REDACCIÓN NOTARIAL

DE CONTRATOS CIVILES
JOSUÉ OSVALDO CANAS
FUENTES
 NEGOCIO JURÍDICO
El negocio jurídico, en nuestra legislación,
requiere de ciertos presupuestos para su
validez, siendo estos los que se encuentran
en el Art. 1251 del Código Civil

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 Capacidad legal Art. 8 y 13 C.C.
Negoció Jurídico
Error Art. 1258

Dolo Art. 1261

Consentimiento que
no adolezca de vicio
Violencia Art. 1265

Simulación Art. 1284

C.C.

Objeto lícito Art. 3 L.O.J

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 DEFINICIÓN
Con los elementos proporcionados por el
Código Civil, a título personal se propone la
siguiente definición de Negocio jurídico:

Es la declaración de voluntad que requiere

para su validez capacidad legal,
consentimiento que no adolezca de vicio y
objeto lícito.

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 Su objeto sea
contrario al orden
publico

Nulidad Absoluta del

Contrario a las leyes
Negocio Jurídico Art.
prohibitivas
1301 C.C.

Por ausencia o no
concurrencia de sus
requisitos esenciales
para su existencia

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 CONTRATO
Es el acuerdo de voluntades (de dos o más
personas) que tiene por objeto crear, modificar y
extinguir derechos y obligaciones. Art. 1517 C.C.

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FORMA DE LOS CONTRATOS
Art. 1574 y 1575 C.C.

Por escritura pública - Por documento privado

Instrumento autorizado Por acta levantada ante
a) Sin firma legalizada
dentro del protocolo alcalde del lugar
Art. 9 y 29 C. De N. b) Con firma legalizada

Contratos electrónicos
Art. 5 de La Ley de
Por correspondencia Verbalmente Reconocimiento de
Comunicaciones y
Firmas Electrónicas

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DIVISIÓN DE LOS CONTRATOS

Según el Código Civil Artículos 1587 al 1592 se establece:

Unilaterales y bilaterales; Consensuales y reales; Principales
y accesorios; Onerosos y a título gratuito; Conmutativos y
aleatorios; Condicionales y absolutos.

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Perfeccionamiento de los
contratos
Con fundamento en el Articulo 1518 C.C. se
establece que los contratos se perfeccionan por el
simple consentimiento de las partes, excepto
cuando la ley establece determinada formalidad
como requisito esencial para su validez.

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 Contratos Solemnes

Son los contratos establecidos en forma

expresa en la ley, que deben constar en
Escritura Pública como requisito esencial
para su validez. Art. 1577 del C.C.
“ARTÍCULO 1577. Deberán constar en
escritura pública los contratos calificados
expresamente como solemnes, sin cuyo
requisito esencial no tendrán validez.”

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Contratos que debe de inscribirse
en los registros públicos
“ARTÍCULO 1576. Los contratos que tengan que inscribirse o
anotarse en los registros, cualquiera que sea su valor,
deberán constar en escritura pública.
Sin embargo, los contratos serán válidos y las partes pueden
compelerse recíprocamente al otorgamiento de escritura
pública, si se establecieren sus requisitos esenciales por
confesión judicial del obligado o por otro medio de prueba
escrita.”

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Análisis de caso concreto
ARTÍCULO 1791.* El contrato de compraventa
queda perfecto entre las partes desde el momento
en que convienen en la cosa y en el precio, aunque
ni la una ni el otro se hayan entregado. Queda
prohibido el pacto de retroventa

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Por su parte, la Corte Suprema de Justicia en el Recurso de Casación 88-2000 de fecha
14/11/2000 ha considerado que: "a) El artículo 1791 establece que el contrato de
compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en que convienen en la
cosa y en el precio, aunque ni uno ni otro se haya entregado. Esta norma es de carácter
general, pero el caso que ocupa la atención de la Cámara se refiere a la compraventa de
bienes inmuebles, que para su perfección, además, se tienen que llenar otros requisitos. El
artículo 1125 del Código Civil, en su inciso 1. (SIC) Dice: "En el Registro se inscribirán: 1.
Los títulos que acrediten el dominio de los inmuebles y de los derechos reales impuestos
sobre los mismos..."; y el artículo 1576 del mismo cuerpo legal, estipula que, los contratos
que tengan que inscribirse o anotarse en los registros cualquiera que sea su valor, deberán
constar en escritura pública. Como se puede apreciar el mencionado contrato está
investido de ciertos formalismos para que tenga validez. Para concluir el artículo 1148 del
Código Civil establece claramente que únicamente perjudicara (SIC) a tercero lo que
aparezca inscrito en el Registro de la Propiedad, norma que aparece citada en el apartado
de leyes aplicables de la sentencia recurrida. En consecuencia la Sala está en lo correcto
cuando afirma: "...por cuanto que mientras en el Registro de la Propiedad no aparezca la
nueva inscripción del dominio sobre uno o más bienes inmuebles a nombre de una o más
personas, la que aparezca como titular se reputa como la propietaria y la que tiene inscrito
el dominio sobre determinado bien inmueble o mueble, en su caso, es pues, en este
Registro en donde deben inscribir los títulos que acreditan el dominio de los inmuebles y
los derechos reales impuestos sobre los mismos".

