección

Irá ubicado en el cuadro eléctrico general del centro.
USO Y CONSERVACIÓN
- No se manipulará, modificará o reparará ningún elemento eléctrico del alumbrado exterior por personal que
no sea instalador autorizado.
- En la limpieza de reflectores de aluminio, no se usarán detergentes abrasivos
- Las lámparas que se repongan deberán ser de iguales características que las reemplazadas.
- Cualquier anomalía o deterioro en las cerraduras de los armarios, tapas de arquetas, y registros de conexión
de postes o báculos que permita el contacto accidental con la red, será subsanada de inmediato.
D. ALCANTARILLADO
DESCRIPCIÓN
Es la red de evacuación de aguas pluviales y fecales situada en el exterior del edificio, desde la arqueta sifónica
hasta la unión con la red general municipal.
Está integrada por los siguientes elementos:

- Colectores: son las conducciones por las que circula el agua usada por gravedad.
- Pozo de registro: permite el encuentro de colectores, el cambio de pendientes, el cambio de sección de
dirección y de cotas de la red. Van provistos de tapa de registro y limpieza.
USO Y CONSERVACIÓN
No se verterán a la red de alcantarillado, desperdicios sólidos ni aguas que contengan las siguientes
características:
- Detergentes no biodegradables.
- Aguas a temperatura mayor de 40º C
- Aceites minerales, orgánicos o pesados.
- Colorantes fijos y sustancias tóxicas
- Productos con contenido de sulfatos superior a 0.2 gr/l.
E. CERRAMIENTO DE PARCELA
DESCRIPCIONES
Es el elemento que rodea o circunvala por completo la parcela que constituye el Centro Educativo. Normalmente
está formado por una valla perimetral de tal forma que permita la visibilidad desde el exterior y mantenga un grado de
seguridad eficiente.
Se compone:
- Cimientos: zunchos corridos entre pozos de hormigón armado.
- Peto de 0.5 m. de altura de hormigón armado o de ladrillo.
- Malla antivandálica electrosoldada metálica con retícula y perfiles de acero.
- Cancela metálica anclada a pilastras de hormigón armado o metálicas para paso de vehículos.
- Puerta para peatones metálica.
USO Y CONSERVACIÓN

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- No deberán usarse ni la cancela ni la puerta del columpio.

- No deberán acoplarse elementos que favorezcan la escalada.
- No se integrarán elementos cortantes o punzantes que puedan producir daños físicos.
- Cualquier modificación deberá ponerse en conocimiento del técnico competente para su estudio y
aprobación, en su caso.
F. MOBILIARIO EXTEROR
DESCRIPCIÓN
Son aquellos elementos situados entre el edificio y el cerramiento exterior.
Principalmente se distinguen tres clases:

- Bancos: de diferentes materiales como hierro, forjado, hormigón, madera….
- Papelera: diferenciadas también por los diversos materiales con los que son fabricados como plásticos,
hierro, madera….
- Mástiles de banderas: de diferentes materiales como puede ser chapa galvanizada, madera, acero
inoxidable.
USO Y CONSERVACIÓN
- Los elementos de mobiliario exterior deberán tener el uso adecuado a su función es decir el descanso y la
limpieza o higiene de materiales desechables.
- No deberán ser manipulados por personal que nos sea el autorizado por el centro.
- En caso de deterioro o avería se procederá a su compostura o sustitución en evitación de posibles daños que
pudieran ocasionarse.
G. PAVIMENTOS EXTERIORES Y VIARIOS
DESCRIPCIÓN
Son los suelos y caminos o itinerarios que circundan a los edificios de los Centros Educativos hasta la línea de los
cerramientos exteriores, destinados principalmente al paso de vehículos y peatones respectivamente.
Dependiendo de la zona que se vaya a destinar podrán ser, soleras de hormigón de chino lavado, de aglomerado
asfáltico…
Los pavimentos de las pistas suelen ser realizados in situ con hormigón coloreado con árido de cuarzo pulido y
fratasado, (tipo helicóptero).
En cuanto a los viarios, normalmente las constituyen las aceras perimetrales, porches y conexiones del edificio
con el exterior así como los vestuarios con las pistas deportivas.
Pueden ser permeables o impermeables
2. INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO.
Se consideran obras, trabajos y actuaciones de mantenimiento todas aquellas acciones encaminadas a las
conservación física y funcional de un edificio a lo largo del ciclo de vida útil del mismo. Mantener en general, significa

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conservar y también mejorar las prestaciones originales de un elemento, máquina, instalación o edificio a lo largo del
tiempo.
El mantenimiento preventivo tiene la posibilidad de ser programado en el tiempo y por tanto evaluado económicamente.
Está destinado como su nombre indica, a la prevención , teniendo como objetivo el control a priori de las deficiencias y
problemas que se puedan plantear en el edificio debidas al uso natural del mismo.
Son operaciones típicas de este tipo de mantenimiento las inspecciones y revisiones periódicas, la puesta en marcha y
parada de cierta instalaciones, la limpieza técnica e higiénica, las operaciones de entretenimiento y manutención y las
sustituciones físicas y /o funcionales son operaciones típicas de este tipo de mantenimiento.
Hemos de conocer que la mayor parte de los usuarios no somos conscientes, de que cualquier inmueble se deteriora
con el uso y que envejece con el paso de los años. No estamos suficientemente sensibilizados de que los edificios que
nos sirven de vivienda necesitan una serie de atenciones periódicas para que puedan darnos , de forma continuada,
las prestaciones que esperamos de ellos.
Es igualmente cierto que el usuario (propietario o inquilino) siente mayor agrado de preocupación por todo lo referente
a la vivienda que ocupa que por los elementos comunes del edificio o de la urbanización en que se encuentra ubicada
la vivienda. Y esto no sucede, generalmente porque no es consciente de su participación en los elementos
constructivos y dotaciones que comparte con sus vecinos.
Una vivienda bien conservada sirve de poco si el edifico en le que forma parte no está bien conservado.
La mejor instalación( calefacción, eléctrica..)mal conservada está condenada al fracaso en poco tiempo. Para no tener
que llegar a esos extremos bueno será que empecemos a darnos cuenta de que la falta de un adecuado
mantenimiento provoca el envejecimiento prematuro de los edificios.
Y consiguientemente para evitar daños y consecuencias mas graves que las que se derivan de un normal
envejecimiento, el mantenimiento debe comenzar el mismo día en que se ocupa la vivienda.
No hacerlo así podría conducir a situaciones no deseadas y muy complicadas.
Es cierto que todo tipo de mantenimiento genera un gasto. Pero todo usuario consciente de su condición debe pensar
que, en realidad, está haciendo una inversión para evitar incurrir , a corto plazo, en gastos mucho mayores y si también
en responsabilidad legal dificiles entonces de asumir.
• Para conservar el propio patrimonio que en la mayoría de las ocasiones tanto ha costado crear.
• Para evitar las molestias que generan las averías en las instalaciones, las paradas de los servicios (
ascensores ), las obras imprevistas de reparación.
• Por obligación derivada de la normativa vigente
• Por razones de:
-seguridad
-higiene y salud
-confort
• Por economía. Si no se acomete el mantenimiento preventivo adecuado, cuando llegue la inevitable avería,
no habrá forma aceptable de soportar el gasto que originará la explosión.
-una instalación mal conservada produce y consume mucho.
-una instalación antigua, rinde poco y consume mucho.
-un edificio mal conservado rebaja considerablemente el precio del mercado de su vivienda en el caso de que
quisiera venderla.
-la falta de mantenimiento puede invalidar los seguros contratados y las garantías con que cuente la vivienda y el
edificio.
ACLARACIONES SOBRE LA TERMINOLOGÍA UTILIZADA
A continuación, se trata de esclarecer el significado e intenciones de los términos y expresiones utilizadas en los
cuadros, donde mas adelante se reflejan de forma sistemática y ordenada las operaciones y trabajos de mantenimiento
y conservación.
Frecuencia
Periodos de tiempo recomendados para llevar a cabo las inspecciones y comprobaciones.

