COMPRA VENTA BIEN AJENO

4) Casación 354-T-97 / CUSCO

Lima, cinco de diciembre de mil novecientos noventisiete.

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA.- Vista

la causa número trescientos cincuenticuatro-noventisiete, con los acompañados; en la
Audiencia Pública de la fecha; y, producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente
sentencia, MATERIA DEL RECURSO.- se trata del Recurso de Casación interpuesto por don
Manuel Jesús Fernández Vera Rebollar, representado por Luis Espejo Livano, a fojas
quinientos veintisiete, contra la resolución de vista de fojas quinientos catorce, del diez de
diciembre de mil novecientos noventiséis, expedida por la Primera Sala Civil de la Corte
Superior del Cusco, que confirmando la apelada de fojas cuatrocientos cincuentiuno, del
veinticinco de junio del mismo año, declaró fundada la demanda de nulidad de acto
jurídico de compraventa y del documento que lo contiene, interpuesto por don
Crisóstomo Silva Zúñiga y otra contra doña Ethel Marina Lovón Varas y otros, e
infundada la reconvención de reivindicación y restitución de bien inmueble, pago de
frutos y nulidad de contrato privado de compraventa interpuesta por don Manuel
Jesús Fernández Vera Rebollar;

FUNDAMENTOS DEL RECURSO.- El recurrente fundamenta su recurso en las causales de

aplicación indebida del Artículo doscientos diecinueve incisos tercero y octavo del Código Civil
e inaplicación de los Artículos mil ciento treinticinco, mil quinientos cuarenta y mil trescientos
cincuenticuatro del mismo Código, invocando las causales del Artículo trescientos ochentiséis
incisos primero y segundo del Código Procesal Civil.

CONSIDERANDO: Primero.- Que, por Resolución del veintinueve de agosto último se ha

declarado procedente el Recurso de Casación, por las causales invocadas, por lo que ahora
corresponde examinar el fondo de la materia,

Segundo.- Que, en materia de la venta de una cosa ajena, deben distinguirse dos
situaciones: a) cuando el vendedor hace presente que se trata de cosa ajena, lo que es lícito
e importa la obligación del vendedor de procurar la transferencia del bien en favor del
comprador, como prescribe el Artículo mil quinientos treintisiete del Código Civil,
concordante con el Artículo mil cuatrocientos nueve, inciso segundo, del mismo Código, y

b) cuando se vende como propio lo que es ajeno, lo que constituye delito previsto y penado
en el Artículo ciento noventisiete, inciso cuarto, del Código Penal y por tanto acto ilícito
contrario al orden público, que reprueba la Ley Civil y sanciona con la nulidad del acto,
conforme al Artículo doscientos diecinueve, incisos cuarto y octavo del Código Sustantivo;

Tercero.- Que, el Artículo mil ciento treinticinco del Código Sustantivo relativo a la obligación
de entregar un inmueble, cuando concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor
se haya obligado a entregarlo, no es pertinente al caso, porque el demandante se encuentra
en posesión del bien, y de otro lado, el recurrente no tiene derecho inscrito, y su título es de
fecha posterior;

Cuarto.- Que, el Artículo mil trescientos cincuenticuatro del Código Civil relativo a la libertad
de contratación, tampoco es atinente, pues la libertad de contratación está definitivamente
enmarcada por la licitud de los actos, como prescribe el Artículo Quinto del Título Preliminar
del acotado;

Quinto.- Que, el Artículo mil quinientos treintinueve del Código Civil que permite al
comprador demandar la rescisión de la venta del bien ajeno, no es aplicable a una acción de
nulidad, además de que sólo puede ser ejercida por el comprador que ignoraba que el bien
no pertenecía al vendedor, y aún en este caso, siempre que la interponga antes de que el
vendedor adquiera el bien para cumplir con la obligación de transferirlo;
 Sexto.- Que, es de aplicación lo dispuesto en el Artículo trescientos noventisiete del Código
Procesal Civil, por lo que se rectifica la motivación de la recurrida en lo pertinente.

