UNIVERSIDAD NACIONAL MAYOR DE SAN MARCOS

FACULTAD DE INGENIERÍA GEOLÓGICA, MINERA,

METALÚRGICA, GEOGRÁFICA Y CIVIL
E. A. P. DE INGENIERÍA CIVL

ASIGNATURA: INGENIERIA DE VALUACIONES

TEMA: INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

(MEMORIA DESCRIPTIVA)

INTEGRANTES:

DOCENTE:
Ing. Ramos Lorenzo Luz

SEMESTRE ACADEMICO: 2019-2

Ciudad Universitaria, Lima – Perú

INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

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“TASACIÓN ARANCELARIA Y COMERCIAL DEL INMUEBLE LOCALIZADO

EN LA MANZANA T1, LOTE 13, URBANIZACIÓN MARISCAL CÁCERES,
DISTRITO DE SAN JUAN DE LURIGANCHO”

PROPIETARIO : CARMEN VALLE CÁCERES

SOLICITANTE : CARMEN VALLE CÁCERES

TIPO DE PREDIO : URBANO

FECHA : 05 DE OCTUBRE DE 2019

PERITO : EST. EDDY EVARISTO DIESTRA

Cód.: 12160077

SUPERVISOR : EST. RENATO F. SALVATIERRA MENDOSA

Cód.: 15160118

Contenido
INTRODUCCIÓN.......................................................................................................................5
OBJETIVO PRINCIPAL...........................................................................................................5

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MARCO NORMATIVO.............................................................................................................6
I. MEMORIA DESCRIPTIVA...............................................................................................6
1.01 PROPIETARIO..........................................................................................................6
1.02 SOLICITANTE...........................................................................................................7
1.03 OBJETO DE LA VALUACION................................................................................7
1.04 METODOLOGIA EMPLEADA.................................................................................7
1.05 FECHA DE VALUACION.........................................................................................7
1.06 LOCALIZACION........................................................................................................7
1.07 ZONINFICACION Y USO ACTUAL........................................................................7
1.08 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS............................................8
1.09 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO..................................................................8
1.010 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS........................................................8
1.011 PERIMETRO..........................................................................................................8
1.012 AREA DEL TERRENO.........................................................................................8
1.013 AREA TECHADA..................................................................................................8
1.014 DESCRIPCION Y DISTRIBUCION.....................................................................9
1.015 CARACTERISTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACION...............................9
1.016 OBRAS COMPLEMENTARIAS........................................................................10
1.017 ESTADO DE CONSEVACION..........................................................................10
1.018 SERVIDUMBRES................................................................................................10
1.019 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION.......................................................10
1.020 DEPRECIACIÓN.................................................................................................10
1.021 INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PÚBLICOS........................................11
ANEXOS......................................................................................................................................12
ANEXO Nº1: PLANO DE ZONIFICACION..............................................................................13
ANEXO Nº2:...........................................................................................................................15
DECLARACION JURADA DE AUTOEVALUO.........................................................................15
ANEXO Nº3:...........................................................................................................................17
CONTRATO DE COMPRA - VENTA.......................................................................................17
ANEXO Nº4: PLANOS............................................................................................................19
ANEXO Nº5: REGISTRO FOTOGRÁ FICO..............................................................................23

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INTRODUCCIÓN

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Conocer el valor de un bien inmueble o mueble como una casa, colegio,

departamento, etc.; para el cual realizar una tasación de compra-venta , así
como declarar ante problemas judiciales el valor del elemento que es de
nuestra propiedad ,teniendo como base todos los reglamentos ,leyes
,normativas a nuestro alcance todas brindadas por el ExConata(consejo
nacional de tasaciones) o ministerio de vivienda, construcción y saneamiento,
podremos realizar de manera eficiente la tasación de un bien inmueble ,debido
a que sobre esta base legislativa ,aplicando conocimientos, para que más
adelante con la experiencia adquirida, podamos aplicar nuestro propio criterio
para elementos que quizás queden en un vacío dentro del reglamento (o
cualquier otra legislación) para así poder obtener un resultado más confiable de
la tasación del bien inmueble.

