Capobianco

Ciudadana
Dra. Karina Parera Muñoz

Presente.-
Quien suscribe Lennia Suarez, abogado en ejercicio, inscrita en el IPSA

bajo el Nº 26.386 en mi carácter de representante legal de la ciudadana LILIANA
CAPOBIANCO, actuando en este escrito en nuestros caracteres de
representantes de la sociedad mercantil MAQUINARIAS AGRICOLAS LA
MORA C.A. inscrita en el registro mercantil correspondiente, y copropietaria del
inmueble ubicado en la "RESIDENCIA LOMA REAL I”, ubicada en la calle
Buenaire, Urbanización Lomas de San Román, me dirijo a Usted, con ocasión a la
misiva enviada por su persona, y recibida vi a correo electrónico, el día 1 de
septiembre de 2020.
En la referida comunicación, se nos informa lo siguiente:
“(…) las CUOTAS DE CONDOMINIO, fueron puestas a la orden de ese Departamento Legal para
ser cobrada A LA BREVEDAD su deuda de condominio asciende a la cantidad de Bs. F.
15.728.788,60 (1 meses de mora); como consecuencia se generaron GASTOS
EXTRAJUDICIALES DE COBRANZA , calculados en un 30,00% de lo adeudado . En tal sentido,
disponemos, de CINCO (5) días hábiles, a partir del recibimiento de este Comunicado de Cobro,
para que pague en la Cuenta Corriente BANESCO Nro.-01340046650461024972, RIF Nro.J-
31650067-5. A nombre de "RES LOMA REAL 1"; o en nuestras oficinas; el monto total de lo
adeudado, los gastos extrajudiciales deben ser depositados en la cuenta corriente
Nro.01340018100183035975, cédula 6.928.425, a nombre de Karina Parera Muñoz, o igualmente
en nuestras oficinas, a los fines de que solvente su morosidad, o en caso de que aplique firmar en
Notaria un Convenio de Pago satisfactorio. Le informamos que todos los comprobantes de
depósitos, deben ser enviados a Telf. fax-0212-753-81-11, o a dirección electrónica:
[email protected], [email protected].
En tal sentido procedemos a impugnar el referido cobro por las siguientes

razones:
Primero: Mi representada MAQUINARIAS AGRICOLAS LA MORA no está
insolvente en ninguna cuota de condominio, tal como lo ha conciliado la
“Administradora Sac, C.A”, en las transferencias realizadas correspondientes a
los ocho (8) meses de este año 2020; incluso de diciembre 2019. No entendemos
a cuál “cuota de condominio” se refiere, y que haya generado la notificación por
parte de Departamento Legal alguno; y menos aún haya generado gastos extra
judiciales.
Segundo: En la misiva se refieren a una deuda de condominio que
asciende a la cantidad de “Bs. F. 15.728.788,60 (1 mes de mora); que como
consecuencia se generaron GASTOS EXTRAJUDICIALES DE COBRANZA,
calculados en un 30,00% de lo adeudado”.
Rechazamos la cobranza solicitada por concepto de condominios insolutos
vencidos y que ascendió a la referida suma por concepto de cobranza
extrajudicial, por ser completamente ilegal, injusta e improcedente. Es por demás
exagerada.
Es importante resaltar el contenido de los artículos 11,12 y 14 de la Ley de

Propiedad Horizontal:
Artículo 11: Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas
comunes;
b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos,
de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.
Artículo 12: Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos
comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos en proporción a los porcentajes que
conforme el artículo 7º le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes
cuyo uso se haya atribuido exclusivo a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley,
serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento
de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya
necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los
propietarios deben librarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento a favor
de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado, se hace común a éstos, en
proporción a los porcentajes que le corresponden sobre los bienes comunes a todos los
apartamentos...
Artículo 14: “(…) las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los
propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”,
En el caso concreto, cursa una acción de nulidad incoada por mi

