Caso práctico Rendimientos Capital Inmobiliario

El matrimonio compuesto por don R.J.R. y doña M.A.T., residente en Sevilla, ha tenido arrendadas
durante todo el año 2020 dos viviendas. La relación de ingresos, gastos y otros datos de interés para
la determinación del rendimiento neto son los siguientes:

1. Primera vivienda arrendada por 900 euros mensuales.

La vivienda fue adquirida en 2000 por un importe equivalente a 90.000 euros, más 7.000 euros de
gastos. Para su adquisición solicitaron un préstamo hipotecario del Banco "Z" por el que han pagado
a lo largo de 2020 la cantidad de 400 euros de intereses y 2.200 euros de amortización de capital. El
valor catastral de dicha vivienda en el año 2020 asciende a 65.200 euros, correspondiendo el 40 por
100 de dicho valor al suelo. El valor catastral de la vivienda fue revisado en 2007.

El coste de adquisición del mobiliario instalado en la vivienda, según factura de 2015, asciende a
6.900 euros. Los gastos satisfechos en 2020 por dicha vivienda han sido los siguientes:

- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ............................. 260,00

- Comunidad ......................................................................... 850,00
- Revoco fachada .................................................................. 210,00

2. Segunda vivienda arrendada a un hermano de doña M.A.T., por 300,00 euros mensuales.

El valor catastral de la vivienda asciende a 13.800 euros y el de adquisición a 45.000 euros, incluidos
los gastos inherentes a dicha adquisición, correspondiendo el 35 por 100 al valor del suelo. Dicho
valor catastral no ha sido revisado en los últimos 10 años. La referencia catastral de dicha vivienda es
4927802TG3442F0134YK.

Los gastos de esta vivienda a lo largo de 2020 han sido los siguientes: - Impuesto sobre Bienes
Inmuebles (IBI) .................................. 91,00
- Intereses préstamo: ........................................................... 4.200,00
- Amortización capital .......................................................... 1.202,00

- Comunidad ............................................................................ 720,00 - Instalación de aire

acondicionado (01-julio-18) ................. 1.500,00

Determinar el rendimiento neto reducido del capital inmobiliario correspondiente a dichas viviendas
en el ejercicio 2020, en caso de tributación conjunta.

SOLUCIÓN :

1-PRIMERA VIVIENDA

Ingresos : 900 x 12= 10.800 euros

Gastos deducibles :

 Intereses de los capitales invertidos en la adquisición de la vivienda (préstamo

hipotecario) = 400 euros
 Gastos de reparación y conservación : 210 euros

Itry AMZAZI
 Tributos, recargos y tasas (IBI) : 260 euros
 Gastos de Comunidad: 850 euros
 Amortización:
- Vivienda:
65200-(40% de 65200)= 39.120
(39.120/65.200)x100= 60%
90.000 x 60% = 58.200 (Coste de adquisición excluyendo el suelo)

3% x 58.200 (Según el articulo 14.2 del Reglamento del IRPF)= 1.746 euros

- Muebles:

10% x 6900 (Según el articulo 14.2 del Reglamento del IRPF)= 690

TOTAL GASTOS DEDUCIBLES= 4.156 euros

RENDIMIENTO NETO = Ingresos – Gastos= 10.800 – 4.156= 6.644 euros

REDUCCIÓN POR ARRENDAMIENTO= 60% del rendimiento neto= 60% x 6.644=

3.986,40 euros

RENDIMIENTO NETO REDUCIDO= 6.644 – 3.986,40 = 2657,60

2-SEGUNDA VIVIENDA

a) DIFERENCIA ENTRE INGRESOS Y GASTOS

Ingresos : 300 x 12= 3.600 euros

Gastos deducibles :

- Intereses de los capitales invertidos en la adquisición de la vivienda (préstamo

hipotecario): 3.600 euros

*Límite=Ingresos= 3.600 euros

*Importe pendiente de deducir= 4.200-3.600= 600 euros

- Tributos, recargos y tasa (IBI)= 91 euros

- Gastos Comunidad= 720 euros
- Amortización=
*Vivienda:
Valor Catastral= 13.800 euros
13.800 –(35% de 13.800)= 8.970 euros
(8.970/13.800)*100= 65%
45.000 * 65%= 29.250 euros (Coste de adquisición excluyendo el suelo)

3% x 29.250 (Según el articulo 14.2 del Reglamento del IRPF)= 877,50 euros

Itry AMZAZI
 *Aire acondicionado:
(6/12* (10% de 1.500 euros))= 75 euros

TOTAL GASTOS DEDUCIBLES = 5.363,50 euros

RENDIMIENTO NETO= 3.600-5.363,50= -1.763,50 euros

REDUCCIÓN POR ARRENDAMIENTO= 0 (Porque el rendimiento neto es negativo)

RENDIMIENTO NETO REDUCIDO= -1.763,50 euros

b) El 2% del valor catastral = 2% x 13.800 euros = 276 euros

RENDIMIENTO NETO: El mayor de los calculados en a) y b). Por lo tanto, 276 euros.

