AUDITORÍA TÉCNICA DE OBRA PARA

LA RECEPCIÓN DE ZONAS COMUNES

PRIMER INFORME DE HALLAZGOS
DEL EDIFICIO CENTRAL PARK PH Cra 36A # 63C 70

PROTOS ARQUITECTURA
AUDITORÍA DE PROYECTOS
ARQUITECTO: DAVID MERCHÁN
INGENIERA ELECTRICA: LORENA TRUJILLO
INGENIERO HIDROSANITARIO Y DE GAS: CRISTIAM URREGO

PROTOS ARQUITECTURA SAS

EDIFICIO CENTRAL PARK PH
BOGOTÁ COLOMBIA
2019
INTRODUCCIÓN
La propiedad horizontal denominada Central park PH, a través de la administración, ha contratado
la auditoría para la recepción de las zonas comunes otorgadas por la constructora arquitectura y
concreto SAS asociadas a la copropiedad, con alcance para la revisión de; arquitectura, acabados y
análisis documental; ingeniería eléctrica e ingeniería hidrosanitaria y de gas.

Objetivo principal
Este primer informe tiene como principal objetivo el hacer énfasis en los hallazgos de
inconsistencias encontradas en dos ramas principalmente, las visitas técnicas realizadas y el
análisis documental, resaltando aquellos aspectos que incumplan con Norma técnica colombiana
(En adelante NTC) o norma sismo resistente (En adelante NSR10), ley 675 de propiedad horizontal,
norma 080 de 2016 de regulación de espacios y zonas habitables; Acompañado de un análisis en
campo junto con un recorrido del levantamiento de los elementos registrados en la
documentación suministrada y hallazgos de funcionamiento y buenas prácticas de construcción,
revisión de la red contra incendios (en adelante RCA), el sistema de detección y alarma de
emergencia, Todo a la luz de norma de protección contra fuego (NFPA con sus siglas en inglés)y la
integración de las diferentes disciplinas involucradas.

Objetivos específicos
 La revisión del Sky view a la luz de la oferta comercial, los acabados y la expectativa de los
copropietarios.
 La revisión del sistema de calentamiento de agua como sistema independiente, buscando
su explicación clara y de su especificación y funcionamiento, buscando una alternativa mas
convencional en su manejo y administración.
 Revisión e inspección de patologías asociadas a algún fallo estructural y/o de los
elementos arquitectónicos.
 Emitir un concepto acerca de las zonas comunes de uso exclusivo (balcones ) del piso
quinto.

Estado de las labores.

Como parte del presente informe y a modo de esclarecimiento en términos de buena fe de las
partes se aclara lo siguiente:

A la fecha de inicio del contrato la presente auditoría precedió con todas las visitas técnicas
asociadas e informar verbalmente y por medio de mensajes y correos electrónicos los hallazgos
que revestían importancia, ya sea por temas de aseguradoras, por ser sistemas vitales del edificio
o por implicar algún riesgo para el edificio y sus habitantes.
Para dichas fechas se realizó la revisión documental de lo que reposaba en el edificio, indicando
que no existía material suficiente para hacer una evaluación, dicho material fue solicitado a la
constructora, la cual no dio respuesta sino hasta el día 17 de junio, donde en una reunión se nos
solicitó enviar un correo siendo más específicos acerca de las necesidades documentales, nos
encontramos en espera de la respuesta al día de hoy.

Por último otro de los impedimentos en su momento fue la emisión de la representación legal la
cual no le fue dada a la administración hasta hace poco evitando poder realizar algunas gestiones
de dicha consecución documental.

A la fecha han sido entregadas a la presente auditoría:

14 planos de las redes hidráulicas de suministro y desagües

26 planos Arquitectónicos y de propiedad horizontal.

Se revisaron en sitio:

AZ de Actas de entrega

Cartilla de oferta comercial y entrega a los copropietarios.

Cartilla de Manuales y garantías.

AZ de Manuales de entrega, bitácoras de mantenimiento y garantías.

Escritura pública de propiedad horizontal.

Archivo planímetrico en sitio reportando que:

Los planos eléctricos son insuficientes para realizar una evaluación pertinenete pues carecen de
información vital, como por ejemplo calibres y descripciones de las líneas de energía, cuadro de
cargas etc.