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Por su parte, la Corte de Constitucionalidad en apelación de sentencia de
amparo, expediente No. 655-2001 de fecha 19/07/2001 ha sostenido
que: "El requisito que establece que los contratos de compraventa de
inmuebles, -distinto de las demás enajenaciones- requieren para su
perfeccionamiento la inscripción en el Registro respectivo, es congruente
con el derecho a la seguridad jurídica que proclama el artículo 2o de la
Constitución de la República."

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CONTRATOS SOLEMNES
ESTABLECIDOS EN EL CÓDIGO CIVIL EN
FORMA EXPRESA

A) El mandato Art. 1687 C.C.

B) Donación entre vivos de bienes inmuebles (otorgarse y aceptarse) Art. 1862
C) Renta Vitalicia Art. 2122 C.C.
D) Sociedad Civil Art. 1729 C.C.

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COMPRAVENTAS QUE ESTABLECEN LA
SOLEMNIDAD EN FORMA EXPRESA
I) Arma de fuego entre particulares Art. 61 Ley de Armas y Municiones.

II) Compraventa de predios ubicados en zonas declaradas catastradas. Art. 69

Ley del RIC

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Escritura pública
Es el instrumento autorizado por notario que
contiene manifestaciones de voluntad,
declaraciones de consentimiento, negocios
jurídicos y contratos, que se robustecen de una
presunción de veracidad y de certeza jurídica (Art.
186 CPCyM); El cual es redactado en el protocolo
del Notario, cumpliendo con las formalidades
estipuladas en Ley (Art. 29 C. de N.).

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Ejercicio del notariado en el
Extranjero
También es importante tomar en cuenta el ejercicio del
notariado en el extranjero contemplado en el Artículo 43 de
la Ley O.J.

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 CLASIFICACIÓN
ESCRITURA MATRIZ – PRINCIPAL: Es la que surte efectos
por sí misma; dando origen a la creación de derechos,
obligaciones y relaciones jurídicas.

ACCESORIAS / COMPLEMENTARIAS: Es la que depende

de una escritura matriz para su existencia; modifica,
rescinde, amplia o aclara una escritura matriz.

CANCELADA: Ocupa un lugar y un espacio en el

protocolo, pero no nace a la vida jurídica.

Josué Osvaldo Canas Fuentes - Notario

JOSUÉ OSVALDO CANAS FUENTES 19

 Clasificación de
la Escritura
Pública

Principal-Matriz Accesorias Canceladas

Aclaración

Recisión

Modificación

Ampliación

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 Obligaciones
posteriores

Principal-Matriz Accesorias Canceladas

Aviso de
Razonar
escritura
escritura matriz
cancelada

Razonar títulos
que surtan
modificación

Aviso de
escritura
accesoria

Testimonio
especial

Testimonio a la
parte interesada
con duplicado

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RAZÓN AL MARGEN DEL PROTOCOLO DE
ESCRITURA ACCESORIA

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AVISO POR ESCRITURA DE AMPLIACIÓN, MODIFICACIÓN,
RECISIÓN O ACLARACIÓN

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Formalidades de la Escritura Generales

Esenciales
Pública

No Esenciales

Especiales

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Cláusulas de una compraventa de bien
inmueble al contado
I) Antecedente:
◦ Establecer el bien que se desea enajenar
◦ Art. 1134 C.C.
◦ Legitimar la propiedad Art.464 C.C.
◦ Titulo de propiedad
◦ Testimonio de la escritura con razón registral
◦ Certificación del RGP
◦ Corroborar con una consulta a distocia
◦ Factura

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Cláusulas de una compraventa de bien
inmueble al contado

II) Parte dispositiva :

◦ Relación fiel, concisa y clara del contrato, Art. 29 Numeral 7 C. de N.
◦ Venta con todo lo que de hecho y por derecho corresponda.
◦ Precio Art. 1135 y 1796 C.C.
◦ Medio de pago, Art. 56 Ley del IVA
◦ Bajo juramento, Ley Art. 19 Ley del Impuesto del Timbre Fiscal.

