Proyecto Piloto de Gestión Urbanística Aplicada

Proyecto Piloto
//
de Gestión
Urbanística Aplicada
//METODOLOGÍA
metodología para el desarrollo del proyecto basada en el conocimiento experto
//RETORNO DE PLUSVALÍAS PARA LA RECUPERACIÓN

en relación al contexto peruano y a un contexto mayor correspondiente a América
Latina y el Caribe
//SELECCIÓN ÁMBITO DE PROYECTO

selección del ámbito de desarrollo del proyecto piloto
//PROYECTO PILOTO DE GESTIÓN URBANÍSTICA APLICADA

Master Plan con detalle de Plan Integral de Desarrollo/
propuesta
//CONCLUSIONES
recomendaciones trasladables lugares con características similares en América Latina y
el Caribe
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
//Metodología
Proyecto Piloto de Gestión Urbanística Aplicada
//METODOLOGÍA
Una aproximación a la metodología de desarrollo
Los trabajos de desarrollo de un

territorio, de regeneración y
rehabilitación constituyen un proceso
complejo, que demanda un extenso
rango de competencias y disciplinas.
El diseño espacial se aborda en el

marco de una realidad que necesita de
• un sólido conocimiento financiero
• un proceso de implicación de los

ciudadanos
• la negociación y consenso entre las

administraciones regionales y
locales
• la adecuación de las redes de

infraestructuras y de la movilidad
• la planificación del tráfico
• la conservación del patrimonio, el

medioambiente y de los recursos
naturales
Calle en el Distrito de Comas, Lima, Perú Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Metodología para el desarrollo del proyecto basada en el conocimiento experto
Marco de referencia
sobre gestión Inicio del proyecto
Ordenación y gestión
urbanística y piloto: información e Conclusiones
del proyecto urbano
recuperación de interlocución
plusvalías
 Antecedentes de  Sistematización de  Identificación específica de  Elementos de urgente

recuperación de plusvalías información objetivos de la autoridad local y implementación y mejora en el
central en el área definida ámbito. Priorización.
 Enseñanzas de los − Condiciones del
antecedentes emplazamiento y afecciones  Conciencia y Diagnostico  Enseñanzas del proyecto
para el contexto de la ciudad de
 Análisis multicriterio de − Propiedad  Elaboración del Plan emplazamiento y para otras
sistemas de: Integral de Desarrollo y de la ciudades peruanas
− Planeamiento Estrategia de Gestión y
− Recuperación de plusvalías financiación  Recomendaciones
 Identificación de actores y trasladables a otros lugares de
− Repartos de cargas y definición de bases para la − Avances para discusión características similares en
beneficios concertación América Latina y el Caribe
− Master Plan
− Valoración de plusvalías − Actores públicos
 Acompañamiento a la
− Propuesta de herramientas − Actores privados, habitantes concertación del proyecto urbano
proyecto y usuarios con los agentes implicados

//Retorno de Plusvalías para la
Recuperación
- Durante décadas el desarrollo de las
ciudades latinoamericanas se ha
caracterizado por una gran
expansión horizontal, numerosas
parcelaciones y falta de
modernización y renovación de
sectores urbanos deteriorados dentro
de las ciudades

- Esto se explica por el fuerte
crecimiento demográfico, el éxodo
rural masivo, desigualdades
sociales persistentes o políticas
urbanas poco eficientes

- Es necesario recurrir a políticas
públicas que puedan orientar las
ciudades hacia un modelo más
compacto, y con ello más eficiente
en el consumo de recursos, que
permita la densificación y
optimización de la ciudad existente, y
que incida definitivamente sobre la
revitalización de los barrios urbanos
- Estas acciones de desarrollo urbano
necesitan de un financiamiento
específico
- Políticas públicas que permitan

captar una parte significativa de la
plusvalía para financiar la acción
pública, y sin por ello frenar la
inversión privada

- Los beneficios que propietarios u
otros agentes obtienen del
desarrollo urbano pueden tener
dos componentes:
• una correspondiente a
acciones que los
propietarios ejecutan
sobre sus propios predios a
su costa
• otra relativa al incremento

de valor que se produce
sobre sus predios como
resultado de las acciones
sobre la ciudad de otros
agentes como la
Administración Pública

El valor final del suelo refleja las acciones de diversos agentes
A B C D valor

- La mayor parte de los países de
América Latina presentan
carencias importantes en
ambas componentes
- En algunos no existen
fórmulas de recuperación de
plusvalías por lo que las
municipalidades incurren en
costos de urbanización
importantes que benefician a los
propietarios sin una
contrapartida para la ciudad,
lo que desequilibra los
presupuestos municipales
Centro de Cuzco, Perú Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
- En el caso de Perú existen
elementos de recuperación de
plusvalía de carácter tributario,
y existe una obligación de
aportes de habilitación urbana
gratuitos, pero entre las
carencias actuales están la falta
de precisión y si cabe de
ambición de algunas
disposiciones sobre gestión
urbanística y, de forma paralela,
la limitada experiencia en la
aplicación de estos mismos
sistemas en el desarrollo de las
ciudades
Mercado de Collique, Distrito de Comas, Lima, Perú Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Recuperación de la plusvalía:
1. Vía fiscal
1. Impuestos a la propiedad 2. Impuestos especiales

• Necesitan actualización periódica y • Impuestos especiales por actualización y
permanente de los datos sobre las mejora de infraestructuras que cubren el
propiedades, generalmente contenidos en coste proporcional de éstas: contribuciones
los catastros. Suponen el 26% de los especiales en España o taxe
ingresos municipales en España, y el 47% d’amenagement en Francia sobre actos
en Francia edificatorios
• En transacciones o modificación del
propietario por herencia o sucesiones se
establecen gravámenes diversos en función
de países y regiones, sin suponer valores
relevantes para las arcas locales.
Vista general Distrito de Miraflores, Lima, Perú