SUMA DE RENDIMIENTOS NETOS DE CAPITAL INMOBILIARIO

2.657,60 + 267= 2.933,60 euros

Casos prácticos Rendimientos Capital Mobiliario

1. Don R.G.M. adquirió en el año 2009 la cantidad de 300 acciones de la sociedad “Max,
S.A" que no cotiza en Bolsa por un importe total de 3.000 euros. El 15 de octubre de 2020 ha
percibido, como consecuencia de la ampliación de capital que la citada sociedad realizó el año
anterior, una prima de emisión de 2 euros por acción.

El capital social de la entidad “Max, S.A" en el último ejercicio cerrado con anterioridad a la
fecha de distribución de la prima estaba formado por 2.500 acciones de valor nominal de 10
euros, y existían reservas constituidas por importe de 2.500 euros, de las que 1.250 euros
correspondían a reservas indisponibles.

SOLUCIÓN

Valor Fondos Propios

Capital social (2.500 accs. x 10) = 25.000
Reservas totales = +2.500
Reservas indisponibles = -1.250
Valor fondos propios sociedad “Max, S.A” 26.250

(Valor de los FFPP por acción -> 26.250/2.500= 10,5 euros)

Itry AMZAZI
Valor Fondos Propios correspondientes a las acciones de Don R.G.M.
10,5 euros x 300 acciones = 3.150
Límite tributación
Valor fondos propios de las acciones = 3.150
Valor de adquisición de las acciones = 3.000
Diferencia positiva = 150
Tributación de la prima de emisión
Prima de emisión (300 acciones x 2 ) = 600

Límite= 150
Importe que tributa como rendimiento de capital mobiliario= 150 (Corresponde a
la diferencia positiva)

Exceso que minora el valor de adquisición = 450 (600 prima de

emisión – 150 diferencia positiva)

EL NUEVO VALOR DE ADQUISICIÓN = 3.000-450= 2.550 euros

2. Don L.H.L. ha percibido en el ejercicio 2020 los siguientes rendimientos por su condición
de accionista de determinadas sociedades que cotizan en bolsa.

* De la sociedad “Alfa, S.A", ha percibido las siguientes cantidades:

Dividendos:

Importe íntegro ........................................................................................ 1.020

Primas de asistencia a juntas:

Importe íntegro ........................................................................................ 300

Acciones liberadas procedentes de una ampliación de capital:

Valor de mercado .................................................................................... 3.005

* El día 10 de febrero de 2020, ha constituido un usufructo temporal a 10 años a favor de la

entidad "Beta, S.A." sobre un paquete de acciones de "Gamma, S.A." por un importe total de
21.000 euros, que percibirá de manera fraccionada a razón de 2.100 euros el día 13 de febrero
de cada uno de los respectivos años de duración del usufructo.

Por el servicio de administración y depósito de las acciones, la entidad de crédito le ha

cargado 31 euros.

Determinar el importe de los rendimientos netos computables y las retenciones soportadas.

Itry AMZAZI
SOCIEDAD “Alfa, S.A":

Importe dividendos 1.020 euros

Importe primas de asistencia a juntas 300 euros
Acciones liberadas xxx
Retención soportada 19% x (1020+300) 250,80 euros

Constitución Usufructo:
Rendimiento computable 2.100 euros
Retención soportada (19% de 2.100) 399 euros

TOTAL INGRESOS ÍNTEGROS

+ Dividendos y otros rendimientos (1020 + 300 + 2100) = 3.420 euros

-Gastos deducibles = 31 euros

RENDIMIENTO NETO A INTEGRAR EN LA BASE IMPONIBLE DEL AHORRO= 3389 euros

3. Don M.L.H., soltero, ha obtenido durante el año 2020 los siguientes rendimientos:

- El día 10 de enero percibe 400 euros en concepto de intereses de un depósito a ocho años y un día
(fecha de imposición 9 de enero de 2010; capital impuesto 20.000 euros).

- El día 26 de mayo suscribe obligaciones de "M, S.A.", a cinco años, por importe efectivo de 10.800
euros, con pago anual del cupón (el 25 de mayo). El día 3 de octubre transmite la mitad de las
obligaciones por 5.800 euros, soportando gastos de transmisión de 30 euros. "M, S.A." cotiza en
Bolsa y las obligaciones están representadas mediante anotaciones en cuenta.

- El 30 de octubre percibe 5.000 euros en concepto de intereses anuales de "Z, S.A." de la que es
administrador único y socio mayoritario, por el préstamo que, con fecha 29 de octubre de 2014 y por
importe de 70.000 euros, realizó a la misma. Dicho préstamo se amortizará íntegramente el 30 de
octubre de 2019. El importe de los intereses responde al valor de mercado.

En el balance del ejercicio 2017, cerrado el 31 de julio del 2020, "Z, S.A." tenía fondos propios por
valor de 50.000 euros y el porcentaje de participación del contribuyente a 31 de diciembre era del 40
por 100.