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Cláusulas de una compraventa de bien
inmueble al contado

III) Saneamiento por evicción y vicios ocultos:

◦ En forma expresa en todo contrato oneroso en que se trasfiere
la propiedad, la posesión el uso goce o disfrute de una cosa.
◦ El notario debe advertir las responsabilidades en que incurren
si lo declarado no fuere cierto.
◦ Art. 30 C. de N. y C.C-Art. 1543 y 1545 C.C. Gravámenes y
limitaciones
◦ ¿Anotaciones?

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Cláusulas de una compraventa de bien
inmueble al contado

IV) Aceptación:
◦ Aceptación en el cuerpo del instrumento: de la venta,
estipulaciones y contrato, Art. 1251, 1517 C.C.; Art. 29
C. de N.
◦ Sugiere pactar que los otorgantes se comprometen a
otorgar cualquier escritura de ampliación o aclaración
que fuere necesaria para el perfeccionamiento del
contrato.

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Compraventa de bien inmueble Compraventa de fracción de bien Compraventa de derechos de
urbano con reserva de dominio inmueble urbano posesión inscritos, sobre
inmueble
Antecedente Antecedente Antecedente

Dispositiva reserva de dominio Dispositiva se establece la fracción a Dispositiva

desmembrar de la finca matriz y su
área medias y colindancias

Estipulaciones Saneamiento Saneamiento

a) De la venta; b) Plazo; c) Forma de
pago; d) Intereses; e) Lugar de pago; f)
Cesión del crédito; g) Incumplimiento;
Destrucción o deterioro del bien

Saneamiento Aceptación Aceptación

De la venta (Parte compradora) y del
contenido del instrumento (Ambas
partes)

Aceptación de la venta y
estipulaciones así como renuncias

Aceptación del instrumento

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 Promesa de Compraventas Primera Segunda y Compraventa de Compraventa de
de bien inmueble Compraventa de subsiguiente bien Inmueble Bien inmueble
Compraventa de urbano con garantía
bien Inmueble con Reserva de
bien Inmueble hipotecaria
usufructo vitalicio
Cláusula primera Antecedente Antecedente Antecedente Antecedente Antecedente

Contratos de tracto sucesivo

Cláusula segunda Dispositiva
venta
Promete en Dispositiva Dispositiva (Bajo Dispositiva La parte Dispositiva
juramento de ley Vendedora se reserva
el usufructo sobre el
el precio)
inmueble
Estipulaciones identificado

Cláusula tercera Estipulaciones Saneamiento Saneamiento Saneamiento se Saneamiento

a) Del plazo; b) Del precio; estable el
c) Arras; d) Escrituración; e) usufructo que se
Lugar de pago está reservado

Cláusula cuarta Saneamiento Aceptación Aceptación Aceptación Estipulaciones

a) Del plazo; b) Forma
La venta; el de pago; c) interese; d)
usufructo y el Lugar de pago; e)
instrumento Cesión del crédito; f)
incumplimiento

Cláusula quinta Incumplimiento a) Escrituración Constitución de

por rebeldía y b) perdida de las hipoteca
arras
Cláusula Sexta Aceptación a) de la promesa de Aceptación
venta y b) del instrumento
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 Donación entre vivos de Bien Donación entre vivos de Desmembración de Constitución de servidumbre
inmueble a título gratuito Bien inmueble a título Bien inmueble para si de paso de dos predios de
gratuito con reserva de mismo distinto dueño
usufructo

Cláusula Antecedente Antecedente Antecedente Antecedente Predio sirviente

primera

Cláusula Dispositiva Se dona el bien inmueble Dispositiva Se dona la nuda Dispositiva se establece Antecedente predio
segunda y se estima propiedad y se estima; Se la fracción a dominante
reserva el usufructo la parte desmembrar de la finca
Donante matriz y su área medias
y colindancias de
conformidad con el
plano

Cláusula Saneamiento Saneamiento- se hace Aceptación Parte Dispositiva- Se

tercera mención del usufructo que constituye la servidumbre de
se reserva paso con área, medas y
colindancias
Cláusula Aceptación de la donación a Aceptación de la donación y Saneamiento
cuarta agradecer la liberalidad de la parte usufructo reservado/ Constituye a perpetuidad
donante; Aceptación del contenido agradecer la liberalidad de Indemnización
del instrumento la parte donante;
Aceptación del contenido
del instrumento

Cláusula Aceptación
quinta

Cláusula Sexta

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Muchas Gracias

JOSUÉ OSVALDO CANAS FUENTES