Recuperación de la plusvalía:
2. Vía urbanística
1. Obligaciones establecidas por Ley 2. Obligaciones establecidas en el

• Transferencias de derechos edificatorios Plan o Proyectos de Gestión
basadas en una cuota fija de una cuantía
• Concreción de determinaciones legales
cierta: suponen una cesión de 5% a 15%
de derechos de edificación a favor del en el proceso de planificación.
municipio en el caso de España. • Convenios de colaboración para el
• Tasa legal como proporción de una desarrollo urbano realizados para cada
plusvalía calculada ad hoc para cada caso: Proyecto dentro de un marco jurídico
Mayoría de leyes de América Latina general establecido al efecto
Vista general Distrito de Miraflores, Lima, Perú

Se reconocen tres maneras posibles de
mejorar las actuales disposiciones y
prácticas en materia de recuperación
de plusvalías del desarrollo y mejora
urbana:
• Una regulación sólida

que se sirva del conocimiento y se inspire
de las experiencias de América Latina y
de otros países, teniendo en cuenta las
diferencias y peculiaridades de Perú, y
considerando que no existe un modelo
único aplicable a todos los casos
• Legislaciones específicas
como parte del marco jurídico básico
estatal, que establezcan un marco de
transparencia y obligatoriedad y que
permitan expresamente la aplicación de
modelos concretos de recuperación de
plusvalías del desarrollo urbano
• Promoción de conocimiento,
comprensión y apoyo
entre funcionarios públicos,
promotores y empresarios, y
ciudadanos en general, sobre la manera
como la recuperación de plusvalías
puede ser utilizada en beneficio de la
comunidad
Proyecto Ex Aeródromo de Collique, Distrito de Comas, Lima, Perú Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Cuadro resumen del marco legal peruano en materia de ordenación territorial y
urbana
CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL PERÚ

(Artículos 43, 54, 189, 192 y 195)
Ley Orgánica de los Ley de Bases de la Ley Orgánica de

LEYES
Gobiernos Regionales Descentralización Municipalidades
ORGÁNICAS
Ley Nº 27867 Ley Nº 27783 Ley Nº 27972
Ley de Creación, Ley de

Ley de Creación
Organización y Organización y
Ley del Sistema
Funciones del Funciones del
Ley General del Demarcación y Nacional de
LEYES Ministerio del Ministerio de
Ambiente Organización Desarrollo
ORDINARIAS Ambiente, Vivienda
Ley Nº 28611 Territorial, Urbano
Decreto Construcción y
Ley Nº 28611 Sostenible
Legislativo Saneamiento
Borrador 2015
Nº1013 Ley Nº 27792
Reglamento de Reglamento de
Ley Reglamento Acondicionamien Acondicionamie
de la LDOT, to Territorial y nto Territorial y
DECRETOS
Decreto Desarrollo Desarrollo
SUPREMOS Urbano*, Urbano
Supremo Nº
019-2003-PMC Decreto Supremo Sostenible,
Nª 2011 Borrador 2015
Ordenanzas
ORDENANZAS Municipales del
MUNICIPALES Distrito de
COMA
//Selección Ámbito de Proyecto
Área Ex Aeródromo de Collique, Distrito de Comas, Lima, Perú Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
//SELECCIÓN ÁMBITO DE PROYECTO
selección del ámbito de desarrollo del proyecto
piloto
- Oportunidad de completar el proceso

de desarrollo de Collique
- Reutilización de un área
aeroportuaria
- Renovación urbana y cambio de

uso
- Mejoramiento de desarrollo urbano

del entorno del antiguo aeródromo
de Collique a través de
Re-densificación y Re-
equipamiento
- Regeneración y Re-densificación
urbana de un área consolidada
Proyecto Ex Aeródromo de Collique, Distrito de Comas, Lima, Perú Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
El Proyecto del Aeródromo de Collique supone 22.500 nuevas viviendas
más de 70.000 nuevos habitantes para el Distrito de Comas
Vista general del desarrollo urbano del antiguo Aeródromo de Collique

//Master Plan
//PROYECTO PILOTO DE GESTIÓN URBANÍSTICA APLICADA
Master Plan con detalle de Plan Integral de Desarrollo/
propuesta
1. Introducción
2. Información
2.1 Marco metropolitano
2.2 Marco ambiental
2.3 Marco socioeconómico
2.4 Marco de referencia de planificación
3. Objetivos
4. Estrategias
5. Ordenación propuesta
6. Gestión Urbanística
1. Introducción
//Master Plan
Introducción
El Master Plan como Proyecto Piloto
- Financiación de un desarrollo urbano

de calidad
- Generar una experiencia viable de

superación de carencias a través de un
caso real replicable en otros lugares
con problemática similar
- Aplicabilidad en diferentes supuestos

con presencia de actores de diverso
tipo y capacidad de condicionar los
procesos:
• reutilización de áreas
ferroviarias/industriales obsoletas
• regeneración y redensificación de
áreas consolidadas
• mejoramiento de desarrollos
urbanos informales
- Concertación entre Administración