Los planos de Gas son Ilegibles, son un levantamiento de planos record, careceidno de memorias
de cálculo.

Los planos estructurales no son necesarios apra el alcance del presente contrato, pero se les hace
una revisión e inventario de los mismos.

No se encuentran planos de distribución y memorias de cáculo de la Red contra incendios.

No se encuentran en sitio inicialmente los planos Arquitectónicos con sello de la curaduría, estos
fueron reportados hasta el día 10 de Julio del presente año.
Listado de hallazgos
Visitas técnicas y revisión documental:
Se realizan las visitas técnicas al edificio correspondientes para la revisión de todos los archivos
relacionados con los siguientes propósitos.

Levantamiento de zonas comunes para mirar áreas, porcentajes y compensaciones.

Inventario en cuerpo cierto de lo propuesto en las licencia de construcción.

Evaluación de los acabados y el funcionamiento de los espacios en términos técnicos y estéticos.

Descripción de actividades y hallazgos.

Buenas prácticas de construcción arquitectónicas e ingenieriles

Resultados de las mediciones y las pruebas realizadas

Hallazgos
 Actas de entrega por parte de la constructora. Se halla reposando en el archivo de la
administración un AZ con 235 archivos compilados en 49 folios, los cuales revisan y se les
hace índice y observaciones a cada una, dicho índice está adjunto al presente informe, de
los cual se resalta lo siguiente.
o Las actas de entrega de la red contra incendios y el sistema de alerta y detección
temprana solo describen los elementos, no incluyen un documento que certifique
las pruebas pertinentes o un anexo multimedia, del cual se habló en reunión con
la constructora y la fecha no ha sido enviado, como evidencia de las pruebas
realizadas.
o El acta de entrega del sistema de alerta y detección de incendios tiene acta de
entrega mostrando los elementos como buenos, pero no tiene asociado un
contrato de mantenimiento, una capacitación de manejo, activación y reinicio, o
en su defecto un contratista asociado a estas labores, necesarias para su correcta
entrega.
o El acta de entrega de los tanques de abastecimiento se dice que son cuatro
tanques de diez mil litros de capacidad, pero en sitio y en los planos (A11) se
verifica que estos son cuatro, dos con capacidad de cinco mil litros y dos con
capacidad de diez mil litros.
 Oferta comercial vs entrega Sky View: En las ofertas comerciales de cartilla de
copropietarios y diferentes correos enviados por la constructora se lee claramente el
ofrecimiento del BBQ, lo que argumenta la presente auditoría es que la constructora no
hace entrega de aparatos, sino de espacios funcionales y acordes con dichos
equipamientos, por lo que a la luz de lo que reza en la oferta comercial se acuerda en
reunión con la constructora y la administración la entrega de un plano por parte de la
constructora mostrando como se hará la intervención del Sky View para ubicar una
batería de baños y el equipamiento del BBQ, no como aparato sino como equipamiento.
 Pista de patinaje: La pista de patinaje consta de una placa de 6x6 metros (36 metros
cuadrados) en cuya oferta comercial reza “de medidas no reglamentarias” acompañada
de cuatro bancas en concreto en sus costados norte y sur respectivamente. Al criterio de
la oferta comercial, por la estética y estrato del edificio a criterio de la presente auditoría,
la pista de patinaje debería contar con barandas pasamanos e práctica, pues por sus
dimensiones y proporción es una pista de practica para niños (NTC 5600) y debería contar
con estos elementos.
 Parque infantil: Al criterio de esta auditoría el parque intantil no tiene la mejor ubicación,
debido a que se encuentra detrás de los estacionamientos y junto al acceso vehicular
significando un peligro para sus usuarios los niños.

 Rutas de evacuación: las rutas de evacuación ductos verticales no cumplen con el criterio
de hermeticidad solicitado por la norma NSR-10 titulo J.2.5.1.8, pues las puertas no tienen
ningún mecanismo de cierre automático, dicho cierre garantiza que en caso de una
conflagración o cualquier emergencia, la ruta de evacuación tendrá su propia circulación
de aire evitando que se llene de humo o presente escasez de aire.
 Limites Verticales de Balcones y terrazas.: Se inició con la observación hecha en el Sky
View acerca de los limites verticales según la norma Técnica colombiana (NTC4201) A
1.10m de altura mínimo desde el piso fino, ya se hizo un corrección al respecto, se emitirá
su respectiva observación.

