Agencia Inmobiliaria

CONSTITUCIN DE
UNA AGENCIA
INMOBILIARIA
PROYECTO DE CONSTITUCIN DE UNA EMPRESA
INMOBILIARIA DEDICADA A LA VENTA,
ARRIENDO Y AUTOVALOS DE VIVIENDAS EN LA
CIUDAD DE LIMA
CONSTITUCIN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA
RESUMEN EJECUTIVO
El proyecto plantea la creacin de TAKANA INMOBILIARIA EIRL. Ser una empresa con
sede en la ciudad de Lima, que desea incursionar en el mercado de servicios inmobiliarios,
especficamente los de venta, arriendo y avalo de viviendas.
La empresa busca satisfacer las necesidades q tienen los habitantes de la ciudad de
comercializar sus inmuebles de manera rpida y segura.
El mercado objetivo que percibe la empresa est compuesto por las personas que son
dueas de inmuebles en vivienda de los estratos A, B y C que tienen la necesidad de vender
o arriendar su vivienda pero que no lo hacen a travs de un intermediario.
Aunque los servicios que ofrece TAKANA INMOBILIARIA EIRL son similares a los de la
competencia ya que son los mismos de ventas, arriendos y avalu, se diferencia en varios
aspectos como la evidencia fsica que presenta en cada momento de contacto con el cliente
para que este se lleve la impresin que queremos vender: confianza, respaldo y calidad.
UNIVERSIDAD JOS CARLOS MARIATEGUI
PROYECTO
DE
CONSTITUCIN
DE
UNA
EMPRESA
INMOBILIARIA DEDICADA A LA VENTA, ARRIENDO Y

AUTOVALOS DE VIVIENDAS EN LA CIUDAD DE LIMA.
I.
ANLISIS PRELIMINAR
1.1.
ANTECEDENTES
El mayor estimado de crecimiento en el PBI, la baja de las tasas de inters para
crditos hipotecarios, y que haya proyectos de mediana escala en muchos distritos,
adems de estar en un ao electoral, ser lo que impulse que la venta de inmuebles
crezca hasta 10%.
El segmento B, en el que estn las viviendas de hasta S/.275.000, seguir siendo el

motor de la venta inmobiliaria en Lima. Aqu est el pblico que puede acceder sin
muchos problemas a un crdito hipotecario y estn tambin los productos que
pueden ser ms rentables para los desarrolladores. Sin embargo, la mayor necesidad
de vivienda no est all, sino en los segmentos C y D.
Se piensa que una mayor construccin de unidades que encajen con este pblico se
dar en provincias antes que en Lima, donde hay menor disposicin de terrenos y
son pocas las inmobiliarias que tienen las espaldas financieras para invertir en
grandes proyectos multifamiliares.

Rodolfo Bragagnini, presidente de la Asociacin de Empresas Inmobiliarias del Per
(ASEI), dice que la menor venta ha estado dominada por una expectativa negativa
de la gente, que esperaba un sacudn en el sector, pero que al ver que los precios no
bajan y que hay menos oferta van a tener que tomar la decisin de comprar.
Sobre el valor de las viviendas, se indica que tanto la oferta como la demanda se
acostumbraron a una subida de precios, porque la clase media aument. Hoy estos
precios se mantendrn o crecern pero no al mismo ritmo de aos anteriores.
Adems, en un escenario en el que se compran menos viviendas en planos, se
recomienda que las inmobiliarias tengan un precio ms atractivo de preventa para
sus nuevos proyectos con el fin de competir mejor con los precios de viviendas que
han quedado en stock y que s se pueden tomar de inmediato.
Ventas Distritales
El ao pasado, salvo Lince y La Molina, todos los distritos de Lima vendieron

menos unidades que en el 2013.
Las viviendas con una mayor rea promedio estn en San Borja, San Isidro, Surco
y Miraflores. Pueden alcanzar hasta 140 m2.
La mayor velocidad de venta de unidades por mes est en Magdalena (88), San
Miguel (79), Ate (71) y Surco (70).
Los menores precios por m2 estn en Carabayllo (S/.2.140) y Puente Piedra

(S/.2.246).
Salvo en Barranco, Miraflores, La Molina, Surquillo y El Agustino, en los dems

distritos se mantuvo la tendencia al alza de precios en el 2014.
El precio promedio por m2 en viviendas del segmento B, que vendi ms de

6.450 unidades en el 2014, est en S/.3.389.
1.2.
MARCO CONCEPTUAL
1.2.1. El Agente Inmobiliario