En determinados supuestos referidos a ciertas instalaciones, la frecuencia de la inspección, control, comprobación o
prueba , según se trate, es la exigida por las normas de obligado cumplimento , haciéndose en tales casos, la mención
expresa correspondiente.
Cuando se marcan determinados periodos de tiempo ( cada mes, año, o varios años ), con carácter de recomendación,
debe entenderse que en cualquier caso pueden ser aproximados según márgenes de tolerancia admisibles. En otros
casos concretos se recomienda, además, la época del año en que deben hacerse las revisiones.
Cuando se dice “permanentemente” no se pretende indicar que haya de estarse en todo momento revisando e
inspeccionando los aspectos que se señalan , sino que se trata de advertir especialmente a todos los usuarios sobre la
necesidad de su constante atención y vigilancia respecto de aquellas posibles anomalías o deficiencias mas llamativas
que aunque la mayoría de las veces pueden no revestir importancia de no ser detectadas a tiempo pueden dar lugar a
daños de consideración o causar competentes.

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Inspecciones y comprobaciones
En este apartado se indican de forma sistemática las acciones de vigilancia, revisiones , comprobaciones y pruebas, en
su caso, a llevar a cabo en los periodos de tiempo señalados, los aspectos o elementos a vigilar, revisar o comprobar y
la persona , empresa o institución encargada de ello.
En todas las acciones de vigilancia permanente, al especificarse que corresponde efectuarlas a los usuarios debe
entenderse que nos referimos a cualquier ocupante habitual y permanente de las viviendas o de los edificios, sea no
responsable de la comunidad de propietarios en su caso.
No obstante cuando se trate de elementos y servicios comunes de ser observadas anomalías en los mismos por
cualquier usuario del edificio, debe ser puesto en conocimiento de los responsables de la comunidad de propietarios,
Presidente o Administrador para que éstos quienes soliciten en su caso las consultas técnicas pertinentes.
En el caso de elementos constructivos o instalaciones comunitarias, las revisiones asignadas a los usuarios, referidos a
periodos de tiempo determinados (cada año, cada tres años ) ha de entenderse que corresponden a los representantes
de la comunidad de propietarios.
Actuaciones
Acciones a emprender en su caso como resultado o consecuencia de las inspecciones o comprobaciones, o bien
trabajos o actividades de mantenimiento como engrases, limpiezas..a llevar a cabo con la periodicidad indicada, sin
necesidad de inspección previa.
En el caso de vigilancia permanente por los usuarios, las actuaciones se simbolizan, con carácter general, con una
señal de advertencia, pretendiendo resaltar con ello , que si detecta alguno de los defectos o anomalías señaladas u
otras similares, debe prestarse, en principio la mayor atención posible y en función de la importancia de las mismas,
proceder en consecuencia.
Cuando se trate de daños o deficiencias que puedan afectar a las cimentación, los elementos estructurales (
vigas,pilares,forjados..), las fachadas y en general, la estabilidad de los elementos constructivos o puedan suponer
riesgos de accidentes para los propios ocupantes del edificio o para terceros, debe consultarse con técnico competente
y actuar según el pronunciamiento del mismo.
Se consideran técnicos competentes a los titulados universitarios con atribuciones legalmente reconocidas en la
materia de que se trate. Con carácter general, son técnicos competentes en edificaciones de viviendas,los arquitectos,
arquitectos técnicos o aparejadores y en materia específica de instalaciones, también los ingenieros e ingenieros
técnicos.
En los supuestos en que se encomienda “ejecutar el tratamiento y reparaciones detalladas por el especialista o
consultar con el técnico competente”, se pretende indicar que a la vista del resultado de la inspección practicada por el
especialista sea éste quien, en el caso de detectar deficiencias, se pronuncie sobre los trabajos a realizar o sobre la
necesidad de consultar previamente con técnico competente cuando así lo considere.
De todas formas, al tratarse de recomendaciones , será el propietario de la vivienda o la comunidad de propietarios,

cuando se trate de un elemento común, quienes decidan si creen oportuno seguir el procedimiento señalado o si
estiman acudir directamente al técnico.
A los efectos recomendados , se considera como especialista al profesional cualificado, capacitado y acreditado en el
oficio o trabajo de que se trate ( electricista, oficial albañil, calefactor,fontanero..).
PREVISIONES QUE HAY QUE CONSIDERAR
Con vistas a facilitar las operaciones y trabajos de mantenimiento y conservación y ahorrar tiempo y dinero, se
recomienda adoptar medidas previsoras como disponer de determinados recambios o repuestos para posibles
sustituciones o reposiciones y conservar los catálogos , datos de materiales utilizados y documentación técnica final de
la obra ejecutada. A continuación se relacionan las previsiones mas significativas que hay que tener en cuenta.

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Repuestos y recambios
Se recomienda disponer de repuestos y recambios de :

• Piezas de pavimentos y solerías.
• Azulejos, plaquetas o polacas de alicatados y chapados
• Cartuchos de fusibles de protección en cuartos de contadores eléctricos.
• Mecanismos eléctricos
• Elementos de protección eléctrica de motores de depuración y circulación de agua, grupos de presión u
otros.
• Productos de mantenimiento de la calidad del agua en piscinas
• Productos de limpieza
Documentación técnica y administrativa
Se recomienda conservar y tener disponible en todo momento la documentación técnica y datos finales de la obra
ejecutada como:
• Catálogos de piezas de recambios de equipos, máquinas, aparatos e instalaciones.
• Planos de elementos, redes e instalaciones ocultos.
• Datos de suministradores, marcas y modelos de :
-mecanismos eléctricos
-extintores
-carpinterías
-aparatos sanitarios y griferías
-calentadores
-aislamientos e instalaciones
-máquinas, equipos y aparatos instalados
-herrajes de puertas y ventanas
-solerías
-alicatados y aplacados
-persianas
• Datos de instaladores y montadores
• Garantías de aparatos, equipos, máquinas e instalaciones
• Protocolos, informes y dictámenes sobre pruebas e inspecciones y comprobaciones de especialistas,
mantenedores autorizados, técnicos, organismos públicos y otros que hubieran intervenido en tales
operaciones.
Cimentación
CONTROL DE MANTENIMIENTO
No es obligatorio.
MANTENIMIENTO EN CIMENTACIONES
PERIODICIDAD
UNIDADES DE OBRA
permanente
- Acciones en zonas contiguas
- Excavaciones en solares próximos
cimentación
- Obras subterráneas
- Fugas de agua

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Estructura
CONTRATO DE MANTENIMIENTO:
No es obligatorio ni necesario.
MANTENIMIENTO EN ESTRUCTURAS:
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES

Permanente Vigilar: usuarios
-aparición de humedades
-desplomes, oxidaciones, fisuras y grietas, en
cualquier elemento constructivo
-ataques de termitas, carcoma, hongos por
humedad...en elementos estructurales de madera.
Cada año Revisar: especialista -ejecutar el tratamiento y

-ataques de termitas, carcoma, hongos por reparaciones detalladas por el
humedad...ene elementos estructurales de madera especialista
- consultar técnico competente
Cada 5 años Comprobar: especialista -Ejecutar el tratamiento y

- estructura de hormigón:sellado de juntas reparaciones detalladas por el
de dilatación. especialista
- Estructura de acero:estado de la pintura -consultar al técnico competente
de protección
- Estructura de madera: estado pintura de
protección
Cada 15 años Revisar: técnico competente - según informe-dictamen del

-estado general de la estructura técnico competente

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Fachada
Paredes y revestimientos exteriores

-desplomes, fisuras y grietas,
-desprendimientos, piezas sueltas
Cada tres años Revisar: especialista -reposición en su caso

-juntas de dilatación y el sellado de juntas entre
carpinterías y paredes
Cada 5 años Comprobar: especialista -Ejecutar el tratamiento y

- fijaciones de aplacados, cornisas, impostas y reparaciones detalladas por el
elementos salientes especialista
- estado de ganchos de servicio( se deben -consultar al técnico competente
comprobar siempre con carácter previo a su
utilización)
- estado de las pinturas
Cada 15 años comprobar: técnico competente - según informe-dictamen del

-estado general de las paredes técnico competente
- fijaciones de aplacados, cornisas , impostas y
elementos salientes.
Carpinterías y elementos de protección

(persianas, rejas y barandillas)

-rotura de cristales
-fijaciones y anclajes defectuosos de barandillas
-Oxidaciones y corrosiones en elementos metálicos
-ataque de hongos o insectos en los elementos de
madera
Cada año Comprobar: usuarios -limpiar las carpinterías y

