Demanda de la propiedad horizontal, cuestiones varias.

ADMINISTRACION
VIGILANCIA.

EXPENSAS

FONDOS

REPARACIONES

Seor Juez:.... , por sus propios derechos, con domicilio real en.... ,
constituyendo domicilio legal en el estudio de su letrado patrocinante, Dr..... , en
donde tambin lo constituye el letrado a los efectos profesionales, a V.S. se
presenta y como mejor proceda, dice:
I. - Cuestiones adjetivas y sustantivas:
1. Vengo a iniciar proceso sumario de nulidad contra el consorcio de
propietarios.... , denunciando ese domicilio a los efectos de la concrecin del
traslado de la presente demanda.
2. Este Juzgado resulta competente para entender en el presente juicio, atento
lo dispuesto por el art. 40 del decreto-ley 1.285/58 y sus modif.
3. Corresponde el trmite sumario por la naturaleza de la cuestin que planteo,
atento lo que resulta del art. 320, inc. 2, ap. c del CPCCN, con arreglo a lo
dispuesto en la parte final del apartado terminal de la norma legal citada; pero
acepto.
4. El suscripto desea dejar expresa constancia que si la contraria lo acepta en
beneficio de la celeridad de la tramitacin, ella misma tambin estara de
acuerdo en que se asignara a la presente accin los alcances determinados
por el art. 322 CPCCN. si se adjudica al juicio el trmite ordinario.
5. Antes de iniciar la relacin de los hechos que nutren el presente proceso,
debo dejar perfectamente individualizado el juicio caratulado ..., que tramita
por ante el Juzgado.... de.... , y en el que ha prevenido la sala.... del fuero,
bajo registro interno.... de sta. Debo agregar que pese a que la cartula
sugiere la idea de proceso petitorio, dicha caratulacin respondi al escrito
inicial de la actora, que era reivindicatorio, pero que, con posterioridad y antes
del traslado de la demanda, esa accin fue modificada y reducida a un pedido
de tenencia del inmueble cuestionado de manera que ese proceso importa
solamente esencialmenteuna cuestin e tenencia (no obstante que la sentencia
recada en primera instancia ilegalmente haya penetrado y virtualmente
resucit un tema de dominio). Ese proceso se encuentra entonces con
sentencia primaria admitiendo la accin, con apelacin concedida al suscripto,
y en la cmara ya citada.
6. Otro antecedente indispensable lo constituye el Reglamento de Copropiedad
y Administracin del edificio.... de esta ciudad, otorgado el.... , como escritura
N.... , folio.... , del Registro de Contratos Pblicos, protocolo del escribano
pblico autorizante de dicha escritura don.... de.... , cuyo testimonio fue
debidamente inscripto en el Registro de la Propiedad de.... , con fecha.... de....
de.... , en la matrcula.... Dentro de dicho reglamento resultan de especial

inters las partes siguientes: Los otorgantes convienen en forma irrevocable,

que la unidad complementaria nmero 1 tiene carcter precario, por cuya razn
se obligan a su eliminacin definitiva incorporando su superficie al vestbulo de
entrada como superficie comn, inmediatamente que se concrete su
desocupacin. Esta clusula se encuentra en el folio.... de la escritura a que
me vengo refiriendo, y viene a formar parte del artculo 2 del reglamento, bajo
el rtulo de Divisin del edificio, seccin Sectores de Propiedad Exclusiva.
En el artculo quinto del reglamento, encontramos la fuente interpretativa de la
afectacin de la unidad complementaria I, sin cargo, al total del consorcio y
como parte comn del mismo.
7. El Reglamento de que hablamos sufri modificaciones segn escritura del
Registro de.... de la escribana.... , sin alteracin del prrafo transcripto.
8. La unidad complementaria.... a que se refiere la clusula de precariedad que
hemos visto aparece en el Reglamento de Copropiedad fue adquirida por el
suscripto, y as figura en la compraventa de partes indivisas otorgada el....
de.... de por escritura.... del protocolo Registro Notarial.... de.... del ya
mencionado escribano.... que, al igual que mis ttulos originarios, se encuentra
debidamente inscripta en el Registro de la Propiedad de.... La inscripcin de
esta compra de parte indivisa responde a la anotacin registral respecto de la
matrcula.... y sus correspondientes, y data, por ende, de.... Por fin el carcter
de propietario del suscripto respecto de las unidades principales y de la
complementaria (T) no se le discute por parte del consorcio y, por el contrario,
el mismo la refirma en la demanda por tenencia a que antes me he referido.
Eso s, al consorcio demandado ha pretendido de diversas maneras, ninguna
de ellas procedente engrosar la porcin comn del edificio, encaminndose al
despojo al suscripto de la unidad complementaria .., mencionada.
9. Con los datos hasta ahora suministrados, estamos en condiciones de iniciar
especficamente la relacin de los hechos en que se fundamenta esta
demanda.
10. La unidad complementaria.... , que constituye un local comercial del tipo
quiosco. e encontraba dada en alquiler a tercero, siendo como se ha visto el
propietario el suscripto, y por ende, el locador (arts. 1498 y 1518 del CCRA).
No obstante ello, subrepticiamente y valindose quin sabe de qu
arbitriospero cualesquiera fueran, naturalmente ilegtimos el consorcio
demandado intent aduearse de la unidad complementaria .., suscribiendo
con el locatario lo que dicho consorcio curiosamente denomin Convenio de
Desocupacin. Tal se hizo, tambin en forma inusual, con homologacin sin
intervencin del propietario o sea ma, con fecha.... segn surge de Fs..... y....
de los autos caratulados ... que tramitaron por ante el Juzgado.... La
existencia del legal proceso de desalojo que sustanci el suscripto contra la
seora.... , en el Juzgado.... y mi actividad personal, impidieron que este ardid
del convenio de desocupacin pudiera cristalizar en el despojo -a m- del
quiosco y del bien.
11. Quizs alentado el consorcio porque frente a tales actos an el suscripto no
inici la integral accin criminal respectiva, me inici el juicio a que me refiero

