El dominio revocable en el Código Civil y

Comercial
Introducción. El concepto de dominio imperfecto
El concepto de dominio imperfecto está consagrado en el art. 1946 del Código Civil y
Comercial, que textualmente dice: "El dominio es imperfecto si está sometido a condición o
plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales". Y el art. 1964 aclara cuál es el
régimen normativo del dominio revocable, del fiduciario y del desmembrado, al disponer:
"Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el desmembrado. El dominio
revocable se rige por los artículos de este Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las
normas del Capítulo 31, Título IV, del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al
régimen de la respectiva carga real que lo grava".
El dominio revocable será examinado en este trabajo, en tanto que el desmembrado se
deriva de la regulación que el nuevo Código efectúa en cada uno de los derechos reales
sobre cosa ajena. Por último, el fiduciario es tratado en el Capítulo 31, Título IV, del Libro
Tercero, junto al contrato de fideicomiso. Compartimos la opinión de quienes entienden
que, desde el punto de vista metodológico, hubiera sido preferible el tratamiento del
dominio fiduciario en el Capítulo 3, luego del dominio revocable.
El art. 1964 utiliza el calificativo de dominio "desmembrado", terminología del Código de
1871 y que no figura en los arts. 1888 y 1946, en los que se utilizan las expresiones "carga
real", "gravámenes" y "cosa gravada". Cabe interpretar que dominio gravado o
desmembrado tienen el mismo significado, esto es, que el dominio soporta la constitución
de un derecho real sobre cosa ajena (1).
Corresponde también recordar que el dominio se presume perfecto, de modo que quien
alega la existencia de un caso de dominio imperfecto carga con la prueba (ver art. 1941 del
nuevo Código).
El régimen actual mantiene los conceptos y clasificaciones del Código de 1871, sin perjuicio
de advertir que el dominio fiduciario, antes regulado por la ley 24.441, ahora pasa a estar
reglamentado en el nuevo Código (2).
Alguna doctrina sugirió la existencia de otros casos de dominio imperfecto, además de los
enumerados: poseedor con boleto de compraventa; inmueble afectado como bien de
familia; entre los más importantes, pero el nuevo Código no recoge estas inquietudes, ya
que la enumeración tiene carácter taxativo.

El dominio revocable
El dominio revocable es una clase de dominio imperfecto que, al igual que el dominio
fiduciario, debe resolverse cuando se cumple una condición resolutoria o vence un plazo
resolutorio (3).
Puede recaer indistintamente sobre muebles o inmuebles. Asimismo, puede reconocer
como fuente un acto entre vivos o una disposición de última voluntad. En el primer caso, el
título puede ser un contrato oneroso como la compraventa, por ejemplo, el pacto de
retroventa, el pacto comisorio, entre otros; o gratuito, como la donación, en los supuestos
de revocación por ingratitud del donatario, de incumplimiento de los cargos, etcétera.
Al respecto, Vélez recordaba en la nota al art. 2663 que el dominio es por su naturaleza
irrevocable y sólo por excepción es revocable, por ejemplo, cuando el vendedor se ha
reservado durante un plazo la facultad de dejar sin efecto el contrato, o la facultad de volver
a tomar la cosa vendida devolviendo el precio recibido. Agregaba el codificador, con cita de
Maynz, que el dominio es irrevocable, y que no puede oponerse razón alguna para que las
partes que contratan la enajenación de una cosa no puedan poner condiciones o plazos
resolutorios del dominio que transmite la una y adquiere la otra.
El art. 2663 del Código de 1871 aludía a dos supuestos de revocabilidad: el caso en que el
dominio ha sido transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del que lo ha
transmitido, y cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa
proveniente de su título (4).
Puede ser que la causa esté mencionada en el mismo título, como ocurriría con el
cumplimiento de la condición resolutoria o que la revocación resulte por imperio de la ley,
unida a la voluntad de la parte, sin necesidad de que ella conste en el título de la obligación,
como sucede en el caso de la revocación de la donación por ingratitud del donatario (5).
Existen, pues, condiciones resolutorias tácitas o implícitas, es decir, no estipuladas
expresamente por las partes, sino que son impuestas por voluntad de la ley, y tales son las
cláusulas legales que menciona el Código de 1871 empleando la terminología de Freitas.
La condición o el plazo deben ser resolutorios, ya que si fueran suspensivos no habría
adquisición del dominio.

