Descripcin del programa

CONSTRUANLISIS es un programa de evaluacin financiera de proyectos que elabora

estudios de factibilidad para proyectos de construccin utilizando sofisticados clculos
financieros sin necesidad de que el usuario sea un experto en ellos.

Justificacin del programa

Un Estudio de Factibilidad de Proyectos se utiliza para determinar si la construccin y
venta de un edificio de apartamentos o locales es un buen negocio ANTES DE
COMPRAR EL LOTE O DE INICIAR CUALQUIER OBRA, para lo cual requiere de
informacin bsica sobre el tamao y valor del lote propuesto, el tamao y valor de la
construccin que puede levantarse sobre el lote, la forma como se pagarn los costos en
el tiempo, la forma como se recibirn los ingresos por prstamos y por ventas en el tiempo
y la forma como se amortizarn los prstamos. Para ms informacin prctica sobre la
elaboracin de este tipo de estudios consulte la seccin Taller de Factibilidad.
La informacin bsica se captura para cada proyecto especfico y luego interacta con los
modelos de flujo para costos de construccin y para ventas de CONSTRUANLISIS hasta
producir un flujo de caja y un estado de resultados que analiza los dineros invertidos, los
dineros de ventas y los tres indicadores clsicos de los estudios de evaluacin financiera:

Tasa interna de retorno

Valor presente neto

Relacin beneficio costo

El resultado de estos indicadores permite tomar decisiones acertadas sobre la

continuacin o descarte del proyecto, sobre precio de compra del lote y precios de venta
de apartamentos y locales, y sobre tiempos de construccin y ventas.

Crditos
CONSTRUANLISIS fue diseado por el economista Miguel Tellez Luna y el ingeniero
Eduardo Valencia.
La programacin estuvo a cargo de cono Multimedia, una empresa de Legis S.A..
La supervisin y coordinacin del proyecto estuvo a cargo de Construdata, una Unidad de
Negocio de Legis S.A.
La versin 1.0 se liber en el mes de junio de 2005.
La versin 2.0 se liber en el mes de abril de 2007.
El presente manual corresponde a la versin 2.0 de Construanlisis.
LEGIS S.A. 2005, 2007
1

Men Principal
El men principal del programa es el siguiente:

Archivo

En esta seccin se configura la empresa usuaria del programa y

se crean los operadores con sus claves de acceso y los permisos
correspondientes, se configuran impresoras y se elaboran los
reportes.

Base de Datos

El programa puede manejar una cantidad indeterminada de

proyectos en una base de datos, pero desde esta seccin el
usuario puede crear otras bases de datos, duplicar alguna
existente para modificarla o abrir una diferente de la que est
usando, as como tambin sacar o restaurar copias de seguridad.
Aqu tambin se crean las empresas propietarias de proyectos,
las definiciones generales del programa (grupos y tipos de
costos) y las tablas de clculo para honorarios.

Proyecto

En esta seccin se crean los proyectos por analizar, se copian

con otro nombre, se borran o se activan.

Programa de obra

Creacin, activacin, copiado y/o borrado de programaciones de

obra.

Esta seccin contiene la Ayuda del programa, la informacin de

versin y fecha y, adems, permite acceder directamente a la
calculadora, el bloc de notas y el calendario de Windows.
Adems, tambin puede consultarse la Licencia de Uso del
programa y el Usuario autorizado para hacerlo.

Archivo
Esta seccin contiene una serie de opciones genricas del programa:
Cambiar clave, Administracin de Usuarios, Reportes, Configurar impresora, Salir.
Cambiar clave
Administracin de
Usuarios

Cada usuario autorizado puede modificar su clave cuando lo

desee.
Creacin de grupos de usuarios, usuarios individuales y
asignacin de permisos.
En la pantalla que aparece enseguida puede verse que existen
diversas columnas para crear los usuarios, asignarles un nombre
de acceso (login) y una clave. El programa coloca
automticamente la fecha de creacin. En la cuarta columna se
puede activar o desactivar a un usuario y en la ltima se asigna
cada usuario a un grupo.
3

Un Grupo es un conjunto de usuarios que comparten iguales

permisos de acceso a diferentes reas del programa. Los grupos
se crean o modifican oprimiendo el botn que aparece en la
esquina inferior izquierda de la pantalla de usuarios.

