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“AÑO DE LUCHA CONTRA LA CORRUPCION E

IMPUNIDAD”

ESTUDIOS DEL MERCADO

INMOBILIARIO

ALUMNO:
CARLOS AUGUSTO ROMERO KADAGAND
TURNO:
SABADOS
CURSO:
AGENTE INMOBILIARIO

LIMA – 2019
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INDICE
INTRODUCCÓN ........................................................ 3
MERCADO: ............................................................... 3
CONCEPTO DE MERCADO ........................................ 4
ESTUDIO DE MERCADO. .......................................... 5
ESTUDIO DE MERCADO CASAS ECOLOGICAS: ......... 7
ESTUDIO DE MERCADO CASAS DE PLAYA: .............. 8
ESTUDIO DE MERCADO CENTROS COMERCIALES ... 9
CONCLUSION:......................................................... 12
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INTRODUCCÓN

En una época de globalización y de alta competitividad de productos o servicios,

como lo es en el cambiante mundo del marketing es necesario estar alerta a las
exigencias y expectativas del mercado, para ello es de vital importancia para
asegurar el éxito de las empresas hacer uso de técnicas y herramientas, una de
ellas es llevar a cabo un estudio de mercado, en conjunto con una serie de
investigaciones como lo son, competencia, los canales de distribución, lugares
de venta del producto, que tanta publicidad existe en el mercado, precios, etc.
Es muy frecuente que lo empresarios no tengan claro qué es lo que venden.
Muchas veces parece irrelevante preguntarse qué vendemos. Evidentemente,
todos los vendedores conocen los productos que ofrecen a los consumidores.
Pero no necesariamente conocen que buscan los consumidores en nuestros
productos.
La frase clave es conocer el mercado. Las necesidades del mercado, es decir de
los consumidores son las que dan la pauta para poder definir mejor que es lo
que vamos a vender y a quienes, así como dónde y como lo haremos.

MERCADO:

Los Mercados que en la terminología económica de un mercado es el área

dentro de la cual los vendedores y los compradores de una mercancía
mantienen estrechas relaciones comerciales, y llevan a cabo abundantes
transacciones de tal manera que los distintos precios a que éstas se realizan
tienden a unificarse.
Origen de Mercado:
Se remonta a la época en que el hombre primitivo llegó a darse cuenta que
podía poseer cosas que él no producía, efectuando el cambio o trueque con
otros pueblos o tribus.
Se reconoce pues como origen y fundamento la desigualdad que existen en las
condiciones de los hombres y los pueblos.
El mercado existió en los pueblos y tribus más antigua que poblaron la tierra, y a
medida que fue evolucionando, dicha organización desarrollo el comercio el
instinto de conservación y subsistencia del hombre hace que procure satisfacer
sus necesidades más elementales, luego las secundarias y posteriormente las
superfluas.
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Es así como el desarrollo del pueblo, obliga al incremento y expansión del

mercado llegando en la actualidad a ser una actividad económica de suma
importancia para el progreso de la humanidad.
Por efecto de las diferencias de climas, ubicación, geografía, aptitudes de los
hombres los productos de las diversas regiones son muy variados lo que origina
grandes dificultades al consumidor. Allí surge el Comercio que venciendo los
obstáculos que ponen el espacio y el tiempo procura poner al alcance de los
consumidores los diversos productos y el comerciante es el hombre que
desarrolla esta actividad en procura de una ganancia o margen de beneficio a
que tiene derecho por el trabajo que realiza.
El mercado como la Industria ocupa un lugar cada vez más importante en la
Sociedad moderna. El número y extensión en sus operaciones, su acción de
satisfacer las necesidades de la vida humana el incremento de trabajo, la
creación de nuevas fuentes de producción y comercialización, las
comunicaciones rápidas entre las diversas regiones del mundo han extendido
las relaciones comerciales.
Los centros de producción han aumentado los precios, y luego se ha nivelado
como resultado d la competencia, favoreciendo el aumento del consumo y el
desarrollo permanente cada vez más de la una sociedad moderna.
Desde inicios de la Colonia hasta el año 1800, el mercado de Lima se encontraba
frente a la Catedral. Precisamente, una de las cuadras de la Plaza de Armas de
Lima, desde los años inmediatamente posteriores a su fundación en 1535,
empezó a ser reconocida como el Portal de Botoneros. Ahí se ubicaban los
comerciantes dedicados a la venta de botones, brocados, paños, pasamanerías,
rasos, sombreros, tafetanes y terciopelos.
Posteriormente, el mercado de Lima se trasladó a la Plaza de San Francisco. Ahí
habría de permanecer por un par de décadas, hasta 1820, cuando se mudó a la
Plaza de la Inquisición. En 1840 volvió a trasladarse, esta vez a las inmediaciones
del antiguo Colegio Dominico de Santo Tomás. En 1851, Ramón Castilla concibió
la idea de construir el Mercado Central de Lima, labor que sería culminada
durante el gobierno de Echenique (Middendorf 1876: 172-185).