Alcances del nuevo régimen en materia de dominio

revocable y sus diferencias con el dominio fiduciario
En el nuevo régimen, se conserva la expresión "dominio revocable", en vez de la de
"dominio resoluble" adoptada por Freitas y postulada por el Proyecto de 1998, pues, según
Alterini, "la revocabilidad del dominio puede inducir al error de pensar en la existencia de
un dominio superior (el del revocante) al del revocado, lo que se contrapone con la misma
noción de dominio" (6).
Por otro lado, al igual que en el Proyecto de 1998, se vuelcan en las normas los consensos
generalizados de la doctrina a propósito del tema, especialmente las conclusiones de las IX
Jornadas Nacionales de Derecho Civil celebradas en Mar del Plata en 1983.
Ahora bien, en el nuevo régimen, que mantiene la noción de dominio revocable consagrada
en el Código anterior (aunque se utiliza la expresión "dominio resuelto" en el art. 1969),
hemos advertido las siguientes diferencias entre aquella clase de dominio y el fiduciario, sin
perjuicio de que pudieran existir otras de menor relevancia. Entre ellas, podemos citar:
a) En el dominio revocable sólo existen dos personas: el transmitente, que se convertirá "a
posteriori" en revocante, y el dueño revocable, que es el titular del dominio imperfecto
revocable. Es el propio transmitente quien, de cumplirse el evento resolutorio, recuperará la
propiedad plena o perfecta de la cosa transmitida. En el dominio fiduciario, en cambio, la
cosa debe transmitirse al fideicomisario, figura que puede recaer en el beneficiario, un
tercero, o en el anterior propietario (fiduciante).
b) El dominio revocable no sólo puede nacer de la voluntad de las partes (como es el
dominio fiduciario), sino también de la ley, por ejemplo, cuando la revocación de las
donaciones está basada en la ingratitud del donatario, o la previsión respecto del pacto
comisorio implícito para las cosas inmuebles.
c) En el dominio revocable, en principio, los efectos de la resolución operan con efecto
retroactivo (art. 1967), excepto cuando se trate de adquirentes de buena fe y a título
oneroso de cosas muebles no registrables, mientras que en el dominio fiduciario la regla es
la contraria.
d) Las cosas transmitidas fiduciariamente forman un patrimonio separado del resto de los
bienes del fiduciario, en tanto que las que ingresan en virtud de un dominio revocable, se
confunden del resto del patrimonio de su titular.
e) El dominio fiduciario tiene un plazo máximo de 30 años (salvo excepciones), mientras que
el dominio revocable está limitado a 10 años.
f) En el dominio fiduciario se pueden establecer prohibiciones de enajenar.
g) El fiduciario sólo puede disponer cuando "lo requieran los fines del fideicomiso",
limitación que no existe para el dueño revocable (7).
En cuanto a la duración del dominio revocable, debemos recordar que el plazo es fatal, en
tanto que la condición está sujeta al acaecimiento de un hecho incierto, que no se sabe si se
producirá; puede ocurrir o no (v.gr., que un sujeto se reciba de abogado, que el barco llegue
de Europa, etc.).
Para evitar la incertidumbre, la espera indefinida, el nuevo Código pone un plazo máximo de
espera. Si la condición se cumple antes de los diez años, allí acaba el dominio revocable. Si
no se cumplió, se la tiene por cumplida al cabo de ese tiempo, y "el dominio debe quedar
definitivamente establecido". Cabe entender que se la tiene por fracasada, y que el dueño
revocable (sujeto a resolución) es quien se queda con la cosa, pero ahora el dominio es
perfecto.
El plazo se debe computar desde la fecha del título constitutivo. El Código prefiere la fecha
del título a la de la tradición, aunque se supone que ambas coinciden. Si no fuera así, se
haya hecho entrega de la cosa antes o después, es la fecha del título la que importa a este
fin.
Ahora bien, aun cuando el nuevo Código, al igual que el anterior, guarda silencio sobre el
tema, es indiscutible que el dominio revocable puede extinguirse por otras causales, propias
de la extinción del dominio pleno o perfecto, por ejemplo, la destrucción total de la cosa; la
muerte, si fuera animada; la puesta fuera del comercio; la expropiación por causa de
utilidad pública; el abandono de una cosa mueble; la prescripción adquisitiva; la
enajenación y la confusión.