OBJETIVO PRINCIPAL

El objetivo de la tasación es determinar tanto el valor arancelario (legal)

como el valor comercial del predio inmueble ubicado en manzana T1, lote

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13, Urbanización Mariscal Cáceres del distrito de San Juan de

Lurigancho, provincia de Lima y departamento de Lima del Perú; según
los reglamentos y metodologías del exConata, actual Ministerio de
Vivienda, Construcción y Saneamiento.

MARCO NORMATIVO

Normas de tasación arancelaria y comercial del predio objeto de estudio:

 Cuadro de valores unitarios oficiales de edificación y obras

complementarias e instalaciones fijas y permanentes para lima
metropolitana y la provincia constitucional del callao, la costa, sierra y
selva, para el ejercicio fiscal 2018.

 Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado

mediante la Resolución Ministerial Nº 172-2016- VIVIENDA de fecha 23
de Julio del 2016.

 Cuadro de valores arancelarios de terrenos urbanos.

I. MEMORIA DESCRIPTIVA.

I.1 PROPIETARIO
Carmen Valle Cáceres

I.2 SOLICITANTE
Carmen Valle Cáceres
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I.3 OBJETO DE LA VALUACION

Determinar el valor comercial de un predio multifamiliar.

I.4 METODOLOGIA EMPLEADA

La tasación del bien inmueble se realizó en conformidad a lo
establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
vigente, aprobado mediante la Resolución Ministerial Nº 172-
2016- VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016.

I.5 FECHA DE VALUACION

29 de setiembre del 2019

I.6 LOCALIZACION

El predio se encuentra en el Departamento de Lima, Provincia de

Lima del Distrito de San Juan de Lurigancho, signado con el Lote
13 en la Manzana T1 de la Urbanización Mariscal Cáceres.

I.7 ZONINFICACION Y USO ACTUAL

Zonificación: Zona residencial de densidad media

Uso actual: Inmueble ocupado totalmente- destinado a vivienda.

I.8 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

Pistas: Cuenta con pistas de asfalto.

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Veredas: Cuenta con veredas de concreto.

Servicios: La zona cuenta con servicios públicos de agua,
desagüe y alumbrado público y privado.

I.9 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO

La zona es accesible a través de vías importantes como son la
Av. Central y la Av. Wiesse.

Se caracteriza por ser una zona urbana con predios de material

noble, edificaciones de albañilería confinada en su mayoría, es un
sector en expansión.

I.10 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

Los linderos del terreno son los siguientes:

LINDERO COLINDANCIA
Colinda con el Jirón Final con una
Por el frente
línea recta de un tramo de 6m.
Por el costado derecho
Colinda con el Lote N° 12 con 15m,
entrando:
Por el costado izquierdo Colinda con el Lote N° 14 con 15
entrando: m.
Por el fondo: Colinda con el Lote N° 22 con 6m.

I.11 PERIMETRO
La línea poligonal que delimita el perímetro del terreno afectado
es: 42.00 ml.

I.12 AREA DEL TERRENO

El área encerrada por este perímetro es de:
Área: 90 m².

I.13 AREA TECHADA

De acuerdo a la inspección ocular realizada por el perito y la

documentación alcanzada se tiene:

Área afectada de edificación 1er piso : 82.09 m²

Área afectada de edificación 2do piso : 79.18 m²
Área afectada de edificación Azotea : 24.57 m²

Total Área Techada : 185.84 m²

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I.14 DESCRIPCION Y DISTRIBUCION

El inmueble materia de la presente tasación, se trata de un predio

de tres niveles de material noble, construido con muros de ladrillo
estructural asentado con mortero, el entrepiso es una losa
aligerada de viguetas de concreto armado, los pisos de cerámico
en primer nivel y cemento pulido en el segundo, las puertas son
contraplacadas y las ventanas son de carpintería metálica, cuenta
con SS.HH completos con mayólica nacional, la instalación
eléctrica es monofásica empotrada. La vivienda ha sido
construida en base a planos desarrollados por un profesional de
Ingeniería, pero se realizaron modificaciones que no tienen
respaldo técnico.