CONCEPTO DE MERCADO
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Entendemos por mercado el lugar en que asisten las fuerzas de la oferta y la

demanda para realizar las transacciones de bienes y servicios a un determinado
precio.

Comprende todas las personas, hogares, empresas e instituciones que tiene

necesidades a ser satisfechas con los productos de los ofertantes. Son mercados
reales los que consumen estos productos y mercados potenciales los que, no
consumiéndolos aún, podrían hacerlo en el presente inmediato o en el futuro.
Se pueden identificar y definir los mercados en función de los segmentos que
los conforman esto es, los grupos específicos compuestos por entes con
características homogéneas. El mercado está en todas partes donde quiera que
las personas cambien bienes o servicios por dinero. En un sentido económico
general, mercado es un grupo de compradores y vendedores que están en un
contacto lo suficientemente próximo para las transacciones entre cualquier par
de ellos, afecte las condiciones de compra o de venta de los demás.
Stanley Jevons afirma que "los comerciantes pueden estar diseminados por toda
la ciudad o una región, sin embargo, constituir un mercado, si se hallan en
estrecha comunicación los unos con los otros, gracias a ferias, reuniones, listas
de precios, el correo, u otros medios".

ESTUDIO DE MERCADO.

Concepto
Es la función que vincula a consumidores, clientes y público con el mercadólogo
a través de la información, la cual se utiliza para identificar y definir las
oportunidades y problemas de mercado; para generar, refinar y evaluar las
medidas de mercadeo y para mejorar la comprensión del proceso del mismo.
Dicho de otra manera, el estudio de mercado es una herramienta de mercadeo
que permite y facilita la obtención de datos, resultados que de una u otra forma
serán analizados, procesados mediante herramientas estadísticas y así obtener
como resultados la aceptación o no y sus complicaciones de un producto dentro
del mercado.
Antecedentes del estudio de mercados

El estudio de mercado surge como un problema del marketing y que no

podemos resolver por medio de otro método. Al realizar un estudio de este tipo
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resulta caro, muchas veces complejos de realizar y siempre requiere de

disposición de tiempo y dedicación de muchas personas.
Para tener un mejor panorama sobre la decisión a tomar para la resolución de
los problemas de marketing se utilizan una poderosa herramienta de auxilio
como lo son los estudios de mercado, que contribuyen a disminuir el riesgo que
toda decisión lleva consigo, pues permiten conocer mejor los antecedentes del
problema.
El estudio de mercado es pues, un apoyo para la dirección superior, no
obstante, éste no garantiza una solución buena en todos los casos, más bien es
una guía que sirve solamente de orientación para facilitar la conducta en los
negocios y que a la vez tratan de reducir al mínimo el margen de error posible.
Ámbito de Aplicación del Estudio de Mercado
Con el estudio de mercado pueden lograrse múltiples de objetivos y que puede
aplicarse en la práctica a cuatro campos definidos, de los cuales mencionaremos
algunos de los aspectos más importantes a analizar, como son:
El consumidor

 Sus motivaciones de consumo

 Sus hábitos de compra
 Sus opiniones sobre nuestro producto y los de la competencia.
 Su aceptación de precio, preferencias, etc.
El producto

 Estudios sobre los usos del producto.