El Agente Inmobiliario es cualquier persona natural o jurdica, formalmente
reconocida por el Estado y que realiza operaciones inmobiliarias a cambio de
contraprestacin econmica.
Este Agente es reconocido por Ley (Ley 29080 de Creacin del Registro de Agentes
Inmobiliarios) y desarrolla el servicio de intermediacin destinado a la adquisicin,

administracin, arrendamiento, comercializacin, asesoramiento, consultora,
transferencia, venta, cesin, uso, usufructo, permuta u otra operacin inmobiliaria a
ttulo oneroso de inmuebles.
Mediante la Ley N 29080, se crea el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio
de Vivienda, Construccin y Saneamiento - MVCS, en el cual se inscriben los Agentes
Inmobiliarios que han cumplido con los requisitos correspondientes, de acuerdo a
lo sealado en la citada Ley y en su Reglamento; estableciendo como efectos
jurdicos de la inscripcin, el reconocimiento estatal de la idoneidad del Agente
Inmobiliario para desarrollar actividades inmobiliarias de intermediacin, as como
dotar de seguridad jurdica a las operaciones en las que interviene.
El artculo 9 de la Ley N 29080, Ley de Creacin del Registro del Agente
Inmobiliario, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 11 de setiembre de 2007,
dispuso el registro de inscripcin de los agentes inmobiliarios que hayan cumplido
con los requisitos previstos en dicha ley, as como en su Reglamento publicado el 15
de febrero de 2008.
La citada norma entr en vigencia el 09 de diciembre del 2007 y determin un plazo
de tres aos para la inscripcin obligatoria en el registro creado.
En cumplimiento de las normas mencionadas, el Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento pone a disposicin de la ciudadana en su portal web la
relacin de agentes inmobiliarios inscritos y habilitados para poder realizar
cualquier tipo de transaccin inmobiliaria de conformidad a lo establecido en la
norma vigente.
1.2.2. Terminologa Inmobiliaria
Se presenta a continuacin un marco conceptual donde se encuentran definiciones
pertinentes acerca del negocio inmobiliario que se deben conocer para entender
mejor dicho negocio.
Agencia Inmobiliaria: Empresa especializada en transacciones inmobiliarias,

especialmente alquiler y venta de inmuebles, que cobra un porcentaje por sus
servicios.
Agente: Una persona autorizada que conduce o tramita negocios por otros.
Amortizacin: Cantidad econmica necesaria para restituir un inmueble a su
situacin inicial como nuevo, puesto que su valor se ha ido reduciendo por el
paso del tiempo y su accin negativa sobre la edificacin. Una edificacin se tiene
por amortizada cuando el valor atribuido al inmueble, constituido por el
conjunto de suelo y edificacin, es inferior al del suelo libre de esa edificacin.
En terminologa financiera, la amortizacin implica la devolucin del capital
prestado. Contablemente, cantidad destinada a reconocer la prdida de valor del
inmovilizado, tanto material como inmaterial.
Arras: Cantidad de dinero que supone una parte del precio de la vivienda que el
comprador da al vendedor como garanta de que se cerrar el acuerdo en el plazo
fijado. Si en el plazo determinado, el comprador no cierra el acuerdo, el vendedor
tendr derecho a quedarse con el importe entregado por el comprador. Si fuera
el vendedor quien no cierra el acuerdo tendr que devolver al comprador el
doble de la cantidad entregada por ste.
Arrendador: Persona que cede el derecho a uso de un inmueble de su propiedad

a un tercero a cambio de una renta.
Arrendatario: Persona obligada al pago de una renta por el derecho a uso de

una vivienda, que no es de su propiedad.
Avalista: Persona que interviene como garante de un prstamo y se

responsabiliza en el caso de que el prestatario (deudor) no responda de la
cantidad o sus intereses
Avalo: Una opinin calificada de un grupo sobre el valor de una propiedad.
Bienes Inmuebles: Los inmuebles son aquellos que tienen una situacin fija y no
pueden ser desplazados sin ocasionar daos a los mismos. Pueden serlo por
naturaleza, por incorporacin, por accesin, etc.
Capacidad Econmica: Aptitud o capacidad que se revela al realizar una serie

de acciones jurdicas o econmicas que pueden elevar o disminuir el patrimonio
o riqueza de una persona fsica o jurdica.
Depreciacin: Prdida de valor de un inmueble antiguo con relacin al mercado

de nueva edificacin. Puede producirse por el paso del tiempo - depreciacin
funcional-, o por causas ajenas al inmueble -depreciacin econmica-.
Derecho De Usufructo: Derecho real de uso, por el que el propietario de una

cosa, mueble, inmueble o semoviente, cede a un tercero el uso y disfrute de la
misma, con la condicin de salvaguardar su conservacin y custodia.
Escritura Pblica: Documento firmado y autorizado por un notario que da fe de

su contenido y le permite ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
Hipoteca: Un documento legal pignorando la propiedad como garanta por el

pago de la deuda.
Impuesto: Tributo exigido sin contraprestacin, cuyo hecho imponible est

causado por hechos de naturaleza jurdica o econmica que revelan loa
capacidad econmica del sujeto que los realiza.
Intermediacin Financiera: Actuacin de las entidades bancarias que reciben

los fondos que los ahorradores depositan en ellas para, posteriormente,
prestarlos a los que necesitan financiacin.
Permuta: La permuta es la cesin de cosa por cosa. Es la translacin de un sujeto

a otro de una cosa por otra. No hay dinero o precio en el intercambio, sino
simplemente un cambio de un objeto por otro.
Prestatario: Persona titular del prstamo. Que asume todas las obligaciones y
adquiere los derechos del contrato que firma con al entidad financiera
(prestamista).
Plazo De Amortizacin: es el tiempo que se establece en el prstamo para su

total devolucin.
Prstamo Hipotecario: Cantidad de dinero concedida generalmente por una

entidad bancaria, a una persona fsica o jurdica, con la garanta de un bien
inmueble.
Propiedad Horizontal: Rgimen jurdico instaurado para regular las relaciones

jurdicas que se dan entre los distintos copropietarios de un inmueble en el que
cada propietario dispone en exclusiva de un derecho de pro piedad sobre los
elementos arquitectnicos situados en el interior de su piso, y de un derecho de
copropiedad sobre el conjunto de elementos comunes que componen el
inmueble.
Refinanciar: Obtener un nuevo prstamo para amortizar un prstamo existente.

