NEGOCIOS FIDUCIARIOS

1
INMOBILIARIOS
Con el propsito de brindar mayores herramientas para que el consumidor financiero conozca
sus derechos y obligaciones y tome decisiones informadas, la Superintendencia Financiera de
Colombia presenta esta cartilla, la cual contiene una descripcin general de los principales
aspectos a tener en cuenta al vincularse en un proyecto inmobiliario administrado por una
sociedad fiduciaria.

El primer interesado en la
seguridad de su inversin debe ser
Usted!

1
Esta cartilla tiene un propsito exclusivamente informativo y no aborda los aspectos particulares que rigen la relacin contractual de cada proyecto y no releva a la
Sociedad Fiduciaria de cumplir con los deberes de informacin y asesora a su cargo.
 PROYECTOS INMOBILIARIOS Y FIDUCIA

Los proyectos inmobiliarios a los que hace referencia esta cartilla son aquellas construcciones
que se realizan con la participacin de una fiduciaria y a las cuales se vinculan terceros con
cualquiera de los siguientes propsitos:

Adquirir la propiedad de un inmueble, por ejemplo al adquirir una vivienda.

$ Realizar una inversin que consiste en aportar sus recursos para la construccin de un
inmueble, posteriormente explotarlo y participar de los resultados econmicos derivados
de dicha explotacin2. En estos casos es importante tener en cuenta que:
2
a Se hace dueo de una participacin en el negocio fiduciario
a Los riesgos son diferentes a cuando se adquiere plenamente la propiedad de un inmueble

En todo caso:

aLas participaciones fiduciarias slo se podrn ofrecer a travs de un fideicomiso

administrado por una sociedad fiduciaria vigilada por la Superintendencia Financiera de
Colombia (SFC).
aLa publicidad del proyecto debe indicar claramente el nombre de la fiduciaria y el papel que
cumple en el proyecto.
aSi dicha informacin no es clara, consulte con los promotores del proyecto, ellos estn en
la obligacin de explicarle.

2
Comercialmente tambin se conocen como derechos fiduciarios, FIDIS, entre otros.
QUE
HACE LA FIDUCIARIA?
La sociedad fiduciaria es una entidad vigilada por la SFC y participa con el propsito de promover
la confianza y transparencia en la administracin de los recursos de las personas que se vinculen
a los proyectos inmobiliarios.

Deberes de la fiduciaria
Parte II, ttulo II, captulo I
Circular Externa 029 de 2014
Tenga en cuenta que:

? a El negocio fiduciario se regula de forma inicial

por lo que establecen las partes en el contrato.

a Los contratos deben ser claros y contemplar los

3

procedimientos y mecanismos necesarios para

el adecuado funcionamiento del proyecto.
Diligencia
Informacin a Cuando surgen diferencias en la interpretacin
Previsin de los contratos deben ser resueltas por jueces
Asesora o rbitros.
Lealtad y buena fe
Proteccin y defensa

Es fundamental conocer los contratos fiduciarios que regulan la participacin en determinado proyecto,
ya sea como comprador de unidades inmobiliarias o como inversionista en la adquisicin de
participaciones fiduciarias.
 Infrmese! El xito de su inversin depende en gran medida del anlisis que haga de forma
juiciosa al proyecto, pues como en la adquisicin de cualquier bien, usted corre algunos riesgos
que debe evaluar.

CMO FUNCIONA LA FIDUCIA INMOBILIARIA

EN COLOMBIA?
Un fideicomiso o negocio fiduciario es un negocio jurdico en virtud del cual una persona,
3
llamada fideicomitente transfiere uno o ms bienes especficos a otra, llamada fiduciario ,
quien se obliga a administrarlos o venderlos para cumplir una finalidad determinada, en provecho
4
de ste o de un tercero llamado beneficiario .

QUE
ES UN FIDEICOMISO INMOBILIARIO?
Es un negocio fiduciario en virtud del cual se transfiere un bien inmueble a la entidad fiduciaria
para que administre y desarrolle un proyecto inmobiliario, de acuerdo con las instrucciones
sealadas en el contrato, y transfiera las unidades construidas a quienes resulten beneficiarios
del respectivo contrato.