 Tests sobre su aceptación
 Tests comparativos con los de la competencia.
 Estudios sobre sus formas, tamaños y envases.
El mercado
 Estudios sobre la distribución
 Estudios sobre cobertura de producto en tiendas
 Aceptación y opinión sobre productos en los canales de distribución.
 Estudios sobre puntos de venta, etc.
 La publicidad
 Pretest de anuncios y campañas
 Estudios a priori y a posteriori de la realización de una campaña, sobre
actitudes del consumo hacia una marca.
 Estudios sobre eficacia publicitaria, etc.
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ESTUDIO DE MERCADO CASAS ECOLOGICAS:

En la actualidad de a poco
van apareciendo
las construcciones
ecológicas en especial en
casas. Todavía no se ha
masificado, pero se espera
que en los próximos años
siga creciendo la
tendencia de
la arquitectura ecológica.
Para que una vivienda sea
considerada ecológica debe
tener ciertas características como una construcción con materiales ecológicos,
criterios bioclimáticos en el diseño, el uso de tecnología verde y de bajo
consumo eléctrico, así como la producción de energías renovables para
abastecer sus propias necesidades.
Existen muchos modelos o tipos de casas ecológicas, así como de diferentes
costos.
Las demandas de viviendas ecológicas están creciendo en Europa y en Estados
Unidos a pesar de la crisis económica, lo cual hace que el mercado inmobiliario
de construcciones verdes siga creciendo.
Las razones por las que las personas compran una vivienda verde son porque
saben que ahorran mucho dinero en gastos fijos de energía, gas, agua, etc. así
como bajos costos de mantenimiento.
Muchas casas logran ser autosuficientes energéticamente las casas o dependen
muy poco del abastecimiento externo.
Además, el valor de las casas ecológicas cuando se quieren vender es más alto
que las convencionales en el mercado de aproximadamente un 20 % a un 30%.
En el caso de alquilar una casa ecológica también se puede lograr un mejor
precio ya que el inquilino ahorra mucho dinero con este tipo de construcción.
Es una gran inversión construir una vivienda ecológica a mediano y largo plazo
ya que el nivel de conciencia ambiental crece y más personas quieren vivir en
ambientes amigables con el medio ambiente.
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Además, hay líneas de créditos y subsidios que ayudan a quienes quieren

construir viviendas ecológicas o instalar sistemas de energía limpia.
Hoy es posible conseguir estudios de arquitectura ecológica que diseñan casas
ecológicas o empresas constructoras que ofrecen este tipo de construcciones.
Existe infinidad de modelos y estilos para elegir de acuerdo a gusto estético o
necesidades de sus ocupantes.

ESTUDIO DE MERCADO CASAS DE PLAYA:

Poco a poco, las afueras de

Lima se convierten en
interesantes alternativas para
adquirir casas de
campo, playa y tipo club,
destinadas a segmentos
premium, medio y económico.
Por ejemplo, Paracas se ha
posicionado como uno de los
mercados con mayor
potencial a corto plazo, gracias a las
mejoras en infraestructura de transporte, que tendrá.
Una de estas mejoras consiste en ampliar la nueva Panamericana Sur, entre
Chincha e Ica, para facilitar el acceso en auto con un tiempo de 2,5 horas. Esto
ha permitido que los desarrolladores apuesten por esta zona, enfocándose en
los nichos A y B.
Entre los proyectos que se pueden encontrar en esta zona resalta Oasis Bahía de
Paracas, un condominio con club de playa que se edifica sobre 32 hectáreas.
Tony Custer, presidente de la empresa desarrolladora, dijo que invertirán US$40
millones en este complejo con servicios top, dirigido a un público amante de la
naturaleza y los deportes náuticos.
Por otro lado, en el cono norte, Ancón y Comas cuentan con proyectos de
viviendas sociales, según la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco).
“Ancón y Collique contarán con más de 11 mil viviendas de este perfil,
con precios que van de los S/50 mil a los S/185 mil”, informó esta institución,
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que también agregó que la oferta crecerá en tanto mejore la conectividad con el
resto de la capital.
Las casas de playa generan retornos competitivos en Punta Hermosa y Cerro
Azul, gracias a la creciente demanda de inmuebles con precios estándar e
intermedios, según UrbeCorp.
La desaceleración en el mercado de viviendas ha impactado, principalmente, en
las ventas de casas y departamentos de playa.
Sin embargo, un estudio de la consultora UrbeCorp reveló que en zonas como
Punta Hermosa los precios bajos de las casas y departamentos provocaron tasas
de retorno atractivas a diferencia de otros distritos.
“…Los precios de venta altos de ambos tipos de inmuebles hacen que los
distritos de Santa María y Paracas presenten tasas de retorno muy bajas (por la
baja venta o alquiler)”, señaló Dany Chumbes, gerente general de UrbeCorp.
Cambio de percepción
Para Chumbes, el sector de casas de playa estaba posicionado como uno de alta
gama (con precios de entre US$ 400 000 y US$900 000). Hoy se aprecia un
cambio hacia dos direcciones producto de la saturación de la zona más
consolidada (Asia).
Esas direcciones son la aparición de viviendas estándar e intermedias (45% de la
oferta total). Así, se observa una mayor oferta de los distritos limeños con casas
menores a los US$ 230 000.

