UNIVERSIDAD MARIANO GÁLVEZ

CENTRO UNIVERSITARIO

COATEPEQUE
QUETZALTENANGO
LIC. INGRID ROXANA AREVALO MELGAR
DERECHO NOTARIAL IV

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SIMPOSIO NOTARIAL
ASUNTOS DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA


Ponencia 1:
Diligencias de Rectificación de Área
de Bien Inmueble Urbano

Expositores:
Juan José Barrios Reyes
Robinson Javier Gónzalez López
Marlon Aristides Méndez Gódinez
Manfredo Ortíz Maldonado
Josselin Nataly Pérez Barrios
Edvin Alfredo Velásquez Rivas
 INTRODUCCIÓN

Como consecuencia de la necesidad de regularizar la situación de bienes

inmuebles urbanos que se encontraban en el supuesto de que les aparecía un

área registral superior a la real, era necesario corregirlos a través de una serie de

pasos agiles, que al tiempo garanticen los derechos de terceros y los propios del

Estado.

Debido a que los procedimientos que se utilizaban para que se operara la

rectificación eran de tipo administrativo, lo cual los hacia sumamente lentos

además de onerosos, se optó por autorizar a los Notarios para que ante sus

oficios se procediera a la rectificación del área, mediante el establecimiento de un

procedimiento específico, más rápido y económico para el propietario del bien

inmueble urbano.

En 1983 se promulgo durante el gobierno de facto del General Oscar Mejía

Víctores el Decreto Ley 125-83, mediante el cual se autoriza al Notario para que

tramite también lo referente a la rectificación de área de bienes inmuebles

urbanos, mismo que entra en vigencia a partir del 29 de octubre de 1983.

La Ley de Rectificación de Área de bienes inmuebles urbanos, proporciona las

herramientas técnicas para que el propietario de un bien inmueble urbano, por uno

u otro motivo, se encuentro ante la situación de hecho de que en la inscripción

registral del bien el área consignada es mayor a la que en realidad le corresponde.

Es decir, que al bien le aparece en el Registro de la Propiedad un área mayor en

metros cuadrados de los que realmente posee el inmueble.

El presente simposio notarial, pretende discutir, esclarecer y solucionar todas

aquellas dudas en relación a la rectificación de área de bien inmueble urbano, con

el fin de comprender su objetivo, diligenciamiento y efecto.

DILIGENCIAS DE RECTIFICACIÓN DE ÁREA
DE BIEN INMUEBLE URBANO
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA DE BIEN INMUEBLE URBANO

La Ley reguladora de la tramitación notarial de asuntos de jurisdicción voluntaria,

Decreto 54-77 del Congreso de la República, puede constituir el principal soporte

legal sobre el cual debería realizarse la tramitación de este tipo de procedimientos

por parte del notario.

Sin embargo, con posterioridad a esta ley se promulgo en 1983 –durante el

gobierno de facto del General Oscar Mejía Víctores- el Decreto Ley 125-83,

mediante el cual se autoriza al Notario para que tramite también lo referente a la

rectificación de área de bienes inmuebles urbanos.

En el momento que se promulgo esta nueva ley que amplio las funciones del

Notario dentro de la llamada jurisdicción voluntaria, existía la necesidad de

regularizar la situación de bienes inmuebles urbanos que se encontraban en el

supuesto previsto dentro de la ley, es decir, que les aparecía un área registral

superior a la real. Debido a que los procedimientos que se utilizaban para que se

operara la rectificación eran de tipo administrativo, lo cual los hacia sumamente

lentos además de onerosos, se optó por autorizar a los Notarios para que ante sus

oficios se procediera a la rectificación de la inscripción, mediante el

establecimiento de un procedimiento específico, más rápido y económico para el

propietario del bien inmueble urbano.

Este cuerpo legal constituye la última ampliación que se haya hecho en

Guatemala para la tramitación notarial de asuntos de jurisdicción voluntaria.

Este asunto procede realizarlo cuando el propietario de un bien inmueble urbano,

por uno u otro motivo, se encuentra ante la situación de hecho de que en la

inscripción registral del bien el área consignada es mayor a la que en realidad le

corresponde. Es decir, que al bien le aparece en el registro un área mayor en

metros cuadrados de los que realmente posee el inmueble. Únicamente aplica

para el caso de bienes inmuebles urbanos.

Como se dijo anteriormente, la base legal para la tramitación de la rectificación de

área de bien inmueble urbano, el cual pertenece a los asuntos de jurisdicción

voluntaria, se encuentra en el Decreto Ley 125-83. Esta es una ley que cuenta con

pocos artículos, apenas 16, pero en la misma se establecen con precisión las

fases a seguir dentro del procedimiento y la tramitación notarial, desde el inicio

hasta la conclusión del trámite.