-las juntas de estanqueidad en la carpintería y entre persianas.
la carpintería y los vidrios -reponer juntas, en sus caso por
-los sistemas de evacuación especialista
-juntas de sellado entre carpinterías y alféizares -limpiar orificios para evacuación de
condensaciones
Cada tres años Revisar : usuarios -repintar o barnizar, por especialista

-la pintura de la carpintería y la cerrajería -ajustar y engrasar cierres, bisagras
-mecanismos de cierre y maniobra y demás elementos móviles de la
carpintería y elementos de
protección
Cada cinco años Comprobar : especialista Ejecutar el tratamiento y

-los elementos de fijación y anclaje de las reparaciones detalladas por el
carpinterías, rejas y barandillas especialista
-ataques de temitas, carcoma, hongos por humedad -consultar técnico competente
en elementos de madera
-estanqueidad
-mecanismos de cierre y maniobra
-cintas, guías y topes de persianas

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Divisiones interiores
Paredes
-fisuras y grietas y desprendimientos
Puertas, mamparas y barandillas escaleras
Vigilar: usuarios
Permanente -cierres defectuosos
-roturas cristales
-fijaciones y anclajes defectuosos
-ataque de hongos o insectos en los elementos de
madera
-oxidaciones y corrosiones en elementos metálicos
Cada tres años Revisar : usuarios -repintar o barnizar, por especialista

-la pintura de la carpintería y la cerrajería -ajustar y engrasar cierres, bisagras
-mecanismos de cierre y maniobra y demás elementos móviles de la
-repintar, en su caso por un especialista carpintería y elementos de
-ajustar y engrasar cierres, bisagras y demás protección
elementos móviles de la carpintería y elementos de
protección.
Cada cinco años Comprobar : especialista -ejecutar el tratamiento y

-los elementos de fijación y anclaje de las reparaciones detalladas por el
barandillas especialista ..
-ataques de temitas, carcoma, hongos por humedad -consultar técnico competente
en elementos de madera
- oxidaciones y corrosiones en elementos metálicos
Cubiertas
Azoteas
-estancamientos de agua
-fisuras y grietas y hundimientos y piezas sueltas
-aparición de humedades en los techos de la última
planta
Cada año Revisar : usuarios o especialista -limpieza general de

Preferentemente en época de lluvias faldones,gárgolas, cazoletas y
-juntas de dilatación, cazoletas y canalones canalones de desagüe
-encuentros con paramentos verticales -reponer o reparar por especialista
-juntas de solería en faldones los elementos dañados.
-estado de la solería
Cada tres años Revisar : especialista

-estado de pavimentos, acabados superficiales, -ejecutar el tratamiento y
anclaje de mástiles, tendederos , chimeneas reparaciones detalladas por el
especialista ..
-consultar técnico competente

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Tejados
permanentemente Vigilar: usuarios

-aparición de vegetaciones
-hundimientos y piezas rotas o desplazadas
-aparición de humedades en los techos de la última
planta
Cada año Revisar : especialista Limpieza general de limahoyas,

Preferentemente antes de la época de lluvias: limatesas, canalones,
-limahoyas, limatesas, canalones, gárgolas, gárgolas,cazoletas y canalones de
cazoletas y piezas de cubrición desagüe
-encuentros con paramentos verticales -reponer o reparar por especialista
los elementos dañados
Cada cinco años Comprobar . especialista -ejecutar el tratamiento y

-estado de sujecionesde piezas, juntas ,canalones, reparaciones detalladas por el
faldones, vierteaguas, gárgolas, anclaje de mástiles, especialista
chimeneas -consultar técnico competente
Estado y solidez de los ganchos de servicio.
Especiales
Permanentemente Vigilar: usuarios

-roturas de vidrios o placas y piezas sueltas.
-aparición de goteras o humedades
Sistemas de cierre y accionamiento de elementos
móviles
Cada año Revisar : especialista -Limpieza general

-preferentemente antes de la época de lluvias -reponer o reparar por especialista
-juntas, encuentros y canalones los elementos dañados o
-los sistemas de cierre y accionamiento de los defectuosos
elementos móviles.
Cada cinco años Comprobar : especialista -ejecutar el tratamiento y

Estado de elementos sustentantes, anclajes, reparaciones detalladas por el
sellados.. especialista
-estado y solidez de los ganchos de servicio -consultar técnico competente
-Pinturas de los elementos de los elementos
metálicos

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Aislamientos vistos: térmicos , acústicos y contra fuego

-deterioro superficial
Cada dos años Comprobar : especialista -ejecutar el tratamiento y

-estado de los aislamientos reparaciones detalladas por el
especialista
Revestimientos y acabados

Solados
Piedras naturales y terrazos

-aparición de hundimientos, piezas
sueltas,fisuras,grietas y abofamientos
-abrillantador por personal

Cada dos años Revisar : usuarios especializado
-abrillantado de las superficies en suelos interiores -rejuntar en su caso por
-estado de las juntas especialista
Cerámicos

-aparición de humedades,piezas sueltas fisuras y
grietas
Cada dos años Revisar: usuarios Rellenar y sellar juntas por
-juntas en suelos exteriores especialista
Alféizares, albardillas y remates
Vigilar: usuarios
Permanente
Aparición de humedades
Aparición de hundimientos, piezas sueltas, fisuras,
Y grietas
Reponer juntas por un especialista

Comprobar : usuarios
Cada dos años
Juntas de sellado entre carpinterías y alféizares
Juntas entre piezas de alféizares o albardillas
Alicatados

-aparición de desprendimientos de piezas sueltas,
fisuras, grietas, abombamientos y zonas huecas
-Apariciones de humedades

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Cada año Revisar :usuarios Reponer los sellados

-juntas con los aparatos sanitarios
Cada cinco años Comprobar: usuarios o especialista -Ejecutar el tratamiento y

-adherencia con el soporte y estado de juntas y reparaciones detalladas por el
encuentros. especialista
-consultar con el técnico compete
Guarnecidos y enfoscados

-aparición de abofamientos, desprendimientos,
fisuras y grietas
-Aparición de humedades
Revisar: especialista -ejecutar el tratamiento y

Cada 10 años -estado del revestimiento reparaciones detalladas por el
especialista
-consultar con técnico competente
Falsos techos
Vigilar:usuarios
Permanente -aparición de desprendimientos, abombamientos,
fisuras y grietas
Comprobar :especialista -Ejecutar el tratamiento y

Cada cinco años Estado general de sustentaciones reparaciones detalladas por el
especialista.
- consultar técnico competente
Revestimientos de madera
Vigilar: usuarios
Permanente
-aparición de desprendimientos o piezas sueltas
-ataque de hongos e insectos
-ejecutar el tratamiento y
Comprobar: especialista
Cada cinco años reparaciones detalladas,o..
-ataques de termitas, carcoma, hongos por
humedad
Pinturas interiores

-aparición de abofamientos y desprendimientos
-proceder en su caso al repintado
Cada cinco años Comprobar: usuarios de las zonas en mal estado
-estado general de las pinturas

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Saneamiento

Redes horizontales (arquetas y colectores )

-aparición de desprendimientos,
abombamientos,fisuras y grietas
Ejecutar el tratamiento y
Cada cinco años Comprobar: especialista reparaciones detalladas por el
-estado general de sustentaciones especialista
-consultar con técnico competente
Redes verticales (bajantes )
Permanentemente Vigilar: usuario

-atascos y malos olores
-aparición de humedades y fugas de agua
-deterioros en elementos de anclaje y fijación de
bajantes accesibles
Cada cinco años Comprobar: especialista -proceder en su caso a las

-elementos de anclaje y fijación de bajantes reparaciones oportunas por
accesibles, estanqueidad en juntas y especialista
funcionamiento -consultar técnico competente
Desagües (aparatos, botes sifónicos y tuberías )

-Atascos y malos olores
-aparición de humedades y fugas de agua -mantener el agua a nivel en
cazoletas y sumideros sifónicos
Cada año Comprobar: usuario -limpieza del bote sifónico, sifones

-bote sifónico y sifones registrables de fregaderos y registrables y válvulas de desagües
lavabos de aparatos
Fontanería

Desagües (aparatos, botes sifónicos y tuberías )