Estando a las conclusiones que anteceden Declararon: INFUNDADO el Recurso de Casación

interpuesto por don Manuel Jesús Fernández Vera Rebollar mediante escrito de fojas
quinientos veintisiete, contra la resolución de vista de fojas quinientos catorce, fechada el
diez de diciembre de mil novecientos noventiséis; CONDENARON al recurrente al pago de las
costas y costos originados de la tramitación del recurso, así como a una multa de dos
Unidades de Referencia Procesal; ORDENARON se publique la presente resolución en el
Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por Crisóstomo Silva Zúñiga y otra, con doña Ethel
Marina Lovón Varas y otros, sobre Nulidad de Acto Jurídico de Compraventa y otro; y, los
devolvieron.

SS. URRELLO A.; ORTIZ B.; SANCHEZ PALACIOS P.; ECHEVARRIA A.; VILLACORTA R.

Disponible en www.gacetajuridica.com.pe
 CAS. Nº 2857-2001 CALLAO
23 de diciembre del 2002 (El Peruano el 30-05-2003)

VENTA DE BIEN AJENO

Si el bien materia de litigio no aparece registrado como propiedad de la demandada, en

este sentido, se presenta la figura de la venta de bien ajeno, encontrándose sancionada
con la rescisión del contrato a solicitud del comprador, mas no con la acción de nulidad
o anulabilidad del acto jurídico.

Se trata de un recurso de casación interpuesto contra una resolución que declara infundada la
demanda respecto a la nulidad del contrato.

El recurrente argumenta que el acto jurídico materia del presente caso es nulo por el hecho de
no contar, el representante de la vendedora demandada, con la facultad de enajenar a nombre
de ésta, por lo que se incurre en dos causales de nulidad: falta de manifestación de voluntad y
falta de forma solemne.

La Sala Civil de la Corte Suprema resuelve el presente caso argumentando que el bien materia
de litigio no aparece registrado como propiedad de la demandada, en este sentido, se presenta
la figura de la venta de bien ajeno, encontrándose sancionada con la rescisión del contrato a
solicitud del comprador, mas no con la acción de nulidad o anulabilidad del acto jurídico. Por
estos argumentos, se declara infundado el recurso de casación.

http://www.gacetajuridica.com.pe/boletin-nvnet/jun03/boletin24-06.htm#Rese_Juris

 
CAS. Nº 1657-2006 LIMA

Sumilla: "... cuando se vende como propio lo que es ajeno, pues en ese caso
se incurre en la figura penal denominada "estelionato", prevista y penada en el
artículo 197 inciso 4° del Código Penal, y un ilícito penal, no puede al mismo
tiempo ser lícito civil..."

"...Casa Richard's Sociedad de Responsabilidad Limitada, representada por

Dino Emilio Nossar Adaui vendió a los demandantes Francisco Javier Salazar
López y Frieda Mónica Calagua Sánchez de Salazar un bien inmueble, no
obstante lo cual, según contrato de fecha cuatro de marzo de mil novecientos
noventa y nueve, escriturado el cinco del mismo mes, Casa Richard's lo volvió
a vender a doña Nelly Denisse Nossar Adaui, siendo evidente la relación de
parentesco entre el representante de la vendedora y la compradora en el
segundo contrato..."

"...En forzoso concluir que toda conducta que incurre en un ilícito penal, afecta
el orden público..."

CAS. Nº 1657-2006 LIMA

Lima, veinte julio del dos mil seis.