El trámite del expediente puede realizarse en forma notarial o administrativa,

conforme lo previsto en el Artículo 4 del Decreto 125-83. En el caso de que opte

por la vía administrativa, corresponde realizar las gestiones en la Sección de

Tierras1 de la Escribanía de Gobierno2, la que representa la autoridad

administrativa competente para resolver.

Este es el único caso, dentro de los asuntos de jurisdicción voluntaria, en los que

la función del Notario constituye una alternativa para suplir la función

administrativa y no la judicial en el trámite legal.

1
Es una oficina de Legalización de los derechos sobre la propiedad inmueble nacional, municipal y
particular, encargada de tramitar todos los expedientes de medida, remedida, deslindes y
amojonamiento de terrenos nacionales o particulares además de realizar la tramitación de las
denuncias de excesos y de fincas rústicas.
2
Institución de carácter público dependiente del Ministerio de Gobernación cuya finalidad es la
autorización de los distintos actos y contratos en que interviene el Estado y sus distintas
dependencias.
1. CONCEPTO DE RECTIFICACIÓN

Para Ossorio, la palabra rectificación significa “reducción a la debida exactitud”3. El

Decreto Ley 125-83, no define el significado de la palabra rectificación,

únicamente se limita a considerar que existen bienes inmuebles de carácter

urbano que, por diversas causas, figuran inscritos en el Registro de la Propiedad

con áreas mayores a las que real y físicamente comprenden, por lo que se hace

necesario corregirlas, mediante un procedimiento más ágil que al mismo tiempo

garantice los derechos de terceros y los propios intereses del Estado.

Es por ello, que se puede definir las Diligencias de Rectificación de Bien Inmueble

Urbano como “El procedimiento legal, comprendido dentro de los asuntos de

jurisdicción voluntaria, al cual puede optar el propietario de un bien inmueble

urbano, cuando el área registrada de dicho bien sea superior a la que real y

físicamente le corresponde, con el propósito de que una vez comprobado el

exceso se rectifique en el Registro de la Propiedad, mediante la anotación

respectiva en la inscripción. El trámite puede ser administrativo o notarial, a

elección del promoviente. No existe procedimiento notarial de rectificación de bien

inmueble rústico”.4

2. TRAMITE PARA LA RECTIFICACIÓN DE ÁREA

Para el trámite de rectificación de área de bienes inmuebles urbanos, contenido en

el Decreto Ley 125-83, se procede de la siguiente manera:

3
OSSORIO, Manuel, DICCIONARIO de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Ediciones
Hammurabi, Buenos Aires, Argentina, 1993, pág. 644.
4
ALVARADO SANDOVAL, Ricardo y José Antonio Gracias González. PROCEDIMIENTOS
Notariales dentro de la Jurisdicción Voluntaria Guatemalteca. Editorial Estudiantil FENIX,
Quinta Edición. Guatemala, 2012. Página: 440.
A. ACTA DE REQUERIMIENTO

Procedimiento llevado a cabo en virtud de que existen bienes inmuebles, que por

diversas causas figuran inscritos en el Registro de la Propiedad, con áreas

mayores a las que real y físicamente comprenden, siendo necesario corregirlo de

conformidad con el procedimiento establecido en dicho cuerpo legal. Siendo

necesario además el consentimiento de los interesados, tal y como se encuentra

regulado en el Articulo 2 del Decreto 125-83, el cual establece: “Para que la

rectificación de un bien inmueble urbano, pueda tramitarse en la vía notarial, se

requiere el consentimiento unánime de todos los interesados”.

En caso de no existir acuerdo, el Articulo 2 del mismo cuerpo legal, establece en

su parte conducente: “Si alguno de los interesados, en cualquier momento de la

tramitación, manifestare oposición, el notario se abstendrá de seguir conociendo y

dejando constancia en el expediente, remitirá lo actuado a la autoridad

administrativa correspondiente. En estos casos el notario tendrá derecho a percibir

los honorarios que se hayan pactado, o los que disponga el respectivo arancel.”

Asimismo, dicho cuerpo legal, especifica claramente la autoridad administrativa a

la que se refiere el artículo anterior, para lo cual establece en su Articulo 3, de la

manera siguiente: “ Para los efectos de la aplicación de la presente ley, la

autoridad administrativa será la sección de tierras , de la Escribanía de Gobierno.”