Pública Distrital de Comas, Provincia
Constitucional del Callao,
Municipalidad Metropolitana de Lima y
Gobierno Nacional
Distrito de Comas, Lima, Perú Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
- Elaboración de un documento de Master
Plan y aplicación sobre este del marco
general de referencia en materia de
recuperación de plusvalías
- El Master Plan aquí presentado

combina en un proyecto urbano las
componentes de diseño y de gestión:
- promoción de viviendas nuevas

con densificación planificada
- propuesta de modelos de
gestión y promoción
- propuesta de una
reglamentación actualizada y
coordinada con el Plan de
Vivienda del Estado
- asegurar el crecimiento de la
densidad con un equipamiento
adecuado
- recuperar el aumento del valor

del suelo por la especulación
urbana
- asegurar el abastecimiento de
servicios básicos
Contenidos del Master Plan:
- Contenidos de un Plan
Específico
como instrumento técnico-

normativo cuyo objetivo es
complementar la planificación
urbana de Comas
- Contenidos de Plan Integral

de Desarrollo
para las áreas consideradas

como Suelo de
Reglamentación Especial, en
los bordes de desarrollo al
Norte del Distrito de Comas,
y en torno al río Chillón
Plan Específico y Planeamiento Integral deben La optimización del uso del
considerar al menos: suelo y de la propiedad predial
La dotación, ampliación o
mejoramiento de los espacios y
servicios públicos, así como la
La delimitación y calidad del entorno
características del área
Zonificación y Vías, mostrando
su integración a las zonas de
usos de suelo y el plan vial de su
Reglamento de entorno
Acondicionamiento Artículo 21.- Contenido del
Territorial y Plan Específico
El Plan Específico debe Delimitación de Unidades de
Desarrollo Urbano considerar: Gestión Urbanística
DS-004-2011 Los objetivos del Plan
respecto de:
Las etapas de desarrollo del
Plan, los proyectos de ejecución
y su financiamiento
Constancia de la consulta
pública vecinal a los propietarios
de los predios que conforman el
ámbito del Plan Específico, así
como a los propietarios de los
inmuebles vecinos, en los casos
no previstos en el PDM y/o PDU

Master Plan:
se plantea una alternativa de

ordenación en la que la
densificación del entorno de Comas
puede servir para construir una
ciudad nueva bajo parámetros de
- sostenibilidad ambiental
- calidad de vida de los

ciudadanos
- articulación interior y con

el conjunto del área
metropolitana de Lima del
propio Distrito

2. Planos y datos de Información
//Master Plan
Introducción
Información general Distrito de Comas
2.1 Marco metropolitano
Distrito de Miraflores, Lima, Perú

Distrito de Comas:
Información General
• Ocupación en 1958
• Creación en 1961
• Crecimiento urbano de Lima

alcanza al distrito hasta la
década de 1970 con el
crecimiento de la inmigración
desde las zonas rurales
• Sigue creciendo hasta los 80s

Distrito de Comas:
Localización
• Localizado en Lima Norte

a 12km de Lima Centro
• Puerta de entrada al área

metropolitana a través de
la carretera 20a Lima-
Cerro de Pasco y el punto
de conexión de esta con la
carretera Panamericana
• Ingreso mas frecuente:

avenida Túpac Amaru

Introducción
2.2 Marco ambiental
Cerros de Lima, Perú

Distrito de Comas:
• El Distrito se enmarca en la
parte occidental de la cuenca
hidrográfica del Rio Chillón
• condición prevalente:
desértica
• El PLAM 2035 no le asigna

una categoría de estructura
ecológica considerándolo
dentro del grupo urbano
• Las aguas del río Chillón

presentan una elevada
contaminación por descargas
directas de aguas domésticas
e industriales y botaderos de
residuos sólidos
• En los últimos años se ha

perdido el 68% de los suelos
agrícolas

Presenta diversos espacios urbanos:
• una zona agrícola en proceso de

deterioro al norte y que recorre la
orilla del Río Chillón
• una zona de baja consolidación

con restricción de servicios
básicos, vías truncas y grandes
áreas en desarrollo residencial
(terrenos del aeródromo de
Collique)
• una tercera zona que sería la

más consolidada, con mejores
niveles de servicios y áreas
verdes al fondo del valle y que
corre paralela a la Panamericana
• una cuarta zona es la de laderas

en pendientes suaves donde
presenta los mayores déficits de
áreas verdes
• una quinta zona de alta

pendiente, área de riesgos,
donde los servicios urbanos son
restringidos por horas o sin
servicios
Distrito de Comas:
Problemáticas
• procesos de ocupación informal
• procesos de ocupación formal

de línea especulativa
• ha determinado el actual
configuración del territorio:
desorden, desarticulación,
depredación, pérdida de grandes
áreas de su valle, fuertes niveles
de contaminación

Distrito de Comas:
Problemáticas
• el proceso de segregación de la
ciudad orientó el asentamiento
en este distrito de sectores de
población pobre
• se han sucedido los procesos de

empobrecimiento y surgimiento
de nuevos actores empresariales
de origen popular

Introducción
2.3 Marco socioeconómico
Calle en el Centro de Lima, Perú

COMAS
Distrito de Comas:
• año 2021: 586.734

habitantes (6.700 personas
al año )

Distrito de Comas:
• El Distrito es el tercer más

poblado de Lima
Metropolitana y del Perú
• Población: más de medio

millón de habitantes

Distrito de Comas:
• Proyecto de Collique
supone 22.500 nuevas
viviendas más de 70.000
nuevos habitantes

Distrito de Comas:
Estructura urbana y patrones de
asentamientos
• patrón de ocupación del suelo:

baja densidad residencial
extensiva, que ha ocupado
terrenos áridos, laderas o
áreas de cultivo
• terciarización del área Norte

de Lima desde los grandes
ejes viarios que conectan el
Distrito hacia el interior:
modernos centros
comerciales

Distrito de Comas:
Áreas verdes y equipamientos
• 134.6 has disponibles para

áreas verdes, de las
cuales 90 has son para
parques. Solo un 25.7% se
encuentra en un estado
de conservación bueno