Facultades del dueño revocable

1. Régimen anterior
Si bien existía uniformidad en la interpretación del tema, no hay en el Código de 1871 una
norma que establezca que el dueño revocable tiene las mismas facultades que el dueño
perfecto.
2. Nuevo régimen
De acuerdo con lo previsto por el art. 1966 del nuevo Código, el titular del dominio
revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto, pero los actos jurídicos que
realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho.
Como puede verse, pendiente el plazo o la condición resolutorios, el dueño revocable tiene
las mismas facultades que el dueño perfecto: usar, gozar y disponer física y jurídicamente
del bien sobre el que recae su derecho.
Ahora bien, los actos jurídicos que otorgue "están sujetos a las consecuencias de la
extinción de su derecho". Ocurre que, por regla general, nadie puede transmitir a otro un
derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente
dispuestas (art. 399).
De ahí, entonces, que quienes adquieran derechos reales del dueño revocable, ya sea el
dominio, usufructo, hipoteca, etc., están sujetos a la extinción del derecho del
constituyente. Confirma esta idea el artículo siguiente, el 1967, en tanto atribuye efectos
retroactivos a la revocación, lo que significa que todo debe volver para atrás, como si no
hubiera sucedido.
También por su carácter de dueño, puede efectuar mejoras en la cosa, así como gozar de
sus frutos.
La única restricción que encuentra este dueño es la afectación del carácter perpetuo de su
dominio, razón por la cual sus derechos sobre la cosa tendrán carácter temporario.
También está legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa
de la cosa transmitida, contra terceros, e incluso contra el dueño anterior.