- El día 12 de diciembre vende 100 obligaciones de "T, S.A." por 7.210 euros, descontados los gastos
inherentes a dicha transmisión satisfechos por el transmitente. Dichas obligaciones las adquirió en
marzo de 2012 por 7.815 euros. El día 28 de diciembre vuelve a comprar 100 obligaciones de la
misma empresa por 8.414 euros.

- El día 18 de diciembre ha percibido 210 euros en concepto de intereses de obligaciones bonificadas

de una sociedad concesionaria de autopistas de peaje a las que resulta aplicable la bonificación del
95 por 100 en el Impuesto sobre las Rentas del Capital. La retención efectivamente soportada
asciende a 2,52 euros.

Itry AMZAZI
 - El día 28 de diciembre transmite Obligaciones del Estado por un importe efectivo de 30.050 euros.
Dichas obligaciones fueron adquiridas por un importe equivalente a 27.600 euros, incluidos los
gastos inherentes a dicha adquisición.

Determinar el rendimiento neto del capital mobiliario a integrar en la base imponible del IRPF y las
retenciones deducibles, suponiendo que la entidad financiera le ha cargado en cuenta 41 euros por
gastos de administración y depósito de valores negociables.

SOLUCIÓN:

 Intereses del depósito a ocho años y un día

-Rendimiento íntegro: 400
-Retención (19% de 400): 76
 Transmisión obligaciones "M, S.A."
-Valor de transmisión (5.800 – 30)= 5.770
-menos: Valor de adquisición (1/2 x 10.800)= 5.400
-Rendimiento íntegro: 370
-Retención: 0
 Intereses de préstamo a entidad vinculada
-Rendimiento íntegro: 5.000
-Parte del rendimiento a integrar en la base imponible general:
10.0 – [40% (50.000 x 3)] = 70.000 – 60.000 = 10.000
10.000/70.000  x 100 = 14,29%
5000 x 14,29%: 714,50
-Parte del rendimiento a integrar en la base imponible del ahorro:

5.000 – 714,50 = 4.285,50

Retención (19% de 5.000): 950

 Transmisión de obligaciones "T, S.A."

-Valor de transmisión: 7.210
-menos Valor de adquisición: 7.815
-Rendimiento íntegro:(4) –605
-Retención: 0
 Intereses de obligaciones bonificadas
-Rendimiento íntegro: 210
-Retenciones efectivamente soportadas (1,2% de 210): 2,52
-Retenciones deducibles no practicadas (22,8% de 210): 47,88
 Transmisión de Obligaciones del Estado
-Valor de transmisión: 30.050
-menos Valor de adquisición: 27.600
-Rendimiento íntegro: 2.450
-Retención: 0

Itry AMZAZI
 Total rendimientos íntegros a integrar en la base imponible del ahorro (400 + 370
+ 4.285,50 + 210 + 2.450): 7.715,50
-Gastos deducibles: 41
-Rendimiento neto: 7.674,50
 Total rendimientos íntegros y netos a integrar en la base imponible general :
714,50

4. Don G.A.M. suscribió un contrato de seguro de vida de renta vitalicia diferida el día 3 de enero de
2011, satisfaciendo una prima anual de 6.000 euros pagadera el 5 de enero de cada uno de los años
2011 a 2020, ambos inclusive.

El 23 de octubre de 2020, coincidiendo con su 68 cumpleaños, comenzó a cobrar una renta vitalicia
de 10.000 euros anuales.

Determinar el rendimiento neto de capital mobiliario sabiendo que, según certificación del actuario
de la compañía aseguradora, el valor actual financiero actuarial de la renta vitalicia a cobrar asciende
a 102.000 euros.

SOLUCIÓN:

El rendimiento neto de capital mobiliario resulta de la suma de:

*Porcentaje aplicable sobre la anualidad: 20% de 10.000 = 2.000 euros
*Rentabilidad hasta la constitución de la renta:(102.000 -60.000)/10)  = 4.200 euros
*Rendimiento de capital mobiliario: 2.000 +4.200 = 6.200 euros

5. Don J.P.N. suscribió un contrato de seguro de vida de renta vitalicia diferida el 10 de mayo del año
2012, satisfaciendo una prima anual de 5.000 euros pagadera el día 10 de mayo de cada uno de los
años 2012 a 2020, ambos inclusive.

El día 13 de mayo de 2020, coincidiendo con su 65 cumpleaños y con su fecha de jubilación, comenzó
a cobrar una renta vitalicia de 4.500 euros anuales.

Determinar el rendimiento neto de capital mobiliario sabiendo que, según certificación del actuario
de la compañía aseguradora, el valor actual financiero actuarial de la renta vitalicia a cobrar asciende
a 65.000 euros.

SOLUCIÓN:

El rendimiento neto de capital mobiliario resulta de la suma de:

*Porcentaje aplicable sobre la anualidad: 20% de 4.500 = 900 euros
*Rentabilidad hasta la constitución de la renta:(65.000 –(5000 x 9))/9)  = 2222,22 euros
*Rendimiento de capital mobiliario= 900 + 2222,22 = 3122,22 euros

Itry AMZAZI