-Atascos y malos olores
-mantener el agua a nivel en
cazoletas y sumideros sifónicos
Cada año Comprobar: usuario
-bote sifónico y sifones registrables de fregaderos y -limpieza del bote sifónico, sifones
lavabos registrables y válvulas de desagües
de aparatos
Red de distribución de agua fría
Permanentemente Vigilar :usuario

-Excesivo humo

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Cada tres meses Comprobar : usuario -limpieza de rompechorros en grifos

-obstrucciones en rompechorros de grifos
Cada año Comprobar : usuario -en caso de deficiente

-apertura y cierre en grifos y llaves de corte de la funcionamiento, proceder a su
instalación reparación o sustitución por
especialista
Cada cinco años Revisar :especialista -proceder en su caso a las

-fijaciones en columnas y montantes vistos reparaciones oportunas por
-estanqueidad y funcionamiento especialista
Aparatos sanitarios
Permanente Vigilar: usuario

-deficiente funcionamiento del mecanismo de
descarga de la cisterna del inodoro
-roturas y desplazamientos en aparatos sanitarios
Cada año Comprobar:usuario -ejecutar el tratamiento y

-juntas de aparato con solerías, alicatados y reparaciones detalladas por
encimeras especialista
-anclajes y fijaciones
Grupos de presión
Permanentemente Vigilar.
-corrosiones
-aparición de fugas de agua
-falta de presión en la red
Comprobar: especialista -proceder en su caso a las

Cada seis meses -el funcionamiento del presostato y del regulador del reparaciones o sustituciones
aire oportunas por especialista
-apertura /cierre de válvulas de compuerta de -limpieza del depósito acumulador
aspiración y salida -lubricación-engrase de cojinetes y
-funcionamiento de válvula de retención rodamientos de electrobomba
-limpieza de filtros de aspiración de
bombas
Comprobar: especialista -limpieza de electrobombas y

Cada año -la inexistencia de corrosiones en depósito de regulador de aire
presión -limpieza exterior del depósito de
-altura manométrica de aspiración presión
-Estado de anclajes y antivibratorios -proceder ,en su caso a las
-Estado del aljibe reparaciones o sustituciones
-funcionamiento del grupo de presión oportunas por especialista
-válvulas de paso,corte, y reductoras de presión -limpieza del aljibe
-limpieza de llaves y lubricación en
su caso de vástagos
-ajustes y sustituciones en su caso
de elementos del grupo de presión
y válvulas
Cada cinco años Comprobar: especialista -posible necesidad de limpieza

-conducciones según criterios técnicos de
sedimentos producidos por el agua
e incrustaciones en su interior
Inspección reglamentaria (obligatorio): -proceder en su caso a las

Cada diez años especialista reparaciones o sustituciones
-prueba reglamentaria del tanque o depósito del oportunas por especialista
grupo de presión

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Electricidad

-deterioro de aislamientos en cables vistos
-desprendimientos o roturas de tomas de
mecanismos eléctricos
-Desprendimientos de aparatos de iluminación
-reiterados saltos de interruptores automáticos
magnetotérmicos(PIA) o diferenciales(IAD)
Cada mes Comprobar: usuarios -accionar el dispositivo de prueba

-correcto funcionamiento del interruptor automático -sustitución en su caso por
diferencial(IAD) personal especialista
Cada año Comprobar:usuarios -ejecutar el tratamiento y las

-ventilación, desagüe y ausencia de humedades en reparaciones detalladas por
centralización de contadores especialista
Cada cinco años Comprobar :especialista -ejecutar las sustituciones y

-caja general de protección reparaciones detalladas por
-estado, aislamiento y caída de tensión de especialista
conductores, línea repartidora y líneas individuales y
de distribución
-estado de precintos
-dispositivos de protección en cuadro de protección
de fuerza motriz, cuadro general de protección de
líneas de alumbrado y cuadro general de
distribución
Cada diez años Inspección reglamentaria (obligatoria): organismo -según acta de inspeción
de control
-instalaciones comunes de edificios de viviendas de
potencia total instalada superior a 100kw.
Pararrayos

-rotura o deterioro del conductor
-modificaciones o alteraciones en disposición de los
elementos
Cada cinco años Revisar: especialista -ejecutar el tratamiento y las

-la continuidad del conductor y la disposición de los reparaciones detalladas por
elementos especialista
-estado de conservación frente a la corrosión -consultar técnico competente
-fijación de la sujeciones
-conexión a tierra

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Redes de tierra

-roturas y deterioros en dispositivos de toma de
tierra en enchufes
Cada cinco años Comprobar. Especialista -ejecutar en su caso las

-la instalación en general recomendaciones y reparaciones
-la resistencia a tierra detalladas por especialista
Telefonía

-alteraciones en la comunicación
-roturas, deterioros..en los elementos de la red
Cada año Revisar: usuarios -ejecutar el tratamiento y las

-fijaciones, corrosión y ausencia de humedad en reparaciones detalladas por
armarios de registro de enlace, principal y especialista
secundarios y canalizaciones no empotradas
Televisión

-alteraciones en la recepción de señal
-roturas,deterioros ...en los elementos de la red
Cada año Revisar: usuarios -ejecutar el tratamiento y las

-la fijación del mástil y su estado de conservación reparaciones detalladas por
ante la corrosión especialista
Cada cinco años Comprobar. Especialista -sustitución en su caso

-estado de los cables y coaxilales, equipos de
captación y amplificación
Portero electrónico

-alteraciones en la recepción de la comunicación
-roturas, deterioros..en los elementos de la red
Cada año Revisar:usuarios -ejecutar las sustituciones y

-pulsadores y telefonillos reparaciones detalladas, en su
-la botonera de llamada en le portal exterior caso por especialista
-la activación de la cerradura

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Ascensores
Advertencias previas.
La propiedad del inmueble está obligada a tener una persona encargada y responsable de la instalación,instruida en su
manejo en su manejo y que dispondrá de llave de apertura de puertas para el rescate en los casos de emergencia, de
las personas atrapadas en al cabina.
La persona encargada de la instalación deberá:

- estar debidamente instruida en el manejo del aparato del cual está encargada. Las instrucciones serán
facilitadas por el fabricante , instalador o conservador
- impedir el uso del aparato en cuanto observe alguna anomalía en el funcionamiento del mismo ,avisando
inmediatamente al propietario o arrendatario, en su caso y al conservador , y cuando se trate de una
emergencia a los servicios públicos competentes.
- Poner inmediatamente en conocimiento del conservador cualquier deficiencia o abandono en relación con la
debida conservación de la instalación y en caso de no ser corregida denunciarlo ante el OrganoTerritorial
competente de la Administración Pública a través del propietario o arrendatario.
Es preceptivo contratar el mantenimiento y revisiones de la instalación con una empresa inscrita en el Registro de
Empresas Conservadoras existente en el Organo Territorial competente y se dispondrá de un libro de registro de
revisiones, que será cumplimentado por la empresa de conservación. En estas revisiones, se dedicará especial
atención a los elementos de seguridad de las personas y las cosas.
En caso de accidente, el propietario o representante de la comunidad vendrá obligado a ponerlo en conocimiento del
Organo Territorial competente y de la empresa conservadora y a no reanudar el servicio hasta que, previos los
reconocimientos oportunos y pruebas pertinentes lo autorice el Organo Territorial.
La empresa conservadora comunicará al propietario o representante de la comunidad la fecha en la que corresponda

solicitar las inspecciones periódicas preceptivas ,que deberán realizarse por el Organo territorial competente de la
Administración Pública, o por una entidad colaboradora acreditada
Permanentemente Vigilar: persona encargada de instalación y

usuarios
-incorrecto funcionamiento de las puertas y la
desnivelación de la cabina en las plantas
-ruidos y vibraciones anormales y extrañas
-imposibilidad de apertura de puertas
-ejecución de los trabajos de
Cada mes ( como Revisar ( obligatorio):especialista empresa mantenimiento reglamentarios y
mínimo) conservadora otros que pudieran estar
-elementos de la instalación del ascensor según contratados expresamente
contrato de mantenimiento -limpieza del foso y cuarto de
máquinas
-según acta de inspección

Cada cuatro años Inspección reglamentaria (obligatoria):
Solicitar por el propietario o representante de la
comunidad, al Organo Territorial competente, para
ascensores que den servicio a mas de 20 viviendas
o a mas de cuatro plantas )
-inspección y prueba periódica de la instalación
Cada seis años Inspección reglamentaria (obligatoria): -según acta de inspección