Distrito de Comas:
Abastecimiento y saneamiento
• administrado por SEDAPAL
• deficiencias del servicio:

incidencias operativas de
roturas y fugas, antigüedad de
las redes, discontinuidad del
servicio
• las tuberías son de material

asbesto-cemento
• creciente pérdida de agua

potable
• proyecto Rehabilitación de las

Redes Secundarias de Agua
Potable y Alcantarillado

Distrito de Comas:
Energía
• cobertura del servicio de

electricidad domiciliario del
93.10 %
• 2.40% no accede a este

servicio

Distrito de Comas:
Vialidad y movilidad
COMAS
• Comas cuenta con cuatro grandes
avenidas de acceso, Av Gerardo
Unger, Av Túpac Amaru, la Av
Universitaria la Av Héroes del Alto
Cenepa y otras de acceso
transversal
• El entorno del antiguo aeródromo de

Collique se encuentra comprendido
entre la carretera panamericana y la
Avenida Tupac Amaru

Previsiones:
• Autopista periurbana que

conecta las radiales que
penetran en la zona
metropolitana para aliviar los
tráficos de paso
• PLAM 2035:
• Avenida Tupac Amaru

como corredor verde,
con mayor presencia de
arbolado y un lugar más
acotado para la
movilidad motorizada
• Refuerzo del sistema de
ciclovías en torno al
antiguo aeródromo
• Proyecto Línea 3 de
Metro

Introducción
2.4 Marco de referencia de

planificación
Trebol de Javier Prado, Lima, Perú

Marco legal peruano
• DS-011-2006- Vivienda-
Reglamento Nacional de
Edificaciones
norma GH.010
Componentes estructurales/ Obras de
saneamiento/ Obras de suministro de energía
y comunicaciones
norma GH.020
condiciones para los componentes de diseño
urbano ( espacios públicos y terrenos aptos
para ser edificados)
• DS-004-2011- Vivienda-
Reglamento de Acondicionamiento
Territorial y Desarrollo Urbano
(RATDU 2011) RATDUS 2015
capítulo XI
define la zonificación como instrumento
técnico de gestión urbana que contiene el
conjunto de normas técnicas urbanísticas para
la regulación del uso y la ocupación del suelo
en el ámbito de Intervención de los planes, en
función de los objetivos de estos.

Planeamiento metropolitano
• PlanMET 1990-2010
ordena el crecimiento del área
metropolitana de la capital nacional
• Leyes de Bases de la
Descentralización (Ley 27783, de
17-07-2002) y
• Ley Orgánica de Gobiernos
Regionales (Ley 27867, de 16-11-
2002)
establecen el Régimen Especial de Lima
Metropolitana y el Plan Regional de
Desarrollo
• Ley de Demarcación y
Organización Territorial (Ley
27795, de 24-07-2002)
• Ordenanza 620-MML,2004
regula el proceso de evaluación,
actualización y aprobación del Plan
Metropolitano de Acondicionamiento
Territorial (PLAM) y Desarrollo Urbano en
la provincia de Lima, de sus Planes
Urbanos Distritales, y la modernización del
actual Plan de Zonificación General de los
Usos del Suelo y los Planos de
Zonificación Distrital. PlanMET 1990-2010, Unidades Territoriales y Zonificación de usos

Plan Regional de Desarrollo Concertado de Lima Metropolitana 2012-2015 (PRDC)
Gráfico 01: Contexto interregional
• Ordenanza 1659 de 19-02-2013

aprueba el Plan Regional de Desarrollo
Concertado de Lima Metropolitana 2012-
2015 (PRDC)
mejora de la articulación física
interregional con el país y con el mundo,
un sistema integrado de transporte
masivo

Plan Regional de Desarrollo Concertado de Lima Metropolitana 2012-2015 (PRDC)
Sistemas de transporte masivos
• Ordenanza 1659 de 19-02-2013

aprueba el Plan Regional de Desarrollo Concertado de Lima
Metropolitana 2012-2015 (PRDC)
mejora de la articulación física interregional con el país y con
el mundo, un sistema integrado de transporte masivo

PLAM 2035, Reelaboración propia
• Ordenanza 1862 de 23-12-

2014
acompaña al proceso de
formulación del PLAM
• PLAM 2035
Objetivos:
mejorar la conectividad, aumentar las
dotaciones de áreas verdes y espacios
públicos, avanzar hacia un modelo de
ciudad más compacta con vivienda
vertical, promover el emprendimiento y
renovar los criterios de tratamiento del
patrimonio cultural, proyectando a Lima
como una ciudad patrimonial, recreativa y
turística. Los lineamientos ambientales
priorizan una gestión sostenible del agua
y un acceso universal a sus servicios.

PLAM 2035, Plan de Ordenación/Ordenamiento O.7- Imagen del PLAM

Planeamiento distrital
Plan de Desarrollo Municipal

Concertado, Diagnóstico y Plan de
Desarrollo Concertado 2011 – 2021,
elaborado por la Universidad Católica
Sedes Sapientiae por encargo de la
Municipalidad Distrital de Comas
Líneas estratégicas de intervención:
• Promoción del desarrollo económico a

través del fortalecimiento de
conglomerados informales y circuitos de
empresas productivas/ comerciales/
servicios
• Fortalecimiento de la concertación entre

organizaciones sociales en temas de
salud y medioambiente
• Promoción y difusión de cultura y

identidad local
• Fortalecimiento de la seguridad integral
• Gestión local basada en el fortalecimiento

de la concertación de las instituciones
públicas y privadas
Plan de Desarrollo Municipal Concertado 2011-2021,Distrito de Comas
Ordenanza 1618 Metropolitana Modificatoria, Distrito de Comas
El proyecto del Aeródromo de Collique
Ordenanza 1618 Metropolitana