El procedimiento notarial inicia mediante el acta de requerimiento. En ella se hará

constar el requerimiento del promoviente para que se dé inicio al trámite y, bajo

juramento, proporciona la siguiente información, conforme lo establecido en el

Artículo 5:
a) Nombres y datos de identificación de los requirentes;

b) Dirección del inmueble, cuya rectificación de área se solicita, con indicación de

sus números registrales;

c) Relación del área que aparece inscrita en el Registro de la Propiedad

Inmueble, y la afirmación de que la superficie real es inferior a la inscrita;

d) Nombre y dirección del ingeniero civil medidor que se proponga;

e) Certificación extendida por el Registro de la Propiedad Inmueble que

corresponda en la que conste la primera y la última inscripciones de dominio

del inmueble urbano, cuya rectificación de área se pretenda;

f) Nombres y direcciones de los vecinos propietarios de los bienes inmuebles

urbanos colindantes al que es objeto de rectificación (Artículo 9).

Algo particular respecto a esta acta notarial de requerimiento, consiste en que,

como requisito esencial, la declaración del interesado debe hacerse BAJO

JURAMENTO. Esto implica que, en cumplimiento de la ley, el Notario deberá

advertirle previamente a su declaración lo relativo al delito de perjurio, lo cual se

hará constar en el acta.

A.1. IMPUESTO

Al acta notarial de requerimiento, como a toda acta notarial, debe adherírsele un

timbre notarial del valor de Q. 10.00, de conformidad con el artículo 3, numeral 2),

literal c) de la Ley de Timbre Forense y Timbre Notarial; y, también un timbre

fiscal del valor de Q. 0.50 por cada hoja, de conformidad con el artículo 5 de la Ley

de Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel sellado especial para protocolos.

B. PRIMERA RESOLUCIÓN

Todas las actuaciones se harán constar en acta notarial, salvo las resoluciones

que serán de redacción discrecional, según lo establece el Artículo 4 del

mencionado decreto, pero deben contener lo siguiente:

a) Dirección de la oficina del notario;

b) Lugar y fecha;

c) La disposición razonada, firma y sello del notario.

La primera resolución de trámite deberá resolver las peticiones de los interesados,

en la cual:

a) Se tiene por iniciadas las diligencias;

b) Por recibida la prueba documental e información aportadas por el

interesado;

c) Se ordena medir el bien inmueble urbano, para lo cual se nombra al

medidor propuesto –que deberá ser Ingeniero Civil, colegiado activo-.

B.1. IMPUESTO

En la primera resolución se deben adherir dos timbres notariales de valor de

Q.1.00, para cubrir el impuesto del timbre notarial de Q.2.005 a que esta afecta la

resolución de trámite, fijándose al margen de la misma.

5
Ver Artículo 3, numeral 2. literal e) de la Ley de Timbre Forense y Timbre Notarial.
C. NOTIFICACIÓN

Dictada la primera resolución, deberá hacerse la notificación respectiva. Esta se

hará tanto al interesado como al Ingeniero Civil nombrado para el cargo de

medidor, de conformidad con el artículo 7.

D. PROPOSICIÓN DEL EXPERTO MEDIDOR

En los Artículos 6, 7 y 8 se regula que, el interesado, al requerir al notario lo hará

bajo juramento y este último dictará resolución mandando a medir el bien,

nombrará al medidor propuesto por el solicitante, quien deberá ser ingeniero civil

colegiado activo, a quien se le notificará para su aceptación y se le debe discernir

el cargo.

El discernimiento del cargo al Ingeniero Civil nombrándolo medidor, lo cual debe

constar en acta notarial.

El medidor presentara su informe, al cual adjuntará el plano de registro (éste debe

tener adherido un timbre del Colegio de Ingenieros del valor de ley), dentro de los

quince días posteriores a su nombramiento (Artículo 8).

D.1. IMPUESTO

Al acta notarial de discernimiento, como a toda acta notarial, debe adherírsele un

timbre notarial del valor de Q. 10.00, de conformidad con el artículo 3, numeral 2),

literal c) de la Ley de Timbre Forense y Timbre Notarial; y, también un timbre

fiscal del valor de Q. 0.50 por cada hoja, de conformidad con el artículo 5 de la Ley

de Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel sellado especial para protocolos.

E. SEGUNDA RESOLUCIÓN

De acuerdo a la doctrina existente, “es conveniente que una vez se encuentre

dentro del expediente con el informe del medidor y el plano de registro, se dicte

una resolución en la cual se dan por recibidos estos documentos, se ordene

notificar a los vecinos colindantes y – de no presentarse oposición dentro de los 8

días posteriores- se conceda audiencia a la Procuraduría General de la Nación”6.