Efectos de la revocación del dominio

1. Régimen anterior
La doctrina distinguía según que el dominio revocable recayera sobre inmuebles o sobre
muebles. Respecto de los primeros, regía el art. 2669, que disponía que la revocación del
dominio tendría siempre efectos retroactivos al día en que se adquirió, "si no hubiere en la
ley o en los actos jurídicos que la establecieron, disposición expresa en contrario". O sea
que, en principio, la revocación tenía efectos retroactivos, pero las partes podían disponer
lo contrario. En algunos casos, era la ley la que consagraba el efecto ex nunc, como en la
revocación de las donaciones por ingratitud del donatario (ver antiguo art. 1866).
Si la revocación tenía efectos retroactivos, corrían distinta suerte los actos de disposición y
los de administración. Así lo disponía el art. 2670, que decía: "Revocándose el dominio con
efectos retroactivos, el antiguo propietario está autorizado a tomar el inmueble libre de
todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario
desposeído o el tercer poseedor, pero no está obligado a respetar los actos administrativos
del propietario desposeído, como los alquileres o arrendamientos que hubiese hecho.
Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de conformidad con lo
previsto en la legislación especial".
En consecuencia, quedaban sin efecto las enajenaciones hechas o los gravámenes
constituidos por el propietario revocable, sin que los terceros que hayan contratado con él
pudieran invocar desconocimiento sobre el peligro que se cernía sobre ellos, porque las
cláusulas revocatorias, "debiendo estar en el mismo instrumento público por el cual se hace
la enajenación, no pueden dejar de ser conocidas por el tercer adquirente, pues constan del
mismo instrumento que crea el dominio del que lo transmite" (ver nota al antiguo art.
2663).
Precisamente, como corolario de este efecto de la revocación es que la denominada
"resolución de los derechos del constituyente" aparecía como causal de extinción de todos
los derechos reales sobre cosa ajena. Los actos de administración, en cambio, debían ser
respetados, por cuanto el perjuicio que ocasionan es mucho menor.
Cuando la revocación no tenía efectos retroactivos, por así disponerlo la ley o por haberlo
convenido las partes, quedaban subsistentes las enajenaciones y derechos reales que
hubiera constituido el dueño revocado (antiguo art. 2672).
En materia de muebles se aplicaba el art. 2671, que disponía: "La revocación del dominio
sobre cosas muebles no tiene efecto contra terceros adquirentes, usufructuarios, o
acreedores pignoraticios, sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tuvieren una
obligación personal de restituir la cosa". Se trataba de una simple aplicación del régimen
propio de las cosas muebles, de modo tal que sólo sufriría los efectos de la revocación el
adquirente de mala fe o el titular de un gravamen que él sabía que había sido constituido
por quien no tenía derecho de hacerlo.
Alterini distinguía entre la revocación de pleno derecho y la revocación facultativa y, dentro
de esta última, la derivada de la mera manifestación de voluntad y la que requería de una
sentencia (8).
Entre los ejemplos de revocación de pleno derecho, citaba el contemplado por el art. 555,
según el cual "Cumplida la condición resolutoria deberá restituirse lo que se hubiese
recibido a virtud de la obligación".
En cuanto a la revocación facultativa por la mera manifestación de voluntad del revocante,
mencionaba Alterini la venta con pacto de retroventa y la compraventa con pacto de mejor
comprador.
Por último, respecto de la revocación facultativa por sentencia, se remitía a los arts. 2666 y
2667, que aludían a supuestos del pacto comisorio y de revocación de las donaciones o
legados por ingratitud o por incumplimiento de los cargos.
2. Situación en el nuevo régimen (9).
El primer párrafo del art. 1967 es similar al art. 1907 del Proyecto de 1998, pero éste no
distinguía entre cosas registrables y no registrables, y agotaba en él toda disposición al
respecto.
2.1. Cosas registrables. Principio general: retroactividad
En el nuevo Código, de acuerdo con el art. 1967, la revocación opera con efecto retroactivo,
lo que implica que todos los actos jurídicos otorgados por el dueño revocable quedan sin
efecto. Al respecto, nos parece útil recordar lo previsto por el Código para la condición
resolutoria: "Si se hubiese determinado el efecto retroactivo de la condición, el
cumplimiento de ésta obliga a la entrega recíproca de lo que a las partes habría
correspondido al tiempo de la celebración del acto. No obstante, subsisten los actos de
administración y los frutos quedan a favor de la parte que los ha percibido" (art. 348) (10).
El art. 348 confirma el principio general del art. 1967, fijando la retroactividad de la
revocación del dominio al día de la fecha en que se adquirió el dominio imperfecto. Es justo
que así sea, porque extinguido el título que había servido de base y antecedente a la
transmisión de la propiedad, ésta no puede ya subsistir. Por otro lado, los terceros no
pueden alegar buena fe ya que obrando con diligencia hubieran podido conocer la situación
del transmitente, cuando se trata de cosas registrables. Además, en lo que hace a
inmuebles, el subadquirente debe realizar el estudio de títulos para conocer el estado
jurídico del inmueble (11).
No obstante, si la cosa es registrable (12) y el modo consiste en la inscripción constitutiva,
para que el anterior propietario readquiera el dominio sobre la cosa, deberá efectivizarse
dicha inscripción (art. 1968).
Sin perjuicio de lo expuesto, habrá que diferenciar si recae sobre una cosa registrable o
sobre una cosa mueble no registrable, y si el acto es de disposición o de administración.
Ahora bien, además del principio general enunciado en la primera parte, el artículo —en el
segundo párrafo— también establece una excepción que se corresponde con lo dispuesto
por el art. 1895 en materia de cosas muebles.
2.2. Excepciones
2.2.1. Disposiciones que surgen del título o de la ley
La revocación no es retroactiva cuando así se dispuso en el título o cuando la ley así lo
establezca. El título suficiente puede contener disposiciones que indiquen la irretroactividad
en caso de resolución del dominio. Además, en el caso de las condiciones o plazos legales,
puede establecer la respectiva norma que no se producirá la revocación con efecto
retroactivo (13).
El ejemplo típico de una previsión legal puede encontrarse en la revocación de una
donación por inejecución de los cargos, en los términos y con el alcance previstos en el art.
1570. En cuanto a las disposiciones que resulten del título suficiente, corresponde advertir
que ello es una derivación del principio de autonomía de la voluntad.
2.2.2. Cosas no registrables
Si se trata de una cosa mueble no registrable, que no sea hurtada o perdida, el poseedor de
buena fe es su dueño, y si adquirió a título oneroso escapa a la acción reivindicatoria del
propietario anterior. Por ende, si el dueño revocable de un reloj se lo transmite a un tercero
de buena fe y a título oneroso, la revocación en este caso no tendrá efecto retroactivo, y el
subadquirente habrá adquirido un derecho mejor y más extenso que el que tenía su
antecesor. Si bien el art. 1967 no menciona al título oneroso, este requisito se desprende de
la regla general antes citada (14).
Como consecuencia de ello, el revocante sólo resultará victorioso en una acción de
reivindicación, si la cosa hubiese sido hurtada o perdida, o cuando mediare mala fe del
subadquirente, extremo que tendría lugar cuando el tercero conociera o haya podido
conocer la existencia de la cláusula resolutoria.
2.2.3. Actos de administración
El revocante debe respetar los actos de administración sobre cosas inmuebles o muebles
(ver art. 348) (15).
Si el dueño revocable celebró un contrato de locación, vencido el contrato, el locatario
tendrá que devolver la cosa al revocante y no a la persona con quien contrató, debido a que
si bien al advenimiento del evento resolutorio debe respetarse el acto administrativo, esto
representa un supuesto equiparable a la traditio brevi manu (art. 1923), en el que el
locatario que poseía para el dueño revocado lo sigue haciendo para el dueño revocante. A
este último le correspondería percibir los alquileres devengados a partir de la resolución
(16).
Esto tiene su razón de ser en que en los actos de administración son menos graves, y en
ellos no existe obligación legal de exhibir el título del transmitente, como ocurre, por
ejemplo, cuando se presenta el locador como dueño.
2.2.4. Frutos percibidos
Los frutos percibidos no tendrán que ser restituidos, ni se ven afectados por la
retroactividad (ver art. 348). En cambio, los frutos devengados con anterioridad y no
percibidos, así como los devengados con posterioridad al evento que revoca el dominio, le
serán debidos al revocante.