Este tipo de fiducia cuenta con una regulacin especfica encaminada a garantizar el
5
suministro claro y suficiente de informacin a los consumidores .

3
Cuando se habla de fiduciario hacemos referencia a las Sociedades Fiduciarias vigiladas por la SFC.
4
Artculo 1226 del Cdigo de Comercio.
5
Estas normas las encuentran en el Captulo I, Ttulo II de la Parte II de la Circular Externa 029 de 2014 expedida por esta Superintendencia (Circular Bsica Jurdica),
que puede ser consultada en nuestro sitio web www.superfinanciera.gov.co
PRODUCTOS FIDUCIARIOS VINCULADOS AL
DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

1 Esquemas donde se comercializan participaciones fiduciarias.

2 Esquema de fiducia completa, que se refiere a aquellos negocios que tienen como
finalidad desarrollar proyectos inmobiliarios para que terceros adquieran la
propiedad del inmueble.

3 Esquema de administracin de recursos dinerarios, tambin denominados

preventas, en el cual la fiduciaria los administra hasta la consecucin del punto de
5

equilibrio.

Vemoslo en detalle:

1. Comercializacin de participaciones fiduciarias

Son aquellos negocios en virtud de los cuales una persona natural o jurdica, mediante la
transferencia de la propiedad a una sociedad fiduciaria de uno o ms bienes determinados, prev
la comercializacin de participaciones fiduciarias en un fideicomiso, las cuales otorgan a los
inversionistas el derecho a participar de los resultados econmicos derivados del
cumplimiento de una finalidad especfica, sin que implique la propiedad del bien objeto
del proyecto y sin perjuicio del ofrecimiento de beneficios adicionales.
 Es importante tener en cuenta que las inversiones participativas en negocios fiduciarios no se
limitan nicamente a negocios inmobiliarios, sino que pueden ofrecerse participaciones para la
explotacin de otro tipo de bienes. En materia inmobiliaria, este esquema es utilizado para la
construccin y operacin de proyectos tales como hoteles, centros comerciales y oficinas, entre
otros.

Estos negocios se caracterizan por tener tres fases: i) estructuracin, que puede incluir una
fase de preventas, ii) desarrollo del proyecto o construccin y iii) operacin del negocio.

Las reglas que gobiernan la relacin entre los

inversionistas, el constructor, el gestor, el
operador y cualquier otro que participe en la
construccin y operacin del negocio estn
contenidas en el contrato de fiducia, el cual es Proyecto inmobiliario
suscrito inicialmente entre el constructor como
fideicomitente y la sociedad fiduciaria como
6 Comercializador
gestora del vehculo fiduciario.
Comercializa los
proyectos y recibe
comisin pagada por la
Posteriormente se vinculan los inversionistas constructora Constructor
o adquirentes de la participacin. Esta Recibe dinero de la SF,
construye inmueble, lo
vinculacin se podr dar al mismo tiempo o en administra (Operador
Hotelero)
la medida en que se vayan desarrollando las
etapas atrs mencionadas.

Estos contratos deben contar con la Inversionistas

Entregan dineros y Sociedad Fiduciaria
autorizacin de la Superintendencia reciben un derecho (SF)
fiduciario que les genera
Financiera de Colombia, con el fin de que rendimientos

cumplan los requisitos de ley, no incluyan

clusulas abusivas ni estipulaciones que
Inversionista de
permitan el abuso por parte de la fiduciaria o
Segundo Mercado
del constructor6.

6
Estatuto Orgnico del Sistema Financiero, Art. 146 Nm. 4. Aprobacin previa del modelo de contrato. Los modelos respectivos, en cuanto estn destinados a servir
como base para la celebracin de contratos por adhesin o para la prestacin masiva del servicio, sern evaluados previamente por la Superintendencia Bancaria al
igual que toda modificacin o adicin que pretenda introducirse en las condiciones generales consignadas en los mismos.
 Antes de vincularse a un negocio a travs del cual se comercialicen participaciones fiduciarias,
infrmese sobre el proyecto y sus riesgos. Verifique con el promotor comercial o la fiduciaria que
el modelo del contrato haya sido autorizado por la Superintendencia Financiera de Colombia.