Solicitar por el propietario o representante de la
comunidad, al Organo Territorial competente, para
ascensores que den servicio a mas de 20 viviendas
o a mas de cuatro plantas )
-inspección y prueba periódica de la instalación

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Protección contra incendios
Advertencias previas
Es preceptivo contratar el mantenimiento y revisiones de las instalaciones con una empresa inscrita en el Registro de
Empresas Conservadoras en el Organo Territorial competente. En función de quien pueda tener la capacidad para
realizar las operaciones de mantenimiento y su periodicidad existen dos grandes grupos de operaciones:
- operaciones de mantenimiento a realizar cada tres y seis meses: serán efectuadas por personal de un
instalador o un mantenedor autorizado, o por personal del usuario o titular de la instalación(si ha adquirido la
condición de mantenedor por disponer de medios técnicos adecuados, a juicio de los servicios competentes
en materia de Industria de la Comunidad Autónoma).
- Operaciones de mantenimiento a realizar cada año y cada cinco años: se verán efectuadas por personal
del fabricante, instalador o mantenedor autorizado o por el personal del usuario o titular de la instalación( si ha
adquirido la condición de mantenedor por disponer de medios técnicos adecuados, a juicio de los servicios
competentes en materia de Industria de la Comunidad Autónoma).
Las actas de las revisiones, firmadas por el técnico que ah efectuado las mismas, estarán a disposición de los servicios
competentes en materia de Industria de la Comunidad Autónoma al menos durante cinco años a partir de la fecha de
expedición 8 artículo 19 del reglamento de Instalaciones de Protección contra incendios)
Una copia de la documentación justificada de las operaciones de mantenimiento que se realicen – por el mantenedor
autorizado- ( artículo 15 del reglamento de Instalaciones de Protección contra incendios).
En todos los casos, tanto el mantenedor como el usuario o titular de la instalación, conservarán constancia documental
del cumplimiento del programa de mantenimiento preventivo indicando como mínimo:
- las operaciones efectuadas, el resultado de las verificaciones y pruebas y la sustitución de elementos
defectuosos que se hayan realizado.
- Las anotaciones deberán llevarse al día y estarán a disposición de los servicios de inspección de la
Comunidad Autónoma correspondiente

-la desaparición o cambio de ubicación de señales y
elementos de extinción
-la demolición o modificación de elementos
constructivos de compartimentación y sectorización
contra incendios( muros y cerramientos de
compartimentación y puertas cortafuegos )
-defectuoso funcionamiento de mecanismos de
apertura y cierre de puertas cortafuegos ( barras
antipánico )
-existencia de obstáculos en las vías de emergencia
y evacuación
-roturas, deterioros ..en los elementos de la red
Sistemas automáticos de detección y alarma
Cada tres meses Comprobar ( obligatorio): personal de un instalador Sustitución de pilotos, fusibles
o un mantenedor autorizado o por el personal del defectuosos
usuario o titular de la instalación. -limpieza de bombas, reposición de
-funcionamiento de las instalaciones ( con cada agua destilada
fuente de suministro) -ejecutar, en su caso el tratamiento
-estado de acumuladores y las reparaciones detalladas por el
especialista mantenedor.
Cada año Verificar (obligatorio).personal del fabricante -limpieza del equipo de

instalador o mantenedor autorizado centrales,accesorios y relés
-toda la instalación -regulador de tensiones e
-uniones roscadas o soldadas intensidades
-equipos de transmisión de alarma -ejecutar en su caso el tratamiento
-prueba final de la instalación con cada fuente del y las reparaciones detalladas por el
suministro eléctrico especialista mantenedor.

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Sistema manual de alarma
Cada tres meses Comprobar ( obligatorio) personal de un instalador Sustitución de pilotos, fusibles
o un mantenedor autorizado o por el personal del defectuosos
usuario o titular de la instalación -limpieza de bombas, reposición de
-funcionamiento de las instalaciones(con cada agua destilada
fuente de suministro) -ejecutar, en su caso el tratamiento
-estado de acumuladores y las reparaciones detalladas por el
especialista mantenedor.
Cada año Verificar (obligatorio) :personal del fabricante -limpieza de sus componentes
instalador o mantenedor autorizado -ejecutar en su caso el tratamiento
-toda la instalación y las reparaciones detalladas por el
-De uniones roscadas y soldadas especialista mantenedor
-prueba final de la instalación con cada fuente de
suministro eléctrico
Extintores
cada tres meses Comprobar (obligatorio): personal de un instalador -ejecutar en su caso el tratamiento
o un mantenedor autorizado o por el personal del y las reparaciones detalladas por el
usuario o titular de la instalación. especialista mantenedor
-accesibilidad buen estado aparente de
conservación, seguros, precintos, inscripciones
,manguera
-estado de carga ( peso y presión) del extintor y del
botellín de gas impulsor( si existe)
-estado de las partes mecánicas ( boquilla, válvulas,
manguera)
Cada año Comprobar(obligatorio): personal del fabricante, -ejecutar en su caso el tratamiento
instalador o mantenedor autorizado y las reparaciones detalladas por
-estado de carga( peso ,presión) y en el caso de el especialista mantenedor
extintores de polvo con botellín de impulsión, estado
del agente extintor.
-la presión de impulsión del agente extintor
-estado de la manguera, boquilla o lanza ,válvulas y
partes mecánicas.
Cada cinco años Verificar (obligatorio): personal del fabricante, A partir de la fecha de timbrado del
instalador o mantenedor autorizado. extintor ( y por tres veces una cada
-retimbrado del extintor cinco años) se retimbrará el extintor
Cada veinte años -sustitución de extintores
Bocas de incendio equipadas (BIE)

-limpieza del conjunto y engrase de
Comprobar (obligatorio):personal de un instalador
Cada tres meses cierres y bisagras en puertas del
o un mantenedor autorizado, o por el personal del
armario
usuario o titular de la instalación.
-ejecutar en su caso el tratamiento
-la buena accesibilidad y señalización de los
y las reparaciones detalladas por el
equipos
especialista mantenedor
-todos los componentes
-la presión de servicio por lectura de manómetro
-la manguera, procediendo a desenrollarla en toda
su extensión y accionar la boquilla, caso de ser de
varias posiciones
Ejecutar en su caso el tratamiento y

Comprobar ( obligatorio): personal del fabricante,
Cada año las reparaciones detalladas por el
instalador o mantener autorizado
-correcto funcionamiento de la boquilla en sus
distintas posiciones y del sistema de cierre.

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-estanqueidad de los racores y mangueras y estado

de las juntas
-manómetro con otro de referencia
-manguera mediante desmontaje y ensayo de ésta
en lugar adecuado
Cada cinco años Comprobar( obligatorio) personal del fabricante, Ejecutar en su caso el tratamiento y
instalador o mantenedor autorizado las reparaciones detalladas por el
-prueba de presión especialista mantenedor
-funcionamiento de la instalación
Hidrantes
Cada tres meses Comprobar ( obligatorio): personal de un -quitar las tapas de las salidas,
instalador o un mantenedor autorizado o por el engrasar las roscas
personal del usuario o titular de la instalación -ejecutar , en su caso el tratamiento
-accesibilidad a su entorno y la señalización en los y las reparaciones detalladas por el
hidrantes enterrados especialista mantenedor
-estanqueidad al conjunto mediante inspección
visual
-estado de las juntas de los racores
Cada seis meses Comprobar ( obligatorio): personal de un Engrasar la tuerca de

instalador o un mantenedor autorizado o por accionamiento o rellenar la cámara
personal del usuario o titular de la instalación de aceite del mismo
-funcionamiento correcto de la válvula principal y del -ejecutar en su caso el tratamiento
sistema de drenaje y las reparaciones detalladas por el
Sistemas fijos de extinción :rociadores de agua,
agua pulverizada, polvo, espuma, gentes
extintores gaseosos
Cada tres meses Comprobar( obligatorio):personal de un instalador -limpieza general de todos los
o un mantenedor autorizado, o por el personal del componentes
usuario o titular de la instalación -ejecutar en su caso el tratamiento
-que las boquillas del agente extintor o rociadores y las reparaciones detalladas por el
están en buen estado y libres de obstáculos para su especialista mantenedor
funcionamiento correcto
-buen estado de los componentes del sistema
especialmente de la válvula de prueba en los
sistemas de rociadores, o los mandos manuales de
la instalación de los sistemas de polvo, o agentes
extintores gaseosos
-estado de carga de la instalación de los sistemas
de polvo , anhídrido carbónico o hidrocarburos
halogenados y de las botellas de gas impulsor
cuando existan
-circuitos de señalización, pilotos ..en los sistemas
de indicaciones de control
Comprobar( obligatorio): personal del fabricante, Ejecutar en su caso el tratamiento y