Readquisición del dominio perfecto

1. Régimen anterior
Si bien no existía una norma específica que se asemeje al nuevo art. 1968, en el régimen del
Código de Vélez Sarsfield se sostenía la necesidad, una vez extinguido el dominio revocable,
de hacer la tradición al propietario originario para que éste readquiriera el dominio pleno.
Éste era el consenso de la doctrina ampliamente mayoritaria y que se condensa en lo
dispuesto por las IX Jornadas Nacionales de Derecho Civil de Mar del Plata en su conclusión
nro. 15. La readquisición del dominio por el dueño revocante se configuraba a través de la
tradición traslativa de dominio.
Jorge H. Alterini, pese a concordar con tal solución, entendía que era preferible de lege
ferenda que se hubiera adoptado una solución distinta al modo de lo dispuesto en el art.
2462, inc. 4º, del Código Civil derogado. La solución fue recibida por el art. 1908 del
Proyecto de 1998 y ha sido plasmada en el art. 1968 del Código Civil y Comercial (17).
En cuanto a la inscripción como modo suficiente, Vélez sólo la previó para la hipoteca, pero
la armonización de los principios generales consagrados en el Código anterior en materia de
adquisición de derechos reales debía armonizarse con la ley de registro 17.801 y con las
leyes especiales (por ejemplo, automotores).
2. Readquisición en el nuevo régimen (18)
Como la resolución produce efecto retroactivo, una vez cumplida la condición o vencido el
plazo, el dominio revocable queda automáticamente extinguido y el dueño anterior se
convierte nuevamente en dueño perfecto, sin necesidad de que se haga la tradición, pues la
norma que se comenta establece un supuesto de constituto posesorio. En efecto, quien era
dueño sujeto a resolverse, al verificarse el evento resolutorio se convierte en tenedor, y el
anterior dueño pasa a ser nuevamente poseedor y, obviamente, dueño perfecto.
No se requiere de la tradición ni de actos materiales. Basta con la extinción provocada por el
transcurso del tiempo. Sí, es necesario, para que la readquisición sea oponible a terceros
interesados de buena fe, que se realice la inscripción en el Registro correspondiente, si la
cosa es registrable.
Ahora bien, si se trata de una cosa registrable y, además, la inscripción es constitutiva (v.gr.,
automotor), no resulta suficiente el vencimiento del plazo o el cumplimiento de la
condición. Para que el anterior dueño readquiera el derecho real será necesaria la
inscripción en el Registro.
Una vez extinguido el dominio revocable, el tenedor está obligado a restituir la cosa a su
antiguo dueño (art. 1940, inc. c]). Si no lo hace, este último podrá demandarlo para que
cumpla lo pactado, incluso a través de la acción reivindicatoria que el Código admite contra
el que posee a nombre del reivindicante (art. 2255). Con más razón todavía será esta la
acción pertinente si mediara interversión de título (19).
Si el revocado entrega la cosa a quien no es propietario, "si la cosa es inmueble o mueble
registrable, el acreedor tiene acción real contra terceros que sobre ella aparentemente
adquirieron derechos reales, o que la tengan en su posesión por cualquier contrato hecho
con el deudor" (art. 761). Distinta será la solución si se trata de una cosa mueble no
registrable y es adquirida por un poseedor de buena fe y a título oneroso.
En el régimen del Código de 1871, producida la revocación aun en los supuestos en que ella
se operaba de pleno derecho, el revocante sólo readquiría el dominio luego de la tradición
en el caso de inmuebles o muebles registrables. Ocurre que la teoría del título y del modo
regía también en el dominio revocable. Es cierto que a diferencia del Esbozo, no existía en el
Código de Vélez Sarsfield una norma de carácter general que estableciera que el revocante
readquiría el dominio cuando, cumplida la condición o vencido el plazo, el revocado le hacía
tradición restitutiva de dicho derecho.
Sin embargo, el art. 1371 del Código de 1871, aludiendo a los efectos de la compraventa
sujeta a condición resolutoria cuando la condición se cumplía, disponía en su inc. 2º: "Si la
condición se cumple, se observará lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a
sus dueños; mas el vendedor no volverá a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el
comprador le haga la tradición de ella".
Salvo alguna doctrina aislada, existía consenso en que esa regla debía generalizarse para
todos los supuestos de dominio revocable, por lo que, como el revocante no readquiría el
dominio hasta que no se le hiciera tradición de la cosa, carecía de legitimación para
promover acciones reales, tanto contra el revocado como contra terceros adquirentes,
debiendo limitarse a ejercer acciones personales de restitución.
En cambio, en el nuevo régimen, la readquisición opera en forma inmediata, automática.
Además, se regula la readquisición cuando la cosa es registrable y la inscripción constitutiva,
lo que, como dijimos, no se preveía en el Código de 1871.