en el cap. 5 de este escrito. En la demanda, rotulada como de reivindicacin,

se haca hincapi en el art. 2758 del CCRA, que como se sabe tipifica dicha
accin para el caso de prdida de posesin por parte del propietario, o sea, se
requiere haber sido propietario y haber perdido la posesin, ninguno de cuyos
tributos tena la actora. La relacin de hechos de ese proceso resulta tan
anormal, que el Juzgado intim a la parte a precisar su accin. Y la parte
present un escrito que rotul como Formula manifestacin sobre
competencia en cuyo escrito viene a borrar lo ms significativo de lo
expresado en la demanda y a cambiar la accin, ya que reduce su solicitud al
objeto de recuperacin de la mera tenencia, insistiendo en cosas inslitas,
como por ejemplo, el recuperar lo que no se tuvo, y en vas tortuosas e
ineficaces, como la pretensin de aprehender el bien sin haber hecho lo
principal, que era si poda serlo obtener su dominio. De todas maneras, as esa
demanda sea insuficiente para la adquisicin del dominiocomo lo es visto el
peligro que corro de que en autos detentarlos se resuelvan temas de petitorio
(se pidi tenencia y se vino a resolver dominio), me veo precisado a penetrar
en el fondo de la cuestin en la esencia de mi dominio sobre la unidad
complementaria .., a que me estoy refiriendo. y, en atencin a que segn sus
distintos aprestos y actos, el consorcio demandado pretende aduearse de la
unidad complementaria.... por invocacin de la clusula reglamentaria que
tengo trascripta en el cap. 8 de este escrito, no tengo otra alternativa que
impetrar ante la justicia V.S., en este caso la nulidad absoluta y manifiesta de
tal atestacin (o clusula) que deber judicialmente declararse en base a los
argumentos de hecho y derecho que paso a exponer.
12. Nuestra legislacin civil contiene diversas normas vinculadas con el
concepto de orden pblico (v. gr., artculos 18, 19, 502, 530, 531, 572, 953,
1071, 1206, 1208, 1503, 1826, 3695 y conc. del CCRA). Es sabido que el orden
pblico es un conjunto de principios anteriores y por sobre la mera letra de la
ley y del contrato, a los que se encuentra estrechamente ligada la existencia,
permanencia y conservacin de los bsicos valores de una comunidad
organizada, sea cual fuere la comunidad o el tiempo; lo cual hace que el
principio de la autonoma de la voluntad, deba aparecer sumisa ante las
razones de orden pblico y adaptarse a ste (Cmara del fuero, 10-8-65, en LL
121-42). El orden pblico acomoda lo individual al servicio general, y tiene
una generalidad similar a la de las buenas costumbres pese a sus diferencias
(JA 48-508). Los actos o contratos contrarios al orden pblico, a las buenas
costumbres, a la moral o a la ley, son nulos como si carecieran de objeto: tal
nulidad es de carcter absoluto (art. 1044 CCRA, y CSN, 24-11-37, JA 60-367).
La nulidad pronunciada judicialmente, vuelve las cosas a su estado inicial (art.
1050 CCRA, y SCBA, 4-8-38, JA 43-293), por lo cual en el presente caso,
declarada la nulidad de la reglamentacin (Reglamento de Copropiedad)
especfica de afectacin de la unidad complementaria.... , la misma
permanecer en pleno y exclusivo dominio del suscripto.
13. El suscripto sostiene que la clusula reglamentaria a que estoy haciendo
mencin, por la cual la unidad complementaria.... pasara al consorcio sin
retribucin, siendo que yo la he adquirido a ttulo oneroso y he pagado y
construido su delimitacin y su condicin de local con un importante valor
econmico, es nula de nulidad absoluta y manifiesta, porque, entre otras cosas:

instituira un enriquecimiento sin causa contrario a nuestro ordenamiento (art.