Cada año instalador o mantenedor autorizado las reparaciones detalladas por el
-integral de la instalación de acuerdo con las especialista mantenedor
instrucciones del fabricante o instalador incluyendo
en todo caso la comprobación de:
- componentes del sistema , especialmente los
dispositivos de disparo y alarma
- carga de agente extintor y del indicador de la
misma
- estado del agente extintor
-prueba de la instalación en las condiciones de su
recepción

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Columnas secas
Cada seis meses Comprobar ( obligatorio): personal de la -engrase de tapas y de sus cierres
instalación o un mantenedor autorizado , o por el si es necesario.
personal del usuario o titular de la instalación -ejecutar en su caso el tratamiento
-accesibilidad de la entrada de la calle y tomas de y las reparaciones detalladas por el
piso especialista mantenedor
-la señalización
-tapas y correcto funcionamiento de sus cierres
-que las llaves de las conexiones siamesas están
cerradas
Que las llaves de seccionamiento están abiertas
Que todas las tapas de racores están bien
colocados y ajustadas
Señalización y alumbrado de emergencia

-desplazamiento, rotura, deterioro y ausencias de
aparatos de alumbrado de emergencia, y
señalización de emergencia y evacuación
Cada año Revisar: especialista -ejecutar reparaciones o

-estado de las baterías y bombillas sustituciones de elementos
-señalización deteriorados
-desmontaje para limpieza interior y
exterior de difusores de aparatos
de emergencia
Gas
Instalación para aparatos domésticos de

cocción,aparatos móviles de calefacción,
aparatos de lavar o secar ropa , lavavajillas,
refrigeradores por absorción
Permanentemente Vigilar:usuarios
-aparición de olores o señales que denoten fugas
-roturas, desprendimientos de elementos de la
instalación
-deterioros de llaves de corte ,gomas ,
canalizaciones
-inexistencia de advertencias, prohibiciones...con
las que estuvieran dotados los aparatos en su
carcasa
-fecha de caducidad de los tubos flexibles
Cada cuatro años Inspecciones (obligatoria):empresa -según certificado de la Inspección

suministradora realizada emitido por técnico de la
-partes de la instalación desde la red general de empresa suministradora
suministro hasta la llave de corte del contador
(obligación de la compañía suministradora
Según certificado de revisión de la
Revisiones (obligatorias):empresa instaladora canalización, o del aparato (emitidos,
autorizada (a contratar por el usuario) respectivamente, por técnico de empresa
-instalación interior a partir del contador y instaladora autorizada y servicio técnico
aparatos a gas (obligación del usuario y/o oficial del aparato correspondiente)
propietario) -sustituir tubos flexibles que unen las
bombonas con los aparatos

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Instalaciones térmicas
Tenga presente que cualquier intervención sobre determinados y en especial sobre aquellos que estén precintados (con
prohibición incluso de intervenir por el usuario) debe efectuarse exclusivamente por: personal del fabricante , servicio
técnico oficial o en su caso instaladores autorizados.
Contrato de mantenimiento. Desde el punto de vista de la obligatoriedad o no de contar con un contrato de

mantenimiento de las instalaciones térmicas con empresa mantenedora o con mantenedor debidamente autorizados por
la Comunidad Autónoma, deberá tenerse en cuenta lo dispuesto a tal efecto por el RITE( reglamento de Instalaciones
Térmicas en los Edificios):
- instalaciones cuya potencia total instalada sea inferior a 70Kw: deben ser mantenidas siempre de acuerdo
con las instrucciones del fabricante de los equipos competentes. Se recomienda , con carácter general que el
mantenimiento sea efectuado por una empresa especializada o por el servicio técnico oficial del aparato o
equipo de que se trate
- instalaciones cuya potencia total instalada sea superior a 70 Kw: el titular de estas instalaciones está obligado
( desde el momento de la recepción provisional de la instalación ) a que se realicen las funciones de
mantenimiento, sin que éstas puedan ser sustituidas por la garantía de la empresa suministradora.
El mantenimiento será efectuado, obligatoriamente, por empresas mantenedoras o por mantenedores debidamente
autorizados por la correspondiente Comunidad Autónoma.
Las operaciones de mantenimiento y su periodicidad se establecen en la ITE08.1.3
Aunque es obligatorio que cada fabricante facilite , los requisitos e instrucciones correspondientes para poder efectuar
el mantenimiento adecuado del aparato en cuestión se proponen ,a continuación, una serie de recomendaciones
básicas que pueden tenerse en cuenta , sin prejuicio de que éstas deban ser completas o acomodadas en función de
las necesidades específicas de una marca concreta.
Inspecciones de los servicios del Organo Territorial Competente : la Comunidad Autónoma dispondrá cuántas sean
necesarias con el fin de comprobar y vigilar el cumplimiento del RITE. Especialmente serán inspeccionados de forma
esporádica los equipos de calefacción con potencia nominal superior a 15 KW.
Calefacción
Aunque existen sistemas de calefacción que utilizan exclusivamente la electricidad como fuente de energía , en este
apartado trataremos de las instalaciones de calefacción que precisa , para su funcionamiento de uno de los dos tipos
de combustibles siguientes:
- gases licuados del petróleo (GLP): gas natural , gas ciudad , propano y butano.
- Productos petrolíferos líquidos , concretamente de la clase C: gasoil, fuel-oil, diesel –oil
Revisiones e Inspecciones periódicas reglamentarias. Según normativa vigente, las instalaciones de calefacción
deberán someterse a revisiones e Inspecciones periódicas reglamentarias
Instalaciones de calefacción cuya potencia total instalada sea inferior a 70KW ( funcionamiento con gas)
En este aparatado nos referiremos , básicamente a los siguientes tipos de instalaciones:
Instalaciones abastecidas desde redes de distribución canalizadas o a través de envases o depósitos móviles de GLP.
- contrato de mantenimiento no obligatorio:cuando la potencia térmica total instalada sea inferior a 70 KW ,
aunque no es obligatorio para el usuario , si que es recomendable que se lleve a efecto un contrato de
mantenimiento , debidamente autorizados por la Comunidad Autónoma, que recoja al menos dos revisiones
anuales (al comenzar la temporada de servicio de la instalación ). Ello facilitará el funcionamiento adecuado
de la instalación, mediante la puesta apunto de la misma, verificando el buen estado de elementos de
seguridad y control y minimizando las emisiones de dióxido de carbono a la atmósfera, ahorrando consumos
indebidos ,así como el cumplimiento del RITE.
Instalaciones abastecidas desde depósitos de almacenamiento propio ( abastecidos previamente por empresa
suministradora, concesionaria del servicio público de suministro de gas).
- contrato de mantenimiento obligatorio: las instalaciones de gas a través de depósitos de almacenamiento
precisan de un contrato de mantenimiento que cubra las instalaciones de almacenamiento de GLP y las redes
y acometidas hasta las instalaciones receptoras
el mantenimiento deberá ser efectuado por empresas instaladoras autorizadas por la correspondiente Comunidad
Autónoma en la categoría D. la empresa se hace responsable de conservar las instalaciones en el debido estado de
funcionamiento de la protección catódica y del control anula del potencial de protección

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-roturas, desprendimientos de elementos de las
instalación
-deterioro de llaves de corte, gomas,
canalizaciones
-desaparición de placas con advertencias,
prohibiciones , adheridas a la carcasa del aparato
-goteos en válvula de seguridad
-obstrucciones o anulación de rejillas de
ventilación en chimeneas de evacuación de
gases de combustión
Cada año Comprobar :instalador autorizado -limpiado a fondo de la caldera

