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    Estudio de Rentabilidad

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    Cristian Ceballos
    Este documento analiza las tasas de rentabilidad de los inmuebles en el Valle de Aburrá en 2019. Los resultados muestran que las oficinas en el centro de la ciudad tuvieron la mayor tasa de rentabilidad anual a 8.4%, seguido por las oficinas tipo A en El Poblado a 7.8%. Las viviendas de estrato alto tuvieron la menor tasa a 4.2% debido a altos niveles de valorización. El documento también incluye tablas históricas que muestran una reducción continua en las

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    Este documento analiza las tasas de rentabilidad de los inmuebles en el Valle de Aburrá en 2019. Los resultados muestran que las oficinas en el centro de la ciudad tuvieron la mayor tasa de rentabilidad anual a 8.4%, seguido por las oficinas tipo A en El Poblado a 7.8%. Las viviendas de estrato alto tuvieron la menor tasa a 4.2% debido a altos niveles de valorización. El documento también incluye tablas históricas que muestran una reducción continua en las

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    edición

    190

    ANÁLISIS
    INMOBILIARIOS
    TASA DE
    RENTABILIDAD DE LOS
    INMUEBLES EN
    EL VALLE DE ABURRÁ
    Actualmente el cálculo del valor de un inmueble a partir de los flujos de caja
    generados por él, es uno de los métodos más aceptados al momento de realizar
    valoraciones de activos, incluso en aquellos destinados a vivienda, en la medida en
    que reflejan adecuadamente la disposición a pagar de un inversionista por un activo
    de este tipo.

    Metodología de cálculo y resultados


    Para calcular la tasa de renta neta de los inmuebles, definida como el canon de
    arrendamiento (sin incluir la administración) sobre el valor comercial de los
    inmuebles, se analizaron los cánones de arrendamiento y los valores comerciales de
    350 inmuebles ubicados en el Valle de Aburrá, obteniendo como resultado la tasa de
    renta mensual promedio de los inmuebles durante 2019:

    Tasa de renta
    Inmueble Mensual Anual
    Vivienda
    - Alto < 0,35% 4,20%
    - Medio 0,48% 5,78%
    - Bajo 0,62% 7,40%
    Oficinas
    - El Poblado A+ 0,62% 7,43%
    - El Poblado A 0,66% 7,87%
    - Occidente 0,63% 7,54%
    - Centro > 0,7% 8,40%
    Locales
    - En C. C. Grandes 0,61% 7,32%
    - Centro 0,57% 6,84%
    Bodegas 0,49% 5,83%

    1
    Por tipos, la tasa de renta de los inmuebles durante el año fue la siguiente:

    Tasa de renta promedio


    de la vivienda
    Estrato %
    Bajo Bajo 0,78%
    Bajo 0,62%
    Medio Bajo 0,52%
    Medio 0,48%
    Medio Alto 0,42%
    Alto 0,35%

    Tasa de renta de bodegas


    Ubicación %
    Bello 0,51%
    Envigado 0,43%
    Itagüí 0,50%
    La Estrella 0,49%
    Sabaneta 0,45%
    Medellín 0,53%
    Belén 0,50%
    Caribe 0,54%
    Guayabal 0,48%
    Barrio Colombia 0,56%
    Perpetuo Socorro 0,54%

    2
    Tasa de renta de locales
    Tipo %
    Centros comerciales grandes 0,61%
    Centros comerciales alternos 0,66%
    Centro de Medellín 0,57%

    Tasa de renta de oficinas


    Tipo %
    - El Poblado A+ 0,62%
    - El Poblado A 0,66%
    - Occidente 0,63%
    - Centro > 0,7

    Históricamente, las tasas de rentabilidad de los inmuebles presentan una continua reducción, fruto de la
    mayor oferta de inmuebles de todo tipo, que en algunos casos excede notoriamente a la demanda de
    los mismos. Al desagregar por tipo de inmueble se observó que la mayor rentabilidad anual por tipología
    se registró en las oficinas ubicadas en el centro de la ciudad con el 8.4%, seguido por las oficinas tipo A
    en el con el 7.8%. En los últimos lugares se encuentran las viviendas de estrato alto que presentan una
    tasa de renta anual promedio estimada del 4.2% como consecuencia de los altos niveles de valorización
    registrados en este tipo de inmuebles.

    3
    RENTABILIDAD DE LOS INMUEBLES
    (CANON NETO DE ADMINISTRACIÓN / VALOR COMERCIAL)

    Tipo de Inmueble 2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019

    Vivienda
    - Estrato Alto <0,6% <0,6% <0,65% <0,6% <0,5% <0,49% <0,45% <0,4% <0,4% <0,4% <0,4% <0,35% <0,35% < 0,35%
    - Estrato Medio 0,70% 0,70% 0,75% 0,70% 0,65% 0,63% 0,60% 0,56% 0,55% 0,50% 0,51% 0,49% 0,49% 0,48%
    - Estrato Bajo >0,9% >0,9% >0,9% >0,9% >0,9% >0,82% >0,8% >0,75% >0,7% >0,7% >0,65% >0,63% >0,59% > 0,623%

    Oficinas
    - El Poblado 0,80% 0,80% 0,77% 0,70% 0,71% 0,71% 0,69% 0,65% 0,65% 0,70% 0,67% 0,64% 0,64% 0,64%
    - Centro de la Ciudad >1% >1% >1,05% >0,9% >0,9% >1,1% >0,9% >0,8% >0,8% >0,8% >0,8% >0,72% >0,73% > 0,7%

    Bodegas 0,85% 0,80% 0,76% 0,72% 0,63% 0,57% 0,57% 0,59% 0,53% 0,52% 0,52% 0,53% 0,52% 0,49%

    Locales en CC Grandes 0,70% 0,80% 0,80% 0,75% 0,71% 0,72% 0,76% 0,76% 0,70% 0,70% 0,65% 0,65% 0,61% 0,61%

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