Aunque para este esquema aplican las mismas normas de revelacin de informacin y publicidad de los
dems negocios inmobiliarios, recuerde que:

a Las participaciones fiduciarias no otorgan derechos y obligaciones equivalentes a los de un

accionista de una sociedad comercial.
a Sus derechos y participacin se determinan de acuerdo con lo descrito en el contrato de fiducia,
por lo tanto es fundamental comprender claramente cada una de las clusulas que componen el
contrato.

7
Si decide invertir en productos fiduciarios en materia inmobiliaria pregunte por:

Los riesgos que afronta

La forma de participacin en la toma de decisiones que afecten el desarrollo del proyecto
La informacin que le ser suministrada
Qu puede hacer si no est de acuerdo con decisiones adoptadas por los rganos decisorios
establecidos en el contrato
La forma como se resolvern los conflictos (como tribunales de arbitramento, jueces, entre otros)

a Su participacin en el fideicomiso no le da derecho ni participaciones en la sociedad constructora

o promotora del proyecto.

Su inversin lo relaciona con el proyecto objeto del fideicomiso y no con el constructor o

promotor del proyecto.
Pregunte por la participacin a mediano y largo plazo del constructor y/o promotor del
proyecto, en algunos casos estos continan con la propiedad de una fraccin de
participaciones fiduciarias.
 a Los beneficios que espera recibir dependen del desempeo del proyecto que, a su vez, se ven
afectados por variables econmicas y por la misma gestin del operador o administrador.

Denuncie si en algn momento a travs de un esquema de comercializacin de

participaciones fiduciarias le garantizan rentabilidades.
Recuerde que usted est realizando una inversin de recursos, NO est prestndolos.
En el contrato debe estipularse la periodicidad en que se efectuarn los pagos de las utilidades
o la asuncin de las prdidas que arroje el proyecto.
Debe tener clara la forma en que se cuantificar su participacin y se valorarn los derechos
fiduciarios.
Pregunte si el proyecto tiene otros beneficios adicionales (uso de instalaciones, por ejemplo) y
si stos tienen algn costo adicional o un impacto sobre el beneficio esperado.

Importante: Indague por los riesgos y las proyecciones de beneficios que le presenten sobre los
8
recursos, tmelas como estimadas y en ningn momento como algo seguro o garantizado.

a La fiduciaria no garantiza ni la viabilidad del proyecto ni su adecuada operacin. No cubre los

riesgos de construccin y/o los riesgos financieros propios de la inversin.

En la fase de preventa, una de las mayores bondades del negocio fiduciario es que durante la
recepcin de los recursos y antes del inicio de la construccin, la fiduciaria mantiene
separados sus recursos de los del constructor y de los dems inversionistas, por lo que si el
punto de equilibrio no se cumple, los recursos sern devueltos.
Una vez alcanzado el punto de equilibrio los recursos de los inversionistas son entregados al
constructor para la ejecucin de la obra.
Durante la ejecucin tambin se corren riesgos ajenos a la responsabilidad de la fiduciaria,
como los relacionados con fenmenos naturales, retrasos y/o problemas en el diseo, entre
otros.
 Pregunte si el proyecto cuenta con seguros (plizas) que lo amparen frente a los riesgos
mencionados anteriormente, esto le permitir tener una mayor seguridad en su inversin.
A partir de la tercera etapa, la de operacin, es cuando el proyecto inicia las actividades para
las que ha sido destinado.
En la fase de operacin es cuando su inversin puede generar beneficios; sin embargo, puede
verse afectado por otro tipo de riesgos como los financieros, de gestin, operativos y legales,
entre otros.

a Las participaciones fiduciarias pueden tener una negociabilidad limitada en el mercado.

Aunque est haciendo una inversin, las participaciones fiduciarias no tienen un mercado 9
en el que se negocien, como lo es, por ejemplo, el de las acciones en la Bolsa de Valores de
Colombia.
La negociabilidad de las participaciones es ms limitada y depende del inters propio de las
personas en vender y en comprar.
Se debe tener presente que si en algn momento tiene la urgencia de vender, puede afectar
negativamente el precio de su participacin.