La refinanciacin en una prctica muy popular cuando las tasas de inters caen.
Ttulos De Propiedad: Certificados pblicos y/o privados que acreditan el

carcter de propietario de la persona que los ostenta.
Valor Catastral: Valor establecido por la aplicacin de las normas tcnicas de

valoracin especficas, para el clculo del valor catastral a efectos impositivos.
Relacionado con la valoracin fiscal.
Valor De Mercado: El precio con el que una propiedad se establece en el

mercado abierto.
Valor Urbanstico: Valor basado en el aprovechamiento urbanstico del que el

suelo es susceptible, en funcin del planeamiento que le afecta.
1.3.
Valorizacin: Un incremento en el valor histrico de un inmueble.
ANLISIS DEL MERCADO

Existe un inters creciente de la poblacin en general para invertir en inmuebles, de
hecho, dado esta demanda en los ltimos aos hubo una tendencia hacia el
crecimiento de licencias de construccin y se dan valorizaciones que superan en
promedio el 12% anual.
El contexto que genera la reestructuracin en la ciudad, fomenta zonas especficas
para proyectos urbanos; as mismo la falta de tecnologa en sistemas de informacin
(falta de valor agregado en el servicio), el boom de la demanda en bodegas, el cambio
del negocio inmobiliario y el tipo de demanda personalizada que requieren las
empresas multinacionales y nacionales, generan oportunidades e incentivos para
incursionar en el mercado inmobiliario.
Finalmente en los ltimos aos el uso de nuevas tecnologas como el software para
el manejo de inventarios de propiedades y la publicacin de las ofertas de venta y
arriendo en la Web han revolucionado la forma de hacer negocios inmobiliarios en
el mundo. Esta revolucin se debe a las nuevas estrategias de los agentes de finca
raz que encontraron en internet la herramienta precisa para crear un sistema
integrado de informacin, especialmente en Estados Unidos, que le permiti
disminuir los costos publicitarios y el tiempo de venta de las propiedades. Esto
conlleva a poder innovar en el negocio con sistemas de informacin y tecnolgicos
que representen ventajas competitivas las cuales sean un atractivo para nuestro
modelo de negocio.
1.4.
OBJETIVOS DEL NEGOCIO

Objetivos Cuantitativos
De entrada en el negocio inmobiliario, se pretende obtener el 0.1% del

mercado de ventas y en arriendo el l % de los estratos A, B y C.
Objetivos Cualitativos
Enfocarnos en el estrato alto de Lima, ya que presenta las mejores

oportunidades de negocio.
Desarrollar un portafolio con productos Innovadores que capten nuevos

clientes.
II.
Buscar posicionamiento de marca.
Contar con una pgina web para la comunicacin con los clientes.
PRESENTACIN DE LA EMPRESA
Nombre de la Empresa
TAKANA INMOBILIARIA EIRL
Descripcin de la empresa
Empresa dedicada a la prestacin de servicios inmobiliarios en Lima para sectores
del estratos A, B y C que ofrece a sus clientes la posibilidad de vender, comprar,
alquilar o avaluar sus inmuebles, as como conocer diferentes proyectos de vivienda.
Misin
TAKANA INMOBILIARIA EIRL es una empresa dedicada a satisfacer las necesidades
de compra, venta y arrendamientos de inmuebles para vivienda; a su vez realiza
avalos, asesora jurdica, asesora contable y asesora financiera a sus clientes
brindando un servicio de intermediacin inmobiliaria personalizado del ms alto
nivel, con el fin de expandir y crecer buscando el bienestar de sus empleados,
clientes y de la comunidad en general.
Visin
Posicionarnos como la nmero 1 en manejo de vivienda en estratos A, B y C
resaltndose por ser una empresa de calidad por cumplimiento y confiabilidad; as
mismo para dicho ao, posicionar a TAKANA INMOBILIARIA EIRL como una de las
inmobiliarias preferidas y la ms visitada en Internet.
Ubicacin
As mismo se ha establecido la necesidad de montar su oficina principal en el
corazn del distrito de Miraflores, que es donde se concentran gran parte de los
estratos altos de Lima, estableciendo la necesidad de fijar un punto de venta fsico
para la distribucin directa del servicio y un sitio web que pretende competir con
las actuales compaas que ofrecen estos servicios.
Comunicacin y Distribucin
Se buscara realizar una estrategia de comunicacin agresiva, esta se basara en una
publicidad intensa, pagando pautas en: Radio, Televisin, Servicio de publicidad
mvil y medios impresos.
Las tcticas de comunicacin para transmitir dicho mensaje sern:
Pauta en medios impresos dirigidos a estratos altos, tales como revistas

semanales de publicacin semanal de anlisis y opinin como cambio o semana.
Pagar publicidad en vallas mviles tanto en carros-valla como en taxis-valla, ya

que estos generan un gran impacto publicitario.
Utilizar vallas fijas en zonas estratgicas, haciendo uso de estructuras de gran