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE

LA REPÚBLICA, con el acompañado, vista la causa en la fecha y producida la
votación de acuerdo a ley, emite la siguiente sentencia:

1. MATERIA DEL RECURSO: Es materia de la presente resolución, el recurso

de casación interpuesto por doña Frieda Mónica Calagua Sánchez, contra la
sentencia de vista de fojas cuatrocientos noventa, su fecha veinticinco de
noviembre del dos mil cinco, expedida por la Sexta Sala Civil de la Corte
Superior de Justicia de Lima, que revocando la apelada de fojas trescientos
cincuenta y tres, de fecha veintidós de noviembre del dos mil cuatro, que
declara fundada en parte la demanda, la reforma, declarando infundada la
misma, dejando a salvo del derecho de la parte actora para que lo haga valer
conforme a ley; con lo demás que contiene.

2. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE

EL RECURSO: Concedido el recurso de casación a fojas quinientos
diecinueve; fue declarado procedente mediante resolución de fecha veinticinco
de mayo del dos mil seis, por la causal contenida en el inciso 2º del artículo 386
del Código Procesal Civil, sosteniéndose la inaplicación del artículo 219 inciso
8° del Código Civil, concordante con el artículo V del Título Preliminar del
mismo Cuerpo de Leyes, pues el demandado ha vendido por segunda vez el
inmueble, lo que es causal de nulidad.

3. CONSIDERANDO:
Primero: Las sentencias de mérito han establecido como juicio de hecho, que
el seis de junio de mil novecientos noventa y cuatro, Casa Richard's Sociedad
de Responsabilidad Limitada, representada por Dino Emilio Nossar Adaui
vendió a los demandantes Francisco Javier Salazar López y Frieda Mónica
Calagua Sánchez de Salazar un bien inmueble, según consta en minuta que se
ingresó a la notaria Becerra Palomino (segundo considerando de la apelada)
no obstante lo cual, según contrato de fecha cuatro de marzo de mil
novecientos noventa y nueve, escriturado el cinco del mismo mes, Casa
Richard's lo volvió a vender a doña Nelly Denisse Nossar Adaui, siendo
evidente la relación de parentesco entre el representante de la vendedora y la
compradora en el segundo contrato.

Segundo: La Juez de Primera Instancia, consideró que Casa Richard's

Sociedad de Responsabilidad Limitada, vendió un bien ajeno, lo que constituye
un ilícito penal, y como consecuencia de ello, aplicando el artículo 219 inciso 8°
del Código Civil, declaró fundada la demanda de nulidad del segundo contrato
de compra venta.

Tercero: La Sala Superior considera que la venta de un bien ajeno no es nula,

sino anulable a solicitud del comprador, sustentándose al efecto en los artículos
1539, 1540 y 1541 del Código Civil; que esto debe discutirse en un proceso
sobre mejor derecho de propiedad; que es indiferente la sanción penal por la
conducta del vendedor; y que el acto cuestionado no se encuentra en ninguna
causal que contempla el artículo 219 del Código Civil (cuarto considerando).

Cuarto: El contrato de compra venta, por su naturaleza consensual, se forma

por el acuerdo en la cosa y en el precio, pues como prescribe el artículo 1529
del Código Civil, por la compra venta el vendedor se obliga a transferir la
propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero. Es
posible que el objeto de un contrato de compra venta sea un bien que no se
encuentra en la propiedad del vendedor, un bien ajeno, siempre y cuando el
comprador conozca esa situación, lo que conlleva la obligación del vendedor de
adquirir dicha cosa para transferirla al comprador. Es diferente cuando se
vende como propio lo que es ajeno, pues en ese caso se incurre en la figura
penal denominada "estelionato", prevista y penada en el artículo 197 inciso 4°
del Código Penal, y un ilícito penal, no puede al mismo tiempo ser lícito civil.