En el sector izquierdo de la pantalla se crea el grupo, y en el

derecho se asignan permisos a cada una de las secciones del
programa.
El programa puede tener un nmero ilimitado de usuarios, que
podrn operar ms o menos funciones del mismo en la medida
que el grupo al cual pertenecen est habilitado para ello.
Reportes

Los reportes del programa pueden invocarse desde esta seccin,

que tiene dos .opciones: Reportes Bsicos y Reportes de
Resultados.
Los Reportes Bsicos son los siguientes:
Ciudades
Costos
Programas de Obra

Los Reportes de Resultados son los siguientes:

Cuadro 1

Cuadro de reas del proyecto

Cuadro 2.1

Resumen de resultados y financiacin

Cuadro 2.2

Precios de venta y forma de pago

Cuadro 2.3

Anlisis de costos

Cuadro 3.1

Programacin de actividades

Cuadro 3.2

Precios de venta futuros

Cuadro 3.3

Programacin de ventas e ingresos por ventas

Cuadro 3.4

Costos directos de edificacin: Valor presente

Cuadro 3.5

Costos directos de edificacin: Valor futuro

Cuadro 3.6

Costos indirectos de edificacin (miles de $)

Cuadro 3.7

Costos generales

Cuadro 3.8

Cronograma de inversiones y flujo de caja

Cuadro 3.9

Seguimiento de costos financieros

Grfica de Costos
Grfica de Ventas
Grficas

Para generar en pantalla un reporte basta situar el cursor sobre su

nombre y hacer doble clic para que el reporte se despliegue en una
pantalla cuyo encabezado es el siguiente:

La operacin de cada cono se describe a continuacin:

Enviar el reporte a la impresora

Exportar el reporte a un archivo tipo

Excel y grabarlo en disco o enviarlo
por correo electrnico (ver nota).
Actualizar el contenido del reporte si
no est reflejando los ltimos cambios
efectuados
Mostrar u ocultar a la izquierda de la
pantalla los sectores del reporte

Cambiar el tamao de la vista en

pantalla (zoom).
Ir a la primera pgina del reporte, a la
anterior, a la siguiente y a la ltima

Al utilizar el cono EXPORTAR aparece una pequea ventana en

cuya parte superior se escoge el Formato de exportacin (existen
tipo pdf, Cristal Reports, Excel y texto) y en la inferior el destino, que
puede ser el disco duro, una carpeta de Exchange, Lotus Domino o
Microsoft Mail. Esta ltima opcin solicita una direccin de correo
electrnico y enva all, si su computador est configurado para ello
y conectado a Internet, el archivo escogido.

Configurar impresora Esta opcin abre el cuadro de seleccin de impresoras de

Windows para escoger la que el usuario desee y para
configurarla de acuerdo con sus necesidades.
Salir

Terminar la ejecucin del programa, lo cual tambin puede

lograrse oprimiendo el smbolo X en la esquina superior derecha
de la pantalla.

Base de Datos
En esta seccin se crean o modifican las bases de datos del programa y sus tablas
auxiliares de operacin con las siguientes opciones:
Administracin Base de Datos, Empresa, Honorarios, Formulacin de Costos Indirectos,
Grupos de Costos, Tipos de Costos.
Administracin Base
de Datos

El programa puede manejar una cantidad indeterminada de

proyectos en una base de datos, pero desde esta seccin el
usuario puede crear otras bases de datos, activar alguna ya
existente, duplicarla, registrarla (para que al abrir el programa la
pueda escoger directamente sin revisar el disco duro), borrarla,
copiarla a un disquette, restaurar una copia hecha sobre
disquette o compactarla para reducir su tamao en bytes.
La pantalla de seleccin para estas funciones es la siguiente:

Al solicitar cualquiera de las opciones el programa abre la

ventana Windows que muestra el contenido del disco duro para
escoger all la ruta deseada y grabar un nuevo nombre de base
de datos o escoger all una base de datos existente.
Mediante la opcin REGISTRAR se crea una lista de las Bases
de Datos que se crearon con el programa para que
posteriormente, al escoger la opcin ABRIR, el usuario no tenga
necesidad de estarla buscando en el disco duro.
Empresa

En esta seccin se crean o editan el nombre y los datos de la

empresa que elaborar los estudios de factibilidad con el
programa, as como tambin un logo (opcional) para imprimir en
los reportes.

Honorarios

Los honorarios para diseo de instalaciones elctricas y

sanitarias, estructuras y arquitectura son parte importante de los
presupuestos de obra y se calculan con base en las tarifas de las
asociaciones profesionales que aparecen en esta seccin, que el
usuario puede editar.
La pantalla tpica es la siguiente:

En la parte superior se escoge el nombre del captulo que servir

de base para calcular los honorarios estructurales, elctricos e
hidrulico-sanitarios y en la inferior se pueden editar los
porcentajes que corresponden a los distintos tipos y valores de
7

obras. Para ms detalles sobre las tarifas y forma de clculo de

los honorarios, oprima el botn respectivo.
Arquitectnicos

Estructurales

Elctricos

Hidro sanitarios

Para que el programa calcule correctamente los honorarios

segn tarifas es necesario que ocurra lo siguiente: a) Que las
tablas de honorarios estn creadas con esta opcin y que est
correctamente asignado el captulo base para el clculo. b) Que
en la carpeta Informacin Bsica del Proyecto se digite el valor
del salario mnimo y se escoja la categora de planos a los que
pertenece el proyecto. c) Que en el Programa de Obra estn
creados y programados los nombres Diseo Arquitectnico,
Diseo Estructural, Diseo Elctrico y Diseo Hidro-sanitario.
Cuando se dan estas condiciones, el programa calcula los
honorarios respectivos automticamente, de acuerdo con las
tarifas, pero el usuario puede aumentar o disminuir el valor
utilizando la columna FACTOR AJUSTE de la carpeta
Honorarios.
Formulacin ..