Modificatoria de los usos del suelo,
aportes reglamentarios, parámetros
urbanísticos y edificatorios en Zona
de Reglamentación Especial – Ex
Escuela de Aviación Civil del Perú –
Comas y Derogatoria de las
Ordenanzas nº1415-MML y nº 1455-
MML.
Objetivos:
• Optimización de la utilización del suelo

mediante la dotación y/o incremento de
áreas destinadas al equipamiento urbano
de recreación, educación y de salud, de
servicios públicos
• Mejorar la calidad urbanística del Sector

denominado Ex Escuela de Aviación Civil
del Perú a favor de la población residente
y de la ciudad en general
• Regulación de los usos del suelo, aportes

reglamentarios y parámetros urbanísticos
y edificatorios contenida en la norma

Ordenanza 1618 Metropolitana Modificatoria, Distrito de Comas
Características:
• se constituye de un complejo
habitacional que abarca la
construcción de 22.500 nuevas
viviendas en el área
anteriormente ocupada por la
Escuela de Aviación Civil
• Desarrollado desde el Ministerio

de Vivienda, Construcción y
Saneamiento. Inversión de 500
millones de dólares en total
• Plantea manzanas de mas de

230m de lado con edificios
aislados en parcela, alcanzando
muy altas densidades con
formado condominio que no
construyen ciudad
• Usos comerciales se
concentran en grandes
centros comerciales en sus
extremos
• Evita la construcción de ejes

viarios comerciales y terciarios
que favorezcan la peatonalidad
• el aumento de población en
Comas será de 70.000 a
100.000 personas
• necesidades objetivas de
refuerzo de los actuales déficits
de servicios básicos

• Comas presenta una carencia

del 89% de parques y jardines
para el 2025, con lo que debe
considerarse la recuperación en
su entorno de espacios para
cubrir este déficit
• Es también importante la
planificación vial del entorno
inmediato para acoger las
nuevas externalidades
vehiculares de la propuesta

3. Objetivos
//Proyecto Piloto de Gestión Urbanística Aplicada
• Innovar los procedimientos
de creación de ciudad en la
periferia limeña, propiciando
una densificación que
permita un uso más eficiente
de los recursos urbanos
frente a la tendencia a
continuar la expansión
urbana por el valle del Chillón
Vista aérea de Lima, Perú Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
• Propiciar la concertación
entre actores, tanto públicos
como privados, en la
construcción de la ciudad
• Diversificar la base
económica del Distrito de
Comas y contribuir al
reequilibrio metropolitano
creando en el entorno del río
Chillón un espacio de
actividades terciarias
de creación de ciudad en la • Completar el proceso de
periferia limeña, propiciando densificación iniciado con el
una densificación que proyecto en curso sobre el
permita un uso más eficiente antiguo aeródromo de
de los recursos urbanos Collique proponiendo
frente a la tendencia a alternativas de gestión
continuar la expansión que propicien la
urbana por el valle del Chillón recuperación por la
colectividad de las
plusvalías del desarrollo
urbano
• Diversificar la base
económica del Distrito de
Comas y contribuir al
reequilibrio metropolitano
creando en el entorno del río
Chillón un espacio de
de creación de ciudad en la • Completar el proceso de
periferia limeña, propiciando densificación iniciado con el
una densificación que proyecto en curso sobre el
permita un uso más eficiente antiguo aeródromo de
de los recursos urbanos Collique proponiendo
frente a la tendencia a alternativas de gestión
continuar la expansión que propicien la
urbana por el valle del Chillón recuperación por la
colectividad de las
plusvalías del desarrollo
urbano
• Cualificar la trama urbana

del entorno del antiguo
• Diversificar la base aeródromo introduciendo
económica del Distrito de diversidad tipológica y de
Comas y contribuir al configuraciones
reequilibrio metropolitano volumétricas y reforzando
creando en el entorno del río las continuidades en
Chillón un espacio de sentido transversal
4. Estrategias
Estrategias de ordenación
• Nueva ordenación urbana
• Movilidad sostenible
• Naturalización del Distrito
• Espacios para la
creatividad y la
innovación
• Rehabilitación y reciclaje
Metro de Lima, Perú Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
1• Nueva ordenación urbana
Lima, Perú
Desarrollo de estrategias
Nueva Ordenación Urbana
• Potenciar la densidad en las

fachadas de la Avenida
Universitaria y de la
autopista Chillón- Trapiche,
decreciendo a medida que se
aproxima a la zona del antiguo
aeródromo.
• Potenciación de vías
transversales a dicho eje en
las que el verde cobra un
mayor protagonismo y
operaciones de esponjamiento
• Mejora de la dotación de
zonas verdes y la creación de
nuevos equipamientos
permiten que la densificación
no se haga a costa de reducir
la calidad de vida de los
residentes actuales y futuros

//MASTER PLAN
4. Estrategias
Sustancial mejora de estándares de
calidad urbana
2• Movilidad sostenible
Metro de Lima
Movilidad sostenible
• Mayor protagonismo para

el sistema de transporte
público con la previsión de
la llegada del metro a lo
largo de la autopista
Chillón- Trapiche
• Las nuevas estaciones

pueden configurarse como
nodos en torno a los cuales
articular las redes de
autobuses y pequeñas
centralidades locales
• Diseño de la malla viaria se

propone una reordenación
de los enlaces de la
Panamericana Norte con
las vías que acometen
desde Comas