impacto visual que permitirn transmitir nuestra imagen y productos a un gran
nmero de personas que transitan por estos puntos.
Elaboracin de la pgina WEB de la empresa la cual tendr una interfaz amigable,

donde encuentre todo lo relacionado con la bsqueda de inmuebles para la
venta, compra, arrendamiento y avalu con una base de datos de los inmuebles
disponibles, as mismo atencin al cliente en lnea por medio de chat virtual. En
la pgina los clientes podrn encontrar simuladores financieros para crditos
hipotecarios, como nivel de rentabilidad del inmueble que arrienda (TIR, VPN y
dems), sectores de mayor valorizacin, etc.
Para desarrollar las estrategias de satisfaccin integral del cliente se pondr

atencin a las siguientes tcticas de distribucin:
Dar estmulos, es decir regalos de oficina a sus clientes preferenciales tales como
USB, vasos, esferos, agendas, etc.
Contratar personal capacitado para el manejo integrar de los servicios

inmobiliarios.
Capacitar a los empleados para la asesora y asistencia de los servicios, con el fin
de ofrecer un servicio de calidad.
Contactarse con el cliente para verificar la correcta asistencia de los servicios en

lugar solicitado.
Ofrecer en la Internet un canal de consulta con informacin amplia, confiable y

actualizada de los servicios e inmuebles.
Confirmar con los clientes fecha, lugar y hora de servicio y ofrecer.
La creacin de un Boletn Mensual Gratis sobre informacin inmobiliaria que ser

enviado al mail de los clientes y personas que se inscriban a la pgina. La atencin
al pblico se har en la oficina principal o en el inmueble del cliente con cita previa.
Estrategia de Servicio
El objetivo es poder cambiar la percepcin del cliente con servicios que sean
innovadores y que generen una experiencia inolvidable y enriquecedora de forma
que aumente la frecuencia y se capten nuevos clientes de esta forma.
La estrategia es por medio de una infraestructura administrativa adecuada y con
servicios adicionales de asesora en informacin constante con el cliente y con el
mercado, es decir buscar la forma que el cliente piense que su inmueble es
importante para nosotros y que buscamos comercializarlo en un tiempo menor y en
condiciones favorables si el cliente lo comercializara por sus propios medios.
Entonces desde el servicio queremos basarnos en las siguientes acciones:
Estructura administrativa adecuada
Retroalimentacin constante con el cliente
Base de datos de clientes (compradores y arrendatarios)
Asesora Integral (financiacin, anlisis de rentabilidad, seguimiento del

inmueble, nivel de satisfaccin del arrendatario, tiempo de colocacin del
inmueble.)
Estrategia de Precio
Encontramos que hay una preferencia y tendencia de las personas por pagar un
porcentaje menor entre venta y arrendamiento.
Se decidi establecer una estrategia para una cartera de productos con un conjunto
10
de precios que maximice los beneficios de la disparidad del valor de los inmuebles,
el valor de los cnones y el tamao de los inmuebles; es decir desagregar los precios
de acuerdo a los factores anteriormente descritos.
Para la venta decidimos establecer una tabla entre el 2% como mnimo y un 4%

como mximo de acuerdo al valor del inmueble.
Para el arrendamiento consideramos cobrar una comisin de acuerdo al valor

del inmueble que tendra un mnimo de 6% y un mximo de 9%.
Para la parte de avalos la comisin ser de acuerdo a los fijados por el gobierno
segn lo establece el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, Resolucin
Ministerial N 126-2007-VIVIENDA del 7 de mayo de 2007 y que contiene las
modificaciones aprobadas con la Resolucin Ministerial N 266-2012-VIVIENDA
de 28 de noviembre de 2012.
Estrategia de Ventas
Para la comercializacin de los inmuebles y prestacin de servicios la estrategia en
ventas se basara en la atencin va Chat virtual, Servicio a domicilio en el inmueble
del cliente o donde lo desee con cita previa, en las oficinas de la inmobiliaria y por
medio telefnico.
III.
ASPECTOS LEGALES PARA SU CONSTITUCIN
3.1.
Procedimiento para el Registro como Agente Inmobiliario

La inscripcin es obligatoria a partir de los tres aos de la entrada en vigencia de la
Ley N 29080. El registro es gratuito, debiendo presentar el Formulario de
Inscripcin o Renovacin - FIR en Mesa de Partes del Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento - VIVIENDA, adjuntando los siguientes documentos:
Persona Natural:
a) Copia certificada de la Constancia del Curso de Especializacin para Agentes
Inmobiliarios.
b) Declaracin jurada de encontrarse en pleno goce y ejercicio de derechos
civiles.
c) Copia certificada del DNI.
d) Copia del RUC.
e) Declaracin jurada de domicilio.
11
f) Constancia de no registrar antecedentes penales por sentencia condenatoria.

g) Dos fotografas tamao pasaporte en fondo blanco.
h) Certificado de Estudio.
i) Formulario de Inscripcin (FIR)
Persona Jurdica:
a) Copia Literal de la Partida Registral, expedida por Registros Pblicos.
b) Nombre del representante legal y vigencia de poder.
c) Copia del RUC.
d) Copia certificada del DNI del representante legal;
e) Relacin del personal que cuente con la capacitacin especializada.
f) Copias certificadas de las constancias de capacitacin del oersonal
presentado.
g) Formulario de Inscripcin (FIR)
En el caso de los solicitantes residentes en el interior del pas podrn remitir sus
documentos a travs de correo certificado
Presentacin del expediente y emisin de Constancia e inscripcin en el