-funcionamiento de dispositivos de mando y -limpiar la chimenea y su conexión a la
seguridad caldera
-la presión del agua en la instalación -descalcificar en su caso el bloque térmico
-estado de limpieza del quemador, del -reparaciones y sustituciones indicadas por
intercambiador y de los electrodos de encendido el instalador autorizado
(libres de incrustaciones)
-llenado del vaso de expansión
-estanqueidad de la instalación de gas y agua
-bomba de circulación no bloqueada
-caudal de gas y presión dentro de los valores
facilitados por el fabricante
Cada cuatro años Inspección( obligatoria ):empresa -según Certificado de la inspección

-partes de la instalación hasta la llave de corte empresa suministradora
del contador (obligación de la compañía
suministradora)
-según Certificado de revisión de la
Revisar (obligatorio):instalador autorizado canalización o del aparato ( emitidos por
( a contratas por el usuario) técnico de empresa instaladora autorizada
-instalación a partir del contador y aparatos a gas y servicio técnico correspondiente)
(obligación del usuario y/o propietario)
Cada diez años Prueba de presión (obligatoria):instalador Según acta de la prueba realizada
autorizado ( a contratar por el usuario)
-estanqueidad de la instalación de depósitos de
almacenamiento
Instalaciones de calefacción cuya potencia

total instalada sea inferior a 70Kw
(combustibles clase C, gasóleo, fuel-oil)
Vigilar: usuarios
instalación
-estado de deterioro de llaves de corte ,
canalizaciones
prohibiciones , adheridas a la carcasa del aparato
Comprobar: instalador autorizador -limpiado a fondo de la caldera

-Funcionamiento de la caldera -descalcificar el bloque térmico
-Bloque térmico y los tubos de conexión para ver -reparaciones y sustituciones indicadas por
si es necesario descalcificar el instalador autorizado
-estanqueidad
Inspección (obligatoria):administración Según certificado de acta de la inspección

competente, un órgano de control autorizado o realizada

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empresa autorizada
-se comprobará que se han efectuado las
correspondientes revisiones periódicas
Revisar (obligatorio):empresa instaladora -según certificado de revisión de la

autorizada ( a contratar por el usuario ) instalación
-prueba de estanqueidad de las instalaciones
Instalaciones de calefacción con potencia

total instalada entre 70 y 1000Kw (
mantenimiento obligatorio con empresa
autorizada por la Comunidad Autónoma)
Permanentemente Vigilar. Usuraios

instalación
-deterioro de llaves de corte, gomas,
canalizaciones
prohibiciones..adheridas a la carcasa del aparato
Goteos en válvula de seguridad
Obstrucciones o anulación de rejillas de
ventilación en chimeneas de evacuación de
gases de combustión
.ruidos y vibraciones extraños en el sistema
-deterioro del aislamiento de los circuitos
caloríficos accesibles.
Cada mes Comprobar en calderas ( obligatorio ): -según resultado de las comprobaciones

mantenedor autorizado realizadas
-estanqueidad de cierre entre quemador y - registro de las operaciones con el
caldera resultado de las tareas realizas
-detección de fugas en red de combustible
-niveles de agua en circuitos
-tarado de elementos de seguridad
-bombas y ventiladores con medida de potencia
absorbida
Comprobar en instalación (obligatorio): -sustituciones o reparaciones de

Cada mes Mantenedor autorizado materiales . según indicaciones del
-estanqueidad de cierre entre quemador y especialista mantenedor
caldera.
absorbida
Comprobar en instalación(obligatorio): -limpieza de circuitos de humos de

Dos veces por mantenedor (una al inicio de la temporada ) calderas
temporada -estado del material reflactario -limpieza de filtros de agua
-calderas individuales de gasóleo -sustituciones o reparaciones de
-válvulas de interceptación materiales según indicaciones del
-estado de filtros de agua especialista mantenedor
-estado de aparatos de recuperación de calor
-equipos autónomos
-sistemas de control automático
Comprobar en instalación -limpieza de conductos de humos y

Cada año (obligatorio):mantenedor autorizado chimenea
-calderas individuales de gas -sustituciones o reparaciones de
Estanqueidad de circuitos de distribución materiales según indicaciones del
-baterías de intercambio térmico especialista mantenedor
-estado de aislamiento térmico

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Cada cuatro años Inspeccionar (obligatorio): empresa Según certificado de revisión de la

(insta.gas) suministradora canalización , o del aparato (emitidos por
-partes de la instalación hasta la llave de corte el técnico de empresa instaladora
del contador (obligación de la compañía autorizada y servicio técnico oficial del
suministradora) aparato correspondiente
Cada cuatro años Revisar (obligatorio): instalador autorizado ( a Según certificado de revisión de
(insta.gas) contratar por el usuario) canalización o del aparato(emitidos por
-instalación a partir del contador , y aparatos a técnico de empresa instaladora autorizada
gas (obligación del usuario y7o propietario) y servicio técnico oficial del aparato
correspondiente)
Cada diez años Comprobar (obligatorio):instalador autorizado ( Según acta de la prueba realizada
(insta.gas) a contratar por el usuario)
-estanqueidad de la instalación de depósitos de
almacenamiento, mediante prueba de presión
Cada diez años Inspeccionar (obligatorio):administración Según certificado o acta de la inspección

(insta.gasóleo) competente, un órgano de control autorizado o realizada
empresa autorizada
-se comprobará que se han efectuado las
correspondientes revisiones periódicas
Comprobar (obligatorio): empresa instaladora Según certificado de la prueba realizada

autorizada ( a contratar por el usuario)
-estanqueidad de las instalaciones mediante
prueba de presión
Red de distribución de agua caliente
Iguales instrucciones que para REDES DE

AGUA FRIA en el apartado de fontanería.
Emisores de calor (radiadores murales fijos,

convectores)

-roturas, desprendimientos y deterioros
Cada tres meses Comprobar :usuarios -realización en su caso de purgado del aire
-existencia de aire en radiadores contenido en radiadores
Cada año Comprobar: usuario -en caso de deficiente funcionamiento

-apertura y cierre de grifos y llaves de corte de la proceder a su reparación o sustitución por
instalación especialista
Cada cinco años Comprobar :especialista Proceder en su caso a las reparaciones

-anclajes de radiadores oportunas por especialista
-estanqueidad y funcionamiento, mediante
prueba

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Climatización
Instalaciones de climatización con potencia térmica inferior a 70Kw (instalaciones individuales :equipos
compactos y remotos. Bomba de calor)
Las operaciones de mantenimiento de estos equipos pueden ser arriesgados debido al sistema de presión y a los
componentes eléctricos, por lo que en todo caso deben aplicarse las siguientes precauciones:
- antes de empezar cualquier operación de mantenimiento de la unidad, debe asegurarse que ah sido desconectada la
alimentación eléctrica. Una descarga puede causar daños personales
-personal no adiestrado puede actuar en mantenimiento básico, funciones de limpieza de baterías y filtros y
reemplazar los filtros. Todas las demás operaciones deben ser realizadas por personal de servicio técnico
especilaizado.

de aceites, refrigerantes
instalación
-deterioro de llaves de corte , canalizaciones
-ruidos extraños en el sistema. Vibraciones de
desagües .ruido en el compresor. mala sujeción
de paneles
-deterioros, roturas o desprendimientos del
aislamiento de los circuitos frigoríficos accesibles.
Cada mes Comprobar: usuarios -efectuar limpieza de bandeja y sus

-que el drenaje no se encuentra obstruido y que desagües para evitar obstrucciones
la bandeja de condensados se encuentra -limpieza y sustitución si procede, de los
suficientemente limpia y nivelada filtros
-estado de los filtros de aire
Cada año Comprobar :especialista -limpieza de baterías condensadora y

-sistema de control automático evaporadora .
-estado de limpieza de evaporar, condensador, -rellenar líneas de refrigerante
unidades de impulsión, retorno de aire y -rellenar sifones con agua
aislamiento térmico -proceder a las reparaciones oportunas por
-estanqueidad de circuitos frigoríficos y especialista
conexiones eléctricas
-estado de suciedad de baterías de intercambio
térmico
Instalaciones de climatización con potencia

térmica entre 70 y 1000 Kw ( mantenimiento
obligatorio, con empresa autorizada por la
Comunidad Autónoma)