Movilidad sostenible
• Activación a medio plazo

de la reserva vial existente
entre la autopista Chillón-
Trapiche en su
configuración actual y la
Avenida Canta Callao a
través del sector algodonal
• Potenciación de las calles

Micaela Bastidas y Victor
Belaunde como vías
transversales de
conexión entre Avenida
Universitaria y Autopista
Chillón- Trapiche
• No sólo una función de

mallado viario necesaria
para dar salida a la ingente
edificabilidad concentrada
sobre la antigua pista del
aeródromo, sino que
también deben ser ejes
atractivos para la
comunicación peatonal y
ciclista
3• Naturalización del Distrito
Lima, Perú
Naturalización del distrito
• Reorientar el destino del

valle del Río Chillón, un
espacio de génesis agraria en
el que hoy en día otros usos
compiten por utilizar uno de los
suelos más fértiles y
ambientalmente valiosos del
área metropolitana.
• Mantenimiento y la
recuperación de actividades
agrarias contribuirá a reducir
los problemas de recarga de
acuíferos que comprometen el
abastecimiento al área
metropolitana, y a una mejor
gestión de los riesgos de
inundación
• Mejorar la conectividad verde

entre el Parque Sinchi Roca y
el valle del Chillón
• La conexión verde también se

plantea en sentido
transversal hacia el sur
4• Espacios para la
innovación productiva
Concurso Nacional de Innovaciones INNOVAR 2015, Argentina

Espacios para la creatividad y la
innovación
• Espacios con mayores

concentraciones actuales o
potenciales de usos
comerciales presentan un
elevado potencial para el
desarrollo de actividades
creativas e innovadoras
• Estos espacios están

ocupados en la actualidad
por usos de escala
modesta y que no tienen la
capacidad de competir con
otros en emplazamientos
más visibles del centro
metropolitano o de Distritos
con poblaciones de mayor
poder adquisitivos
• Pero son la base sobre la

hacer avanzar la
cualificación de Comas
como espacio urbano

• Rehabilitación y reciclaje

Rehabilitación y reciclaje
El Distrito de Comas, requiere en

algunas zonas actuaciones de
reciclaje urbano, entendiendo por tal
una activación que permita superar la
condición de mero espacio de
alojamiento, creando oportunidades
para una mejora socioeconómica
global

5.Ordenación propuesta
Ordenación propuesta
La ordenación propuesta da cabida a las

distintas estrategias planteadas. Se plantean
tres áreas de intervención:
• Reordenación de la franja comprendida

entre la autopista Chillón- Trapiche y la
Avenida B/ República de Israel con un
sistema de manzanas perpendiculares a
ambas vías que incrementa las alturas
hacia la autopista, alcanzando alturas de
16 plantas en los casos más extremos.
• Reordenación de la franja comprendida

entre las Avenidas Universitaria y
Retablo con un sistema de manzanas
similar al de la franja anteriormente
descrita, aproximando igualmente a la vía
más alejada del aeródromo los cuerpos
edificados de mayor altura, igualmente
de 16 plantas.
Partido de futbol en el Distrito de Comas, Lima, Perú Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Creación de un espacio para
localización de usos terciarios en el
frente occidental de la Autopista
Chillón- Trapiche para diversificar la
base económica y de empleo del
Distrito de Comas y contribuir al
reequilibrio territorial del área
metropolitana, superando la excesiva
concentración de actividades terciarias
en el Cercado y su entorno inmediato.
Partido de futbol en el Distrito de Comas, Lima, Perú Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
//MASTER PLAN
Propuesta de ordenación
a escala Territorial
Propuesta de Ordenación
Propuesta de ordenación a escala
Urbana
Diseño de las manzanas de las

franjas que rodean a la
concentración de edificabilidad del
antiguo aeródromo:
• Modulación uniforme de la
anchura de la manzana
• Absorber las irregularidades

de la conexión con la trama
viaria del entorno en el ancho
de las calles
• Combinación de volúmenes
variada que permite un
soleamiento adecuado en unas
condiciones de densidad
elevada

NO
Ejemplo de manzanas
Ejemplo de manzanas en el frente a la autopista Ejemplo de manzanas en el frente a la

Chillón Trapiche (hacia la izquierda), señalando Avenida Universitaria (hacia la derecha),
las alturas de los cuerpos edificados. señalando las alturas de los cuerpos
edificados.

Secciones de calle
Frente hacia la autopista Chillón- Trapiche:
• Las alturas hacia la autopista son de

16 plantas en todos los casos
• Los frentes hacia Avenida B-

República de Israel varían entre 4 y 5
plantas
• En sentido transversal se plantean

bloques lineales de entre 4 y 12 alturas
• Las manzanas no se cierran

totalmente, facilitando la permeabilidad
visual entre calle y espacios privados
• Los módulos de mayor altura deberían

acoger en planta baja usos
comerciales
• En el lado norte de las calles

orientadas en sentido Este- Oeste se
plantea la posibilidad de uso
comercial

Franja entre las avenidas Retablo y
Universitaria se plantea como una
sucesión de pares de manzanas:
• La oriental cuenta con una torre de

16 plantas
• La occidental con una agrupación

de bloques de vivienda colectiva y
un pequeño núcleo de vivienda
unifamiliar en el centro de la
manzana
• El frente anteriormente expuesto, el

centro verde de la manzana queda
abierto al exterior

//MASTER PLAN
Sostenibilidad ambiental: soleamiento
y ventilación
//MASTER PLAN
Ámbitos de la Propuesta de
Ordenación
Ámbitos de la Propuesta de Proyecto de Gestión Urbanistica Aplicada, EASyT, elaboración propia
Ordenación
Fichas de desarrollo de ámbitos de Ordenación
Ámbito 1
uo
r?
Ordenación
Ámbito 2
uo
r?
Ordenación
Ámbito 3
uo
r?
Ordenación
Ámbito 4
uo
r?
Ordenación
Ámbito 5
Proyecto de Gestión Urbanistica Aplicada, EASyT, elaboración propia
//MASTER PLAN
Ejemplos de manzanas
//MASTER PLAN
Condiciones gráficas de ordenanza
//MASTER PLAN
Definición tipológica aproximada de
vivienda (no vinculante)
//MASTER PLAN
Sostenibilidad ambiental: sistemas
Propuesta de Ordenación, Vista general