ESTUDIO DE MERCADO GALERIAS COMERCIALES

Sea analiza en la guía

práctica inmoley.com de
centros comerciales y en
la guía de marketing y
estudios de mercado
inmobiliario. Estudio de
Mercado Centros
Comerciales 2015/2016
elaborado por Aguirre
Newman. La inversión
en centros comerciales
alcanza los 2.100
millones de euros en
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2015. El volumen de inversión en operaciones en centros comerciales en 2015

alcanzó los 2.100 millones de euros, una cifra ligeramente por debajo (-12%) de
la de 2014, pero claramente por encima de la media histórica de inversión y sólo
superada en los años 2006 y 2014.
Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
Durante 2016 el volumen de inversión supera los 1.000 millones de euros,
destacando la compra por parte del fondo de inversión Invesco de un portfolio
de 11 hipermercados y galerías comerciales al distribuidor Eroski; la compra de
36 hipermercados, 22 gasolineras y 8 galerías por parte de Carrefour a Eroski y
la adquisición por parte de la Socimi Axiare del Parque Comercial Vía Park, en
Almería.
Según el informe de Aguirre Newman, en base a información de la AECC, las
ventas totales en centros comerciales superaron en 2015 los 40.914 millones de
euros, lo que representa un 6% más que en 2014 y unas ventas medias por
metro cuadrado cercanas a los 2.631€/m2/año, frente a los 2.500 €/m2/año de
2014. La afluencia de público también se incrementó (+5,8%) el pasado
ejercicio, hasta superar los 1.905 millones de visitas, y el ticket medio de gasto
por visitante se incrementó hasta los 21,50 euros en 2015.
Con estos datos, la aportación de los centros comerciales a las ventas minoristas
totales en España en 2015 alcanzó un 17,80% frente al 17,13% en 2014, por lo
que gana relevancia el gasto realizado en centros comerciales dentro del gasto
total de los hogares.
Son los centros comerciales “oro” y “plata+” los que, durante el año 2015 y lo
que llevamos de 2016, se están beneficiando de la mejora del entorno
económico. La mejora de las ventas en esta categoría de centros ha hecho que
las rentas de alquiler se estabilicen e incluso crezcan en aquellos centros con
disponibilidad residual. La disponibilidad en los mejores centros comerciales
(oro) se mantiene en el entorno del 3%-5%, mientras que en los centros de
categoría plata está en niveles cercanos al 10%-12%.
El informe de Aguirre Newman señala que durante el pasado año se
inauguraron 124.773 m2 de nueva superficie bruta alquilable (SBA), distribuida
en cinco nuevos centros comerciales y en una ampliación de un centro en
funcionamiento. Entre los centros comerciales inaugurados destacan el de La
Fira (Reus), Siam Mall (Tenerife Sur), Abella (Lugo) y Saguncenter L’Epicenter
(Sagunto).
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Con estas incorporaciones, el mercado español de centros comerciales alcanzó