E.1. IMPUESTO

En la segunda resolución se deben adherir dos timbres notariales de valor de

Q.1.00, para cubrir el impuesto del timbre notarial de Q.2.00 a que esta afecta la

resolución de trámite, fijándose al margen de la misma.

F. NOTIFICACIÓN A LOS COLINDANTES

Se debe notificar a los colindantes del bien objeto de rectificación. Para poder

cumplir con esta etapa el Notario procederá a notificarles a los vecinos colindantes

personalmente, sobre lo cual dejará constancia escrita, consistente en las cédulas

de notificación que deberán obrar dentro del expediente.

El Decreto Ley 125-83, de manera innovadora, presenta una alternativa más para

hacer saber a los vecinos del trámite de rectificación que se realiza: consiste en

que, si no es posible notificarles mediante las correspondientes cédulas, el Notario

razonará el expediente y puede utilizarse del procedimiento del edicto para darles

a conocer sobre el procedimiento. Para ello se publicará un edicto en le Diario

6
ALVARADO SANDOVAL, Ricardo y José Antonio Gracias González. Op. cit. Página: 442.
Oficial y en otro de mayor circulación con lo cual, una vez transcurrido el plazo de

8 días sin que se presentare oposición, continuará el trámite.

El edicto deberá contener de conformidad con el artículo 4, 9, 10, los siguientes

requisitos:

a) Nombre del solicitante;

b) Objeto de las diligencias;

c) Área real y área inscrita en el Registro de la Propiedad;

d) Números registrales y dirección exacta del inmueble, cuya rectificación de

área se solicita;

e) Citación a posibles opositores;

f) Dirección de la oficina del notario.

Esta publicación es una alternativa que representa un avance y una efectiva

agilidad en la tramitación de los asuntos, ya que en algunas ocasiones, inclusive

en procedimientos judiciales, la imposibilidad de notificar personalmente, conlleva

atraso y dilación innecesarios, que muchas veces se tornan insuperables.

La importancia que tiene el notificar a los vecinos, consiste en que proporciona la

oportunidad a los terceros que pudieran tener interés en que no se afecten sus

intereses con la rectificación que se tramita. Los autores José Antonio Gracias

González y Ricardo Alvarado Sandoval, en su obra notarial manifiestan “si la

colindancia es con calle o avenida se notifica a la Municipalidad de la

circunscripción respectiva”7.

7
ALVARADO SANDOVAL, Ricardo y José Antonio Gracias González. Op. cit. Página: 458.
G. OPOSICIÓN

Eventualmente puede presentarse oposición al procedimiento de rectificación de

área del bien inmueble urbano, lo cual está previsto en el Artículo 11 del Decreto

Ley 125-83. Si este supuesto se cumple, es decir, si se presenta oposición, el

Notario deberá remitir el expediente con lo actuado a la autoridad administrativa

competente. La autoridad administrativa competente, conforme lo previsto en el

Artículo 3 de dicho cuerpo legal, está representado por la Sección de Tierras de la

Escribanía de Gobierno.

Las alternativas que se presenta una vez exista una vez manifiesta oposición al

trámite, son dos:

a) Que la oposición se declare SIN LUGAR, caso en el cual la sección de Tierras

devolverá las actuaciones al Notario a efecto de que continúe el tramite; y

b) Que la oposición se declare CON LUGAR, en cuyo caso dicha dependencia

administrativa ordenará que se archive el expediente.

En uno u otro caso, es decir, sea que se acepte o se rechace la oposición por

parte de la autoridad administrativa, el Notario tendrá derecho al cobro

proporcional de los honorarios pactados con el cliente.

En caso de que en las diligencias de rectificación de área de bien inmueble

urbano, no se presentaren oposiciones, dentro del plazo de 8 días indicado, el

notario lo hará constar en las diligencias a través de una razón, de acuerdo a lo

establecido en el artículo 11 del decreto en mención.

H. AUDIENCIA A LA PROCURADURÍA GENERAL DE LA NACIÓN

El Artículo 12 establece que: “ En todos los casos de rectificaron de área de

inmuebles urbanos, será obligatoria la audiencia de la Procuraduría General de la

Nación, institución que deberá evacuarla, dentro del termino de tres días, antes de

dictarse la resolución que ponga fin al expediente.”

El expediente se remite a la Procuraduría General de la Nación, a efecto de

reclamar su opinión, con base en las actuaciones realizadas que obran dentro del

proceso.