Alcances de la reforma en materia de efectos de la

revocación del dominio
El art. 1969 del nuevo Código prevé que si la revocación es retroactiva, el dueño perfecto
readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio
resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.
El principio que consagra esta norma nos parece innecesario, pues resulta suficiente lo
previsto en el art. 1967, en tanto consagra como regla general el efecto retroactivo.
Ahora bien, cuando se produce el efecto retroactivo, el dueño anterior readquiere el
dominio "perfecto", libre de los gravámenes que hubiese impuesto el dueño revocable. En
caso de no ser retroactivo el efecto, los actos jurídicos deben ser respetados. Si la cosa fue
enajenada a un tercero de buena fe y a título oneroso, el anterior dueño no podrá
recuperarla y sólo podrá exigirle al revocado la indemnización del daño sufrido.
Como ya dijimos, los actos de administración deben ser respetados. Ésta también era la
solución en el Código anterior.
No obstante, surge algún interrogante si se tiene en cuenta que el Código permite pactar la
locación por plazos más largos (entre 20 y 50 años, según el destino, art. 1197), lo que
puede ser ruinoso si se mantuviera. Quizás, ante este tipo de situaciones, el dueño perfecto
podría invocar la configuración de un caso de ejercicio abusivo (art. 10) (20).
En cuanto a los frutos, reiteramos que, dado el texto de los arts. 348, in fine, y 754, el efecto
retroactivo de la revocación no alcanza a los frutos percibidos por el dueño revocable hasta
el momento en que se cumple la condición, por lo que no debe restituirlos. Los frutos
pendientes pertenecen al revocante, por lo que le son debidos a partir de la fecha en que se
ha cumplido la condición o vencido el plazo.

Palabras finales
Mediante este pequeño aporte hemos intentado ilustrar al lector respecto de las novedades
introducidas en el nuevo Código en relación con el tema que nos ocupa. Esperamos haberlo
logrado.