representada contra la Administradora, por ante el Juzgado 25º de Municipio del
Àrea Metropolitana de Caracas, cuyo estatus actual es la fase de sentencia. Allí
se denuncian igualmente las cobranzas exageradas por diversos conceptos.
Estamos a la espera de la misma; que se pronuncie acerca de los reclamos
solicitados.
En ningún momento mi representada autorizó a la junta de condominio para
un cobro y contratación de un profesional que interviniera judicialmente, nunca
conoció el quantum de esos honorarios, lo cual se evidencia de las Actas
asentadas en los Libros exhibidos en dicho proceso, siendo constituida la
Administradora en mi contraparte.
En tal sentido, será en las resultas de ese juicio que el Juez estime los
honorarios reclamados, que a su vez forman parte de los costos y costas de la
demanda a que se ha hecho referencia. Cancelar en estos momentos el cobro
solicitado podría constituirse en un pago indebido.
Tercero En cuanto al cobro solicitado como “GASTOS EXTRAJUDICIALES DE
COBRANZA, calculados en un 30,00% de lo adeudado”, en nombre de mi
representada me opongo por ser ilegales, improcedentes y exagerados, por las
siguientes razones: Con los comprobantes de pago, queda evidenciado que se
cancelaron las cuotas correspondientes a gastos de administración, y gastos
comunes, como lo exigen los artículos 11,12, y 14 de la Ley de Propiedad
Horizontal, antes trascrito.
Concretamente, en la liquidación del recibo del mes de diciembre 2019, el
pago total del recibo asciende a la cantidad de Bs. 12.152.749,27 en el mismo se
imputa una partida para pago de “Asesoramiento Legal”, por Bs. 3.576.040,00 que
es la cantidad que no se canceló, por las razones aquí expuestas, cabría
preguntarse, cuántas veces van a calcular la partida de “asesoramiento legal”, si
ese es el monto estimado según la alícuota del apartamento, siempre será el
mismo, esto es, 3.576.040,00 no pudiendo ser modificado, toda vez que se haría
impagable, más aún cuando dicho concepto se encuentra controvertido
judicialmente, como se explicó precedentemente. Nos oponemos a su pago
por ser improcedente, y evitar incurrir en una doble sanción y un pago indebido.

Suma a lo anterior la jurisprudencia reinante sobre la materia, según la cual
“(…) los pagos hechos por la administradora en su carácter de Mandataria del Condominio del
inmueble (…), así como cualquier otra cantidad que adeude el condominio a ‘La Administradora’
generarán intereses convencionales de financiamiento a la tasa del Uno por Ciento (1%) mensual e
Intereses de Mora, a la misma tasa del Uno por Ciento (1%) mensual en caso de retraso en el
pago; todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.701 y 1.277 del Código Civil, en
concordancia con el Artículo 108 del Código de Comercio. sin perjuicio del pago de los Gastos u
Honorarios que han de hacer a los Abogados que gestionen dichas cobranzas, bien sea
extrajudicial o judicialmente, que nunca podrán exceder del diez por ciento de lo adeudado”.
Finalmente, cabe reiterarles que los gastos extraordinarios debidamente

consultados, bien por su naturaleza y monto, deben mantener la aprobatoria de
representantes de la Junta de Condominio debidamente elegida y constituida, en
situación de absoluta legalidad y transparencia.
Lo anterior conlleva al acatamiento de las normas condominiales básicas

previstas en la Ley, y dada la situación de hecho que se mantiene en esa
comunidad, conocida a plenitud por la administradora que Usted asesora como
departamento legal, y que se evidencia de los Libros de Actas de Asamblea de
Propietarios, como de Junta de Condominio de las Residencias Loma Real I, ante
las disposiciones incumplidas del documento de Condominio de la Residencia
Loma Real I, constituye una carga para los Administradores.
Por último, solicito se abstengan de realizar alteraciones en los recibos de
pago, por penalizaciones indebidas, no habiendo mora alguna y dado que dicho
concepto se encuentra igualmente controvertido judicialmente.
Atentamente;
Dra. LENNIA SUAREZ

Correo: [email protected]
[email protected], [email protected].

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En tal sentido procedemos a impugnar el referido cobro por las siguientes

Es importante resaltar el contenido de los artículos 11,12 y 14 de la Ley de

En el caso concreto, cursa una acción de nulidad incoada por mi

Finalmente, cabe reiterarles que los gastos extraordinarios debidamente

Lo anterior conlleva al acatamiento de las normas condominiales básicas

Dra. LENNIA SUAREZ

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