un stock total de 15.390.887 m2 de SBA, en un total de 575 proyectos
operativos con un tamaño medio de 26.662 m2.
Respecto a la densidad, la superficie bruta alquilable por cada 1.000 habitantes
en España se mantiene en los 331 m2, lo que coloca la oferta de centros
comerciales en España por encina de los 325 m2 de SBS por cada 1.000
habitantes, situación teórica de equilibrio, según apunta Aguirre Newman.
Los grandes protagonistas del mercado de inversión en 2015 fueron
principalmente los inversores institucionales y las SOCIMI, con una cuota
conjunta de mercado del 95% del total del volumen de inversión. El inversor
internacional supuso el 60% del volumen de inversión total. Durante el año
2016 siguen siendo los inversores institucionales y las SOCIMI los grandes
protagonistas del mercado de inversión.
Estos inversores mostraron un elevado interés por centros comerciales “oro” y
“plata+”, tipologías con una escasa oferta de centros a la venta, por lo que el
foco se centró en los activos con mayor necesidad de gestión.
Respecto a las rentas, Aguirre Newman apunta una notable comprensión de las
tasas de rentabilidad inicial en los centros comerciales “oro” y “plata+”,
situándose en torno al 5% y en el 6,25-6,50%, respectivamente.
Durante el periodo 2016-2017 se incorporarán al mercado aproximadamente
500.000 m2 de nueva SBA, de los que el 82% se corresponden con nuevos
centros comerciales y el 18% restante con ampliaciones de centros en
funcionamiento.
Respecto a la inversión, el estudio de Aguirre Newman afirma que para 2016 en
principio las previsiones son positivas, si bien, será difícil alcanzar los niveles
observados en 2015, ya que la demanda superará a la oferta disponible en el
mercado, algo especialmente remarcable en el caso de los mejores centros
comerciales (” oro” y “plata+”). El interés inversor continuará, pero la escasez de
activos dentro de estas tipologías provocará que los fondos institucionales se
dirijan hacia otros mercados geográficos o hacia centros con necesidad de
gestión.
La provincia más activa en cuanto a inauguraciones de nueva SBA en el periodo
2016-2017 será Madrid, con dos aperturas: Sambil Outlet Madrid, de 42.830 m2
(que supone la reapertura del antiguo Centro Comercial M-40) y la inauguración
de la Galería Canalejas para finales de 2017.
Tal y como ha venido sucediendo en los últimos años, existe una importante
actividad de mejora, reforma y/o ampliación de algunos centros comerciales
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con el objetivo de modernizar dichos centros de cara al ciclo alcista que se ha

iniciado.
La evolución del comercio electrónico sigue mostrando un ritmo de crecimiento
mucho más elevado que la media del comercio minorista. El 79% de los hogares
españoles realizó alguna compra por internet en 2015, lo que supone un 4%
más que en 2014. Las compras por internet crecieron a un 18% frente a 2014,
muy por encima del conjunto de las ventas minoristas, que se incrementaron un
3,6%. Sin embargo, el estudio de Aguirre Newman precisa que el comercio
electrónico sigue teniendo una representación muy baja sobre el total del
comercio minorista, entre el 5-7%.
El informe también destaca la progresiva penetración de la tendencia del
showrooming, proceso por el que el consumidor se informa del producto que
necesita en una tienda física para después comprarlo a través de internet.

CONCLUSION:

1. Un estudio de mercado permite identificar claramente las características del

producto o servicio que se pretende colocar en el mercado
2. El estudio permite analizar el comportamiento pasado y proyectar a futuro de
la demanda de un bien, analizando los factores de diversa índole que influyen
sobre sus consumidores.
3. También estudia el comportamiento y condiciones en que las empresas
productoras del producto actúan en el mercado, y proyecta ese
comportamiento a futuro, para determinar bajo determinadas hipótesis, cual va
a ser su evolución a futuro.
4. Una vez conocida la evolución y proyecciones de la oferta y demanda
potencial, estime la demanda insatisfecha existente en el mercado del bien y
calcula la parte de esa demanda que cubrirá el producto del proyecto.
5. En fin este estudio permite estimar la demanda insatisfecha prevista de un
producto, y si los consumidores dado su nivel de ingresos y los precios estarán
en capacidad de adquirirlo.