(1) El calificativo de desmembrado recurre a la concepción clásica conforme a la cual los

derechos reales sobre cosa ajena fragmentan el derecho quitándole parte de su contenido
para darle vida al derecho real limitado. En ese sentido, el Diccionario de la Real Academia
define la palabra "desmembrar" como la acción de "dividir y apartar los miembros del
cuerpo". En este caso, se estarían extrayendo facultades propias del titular del dominio,
pues los derechos reales sobre cosa ajena cercenan de una forma u otra el derecho de
dominio que se torna así imperfecto.
(2) KIPER, Claudio, Tratado de Derechos Reales, t. I, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2016, p. 378;
MOLINA QUIROGA, E., Manual de Derechos Reales, La Ley, Buenos Aires, 2015, p. 83;
Iturbide, Gabriela, en Bueres, Alberto (dir.), Código Civil y Comercial de la Nación analizado,
comparado y concordado, Hammurabi, Buenos Aires, 2014, p. 288; Iturbide, Gabriela, en
Curá, José María (dir.) — García Villalonga, Julio César (coord. gral.) — López Cerviño, José
Luis (coord. de área), Código Civil y Comercial de la Nación comentado. Orientado de
contadores, La Ley, Buenos Aires, 2014, p. 290; CALVO COSTA, Carlos A., Código Civil y
Comercial de la Nación concordado, comentado y comparado con los Códigos Civil de Vélez
Sarsfield y de Comercio, t. II, 2015, p. 137; Lorenzetti, Ricardo L. (dir.), Código Civil y
Comercial de la Nación comentado, t. IX, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015, p. 271; Alterini,
Jorge H. (dir. gral.) — Cossari, Nelson G. A. (dir. del tomo), Código Civil y Comercial
comentado — Tratado exegético, t. IX, La Ley, Buenos Aires, 2015, p. 406.
(3) Lafaille criticaba la posibilidad de someter el dominio a plazo resolutorio porque a su
entender no existiría entonces dominio en el sentido recto de la palabra (LAFAILLE, Héctor,
en Lafaille, Héctor — Alterini, Jorge H., Derecho Civil. Tratado de los Derechos Reales, t. II,
2ª ed. actualizada y ampliada, La Ley y Ediar, Buenos Aires, 2010, nro. 976, p. 10). En similar
sentido se expedía Bibiloni, para quien la perpetuidad era esencial en relación con el
derecho real de dominio (Anteproyecto de Reformas al Código Civil Argentino, t. III, Valerio
Abeledo, Buenos Aires, 1930, p. 177). Sin embargo, no había dudas de su aceptación por
Vélez Sarsfield, y tampoco puede válidamente negarse en el nuevo régimen la posibilidad de
sujetar el derecho de dominio a un plazo resolutorio.
(4) AREÁN, con cita de Alterini, señalaba que los supuestos de dominio revocable permitidos
en el Código de 1871 son la compraventa bajo condición resolutoria; para los inmuebles, el
pacto comisorio explícito, el pacto de retroventa, el pacto de mejor comprador, la cláusula
de arrepentimiento estipulada a favor del vendedor cuando se hizo tradición de la cosa;
para muebles e inmuebles: la reversión de las donaciones, la revocación de las donaciones
por supernacencia de hijos, y, en general, cualquier donación sujeta a condición resolutoria
expresa. En cuanto a la condición resolutoria implícita, Areán mencionaba para muebles e
inmuebles la inejecución de los cargos impuestos al donatario o al legatario, la ingratitud del
donatario o legatario y, respecto sólo de inmuebles, la facultad resolutoria implícita por
incumplimiento (LLAMBÍAS, Jorge J. — AREÁN, Beatriz A., Código Civil anotado, t. IV-B, ps.
878/879).
(5) "Art. 1569. — Revocación. La donación aceptada sólo puede ser revocada por
inejecución de los cargos, por ingratitud del donatario, y, en caso de habérselo estipulado
expresamente, por supernacencia de hijos del donante. "Si la donación es onerosa, el
donante debe reembolsar el valor de los cargos satisfechos o de los servicios prestados por
el donatario".
(6) ALTERINI, Jorge H., "Resolución de los contratos y dominio revocable", ED, 50-633.
(7) En el mismo sentido, ver KIPER, Claudio, Tratado de Derechos Reales, t. I,
Rubinzal-Culzoni, Buenos Aires, 2016, p. 382.