Propuesta de Ordenación, Vista de los espacios verdes interiores Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Propuesta de Ordenación, Vista de los espacios verdes interiores

Propuesta de Ordenación, Vista de los espacios verdes interiores Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
6.Gestión Urbanística
//Master Plan
La gestiónurbanística es el conjunto de actividades que
despliegan los poderes públicos (sin perjuicio de la iniciativa y
colaboración del sector privado) para poner en práctica la ejecución del
planeamiento, tanto desde un punto de vista jurídico (aprobación de los
instrumentos de gestión urbanística como configuradores de derechos de los
propietarios, que vienen orientados
básicamente a la
distribución igualitaria de beneficios y cargas (retorno
de plusvalías), para poder materializar los usos y sus índices que
determinan los planes), como material (realización de las obras de urbanización).
La gestión urbanística en sentido estricto, como sinónimo de ejecución
urbanística, es el conjunto
de operaciones y procedimientos
diseñados legalmente para la transformación del uso del
suelo, y en especial para su urbanización y edificación,
en ejecución del planeamiento urbanístico.
//MASTER PLAN
Propuesta general
Es necesario y urgente
ampliar el marco jurídico aplicable,
y la construcción jurídica y
técnica de los conceptos relativos
a la participación de la comunidad
en la plusvalía urbana.
Calle en el Centro de Lima, Perú

//MASTER PLAN
Propuesta general
Reformular y ampliar el actual

Reglamento de Acondicionamiento
Territorial y Desarrollo Urbano, RATDU
(DS-004-2011-VIVIENDA):
• Creación conceptos sobre

participación de la comunidad
en la plusvalía urbana:
generación y recaudación.
• Establecimiento de
procedimientos de gestión
específicos para áreas urbanas
(hasta el momento sólo se consideran los
suelos rurales y áreas de expansión
urbana).
• Establecer fórmulas jurídicas

para el desarrollo de Convenios
entre administraciones y
particulares para el desarrollo
urbano (ampliar alcance de los
convenios de cooperación técnica entre
administraciones y entidades vinculadas al
acondicionamiento territorial y desarrollo
urbano)
Metro de Lima, Perú

//MASTER PLAN
Propuesta general
Como resultas de este trabajo se
sugiere completar el avance que supone
el Borrador del Reglamento de
Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano Sostenible RATDUS
2015 en los siguientes contenidos
básicos:
• Creación de la figura de convenio

de gestión urbanística, para
suelos urbanos y urbanizables,
entre Administraciones, entidades
vinculadas al desarrollo territorial y
urbano, y propietarios.
• Ampliación del alcance del

proceso de Reajuste de Suelos
(compensación entre propietarios) a áreas
urbanas sometidas a procesos de
reforma y renovación.
• Introducción de la iniciativa
pública de ejecución de
planeamiento (desarrollo urbano y
edilicio) sin menoscabo de los
derechos de los propietarios de
Distrito
Calle endeelSan Isidro,
Centro Lima, Perú
de Lima, Perú
suelo.
//MASTER PLAN
Propuesta general
Dificultad de utilización de los procesos de
expropiación por su complejidad
procedimental y necesidad de avanzar el
justiprecio de los terrenos Decreto
Legislativo 1192, de 23 de agosto de 2015:
• “… transferencia forzosa del derecho

de propiedad sustentada en causa de
seguridad nacional o de necesidad
pública, autorizada únicamente
• por ley expresa del Congreso de la

República a favor del Estado, a
iniciativa del Gobierno Nacional o de
otros niveles de gobierno y
• previo pago en efectivo de la

indemnización correspondiente
(monto del valor comercial actualizado
del inmueble/suelo a expropiarse más
el 5% de dicho valor por concepto de
indemnización justipreciada).
Completar la definición de necesidad

pública al amparo del interés social
Asamblea
Calle en elFS Rimac,
Centro deDistrito del Rimac, Lima, Perú
Lima, Perú
//MASTER PLAN
Propuestas de gestión
Definición de modalidades de
recuperación de plusvalías del proyecto
piloto: Propuesta de gestión específica
de distintos sectores del entorno del
Aeródromo de Colique:
• Propuesta 1
Convenio de gestión urbanística
entre Administración y
propietarios
• Propuesta 2
Iniciativa Pública en la ejecución
del planeamiento por la
Administración (cooperación con
los propietarios de suelo).
• Propuesta 3
Reajuste de suelos* (en áreas
urbanas aptas para su consolidación
sometidas a procesos de reforma y
renovación)
Vista aérea Ex Aeródromo de Collique y entorno, Comas, Lima, Perú

//MASTER PLAN
Propuesta 1 (70,2 Has)

Espacio para la innovación
productiva:
• Uso actividad económica,

parque empresarial
• Parque
Tecnológico/Universidad
Convenio de gestión urbanística

entre Administración y propietarios
70.200 m2 edificados actuales

//MASTER PLAN
Espacios para la innovación 6. Gestión Urbanística
productiva Propuesta 1
//MASTER PLAN