Quinto: La jurisprudencia nacional así lo ha establecido, como en la sentencia

casatoria número trescientos cincuenta y cuatro -T-noventa y siete de cinco de
diciembre de mil novecientos noventa y siete, en la que se diferencia las dos
situaciones en la venta de cosa ajena: a) cuando el vendedor hace presente
que se trata de cosa ajena, lo que es lícito e importa la obligación del vendedor
de procurar la transferencia del bien a favor del comprador, como prescriben
los artículos 1537 y 1409 inciso 2º del Código Sustantivo, y b) cuando se vende
como propio lo que es ajeno, que es delito previsto y penado en el artículo 197
inciso 4° del Código Penal y por tanto acto ilícito contrario al orden público, que
reprueba la ley civil y se sanciona con nulidad conforme al artículo 219 incisos
4º y 8° del Código Sustantivo. En el mismo sentido se pronuncian las
sentencias en casación números mil diecisiete -noventa y siete, mil setecientos
veintiocho-noventa y siete, dos mil trescientos ochenta y uno-noventa y siete y
mil trescientos setenta y seis - noventa y nueve entre otras.

Sexto: La doctrina es coincidente, y así el Doctor Máx. Arias Shereiber Pezet

comentando los preceptos antes citados señala que regulan la venta de la cosa
ajena, cuando ambas partes saben que el bien es ajeno, y es requisito
indispensable para que ese contrato sea válido que el comprador conozca esta
situación al momento de celebrarse el contrato, (Código Civil, Exposición de
Motivos y Comentarios, compiladora Doctora Delia Revoredo, Tomo Sexto
Página doscientos diez, mil novecientos ochenta y cinco). Luís M. Rezzónico,
sostiene que tanto en derecho civil como comercial, si se contrata sobre cosas
ajenas, diciéndose que son tales, a sabiendas de que son ajenas, se entiende
que el contratante se compromete a adquirir aquella cosa y después enajenarla
al comprador, o sea que sólo se obliga a gestionar la ratificación del dueño y a
procurar la entrega de la cosa a que se refiere el contrato; y añade, que la
compra venta de la cosa ajena no puede producir efecto alguno con relación al
verus dominus, al verdadero propietario de la cosa no le es oponible, para éste
el contrato es res inter arios acta, que a despecho de la venta de su cosa, ese
tercero propietario continua siendo tal y conserva todos sus derechos. El no
puede ser despojado de su cosa sin su voluntad, por un contrato en el cual no
ha sido parte y es precisamente respecto de ese "verus dominus" que la venta
de la cosa que le pertenece es nula, no le obliga en forma alguna. (Estudio de
los Contratos, tercera edición, Buenos Aires mil novecientos sesenta y siete,
página ochenta y ocho).

Sétimo: El inciso 8 del artículo 219 del Código Civil se remite al artículo V del
Título Preliminar del mismo Código, esto es que sanciona con nulidad los actos
jurídicos contrarios al orden público o a las buenas costumbres, y aunque sobre
Orden Público hay muchas definiciones, para el caso es propia la definición
que hace el Doctor Marcial Rubio y que cita la de vista, al considerar como tal
"el Conjunto de normas jurídicas que el Estado considera de cumplimiento
ineludible y de cuyos márgenes no puede escapar la conducta de los órganos
del Estado ni la de los particulares, para lo cual el Estado compromete sus
atribuciones coercitivas y coactivas". El Orden Público, en consecuencia esta
constituido por el conjunto de normas positivas absolutamente obligatorias,
donde no cabe transigencia ni tolerancia, por afectar principios fundamentales
de la sociedad o las garantías de su existencia. En forzoso concluir que toda
conducta que incurre en un ilícito penal, afecta el orden público.

Octavo: Por consiguiente, se ha configurado la causal prevista en el artículo

219 inciso 8° del Código Civil; por lo que debe declararse nulo el acto jurídico
celebrado entre Casa Richard's Sociedad de Responsabilidad Limitada y Nelly
Denisse NossarAdaui, pues vende un bien ajeno, lo que debe ser puesto en
conocimiento del Ministerio Público en aplicación de lo dispuesto en el artículo
3º del Código de Procedimientos Penales.