Registro
La Direccin Nacional de Vivienda - DNV, verificar la documentacin
presentada.
En caso de tener alguna observacin, la DNV notificar al solicitante, para que en
un plazo no mayor a (10) diez das hbiles, subsane las observaciones.
De estar conforme con el cumplimiento de la documentacin, en un plazo de 30
das hbiles, VIVIENDA emitir la Constancia de Inscripcin en el Registro.
La Constancia de Inscripcin en el Registro incluye los datos del Agente
Inmobiliario, adems de lo siguiente:
Fecha de Registro
Fecha de expedicin de la constancia
Fecha de expiracin
La expedicin de las constancias, ser comunicado mediante correo electrnico.

En el caso de los solicitantes del interior del pas tambin sern notificados va
correo electrnico, remitiendo el fsico de la constancia va correo certificado al
domicilio.
La relacin de los Agentes inmobiliarios registrados ser publicada a travs de
12
la pgina web del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento, la cual

ser actualizada mensualmente.
Vigencia de la Inscripcin en el Registro

La inscripcin en el Registro tendr una vigencia de tres (03) aos, computados
a partir de la fecha de Registro.
Renovacin de la Inscripcin en el Registro

Se presentar el FIR con los datos actualizados, en caso se presente alguna
variacin, se deber adjuntar la documentacin sustentatoria de dicha variacin.
No podrn renovar aquellas personas, a quienes se les haya cancelado el registro
por sancin. Los Agentes que hayan recibido sancin de multa debern acreditar
el pago de la misma al momento de solicitar dicha renovacin.
3.2.
Procedimiento para la formalizacin de la Agencia Inmobiliaria

1) Bsqueda y reserva del nombre de la empresa en Registros Pblicos.
La inmobiliaria TAKANA INMOBILIARIA EIRL ser constituida bajo la forma
jurdica de Empresa Individual de Responsabilidad Limitada para lo cual nos
remitimos a la Ley N 26887, Ley General de Sociedades.
2) La Minuta
Se redact el pacto social y los estatutos, adems de los insertos
correspondientes a la sociedad.
3) La Escritura Pblica.
La Minuta fue llevada a la notara para que sea elevada a escritura pblica;
presentando adems el comprobante de depsito del capital aportado en el
Banco de Crdito del Per, junto al inventario detallado y valorizado de los
bienes no dinerarios y el certificado de Bsqueda Mercantil emitido por la
Oficina de Registros Pblicos de la inexistencia de una razn social igual o similar
a la nuestra.
4) Inscripcin de la Escritura Pblica en Registros Pblicos
Se llev la Escritura Pblica a la Oficina de Registros Pblicos para su debida
inscripcin en los Registros Pblicos.
5) Obtencin del nmero de RUC
Nos inscribimos ante la SUNAT y obtuvimos nuestro Registro nico de
13
Contribuyentes (RUC) N 20536677880

6) Eleccin del rgimen tributario
En la misma SUNAT, fuimos registrados en Rgimen General de Renta; y luego
procedimos a imprimir los comprobantes de pago (boleta y/o factura) que
utilizaremos en la empresa.
7) Compra y legalizacin de Hojas sueltas para los libros contables
Nuestra contabilidad ser automatizada, por lo tanto tuvimos que comprar y
legalizar hojas sueltas ante notario pblico.
8) Inscripcin de trabajadores en EsSalud
En este paso registramos a nuestros trabajadores en el T-Registro de la pgina
web de la SUNAT, el cual permitir que nuestros trabajadores accedan a las
prestaciones que otorga dicha entidad.
9) La Licencia Municipal
En la Municipalidad Provincial de Tacna, tramitamos la obtencin de la licencia
de funcionamiento, presentando una fotocopia del RUC.; un croquis de la
ubicacin de la empresa; una copia del contrato de alquiler del local; una copia
de la Escritura Pblica; el recibo de pago por derecho de licencia y el formulario
de solicitud.
IV.
ORGANIGRAMA DE TAKANA INMOBILIARIA EIRL.
14
V.
ANLISIS TCNICO Y OPERATIVO
5.1.
PROMESAS DE SERVICIO
La promesa de servicio es la manifestacin de los compromisos voluntariamente
asumidos por TAKANA INMOBILIARIA EIRL con sus clientes, con el fin de establecer
con claridad y transparencia el marco de actuacin con los clientes para poder
generar confianza en la relacin.
En cada servicio se centraran esfuerzos a prestar una atencin profesional, corts y
que responda a las necesidades de nuestros clientes. En este sentido se respetara las
necesidades del cliente, y seremos honestos y directos.
5.1.1. Promesa de Servicio de Arrendamiento