Planificar el crecimiento
residencial en alta densidad:
Uso residencial y actividad

económica en espacios
escaparate a los grandes ejes
viarios
Iniciativa Pública en la
ejecución del planeamiento por
la Administración (cooperación
con los propietarios de suelo).
2
731.000 m2 edificados actuales
//MASTER PLAN
Propuesta 2
//MASTER PLAN
3

Planificar el incremento de
densidad residencial
Reajuste de suelos* (en áreas

urbanas aptas para su
consolidación sometidas a
procesos de reforma y
renovación)
1.052.000 m2 edificados actuales

//MASTER PLAN
Propuesta 3
//MASTER PLAN
Módulos económicos
Coste de urbanización: 27 USD/m2

Habilitación urbana por m2 de suelo dentro de la poligonal
(valor de la Resolución Directoral nº 13-2015-Vivienda)
Obtención viviendas unifamiliares

existentes: 600 USD/m2
Según estudio de mercado realizado sobre precios inmobiliarios
publicados
Obtención uso industria existente: 400 USD/m2

Según estudio de mercado realizado sobre precios inmobiliarios
publicados
Construcción nueva vivienda colectiva

(Bloque / Torre):
400 USD/m2
Considerando proyectos inmobiliarios recientes Lima
Precio de venta m2 c. nueva vivienda

colectiva (Bloque / Torre):
800 USD/m2
Valores inmobiliarios publicados en MIVIVIENDA - La revista
inmobiliaria del Perú (Diciembre 2015/Año 11 Nº 96):
“El nuevo entorno de Comas”
Precio de venta m2 c. oficinas:

600 USD/m2
Estimación sobre valores publicados del área central y metropolitana
de Lima
Óvalo de Higuereta , Los Cabitos, Lima, Perú

Estimación Costes/Ingresos de la actuación
Suelo Sup. edificada (m2) Costes e ingresos de la operación (millones USD)
Obtención de Beneficio de
sup. edificada Hab. Nueva la actuación
(Has.) Existente Proyecto Venta
existente Urbana Construcción
(Suelo+vuelo)
Prop 1 70,20 70.000 561.000 -28,00 -18,95 -224,40 336,60 65,25

Prop 2 103,50 731.000 1.314.300 -438,60 -27,95 -525,72 1.051,44 59,18
Prop 3 145,70 1.052.000 2.019.000 -631,20 -39,34 -807,60 1.615,20 137,06
Módulos de cálculo
Coste de urbanización: 27 USD/m2
Obtención viviendas unifamiliares existentes: 600 USD/m2
Obtención industria existente: 400 USD/m2
Construcción nueva vivienda colectiva (Bloque / Torre): 400 USD/m2
Precio de venta m2 c. nueva vivienda colectiva (Bloque / Torre): 800 USD/m2
Precia de venta m2 c. oficinas: 600 USD/m2
//Conclusiones
//CONCLUSIONES
Recomendaciones
• Completar el marco jurídico para la

recuperación de plusvalías del
desarrollo urbano: convenios,
reajuste de suelo, iniciativa pública,
con una formulación clara y sencilla
en su aplicación.
• Desarrollar operaciones piloto de

iniciativa pública para la
construcción de un marco técnico
Hay que
suficiente para escribir algo?
el desarrollo de
actuaciones de mejora y renovación
urbana.
• Planificar la densidad desde

ordenamientos capaces de crear
nuevos suelos par albergar Zonas
Verdes y Equipamientos
• Orientar la recuperación de
plusvalías a la sustancial mejora de
la ciudad existente y la obtención de
suelos para la ejecución de vivienda
destinada a la población de menores
ingresos.
Mercado de Collique, Comas, Lima, Perú
Partido de futbol en Comas, Lima, Perú

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Proyecto Piloto

//RETORNO DE PLUSVALÍAS PARA LA RECUPERACIÓN

//SELECCIÓN ÁMBITO DE PROYECTO

//PROYECTO PILOTO DE GESTIÓN URBANÍSTICA APLICADA

Los trabajos de desarrollo de un

El diseño espacial se aborda en el

• un sólido conocimiento financiero

• un proceso de implicación de los

• la negociación y consenso entre las

• la adecuación de las redes de

• la planificación del tráfico

• la conservación del patrimonio, el

 Antecedentes de  Sistematización de  Identificación específica de  Elementos de urgente

Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427

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- Políticas públicas que permitan

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• otra relativa al incremento

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Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427

1. Impuestos a la propiedad 2. Impuestos especiales

Vista general Distrito de Miraflores, Lima, Perú

1. Obligaciones establecidas por Ley 2. Obligaciones establecidas en el

Vista general Distrito de Miraflores, Lima, Perú

• Una regulación sólida

CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL PERÚ

Ley Orgánica de los Ley de Bases de la Ley Orgánica de

Ley de Creación, Ley de

- Oportunidad de completar el proceso

- Renovación urbana y cambio de

- Mejoramiento de desarrollo urbano

Vista general del desarrollo urbano del antiguo Aeródromo de Collique

- Financiación de un desarrollo urbano

- Generar una experiencia viable de

- Aplicabilidad en diferentes supuestos

- Concertación entre Administración

- El Master Plan aquí presentado

- promoción de viviendas nuevas

- recuperar el aumento del valor

como instrumento técnico-

- Contenidos de Plan Integral

para las áreas consideradas

Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427

se plantea una alternativa de

- calidad de vida de los

- articulación interior y con

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2.1 Marco metropolitano

Distrito de Miraflores, Lima, Perú

• Crecimiento urbano de Lima

• Sigue creciendo hasta los 80s

Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427

• Localizado en Lima Norte

• Puerta de entrada al área

• Ingreso mas frecuente:

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2.2 Marco ambiental

Cerros de Lima, Perú