 Instalaciones eléctricas exteriores: En las primeras revisiones se estableció que las

instalaciones eléctricas en exteriores no cumplían con ninguna norma ni buenas prácticas
de construcción, esto ha venido siendo arreglado paulatinamente por parte de la
constructora, al día de hoy se encuentra en un 90% pendiente por recibir la labor.
 Elementos eléctricos expuestos: En los accesos vehiculares se encontraban claves y
elementos de conducción eléctrica expuestos, lo cual llevó a la conclusión de que la
instalación eléctrica defectuosa había deteriorado los brazos mecánicos de acceso
petonales y vehiculares, haciendo garantía efectiva por parte de la constructora, en su
mayoría ya se atendieron todas las observaciones acerca de este punto.




 La red de extinción de incendios (gabinete y rociadores) del piso No. 1 se encuentra

descargada debido a que hay una fuga en el acople del codo de 1-1/2” que entra al
gabinete.
 No existe protección contra incendios en el piso No.1.
 Los protectores de las ampollas de los rociadores se deben retirar para que estas se
activen a la temperatura de diseño.

 Las tomas de bomberos no deberían tener esas cajillas debido a que demoraría la labor de
los bomberos mientras se consiguen las llaves de estas o en su defecto se rompe la lámina
y el vidrio para roscar la manguera.
 En un incendio cada minuto es preciado para evitar la propagación de este.

 Los gabinetes de los parqueaderos no tienen la cobertura total de estos y existen puntos
dónde no alcanza a llegar el chorro de la boquilla.
 Los gabinetes están ubicados detrás de un parqueadero lo que no es recomendable ya que
este podría obstruir el acceso a los aditamentos o el desarrollo adecuado de la manguera.
 Los parqueaderos de proyectos multifamiliares que se encuentren bajo edificios deben
contar con rociadores automáticos de acuerdo a la norma NFPA 13 (J.4.3.8.1). En este caso
ninguno de los parqueaderos cuentan con este sistema de extinción.
 Los vidrios de los gabinetes al n o ser templados deben contar con un martillo de
fragmentación para que los usuarios no expongan sus extremidades a cortadas que se
pueden provocar al romper el vidrio.


 El sistema de detección y alarma de incendios no se encuentra funcionando.

 Existen tubería de las redes de aguas residuales y aguas lluvias en contra pendiente o sin
pendiente, lo que provoca la colmatación de estas con material sedimentario y solidos
residuales ya que la tubería no cuenta con la fuerza atractiva necesaria para arrastrar estas
partículas. Lo que ocasiona con el tiempo taponamientos y reboses de las aguas negras o
lluvias en el proyecto.

 Los sifones de piso de aguas lluvias ubicados en los parqueaderos son insuficientes para
cubrir toda el área y evacuar adecuadamente el agua.
 Algo que hace más crítico a la falta de sifones es que las pendientes de las placas no van
dirigidas a los sifones existentes, lo que ocasiona estancamiento de agua en la placa, la
cual se puede filtrar por las fisuras que existen en estas.
 En la red de suministro de agua potable existe un fuerte golpe de ariete, lo que puede
generar con el tiempo es que la tubería se rompa o fisure por el movimiento fuerte y
constante.
 RECOMENDACIONES

 Se recomienda garantizar la protección total contra incendios de los propietarios y

bienes de estos en edificio.
Se recomienda realizar la reparación de la fuga de agua para poder presurizar
todo el sistema y reubicar o instalar otro gabinete en cada parqueadero para
cumplir con la cobertura necesario.

 Se recomienda tratar con urgencia el problema del golpe de ariete en la red de

suministro de agua potable, para evitar daños e interrupciones en el suministro de agua.
Se recomienda instalar un hidroacumulador en la descarga de los equipos de
bombeo.

 Es indispensable corregir las pendientes de las tuberías sanitarias con el fin de garantizar
que no se colmaten de sedimentos y así se taponen.
Se recomienda ajustar las pendientes mediante los soportes existentes e instalar
unos nuevos para garantizar una pendiente mínima del 0,5%.

 Se recomienda realizar el mantenimiento preventivo o correctivo necesario para que

funcione la red de detección y alarma de incendios.