4. DECISION: a) Estando a las conclusiones precedentes y de conformidad

con el artículo 396 inciso 1° del Código Procesal Civil: Declararon FUNDADO el
recurso de casación interpuesto por doña Frieda Mónica Calagua Sánchez, en
consecuencia CASAR la sentencia de vista de fojas cuatrocientos noventa, su
fecha veinticinco de noviembre del dos mil cinco, expedida por la Sexta Sala
Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima; y actuando como sede de
instancia CONFIRMARON la resolución apelada, que declara fundada en parte
la demanda de fojas veintiuno, subsanada por escrito de fojas treinta y ocho y
en consecuencia NULO el contrato de compra venta celebrado por los
demandados Casa Richard's Sociedad de Responsabilidad Limitada con doña
Nelly Denisse Nossar Adaui, a que se contrae la escritura pública que en
testimonio corre a fojas cincuenta y ocho a sesenta y tres, con lo demás que
contiene. b) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el
Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; y los devolvieron.

SS. SANCHEZ-PALACIOS PAIVA, CARO A JULCA BUSTAMANTE, SANTOS

PENA, MANSILLA NOVELLA, MIRANDA CANALES C-54766

Publicado 30-11-06 Página 17848

visite: www.jurisprudenciacivil.com y Suscríbase a nuestro boletín para recibir

gratis resoluciones importantes.

http://www.juriscivil.com/resolu/1657-06.htm
LA VENTA POR UN NO PROPIETARIO IMPOSIBLE JURIDICO
SEGÚN LA CORTE SUPREMA: LA VENTA POR UN NO PROPIETARIO ES
UN IMPOSIBLE JURÍDICO (18/03/2011)
En la Casación Nº 1332-2009-Cajamarca, la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente
de la Corte Suprema ha dicho que la transferencia de un bien por una persona que no ostenta la
calidad de propietaria constituye un imposible jurídico, configurándose la causal de nulidad
contenida en el numeral 3 del artículo 219 del Código Civil. Asimismo, consideró inaplicables al caso
analizado las normas sobre el compromiso de venta de bien ajeno (artículo 1537), pues en este
contrato una de las partes se compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad de un bien
que ambas saben que es ajeno, supuesto que no se verefica cuando el comprador tenía la
convicción de que la vendedora era la propietaria del predio transferido por tener su derecho inscrito.
Por nuestra parte, no estamos de acuerdo con la primera posición asumida en la presente
sentencia, principalmente porque la compraventa de bien ajeno es un contrato admitido por nuestro
ordenamiento y perfectamente válido, conozca o no el comprador de la ajenidad del bien que se
vende. En caso de que ambas partes conozcan que el bien es ajeno, la consecuencia entre las
partes será la que se derive de aplicar las normas de la promesa de la obligación o del hecho de un
tercero. En esto no hay error en la sentencia, al determinar que el artículo 1537 no se aplica al caso
concreto.
Empero, no es cierto que ante el desconocimiento de la ajenidad del bien la consecuencia es la
nulidad. Claramente señala el artículo 1539 del Código Civil que si la situación fuese distinta y el
comprador no conociera el carácter de ajeno del bien objeto del contrato, la consecuencia sería la
posibilidad de solicitar la rescisión de la compraventa. Ni siquiera es una consecuencia necesaria. Y
es bien sabido que la rescisión se da en el plano de la eficacia de un contrato válido, no en el plano
de la validez de modo que determine la nulidad del contrato.
¿Por qué entonces los juzgadores se deciden por la nulidad? La respuesta que se da es que la
venta de bien ajeno tiene un objeto jurídicamente imposible. Pero ¿acaso no se encuentra permitido
por el numeral 2 del artículo 1409 del Código Civil el contrato sobre bienes ajenos? No debió,
entonces, declararse la nulidad con base en una pretendida imposibilidad del objeto. Ni siquiera es
necesario que el verdadero propietario invoque cualquier tipo de invalidez, ya que él sigue siendo
propietario y por más que los comprandores se hayan posesionado del bien. La validez de un
contrato de compraventa de bien ajeno no implica que se haya transferido la propiedad de dicho
bien, por lo que le será posible (y suficiente) al propietario demanda simplemente la reivindicación.
Por estas razones discrepamos de lo resuelto en la presente sentencia: no era útil ni necesario
declarar la nulidad para ejercitar la reivindicación, ni era factible sustentar dicha declaracrión en una
inexistente imposibilidad jurídica, ya que la venta de bien ajeno está expresamente admitida en
nuestro ordenamiento jurídico.