La fiduciaria tiene la facultad de negar la vinculacin de un tercero,

por lo que para su negociacin requiere la aprobacin expresa de la
sociedad fiduciaria, con el fin de prevenir que se utilice esta figura
para lavado de activos o financiacin del terrorismo, entre otros.
 Los contratos a travs de los cuales se comercializan participaciones fiduciarias7, deben contener
informacin que usted tiene derecho a conocer antes de la vinculacin, entre sta, es importante
destacar:

El nmero de participaciones a enajenar y la calidades que deben reunir y las causales para
indicacin de las otras fuentes de recursos que su remocin, as como el rgano establecido
constituyan la condicin econmica para iniciar en el contrato a cargo de la adopcin de tales
cada una de las fases de proyecto. decisiones.
Las condiciones financieras, tcnicas y La obligacin del promotor de dar
jurdicas que se deben cumplir para dar inicio a cumplimiento a las disposiciones de
las etapas de desarrollo del proyecto y su publicidad.
operacin. Los canales a travs de los cuales la sociedad
La prohibicin expresa de que el constructor fiduciaria remitir y suministrar a los
responsable del proyecto o los promotores fideicomitentes la informacin relacionada con
autorizados, directamente o por medio de sus el cumplimiento de la finalidad del contrato.
agentes o empleados, reciban dineros de los Las reglas y el procedimiento para llevar a
10 adquirentes de las participaciones y la indicacin cabo la cesin de las participaciones, los
de que el desembolso de los recursos, cuales no pueden incluir condicionamientos
recaudados a travs del negocio fiduciario, ser que afecten injustificadamente el derecho de
con posterioridad al momento de alcanzar el los participantes de ceder su posicin
punto de equilibrio y conforme a las condiciones contractual en cualquier momento, as como el
establecidas en el contrato para tal fin. deber de la sociedad fiduciaria de verificar el
La indicacin expresa de contar con un cumplimiento de los mismos al momento de la
interventor, auditor o asesor externo, cesin.
independiente de los fideicomitentes, quien La fiduciaria es la vocera y administradora de
deber supervisar las actividades adelantadas patrimonio autnomo y, por ende, su
por el promotor y/o gestor durante todas las obligacin es la de informar a los
8
etapas del fideicomiso . fideicomitentes cualquier situacin de la cual
Los rganos asesores y/o administradores. llegue a tener conocimiento y que afecte el
El procedimiento para la designacin y cumplimiento de la finalidad del negocio.
reemplazo del promotor y/o del operador, las

7
De acuerdo con las reglas de la Circular Externa 024 de 2016.
8
En aquellos eventos en que el proyecto est relacionado con el desarrollo de proyectos de construccin, la actividad del interventor se regir por las disposiciones
contenidas en el numeral 6 del Decreto 2090 de 1989 y dems normas que lo modifiquen o adicionen.
 Adicionalmente, el contrato mediante el cual usted como consumidor financiero se vincula
(partcipe) debe incluir de manera precisa: i) todas las condiciones del negocio fiduciario, ii) los
derechos y obligaciones de cada una de las partes, iii) la duracin, iv) la estimacin de costos del
proyecto y v) las penalidades por incumplimiento de las partes9.

2. Esquema de preventas

En este esquema, la funcin de la fiduciaria es recibir los dineros destinados a la separacin de

los inmuebles por parte de los compradores de unidades, hasta que se cumplan las condiciones
tcnicas y financieras establecidas en el contrato, lo que comnmente se conoce como alcanzar
el punto de equilibrio.
11
Logrado este punto, los recursos son entregados al constructor, momento en el cual finaliza el
objeto del contrato de este tipo de fiducia.
10
Generalmente, estos recursos son invertidos en un Fondo de Inversin Colectiva (FIC)
administrado por la sociedad fiduciaria relacionada con el negocio, al cual el consumidor
financiero se vincula mediante un contrato con condiciones uniformes para todos los
consumidores (contrato de adhesin).