El predio cuenta con dos plantas.

El 1er Piso cuenta con lo siguiente:

1 baño, cocina, hall, 1 dormitorio, 1 jardín exterior, cochera,
lavandería, comedor.

El 2do Piso cuenta con:

2 dormitorios.

La azotea cuenta con:

1 cuarto de almacenaje.

I.15 CARACTERISTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACION

Según la inspección realizada las especificaciones técnicas de las
construcciones existentes son las siguientes:

Cimentación: Cimientos corridos de piedra.

Estructura portante: Albañilería confinada de ladrillo de arcilla
asentados con mortero.
Techos: Losa Aligerada Unidireccional Horizontal.
Pisos: Cerámico Nacional (1° Nivel) y Cemento Pulido (2° Nivel)
Puertas y Ventanas: Puertas contraplacadas de madera.
Ventanas de carpintería metálica en aluminio industrial y vidrio
simple trasparente.
Revestimientos: Tarrajeado con mortero. Pintura lavable.
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Baños: Baños completos con mayólica nacional.

Instalaciones eléctricas: Instalación empotrada monofásica,
teléfono, cable e internet.
Instalaciones sanitarias: Sistemas de agua fría y desagüe.

I.16 OBRAS COMPLEMENTARIAS

No presenta obras complementarias.

I.17 ESTADO DE CONSEVACION

De acuerdo a la inspección realizada en el predio se pudo
observar que este posee leve deterioro en su estructura y los
acabados e instalaciones no presentan un considerable deterioro
y por ende su estado de conservación se clasifica como BUENO.

I.18 SERVIDUMBRES
No posee servidumbre.

I.19 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION

• 1er piso : 28 años.
• 2do piso : 9 años.
• Azotea : 5 años.

I.20 DEPRECIACIÓN

De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú del

año 2016 y su modificatoria del 2017, Tabla N° 01:

Primer piso:

MATERIAL
ESTADO DE DEPRECIACIÓN FACTOR
ANTIGÜEDAD ESTRUCTURAL
CONSERVACIÓN (%) DEPRECIACIÓN
PREDOMINANTE

Hasta 30
Ladrillo Bueno 23 0.77
años

Segundo piso

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MATERIAL
ESTADO DE DEPRECIACIÓN FACTOR
ANTIGÜEDAD ESTRUCTURAL
CONSERVACIÓN (%) DEPRECIACIÓN
PREDOMINANTE

Hasta 10
Ladrillo Bueno 11 0.89
años

Azotea

MATERIAL
ESTADO DE DEPRECIACIÓN FACTOR
ANTIGÜEDAD ESTRUCTURAL
CONSERVACIÓN (%) DEPRECIACIÓN
PREDOMINANTE

Hasta 5
Ladrillo Bueno 8 0.92
años

I.21 INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PÚBLICOS

Actualmente el predio no se encuentra registrado en Registros
Públicos.

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ANEXOS

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ANEXO Nº1: PLANO DE

ZONIFICACION

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14
ANEXO
Nº2:DECLARACION
JURADA DE
AUTOEVALUO

11pág. 15
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ANEXO Nº3:
CONTRATO DE COMPRA
- VENTA

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ANEXO Nº4: PLANOS

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PLANO PRIMER PISO

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PLANO SEGUNDO PISO

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PLANO AZOTEA

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ANEXO Nº5: REGISTRO

FOTOGRÁFICO

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Vista frontal del

inmueble –
Fuente: Propia

Baño primer piso

Baño primer piso

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Sala primer piso

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