En el caso de recibir un inmueble en arriendo, TAKANA INMOBILIARIA EIRL, se
compromete a publicitar los inmuebles, pautando en los diferentes medios de
comunicacin y la colocacin de vallas, pancartas o avisos.
La asesora se basa en la visita a los inmuebles, el trmite ante la aseguradora y el
seguimiento del negocio, como la coordinacin las citas diarias para finalmente, con
la aprobacin, elaborar el contrato de arrendamiento, inventario fsico y acta de
entrega del inmueble.
El principal objetivo es trabajar siempre buscando el beneficio los clientes, con la
obtencin de excelentes arrendatarios para los inmuebles. Ya una vez entregado el
inmueble al arrendatario, se cancelara oportunamente, en fechas fijas mensuales, el
valor del arrendamiento pactado, pague o no el arrendatario.
5.1.2. Promesa de Servicio de Venta
En este proceso promocionamos el inmueble pautando en los peridicos locales,
metro cuadrado y ofrecemos el inmueble a nuestro Banco de Clientes. Ubicamos los
avisos, pancartas o vallas. Mostramos los inmuebles a los interesados y si deciden la
compra, los asesoramos en el cierre del negocio, los trmites del crdito bancario, si
es el caso y en la firma por parte de los interesados de la promesa de compraventa
y la escritura.
En el transcurso del tiempo que permanezca el inmueble con nosotros, se le
proporcionara al dueo informes sobre los avances del proceso con regularidad y se
15
hablar con l sobre los comentarios que reciba sobre la propiedad. De acuerdo a lo
anterior, se harn recomendaciones para mejorar las posibilidades la propiedad en
el mercado.
Se utilizar un documento por escrito con el Anlisis Competitivo de Mercado e
informacin sobre el mercado local poner a la venta la propiedad con el precio
adecuado y conseguir el valor justo.
Una vez que el propietario haya aceptado una de las ofertas, los procedimientos de
preacuerdo (custodia/depsito) hasta el proceso de cierre de la venta se vigilarn
en la medida en que la ley lo permita. Al final si el cliente lo desea se le ayudara a
encontrar su prxima vivienda.
5.1.3. Promesa de Servicio de Avalo
El Avalu es bsicamente un estudio que analiza diversos factores arquitectnicos,
urbansticos, estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar el
valor comercial de una propiedad.
Mediante un Proceso tcnico, lgico y coherente que les permite analizar, procesar
e interpretar informacin inmobiliaria, obtenida mediante investigaciones directas
e indirectas, para determinar el valor comercial ms probable de un bien, en
trminos monetarios, en un mercado abierto y en condiciones normales.
Este estudio tendr como contenido mnimo:
Indicacin de la clase de avalo que se realiza y la justificacin de por qu es el

apropiado para el propsito pretendido.
Identificacin y descripcin de los bienes o derechos avaluados, precisando la

cantidad y estado o calidad de sus componentes.
Caractersticas de la propiedad. Se trata de una descripcin fsica del terreno, las

dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios relacionados con la
estructura.
Informacin jurdica y de titulacin. Deben relacionarse los linderos, la cabida,

la tradicin de propietarios y tenedores de la propiedad, la titulacin actual y la
situacin jurdica, entre otros datos.
Los datos urbansticos del sector. Descripcin de la zona y anlisis de aspectos

incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad.
Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinacin que puede darse al bien
16
en relacin con las normas urbansticas aplicables como por ejemplo, comercial,
residencial, industrial, mixto.
Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes.
Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se utilizaron

para realizar los clculos.
La vigencia del avalo, que no podr ser inferior a un ao.
Metodologas aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y

referencias de los modelos de clculo utilizados.
Cuando la metodologa del avalo utilice un sistema de depreciacin, se debe

indicar el mtodo de depreciacin utilizado y la razn por la cual se considera
que resulta ms apropiado que los mtodos alternativos.
Cuando la metodologa utilice proyecciones, se deben sealar todos y cada uno

de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de variables
proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o los
supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la proyeccin.
Si la metodologa del avalo utiliza ndices, se debe sealar cules se utilizaron y

la fuente de donde fueron tomados.
Memorias de los clculos realizados. Hace referencia a las frmulas, valores y

resultados obtenidos en las diferentes metodologas- durante la estimacin del
precio.
Estimaciones sobre valorizacin. Qu posibilidades tiene el tiempo de crecer el

precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado, las obras
de infraestructura del sector, la fisonoma social y de seguridad de la zona y en
general, teniendo en cuenta los dems elementos urbansticos y propios de la
propiedad que puedan afectar su valor positiva o negativamente.
La identificacin de la persona que realiza el avalo y la constancia de su

inclusin en las listas que componen el Registro Nacional de Avaluadores.
Avalo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo con
los clculos y dems consideraciones tenidas en cuenta por el avaluador. Debe
discriminar los valores de suelo, reas con diferentes usos y/o tratamientos,
entre otros datos.
Registro fotogrfico de la visita. Imgenes de la propiedad con comentarios que
17
permitan identificar cada una de las reas y su estado.
Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben adjuntar las