Los recursos de los inversionistas son depositados en dicho fondo e invertidos de acuerdo con el
reglamento del fondo de inversin, hasta que se cumplan los requisitos para el desembolso al
constructor. En caso contrario, los dineros permanecern en el fondo hasta el momento de hacer
la devolucin a los inversionistas.

9
La regulacin sobre el tema la encontrar en el Captulo I, Ttulo II, Parte II, C.E 029 de 2014, donde se encuentran las caractersticas, derechos y obligaciones relativas
a este producto.
10
Por regulacin, este producto tambin puede ser administrado por las sociedades comisionistas de bolsa de valores y las sociedades administradoras de inversin.
 Para tener en cuenta

2. Comercializa
aCuando transfiere los recursos a la fiduciaria,
el proyecto sta debe velar porque, previo al giro de los
recursos, se hayan cumplido las condiciones
tcnicas y financieras descritas en el contrato.
Proyecto
Conzcalas, pues pueden ser diferentes entre
un proyecto y otro!
Compradores
aInfrmese sobre los plazos en los que se estima
lograr el punto de equilibrio y cules son sus
12
3. Suscriben encargo derechos en caso de que dichos plazos no se
fiduciario y aportan Constructor
recursos
cumplan y se requieran prrrogas.
1. Suscribe el convenio
comercial
aAnalice muy bien las multas que se estipulan en
Sociedad Fiduciaria caso de que no pueda cumplir con los pagos
4. Invierte los recursos acordados y deba desistir de la compra, as
6. Verifica el
cumplimiento como por el retraso en los pagos.
de condiciones

Si no se logran cumplir las a Algunas fiduciarias slo administran los

5. Administra encargos condiciones, se devuelven los
fiduciarios individuales dineros a los compradores
recursos en la etapa de preventa y, una vez
junto con los rendimientos. alcanzado el punto de equilibrio, ya no
Fondo Inversin Si se cumplen las condiciones participan en la etapa de construccin. Indague
de giro pactadas, se entregan
los recursos al constructor sobre el alcance de la participacin de la
junto con los rendimientos
para el desarrollo del fiduciaria.
proyecto.
aLa misin principal de la fiduciaria en este esquema es verificar el cumplimiento de los
requisitos previos al giro de los recursos, pero no puede garantizarle un rendimiento de los
mismos.

aEstablezca con claridad qu pasar con los rendimientos de esos recursos una vez logrado el punto de
equilibrio, pues en algunos casos son abonados al valor de compra que usted debe pagar; en otros
casos, se indica que los rendimientos son del constructor, por lo que slo le tendrn en cuenta el dinero
efectivamente aportado.

aSi usted pacta en el contrato que los rendimientos son del constructor, la retencin en la fuente por
rendimientos debe estar a cargo de ste.

aComo generalmente los recursos estn en Fondos de Inversin Colectiva que pueden llegar a tener
desvalorizaciones que afecten el monto de los recursos aportados, se debe estipular quin asume la
prdida de valorizacin de dichos recursos.
13
aLa fiduciaria no respalda patrimonialmente el proyecto ni es responsable de los aspectos tcnicos del
mismo, por lo que se recomienda indagar sobre las coberturas del proyecto (plizas) y si los mismos
contarn con interventores.

aInfrmese sobre la trayectoria y experiencia del constructor, capacidad econmica, otros proyectos
adelantados, estados financieros, base de datos de las autoridades administrativas locales y conozca
las obligaciones del constructor y las de la fiduciaria.

aComo en algunos esquemas la fiduciaria no participa ni revisa la promesa de compraventa, infrmese

sobre las obligaciones que adquiere a travs de este instrumento jurdico.

Conozca a qu tiene derecho en las rendiciones de cuentas relacionadas con este tipo de
negocios, en el numeral 6.1.4, Captulo I, Ttulo II, Parte II de la Circular Externa 029 de 2014 de la
Superintendencia Financiera de Colombia.
 3. Esquema inmobiliario completo

Este esquema incluye la fase de preventa, la fase de construccin y, en ocasiones, la fase de

escrituracin de los proyectos.