17CN94 y nota art. 499 CCRA), importa un abuso del derecho porque en nada
beneficia al consorcio (prescripto por el art. 1071 CCRA), resulta entonces
ilcita, enfrenta la moral. las buenas costumbres, los principios econmicos y
sociales del derecho y, concretamente, las normas legales que vengo citando.
El art. 953 del CCRA establece que el objeto del acto jurdico no puede ser
imposible, ilcito, contrario a las buenas costumbres, a la moral, prohibido por la
ley u opuesto a la libertad de las acciones (v. gr., SCBA, 30-7-65, LL 119-851).
Dentro de esta tesitura la clusula impugnada es a todas luces de completa
nulidad. Tambin lo es en vinculacin con la temtica de la libertad de las
acciones, expresadas en dicha norma legal, ya que, si ante el temor de la
clusula que cuestiono, el consorcio hubiera tenido el derecho, por ejemplo, de
pactar a mis espaldas con el locatario o de tomar posesin de la unidad como
si ya correspondiera a su dominio, estara inmerso en la mencionada nulidad,
fulminado por la parte final del art. 953, interpretado judicialmente como un
derecho de hacer correspondiente a la naturaleza de la aptitud jurdica
originaria (en parecido sentido ver, en el fuero, sala I ex-Paz, 31-5-60, LL 101129).
14. No hay tampoco dudas, acerca de que esta clusula comporta un ejercicio
abusivo del derecho aparentemente reconocido. La ley no ampara el ejercicio
abusivo de los derechos, entendindose por tal, contrariar los fines de la ley
tenidos en mira al reconocer los derechos, exceder la moral, buena fe, buenas
costumbres y tambin perjudicar porque s (CSN, an antes de la ref., LL 1619). Dentro de nuestra tesitura, se ha considerado consumado el abuso,
cuando se usa del derecho en forma irrazonable, excesiva o extravagante o sin
necesidad o inters legtimo o se provoca dao sin compensacin (CC2Cap, 68-40, JA 71-678: CApRosario, 4-10-55 en J(SFe) 8-186). Sostengo que en el
caso presente se consumara un ilcito, un avance sobre la moral y las buenas
costumbres, un enriquecimiento sin causa un abuso del derecho, si se
reconociera valide a la clusula que impugno, adems de las razones de
esencia y naturaleza que emergen del contexto del reglamento de la propia
clusula, por lo siguiente: a) El espacio pretendido no cumple finalidad alguna
en favor del consorcio; b) Lo que se califica como espacio o mbito, no es sino
un local comercial, que constituye un fondo de comercio, tiene un valor es
atendido por personal, o sea que es fuente de ocupacin sirve a la comunidad
al precios accesibles por su condicin de quiosco, y significa un valor que
interesa a todos no slo a su dueo que no puede ser restado o suprimido, sin
mengua tambin para todos, incluido su propietario; c) Este mbito o local es
funcionalmente una unidad y cuenta con entrada propia absolutamente
independiente no molestando para nada al resto del edificio; d) La propia
actitud de la contraria que admiti las inversiones realizadas en el mbito....
convertido en local, demuestra el desinters del consorcio.... o bien, el inters
de quedarse, sin retribucin, con un valor ms; e) La conformacin y
funcionalidad del edificio no ganaran nada con la integracin del comentado
local .., porque frente a la entrada del edificio y a espaldas del quiosco, a dos
metros de la entrada, se encuentran los ascensores, lo que impide cualquier
tipo de ampliacin real del ingreso; f) Adems habra un deber de cumplimiento
imposible, desde que el Reglamento de Copropiedad habla de la incorporacin