notas, fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la normatividad
aplicable a la propiedad. Tambin los planos, levantamientos topogrficos (si se
realiz), documentos de titulacin y otros que hayan podido utilizarse durante
el avalo.
5.2.
ASESORA JURDICA:
En cuanto a la asesora jurdica, se ofrecer estos servicios:
Elaboracin de contratos de compraventa.
Elaboracin de Minutas.
Elaboracin y reformas a la propiedad horizontal.
Estudio de ttulos.
Cobro de Cartera.
Estudio de solicitudes de Arrendamiento.
Elaboracin de contratos de arrendamiento.
Liquidacin de contratos.
Recuperacin de sumas por Servicios Pblicos.
VI.
INFRAESTRUCTURA E IMPLEMENTACIN DEL LOCAL COMERCIAL
6.1.
LOCALIZACIN
Para la ubicacin de nuestra sede central, se ha dispuesto arrendar una casa en la
Cdra. 12 de la Av. 28 de Julio la cual cuenta con sala de espera, rea de recepcin,
tres ambientes para oficinas, sala de reuniones, tres baos, reas para implementar
una cocina-comedor y un deposito o zona de archivo, dos estacionamientos y dos
puertas de acceso en el distrito de Miraflores.
Su valor de arriendo es de S/. 2,200.00 mensuales junto con un valor de
administracin de S/. 800.00; esta cuenta con: cables de red y lnea telefnica,
iluminacin natural, circuito cerrado de TV, recepcin, deteccin de humo, alarma
de incendio, escaleras de emergencia, tanques de agua, garaje y parqueadero
visitantes.
18
6.2.
EQUIPOS Y MAQUINARIA
Los servicios inmobiliarios no requieren de tanto equipo o maquinaria dado que
solo se requiere equipar una oficina para la atencin al cliente y las respectivas reas
funcionales como son la jurdica, la administrativa, tcnica y comercial.
Entre las necesidades bsicas en cuanto a equipos de oficina se encuentran
escritorios, sillas, mesas, estantes, etc.; y equipos informticos (computadoras,
impresoras, fotocopiadoras, telfono s, fax, etc.) y los respectivos implementos de
librera.
6.3.
TECNOLOGA
Cuando se habla de tecnologa en este proyecto, se refiere al manejo de bases de
datos, fundamental para la operacin del negocio. TAKANA INMOBILIARIA EIRL
piensa incluir en sus operaciones el sistema fcil; este es un sistema de datos
informticos que contiene los inmuebles que han sido dados en administracin a las
inmobiliarias para facilitar su venta.
El sistema fcil provee informacin detallada de las propiedades disponibles para
ser vendidas, recibiendo la informacin en su servidor y divulgndola a los
miembros y usuarios mediante un acceso exclusivo para afiliados mediante claves
de inclusin y consulta.
VII.
RECURSOS HUMANOS
Al inicio de reclutamiento se harn convocatorias a travs de avisos clasificados y
bolsas de trabajo en donde se publicara el perfil de los cargos requeridos.
Para el proceso de seleccin del trabajador se llevaran los siguientes pasos:
a) Revisin de las hojas de vida de los interesados y seleccin de posibles
calificados.
b) Se realizara una entrevista inicial.
c) Se realizaran pruebas de personalidad, de inteligencia y de rendimiento para
definir el potencial intelectual y la personalidad del aspirante al cargo y verificar
sus capacidades.
d) Una vez escogido los candidatos se proceder a comprobar la veracidad de la
informacin proporcionada; se realizara una investigacin de antecedentes de
19
trabajo, investigacin de antecedentes penales, investigacin de cartas de

recomendaciones y referencias.
e) En el proceso de contratacin se legaliza la relacin de trabajo para garantizar
los intereses y los derechos de las dos partes, trabajador y empresa.
Posteriormente se firma el contrato definiendo su duracin, la forma de pago,
cantidad remunerada, periodo de prueba, prestaciones sociales y finalmente se
firma por el gerente general, el responsable directo y el trabajador.
f) Por ltimo se realizara la induccin al individuo para que conozca los elementos,
tareas y funciones del trabajo que va desarrollar, estableciendo planes, manuales
y programas. As mismo se le presenta el equipo de trabajo y se le indicaran sus
funciones. Todo esto con el objetivo de que la persona se integre a la
organizacin y a su puesto de trabajo lo ms rpido posible.
20
-ANEXO 01CONTRATO DE CORRETAJE

Conste por el presente documento el Contrato de Corretaje Inmobiliario que celebran de
una parte TAKANA INMOBILIARIA EIRL, identificada con R.U.C. N 20536677880 inscrita
en la partida electrnica N P-005274 del Registro de Personas Jurdicas de Lima, con
domicilio en Av. 28 de Julio N 1255 distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de
Lima, debidamente representada por su Gerente General Don Abdn Huanca Jarecca,
identificado con D.N.I. N 00502060, con poderes inscritos en el asiento F-320 de la referida
partida electrnica, a quien en lo sucesivo se denominar EL CORREDOR; y, de otra parte,
Nelson Perez Ale, identificado con D.N.I. N 40512855, de estado civil soltero y con
domicilio en Av. Pinto N 315 distrito, provincia y departamento de Tacna, a quien en lo
sucesivo se denominar EL PROPONENTE; en los trminos contenidos en las clusulas
siguientes:
ANTECEDENTES
PRIMERA.- EL PROPONENTE es propietario del inmueble ubicado en la Av. Argentina No.
220, La Negrita, en el distrito, provincia y departamento de Arequipa, cuyo dominio se
encuentra inscrito en la partida electrnica N 11002020 del Registro de la Propiedad
Inmueble de Arequipa, dejando establecido que sobre dicho bien no pesa gravamen de
ninguna especie, ni medida judicial o extrajudicial alguna y en general, acto o contrato que
limite su libre disponibilidad.
SEGUNDA.- EL CORREDOR es una persona jurdica de derecho privado constituida bajo el
rgimen de la sociedad annima, cuya actividad principal es la intermediacin en la
celebracin de contratos de compraventa y arrendamiento de inmuebles de toda
naturaleza: casa- habitacin, oficinas, tiendas, departamentos, etc.
OBJETO DEL CONTRATO
TERCERA.- En virtud del presente contrato, EL CORREDOR se obliga a promover la venta
del inmueble al que se refiere la clusula primera, durante un plazo de 90 das. En
contraprestacin, EL PROPONENTE se obliga a pagar a EL CORREDOR una comisin que se
deducir del precio de venta del inmueble.
OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL CORREDOR
CUARTA.- En virtud del presente contrato, EL CORREDOR se obliga a:
Publicitar la venta del referido inmueble.
Informar semanalmente a EL PROPONENTE sobre los potenciales compradores.
Mostrar el inmueble a los interesados.
Proponer el proyecto de contrato para la compraventa del inmueble.
21
QUINTA.- EL CORREDOR, en cumplimiento de lo establecido en la clusula anterior, deber