http://www.dialogoconlajurisprudencia.com/juris-comen/VerDetJur.php?idjur=J000000013

Según la Corte Suprema: La venta por un no propietario es un

imposible jurídico (18/03/2011)

En la Casación Nº 1332-2009-Cajamarca, la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte

Suprema ha dicho que la transferencia de un bien por una persona que no ostenta la calidad de propietaria
constituye un imposible jurídico, configurándose la causal de nulidad contenida en el numeral 3 del artículo 219
del Código Civil. Asimismo, consideró inaplicables al caso analizado las normas sobre el compromiso de venta
de bien ajeno (artículo 1537), pues en este contrato una de las partes se compromete a obtener que la otra
adquiera la propiedad de un bien que ambas saben que es ajeno, supuesto que no se verefica cuando el
comprador tenía la convicción de que la vendedora era la propietaria del predio transferido por tener su
derecho inscrito.
Por nuestra parte, no estamos de acuerdo con la primera posición asumida en la presente sentencia,
principalmente porque la compraventa de bien ajeno es un contrato admitido por nuestro ordenamiento y
perfectamente válido, conozca o no el comprador de la ajenidad del bien que se vende. En caso de que ambas
partes conozcan que el bien es ajeno, la consecuencia entre las partes será la que se derive de aplicar las
normas de la promesa de la obligación o del hecho de un tercero. En esto no hay error en la sentencia, al
determinar que el artículo 1537 no se aplica al caso concreto.

Empero, no es cierto que ante el desconocimiento de la ajenidad del bien la consecuencia es la nulidad.
Claramente señala el artículo 1539 del Código Civil que si la situación fuese distinta y el comprador no
conociera el carácter de ajeno del bien objeto del contrato, la consecuencia sería la posibilidad de solicitar la
rescisión de la compraventa. Ni siquiera es una consecuencia necesaria. Y es bien sabido que la rescisión se
da en el plano de la eficacia de un contrato válido, no en el plano de la validez de modo que determine la
nulidad del contrato.

¿Por qué entonces los juzgadores se deciden por la nulidad? La respuesta que se da es que la venta de bien
ajeno tiene un objeto jurídicamente imposible. Pero ¿acaso no se encuentra permitido por el numeral 2 del
artículo 1409 del Código Civil el contrato sobre bienes ajenos? No debió, entonces, declararse la nulidad con
base en una pretendida imposibilidad del objeto. Ni siquiera es necesario que el verdadero propietario invoque
cualquier tipo de invalidez, ya que él sigue siendo propietario y por más que los comprandores se hayan
posesionado del bien. La validez de un contrato de compraventa de bien ajeno no implica que se haya
transferido la propiedad de dicho bien, por lo que le será posible (y suficiente) al propietario demanda
simplemente la reivindicación.

Por estas razones discrepamos de lo resuelto en la presente sentencia: no era útil ni necesario declarar la
nulidad para ejercitar la reivindicación, ni era factible sustentar dicha declaracrión en una inexistente
imposibilidad jurídica, ya que la venta de bien ajeno está expresamente admitida en nuestro ordenamiento
jurídico.

http://www.dialogoconlajurisprudencia.com/juris-comen/VerDetJur.php?
idjur=J000000013