Al incluir la fase de construccin, se constituye un patrimonio autnomo para entregar a ttulo

de fiducia mercantil el lote donde se construir el proyecto. En ste se registran todos los costos
en los que se incurre durante el diseo y construccin del proyecto e ingresan los recursos del
constructor y, en algunos casos, los crditos bancarios con los que se financia la obra (crdito
constructor), as como sus recursos, una vez cumplido el punto de equilibrio.

Fideicomitente
(Gerente del proyecto)
14 2. Aporta el lote al PA
(Previo estudio de ttulos) Veedor o
1. Constitucin del Patrimonio
Autnomo (PA) Interventor

7. Atiende instrucciones Fiduciaria

de giro previo visto
bueno del interventor 6. Autoriza giros de acuerdo al avance
de obra

3. Transfieren recursos de 4. El PA invierte los

cuotas iniciales recursos

Fondo Inversin
9. Transfiere las
Personas vinculadas unidades
8. Hipoteca el inmueble
al proyecto: compradores

5. Decreta punto de equilibrio.

El PA autoriza la entrega de
recursos Constructor
En la etapa de construccin la fiduciaria tiene la obligacin de girar los recursos, previa
verificacin de requisitos indicados en el contrato, tal como puede ser la autorizacin del
interventor.

Si bien la fiduciaria no es responsable de los riesgos tcnicos de la obra, debe estar atenta a
cualquier hecho que pueda afectar su terminacin o que retrase los plazos, para informarles a los
adquirientes.

Finalizada la construccin inicia la fase de escrituracin en la que, como se indic, puede o no

participar la sociedad fiduciaria.

15
Infrmese a qu ttulo le entregarn el derecho de dominio de su inmueble y las
implicaciones que tiene uno u otro. Tradicionalmente, el acto jurdico que
corresponde a este tipo de transferencias es la figura de compraventa.

Si tiene quejas o dudas en la ejecucin de un negocio fiduciario, comunquese con el Defensor

del Consumidor Financiero respectivo y/o con la Superintendencia Financiera de Colombia a
travs de cualquiera de los canales previstos.

Recuerde: la informacin es la herramienta ms importante para evaluar la gestin de la fiduciaria y

conocer el estado de su inversin.
 Finalmente, en la difusin de programas publicitarios la fiduciaria debe:

aExplicar con claridad cul es el tipo de del desarrollo de la gestin que est
gestin que desarrollar la fiduciaria en el desempeando el fiduciario, para lo cual
proyecto, de manera que resulten claros e se utiliza como mecanismo las rendiciones
inequvocos los parmetros dentro de los de cuentas.
cuales se desarrollar la actividad de la
sociedad fiduciaria. aIndague si la fiduciaria, el promotor o
constructor cuentan con otros medios de
Lo anterior implica explicar los derechos y divulgacin de informacin que le permitan
obligaciones que le otorga el tipo de conocer el avance del proyecto en el que
vinculacin al negocio fiduciario, segn se participa, as como los hechos ms
16 trate de una fiducia de administracin y representativos.
pagos, de tesorera o de preventas.
aLas sociedades fiduciarias deben publicar
aEn los puntos de venta de los proyectos en su pgina web los modelos de contratos
inmobiliarios se deben exponer al pblico de adhesin y de prestacin masiva
carteles o afiches fcilmente visibles en aprobados por la SFC, indicando el nmero
donde se explique de manera sencilla el de radicacin y la fecha de aprobacin.
funcionamiento del fideicomiso y el papel
que desempea la fiduciaria dentro del aEn la sala de ventas del proyecto debern
proyecto. publicar una copia, al menos en tamao
original, de la presente cartilla y debern
aLas fiduciarias tienen la obligacin de entregarle una copia de sta junto con el
mantener informados a los participantes del contrato.
negocio fiduciario sobre la suerte de los
respectivos negocios fiduciarios; as como
SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA

Calle 7 No. 4 - 49 Bogot, D.C.

Conmutador: 5940200
Centro de contacto: 307 8042
[email protected]

www.superfinanciera.gov.co
Ventanilla nica Virtual

superintendencia.financiera

@SFCsupervisor

+superfinanciera

/superfinancieracol