publicar por su cuenta, avisos publicitando la venta del inmueble tanto en peridicos,
afiches y cualquier otro medio de comunicacin masivo.
SEXTA.- EL CORREDOR deber brindar a los potenciales compradores o interesados en el
inmueble, toda la informacin que estos requieran como lo referente a los antecedentes
registrales, planos, antigedad, etc., que obtendr directamente de EL PROPONENTE.
SETIMA.- En caso de no efectuarse la venta en el plazo pactado, o de efectuarse en
condiciones distintas a las acordadas, no hay obligacin de EL CORREDOR de pagar
indemnizacin alguna.
OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL PROPONENTE
OCTAVA.- EL PROPONENTE de acuerdo a lo sealado anteriormente, pagar a EL
CORREDOR una comisin que asciende al 3% del precio de la venta del inmueble, en caso
que se realice la operacin. De ocurrir esto ltimo, dicho pago se efectuar al momento de
la suscripcin del contrato de compraventa.
NOVENA.- EL PROPONENTE se obliga a abstenerse de ofertar la venta del inmueble de su
propiedad, mientras est vigente el contrato.
DCIMA.- Si EL PROPONENTE incumple la clusula anterior y promociona y vende el
inmueble durante la vigencia del contrato, se obliga a pagarle a EL CORREDOR la comisin
establecida en la clusula octava.
DCIMO PRIMERA.- EL PROPONENTE se obliga a brindar todas las facilidades para que EL
CORREDOR cumpla con la labor encomendada.
GASTOS Y TRIBUTOS
DCIMO SEGUNDA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la
celebracin, formalizacin y ejecucin del presente contrato sern asumidos por EL
PROPONENTE.
RESOLUCIN DEL CONTRATO
DCIMO TERCERA.- El incumplimiento de la obligacin asumida por EL CORREDOR en la
clusula octava, constituir causal de resolucin del presente contrato, al amparo del
artculo 1430 del Cdigo Civil. En consecuencia, la resolucin se producir de pleno
derecho cuando EL PROPONENTE comunique, por carta notarial, a EL CORREDOR que
quiere valerse de esta clusula.
COMPETENCIA ARBITRAL
22
DCIMO CUARTA.- Las controversias que pudieran suscitarse en torno al presente

contrato, sern sometidas a arbitraje, mediante un Tribunal Arbitral integrado por tres
expertos en la materia, uno de ellos designado de comn acuerdo por las partes, quien lo
presidir y los otros designados por cada uno de ellos.
Si en el plazo de 120 das de producida la controversia, no se acuerda el nombramiento del
presidente del Tribunal Arbitral, ste deber ser designado por el Centro de Arbitraje
Nacional y Extranjero de la Cmara de Comercio de Lima, cuyas reglas sern aplicables al
arbitraje.
El laudo del Tribunal Arbitral ser definitivo e inapelable, as como de obligatorio
cumplimiento y ejecucin para las partes y, en su caso, para la sociedad.
DOMICILIO
DCIMO QUINTA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes,
con motivo de la ejecucin de este contrato, ambas sealan como sus respectivos domicilios
los indicados en la introduccin de este documento. El cambio de cualquiera de las partes
surtir efectos desde la fecha de comunicacin de dicho cambio a la otra parte, por va
notarial.
APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY
DCIMO SEXTA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se
someten a lo establecido por el Cdigo Civil y dems del sistema jurdico que resulten
aplicables.
En seal de conformidad, las partes suscriben este documento en la ciudad de Arequipa, a
los 02 das del mes de julio del 2016.
23

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El segmento B, en el que estn las viviendas de hasta S/.275.000, seguir siendo el

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grandes proyectos multifamiliares.

El ao pasado, salvo Lince y La Molina, todos los distritos de Lima vendieron

Los menores precios por m2 estn en Carabayllo (S/.2.140) y Puente Piedra

Salvo en Barranco, Miraflores, La Molina, Surquillo y El Agustino, en los dems

El precio promedio por m2 en viviendas del segmento B, que vendi ms de

1.2.1. El Agente Inmobiliario

CONSTITUCIN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

Inmobiliarios) y desarrolla el servicio de intermediacin destinado a la adquisicin,