de la unidad.... al vestbulo, cuando no hay tal, sino una entrada directa al

exterior que ni siquiera podra catalogarse como zagun.
15. En la redaccin de la clusula que impugna est adems demostrado el
convencimiento del propio consorcio sobre su inexistencia de derechos sobre
mi unidad complementaria.... En efecto: para dar una sensacin de operancia,
funcionalidad, necesidad o aporte de la unidad .., la clusula impugnada habla
de vestbulo de entrada, lo que de por s es desnaturalizante: o es
vestbulo o es entrada (desde luego, que es una simplsima lisa y llana entrada:
el vestbulo es el atrio que sigue a la entrada <Real Academia, Diccionario, ed.
1970, p. 1337, vocablo cit.>). Esta incursin terminolgica dirigida a confundir,
contenida en la clusula impugnada, est demostrando el carcter endeble del
deber que me pretende imponer y la insolitez del despojo que se pretende
consumar.
16. No tengo dudas sobre la pertinencia in totum de la presente accin. Sin
embargo, no debo dejar de invocar, subsidiariamente, la norma del art. 954 del
CCRA, en cuanto la misma considera la morigeracin del abuso como una de
las formas judiciales de solucin, en el caso el pago de una suma que
judicialmente se fije como retribucin, en caso de que pudiera. la unidad
complementaria.... pasar a dominio de la demandada. En la medida en que sin
retrocesin legal del dominio y sin compensacin alguna se est privando a mi
parte de un derecho tan importante como el dominio, es posible acoplar al
pedido de nulidad el pedido subsidiario para el de los casos para m (art. 954
CCRA), la reduccin de la clusula abusiva (ver, J, CCSEstero, 12-2-65 en LL
118-459) estableciendo contraprestacin: si la cmara santiaguea ha podido
incrementar judicialmente un precio inmobiliario irrisorio, dentro de la aplicacin
de los mismos principios puede fijarse judicialmente compensacin para una
prdida de dominio cuando convencionalmente se carecicomo en el
casoabsolutamente de precio (situacin ms grave que el supuesto de precio
bajo): si cabe anular o morigerar cuando se priva del dominio a precio
irrisorio, tanto ms cabr fijar precio justo, cuando la privacin resultacomo en
mi caso gratuita.
II. - Incidente de acumulacin de autos:
17. Procede la acumulacin de procesos cuando correspondiera la de
acciones, siempre que uno de los fallos pudiera ejercer influencia e intervenir
sobre el otro, cuando existe igual instancia, competencia y similares trmites
(art. 188 CPCCN). Es preciso adems, que las acciones no sean contrarias
entre s (art. 88 CPCCN), lo que en el caso pasa, ya que pese a la sentencia
dictada, en el juicio individualizado en el cap..... de este escrito, no se persigue
validez esencial, sino mera tendencia precaria. Justamente, la acumulacin es
una forma nica de veda de pronunciamientos dismiles (Carnelutti, Sistema,
91). Insisto: no se opone a ello que exista sentencia y que sta decida sobre
dominio, en primer lugar porque a la fecha de presentacin de este escrito no
hay todava consumado trmite efectivo en Cmara y porque la decisin que ha
recado sobre el fondo no puede perpetuar: por autocontradiccin (CSN, Fallos
261-283), absurdidad (Acuerdos y Sentencias, 1956-V-85), exceso
jurisdiccional (CSN, Fallos 261-209). omisin de cuestiones y constancias

(CSN, Fallos 248-225 y 487), etc. En esta temtica es indispensable tener en

cuenta, adems, que por sobre las facultades de las partes, los jueces tienen,
por decisin de nuestra CSN, los poderes indispensables que deben ejercitar,
conocidos como la oficiosidad imprescindible (CSN, Fallos 242-318 y 269159), a fin de que en Justicia prive la verdad objetiva, por sobre el exceso ritual
(Id. Trib., Fallos 239-550).
18. Se ofrece como prueba a los fines de este juicio el expediente
individualizado en el cap. 6 de este escrito, que se solicitar al juez respectivo
por oficio, el de homologacin, el de desalojo, que tambin se requerirn para
vista al sentenciar, los ttulos de propiedad de mi unidad....
y
complementaria .., reglamento, modificaciones y dems instrumentacin
agregados al juicio de reivindicacin mencionado, la absolucin de posiciones
del representante legal del consorcio demandado cuyos datos se extraern
tambin de la reivindicacin. Para todo esto tambin e oficiar pidiendo se
remita fotocopia autenticada de las piezas individualizadas. Con relacin a la
unidad se dispondr reconocimiento judicial y pericia de arquitecto: en ambos
casos tendientes al determinar la funcionalidad, independencia y constitucin
del local, debiendo tener a la vista el perito, la pericia del proceso de
reivindicacin cuyos puntos y conclusiones extraer, analizar y har conocer a
V.S. Copia de esta pericia tambin se requerir en el oficio. Absolucin de
posiciones: Testigos:.... Otras pericias:....
III. - PETITORIO: 1. Se me tenga por parte, presentado y domiciliado; 2. Se
ordene la reserva en caja de la documentacin acompaada; 3. Se tenga
presente todo lo expuesto y cuestiones legales planteadas; 4. Se disponga la
acumulacin pedida; 5. Se tengan en cuenta las pruebas ofrecidas por si se
asigna a este juicio el carcter de sumario; 6. En su hora, hacer lugar en todas
sus partes a esta demanda en las declaraciones aludida en el.... , abuso de
derecho, etc., con costas. SERA JUSTICIA.