(8) LLAMBÍAS, Jorge J. — AREÁN, Beatriz A., Código Civil anotado, ob. cit., t. IV-B, p. 882.
(9) "Art. 1967. — Efecto de la revocación. La revocación del dominio de cosa registrable
tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.
"Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de
terceros sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de
restituir la cosa.
(10) Dispone el art. 1079: "Excepto disposición legal en contrario: "a) la rescisión unilateral y
la revocación producen efectos sólo para el futuro; "b) la resolución produce efectos
retroactivos entre las partes, y no afecta el derecho adquirido a título oneroso por terceros
de buena fe".
(11) KIPER, Claudio, en Lorenzetti, Ricardo L. (dir.), Código Civil y Comercial de la Nación
comentado, ob. cit., t. IX, p. 278. A su vez, Alterini sostiene que el tercer adquirente puede
mediante el estudio de títulos advertir debidamente la existencia de las cláusulas que
establezcan plazos o condiciones resolutorios expresos que configuren el dominio
revocable. En cuanto a los establecidos por la ley, el citado autor afirma que no producen
efectos frente a terceros mientras no exista la posibilidad de que ellos tomen conocimiento
de la voluntad del revocante, lo que puede suceder ante medidas como la anotación de litis
o cuando determinadas constancias del título (como por ejemplo el cargo en una donación)
permiten al tercero deducir que puede darse la revocación del dominio (ALTERINI, Jorge H.,
en Llambías — Alterini, Código Civil anotado, t. IV-A, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1981, p.
486).
(12) Ver clasificación consagrada en el art. 1890.
(13) Algunos autores advierten que existe una discordancia entre esta norma y la del art.
348 que no debe llevar a error. Ello es así, por cuanto tanto en el Código de Vélez Sarsfield
como en el Proyecto de 1998, la condición operaba en forma retroactiva en tanto que en el
art. 348 del nuevo Código no tiene tal efecto. Sin embargo, ello no significaría que la ley está
disponiendo el efecto no retroactivo para todo dominio revocable sujeto a una condición
inserta de un acto jurídico. Lo contrario importaría limitar gravemente el principio de
retroactividad. Por ello, concluyen en que lo dispuesto por el art. 348 no constituye una
excepción computable (Alterini, Jorge H. [dir. gral.] — Cossari, Nelson G. A. [dir. del tomo],
Código Civil y Comercial comentado..., ob. cit., p. 457).
(14) KIPER, Claudio, en Lorenzetti, Ricardo L. (dir.), Código Civil y Comercial de la Nación
comentado, ob. cit., t. IX, p. 279.
(15) En forma similar dispone el art. 1189: "Excepto pacto en contrario, la locación:... b)
subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada". Además, la
resolución del domino no figura entre las causas de extinción de la locación (arts. 1217/21).
(16) KIPER, Claudio, Tratado de Derechos Reales, ob. cit., t. I, p. 388.
(17) ALTERINI, Jorge H., en Lafaille, Héctor — Alterini, Jorge H., Derecho Civil. Tratado de los
Derechos Reales, t. III, 2ª ed. actualizada y ampliada, La Ley — Ediar, Buenos Aires, 2010,
nro. 983 quater, p. 28; Alterini, Jorge H. (dir. gral.) — Cossari, Nelson G. A. (dir. del tomo),
Código Civil y Comercial comentado..., ob. cit., t. IX, p. 458.
(18) "Art. 1968. — Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o condición, el
dueño revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del
dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción
constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se
requiere a efecto de su oponibilidad".
(19) En el mismo sentido, ver KIPER, Claudio, en Lorenzetti, Ricardo L. (dir.), Código Civil y
Comercial de la Nación comentado, ob. cit., t. IX, p. 281.
(20) Ver KIPER, Claudio, en Lorenzetti, Ricardo L. (dir.), Código Civil y Comercial de la Nación
comentado, ob. cit., t. IX, p. 283.

Fuente
Iturbide, G. A. (19 de septiembre de 2016). El dominio revocable en el Código Civil y
Comercial. En Revista Código Civil y Comercial. 2 (8) p. 2017. Buenos Aires: La Ley.