Debemos tener presente que la Procuraduría General de la Nación representa los

intereses del estado, así como el interés público y social que sobre la rectificación

pudiera existir, especialmente en cuanto a que no ocurra perjuicio ni afectación en

tales intereses, cuidando de la plena legalidad en la tramitación. El Decreto 125-

83, también con un concepto innovador y proveedor de certeza jurídica, define un

plazo perentorio de 3 días para que esta institución evacue la audiencia.

I. RESOLUCIÓN O AUTO FINAL

La resolución o auto final se dicta una vez obra en el expediente la opinión

favorable de la Procuraduría General de la Nación en la que el notario decretará:

a) Declaradas con lugar las diligencias de rectificación del área del bien

inmueble urbano.

b) La extensión que le corresponde al inmueble, de acuerdo con las medidas

lineales establecidas en la medición,

 c) El nombre de los propietarios de los bienes inmuebles colindantes al que

es objeto del trámite.

La resolución, como legalmente corresponde, debe notificársele al promoviente.

I.1. IMPUESTO

La resolución que termina el asunto de rectificación de área de bien inmueble se le

debe adherir un timbre notarial del valor de Q. 10.00, de conformidad con el

artículo 3, numeral 2), literal e) de la Ley de Timbre Forense y Timbre Notarial, el

cual se fijará al margen de la misma.

J. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO

Se extenderá testimonio con duplicado, que debe contener de acuerdo a lo

previsto en el Artículo 14 del Decreto Ley 125-83 lo siguiente:

a) La resolución (se refiere a la última, es decir, el auto final),

b) El informe del medidor, que debe de ser Ingeniero Civil colegiado Activo.

c) La opinión de la Procuraduría General de la Nación, y

d) Plano de registro respectivo.

Al testimonio deberá adherírsele un timbre fiscal del valor de Q.0.50 por razón del

registro a operar en el Registro de la Propiedad, para su respectiva rectificación de

área.

Una vez extendido el testimonio para su respectiva inscripción, el notario pondrá

razón en el expediente, indicando esa circunstancia.

K. REMISIÓN AL ARCHIVO GENERAL DE PROTOCOLOS

Remisión del expediente al Archivo General de Protocolos, dentro de los 45 días

siguientes a la expedición del testimonio. La omisión en el cumplimiento de esta

obligación, conforme lo establecido en el Art. 15 del Decreto Ley 125-83, hará que

el Notario sea sancionado con una multa de Q.25.00.

L. AVISO A LA DIRECCIÓN DE CATASTRO Y AVALÚO DE BIENES

INMUEBLES.

Se deberá enviar aviso a la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes inmuebles y

la municipalidad respectiva, para que se modifique en la matricula fiscal el área del

inmueble objeto de la desmembración.

 BIBLIOGRAFÍA

A) LIBROS

1. ALVARADO SANDOVAL, Ricardo y José Antonio Gracias González.

PROCEDIMIENTOS Notariales dentro de la Jurisdicción Voluntaria
Guatemalteca. Editorial Estudiantil FENIX, Quinta Edición. Guatemala, 2012.

B) DICCIONARIO

1. OSSORIO, Manuel, DICCIONARIO de Ciencias Jurídicas, Políticas y

Sociales, Ediciones Hammurabi, Buenos Aires, Argentina, 1993.

C) LEYES

1. Constitución Política de la República de Guatemala.

2. Código Civil, Decreto Ley 106.
3. Código de Notariado, Decreto 314.
4. Ley Reguladora de la Tramitación Notarial de Asuntos de Jurisdicción
Voluntaria, Decreto 54-77.
5. Decreto Ley 125-83.
6. Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel sellado especial para
protocolos, Decreto 37-92.

D) TESIS

1. GARCÍA SIC, Juan Pablo. MODERNIZACIÓN de la Escribanía de Cámara y

de Gobierno y Sección de Tierras de Guatemala, Universidad de San Carlos
de Guatemala, Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales, Guatemala.

2. DE LEÓN PÉREZ, Ileana Odily. ANÁLISIS de la Jurisdicción Voluntaria

para la Rectificación de Área de Bienes Inmuebles Rústicos en el Registro
de la Propiedad, Universidad de San Carlos de Guatemala, Facultad de
Ciencias Jurídicas y Sociales, Guatemala.

3. GREGORIO CRUZ, Jorge Alberto. LA AMPLIACIÓN de la Jurisdicción

Voluntaria como Medio de Descentralización de las Diligencias de
Rectificación de Área de Bienes Inmuebles Rústicos, Universidad de San
Carlos de Guatemala, Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales, Guatemala.