Aparición de olores o señales que denoten fugas
de aceites, refrigerantes.
-roturas, desprendimientos de elementos de
instalación
-deterioro de llaves de corte, canalizaciones
-ruidos extraños en el sistema. Vibraciones de
desagües . ruido en el compresor. Mala sujeción
de los paneles
-deterioros, roturas o desprendimientos del
aislamiento de los circuitos frigoríficos accesibles.
Cada mes Comprobar en máquinas frigoríficas Según resultado de las comporbaciones

(obligatorio): mantenedor autorizado realizadas
-temperaturas del fluido exterior en entrada y -registro de las operaciones con el

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salida del evaporador y del condensador resultado de las tareas realizadas

-pérdidas de presión en el evaporador y en el
condensador
-temperaturas y presiones de evaporación y de
condensación
-potencia absorbida
Cada mes Comprobar (obligatorio) : mantenedor Revisión y limpieza de filtros de aire

autorizado -sustitución o reparaciones de materiales
-niveles de refrigerante y aceite en equipos Según indicaciones del especialista
frigoríficos mantenedor.
-aparatos de humectación y enfriamiento
evaporativo
absorbida.
Dos veces por Comprobar (obligatorio) :mantenedor -Limpieza de filtros de agua

temporada autorizado - limpieza de aparatos de recuperación de
(una vez al inicio de la temporada) calor
-drenaje y limpieza de circuitos de refrigeración -sustituciones o reparaciones de
-Válvulas de interceptación materiales según indicaciones del
-unidades terminales de distribución de aire especialista mantenedor
-equipos autónomos
-sistema de control automático
Cada año Comprobar (obligatorio) : mantenedor Limpieza de evaporadores y

autorizado condensadores
-estanqueidad de circuitos de distribución -limpieza de unidades de impulsión y
-baterías de intercambio térmico retorno de aire
-estado de unidades de impulsión y retorno de -sustituciones o reparaciones de
aire materiales según indicaciones del
-estado de aislamiento térmico especialista mantenedor
Red de distribución de aire ( conductos de

aire y rejillas)

-deterioros, roturas, desprendimientos de
elementos de la instalación
-ruidos extraños en el sistema
-malos olores
Cada seis meses Revisar: usuarios -desmontaje de rejillas y limpieza

-estado de conservación del interior de conductos cuidadosa con un paño húmedo
previo desmontaje de rejillas y difusores -en caso de observarse deficiencias y
ejecutar el tratamiento y reparaciones
detalladas por especialista
Cada año Revisar: especialista -limpieza de sedimentos producidos en su

-estado de conductos de aire interior así como desinfección
-proceder a las reparaciones oportunas por
especialista
Agua caliente sanitaria
Instalaciones de agua caliente sanitaria con

potencia total instalada a 70Kw ( calentadores
de agua gas)
Vigilar: usuarios
Permanentemente
instalación

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-deterioro de llaves de corte,canalizaciones

-desaparición de placas con advertencias ,
prohibiciones ..adheridas a la carcasa del aparato
Cada año Comprobar: instalador autorizado -limpiado a fondo del aparato y del bloque
-funcionamiento de calentador de láminas en el lado de la salida de
-bloque térmico y los tubos de conexión humos.
-estanqueidad del grupo de gas y agua del -descalcificar el bloque térmico según las
calentador prescripciones del fabricante
-reparaciones y sustituciones indicadas por
el técnico especialista.
Cada cuatro años Inspeccionar(obligatorio): empresa Según certificado de la Inspección

-partes de la instalación desde la red general de empresa suministradora
suministro hasta la llave de corte del contador (
obligatorio de la compañía suministradora)
Cada cuatro años Revisar(obligatorio): empresa instaladora Según certificados de revisión de la

autorizada y servicio técnico oficial de los instalación y de los aparatos
aparatos
-instalación a partir del contador o en su caso
desde la bombona de suministro de gas a los
aparatos (gomas, reguladores, y otros elementos
complementarios)
-aparatos a gas( calentadores, cocina y otros)
(obligación del usuario y/o propietario)
Instalaciones de agua caliente sanitaria con

potencia total instalada entre 70 y 1000Kw
(mantenimiento obligatorio con empresa
autorizada por la Comunidad Autónoma)
Iguales instrucciones que para instalaciones de

calefacción con potencia instalada entre 70 y
1000Kw

Paneles solares

-roturas, desprendimientos
-aparición de fugas de agua
Cada tres meses Comprobar :usuarios -realización del purgado de aire contenido
-existencia de aire en la instalación en la red
-limpieza de polvo y suciedad en placas
solares de captación
Cada cinco años Revisar: especialista Proceder a las reparaciones oportunas por
-fijaciones en columnas y montantes vistos especialista
-estanqueidad y funcionamiento
-estado de aislamientos de conducciones

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Ventilación

-roturas, desprendimientos, fisuras , desplomes
-ruidos y calentamiento anormales en extractores
y ventiladores
Cada año Comprobar: usuario -limpieza o reposición de las rejillas

-estado de las rejillas -limpieza de extractores
-conexiones eléctricas de aparatos y elementos
de control y protección
Cada cinco años Revisar: especialista Proceder a las reparaciones oportunas por
-Fijaciones de conductos especialista
-estado del aspirador estático y sombrerete
Pavimentos exteriores

-aparición de hundimientos, piezas sueltas,
fisuras, grietas y abombamientos
Cada dos años Revisar: usuarios -rellenar y sellar juntas por especialista
-juntas en encuentros con paredes , entre
baldosas y de dilatación
Mobiliario

-roturas, desprendimientos, grietas
-estado general de los elementos
Jardinería
Permanentemente Vigilar. Usuarios

-las lesiones y aparición de plagas
-falta de riego
Comprobar: usuarios o especialista -proceder a la poda y trasplante en su

-necesidad de podas y trasplantes caso por especialista

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Sistemas de riego
Cada año Revisar: especialista o usuario -limpiar arquetas y orificios de salida de

-estado de interiores de arquetas , llaves , agua(aspersores, bocas de riego,
aspersores, bocas de riego, mangueras mangueras..)
-funcionamiento de la red y de los programadores -efectuar en su caso la reparación o
automáticos o manuales sustitución de materiales deteriorados
Cada cinco años Comprobar: especialista -ejecutar las reparaciones y sustituciones

-estanqueidad de la red, mediante prueba de detalladas por especialista
presión correspondiente
Alumbrado exterior

-deterioro o ausencia de tapas de registro de
conexiones y deterioro en aislamientos en cables
vistos
-desprendimientos o roturas de tomas de
corriente
-roturas y desprendimientos de aparatos de
iluminación
-reiterados saltos de interruptores
magnetotérmicos o diferenciales
-oxidaciones de elementos metálicos
-accionar el botón de prueba

Cada mes Comprobar. Usuarios -sustitución por personal especialista
-correcto funcionamiento del interruptor
diferencial
Cada año Desmontaje para la limpieza interior y

exterior de difusores, lámparas y farolas
Cada cinco años Comprobar. Especialista -ejecutar las sustituciones y reparaciones

-iluminancia detalladas por especialista
-estado, aislamiento y caida de tensión de
conductores, línea repartidora y de distribución
-estado de precintos y tapas de registro
-dispositivos de toma de tierra y de protección en
cuadro general de protección
-estado de las pinturas de elementos metálicos
Alcantarillado exterior

-roturas, desprendimientos, desplazamientos de
tapas de arquetas
Cada seis meses Revisar: usuario -eliminar obstrucciones que dificulten el

-estado de pozos de registro, imbornales, funcionamiento de la red
sumideros y sus rejillas

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Cada año Comprobar: especialista -limpiar conducciones, arquetas, pozos de

Preferentemente con carácter previo a época de registros , aliviaderos o rebosaderos y
lluvias : sumideros
-funcionamiento de toda la red -efectuar en su caso la reparación o
-estado de tapas de arquetas sustitución de materiales deteriorados
Abastecimiento de agua

-aparición de humedades de agua
Cada año Comprobar: usuario -en caso de deficiente funcionamiento

-apertura y cierre en grifos y llaves de corte de la proceder a su reparación o sustitución por
instalación especialista
Cada cinco años Revisar: especialista -proceder en su caso a las reparaciones

-fijaciones en columnas y montantes vistos oportunas por especialista
-estanqueidad y funcionamiento

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MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

GABRIEL QUESADA GONZÁLEZ