Los costos indirectos que maneja el programa se crean en la

seccin PROGRAMA DE OBRA y luego pueden ser asociarse
con una frmula que se crea en esta seccin para que
Construanlisis los calcule automticamente.
Al activar esta opcin se abre la siguiente pantalla, en cuyas
columnas 1 y 2 aparecen los costos creados en el PROGRAMA
DE OBRA:

Oprimiendo el botn que aparece al final de cada lnea se abre el

siguiente editor para crear las frmulas de clculo automtico:
8

En la parte inferior izquierda de la pantalla aparecen diversas

variables que el usuario puede utilizar en sus frmulas haciendo
doble clic sobre las mismas, y en la parte inferior derecha
aparece un teclado numrico con operadores que tambin se
utilizan haciendo doble clic sobre ellos, o digitando sus
equivalentes con el teclado.
A medida que se va haciendo doble clic sobre las variables y los
operadores, la frmula va apareciendo en la parte superior de la
pantalla.
As, por ejemplo, si el usuario desea que un costo llamado
PRESUPUESTO DE OBRA se calcule como el 10% de los
Honorarios de Diseo Arquitectnico, localiza la variable xDiseo
Arquitectnicox, hace doble clic sobre ella y luego digita *0.01
para que la frmula quede as:
xDiseoArquitectonicox*0.01
Todos los Costos Indirectos que tengan asignada una frmula
son calculados automticamente por el programa, pero el usuario
puede modificarlos dentro de las carpetas de costos
colocndoles un FACTOR DE AJUSTE en la columna del mismo
nombre.
Grupos de Costos

Tanto los PROGRAMAS DE OBRA como la pantalla principal de

Construanlisis estn organizados en grandes ttulos que se
denominan GRUPOS DE COSTOS y deben coincidir, en lo
posible, con la nomenclatura habitualmente utilizada en los
presupuestos de construccin.
Construanlisis se entrega con los siguientes Grupos de Costos
ya creados, pero el usuario puede editarlos como desee
utilizando est opcin:

La pantalla principal de Construanlisis genera una carpeta para

cada uno de los Grupos de Costos creados con esta opcin, y si
alguno se elimina, desaparecer la carpeta respectiva. Debe
aclararse, sin embargo, que el programa no permitir eliminar
grupos que tengan captulos dependiendo de ellos. (ver Pantalla
Detallada).
En la ltima columna de esta pantalla se puede definir
numricamente el orden que deben ocupar los distintos Grupos
de Costos en el PROGRAMA DE OBRA y en la pantalla. En el
ejemplo pueden verse los nmeros que definen la localizacin de
los Costos Indirectos y los de Lote y Urbanismo.
Tipos de Costos

Construanlisis permite organizar los Grupos de Costos dentro

de tres grandes categoras denominadas Tipos de Costos. Estas
categoras son COSTOS DIRECTOS, COSTOS INDIRECTOS y
LOTE Y URBANISMO. El usuario puede editar su nombre y el
orden en que aparecen en el presupuesto pero no puede eliminar
ninguno ni crear tipos adicionales.

Proyecto
En esta seccin se crean los proyectos por analizar, se activan, se copian con otro
nombre o se borran.
Sus opciones son Nuevo proyecto, Abrir proyecto, Copiar proyecto, Borrar proyecto.
Nuevo

Abre una ventana para digitar el nombre del nuevo proyecto.

Despus de hacerlo y de oprimir el botn ACEPTAR, se abre la
pantalla para capturar detalladamente los dems datos del
proyecto (ver Pantalla Detallada).
El mismo resultado se logra oprimiendo simultneamente las
teclas Ctrl+N.

Abrir

Despliega en pantalla la lista de proyectos creados previamente,

para que el usuario haga doble clic sobre el que desee y abra la
10

pantalla detallada de datos de dicho proyecto. (ver Pantalla

Detallada).
Esta accin, adems, coloca el nombre del proyecto escogido en
la Barra de Estado (inferior) del programa. El mismo resultado se
logra oprimiendo simultneamente las teclas Ctrl+A.
Copiar

Abre una ventana para guardar el proyecto activo con otro

nombre.

Borrar

Permite borrar el proyecto activo.

Programa de Obra
En esta seccin se crean, se editan o se copian los programas de obra.
Sus opciones son las siguientes:
Nuevo programa, Abrir programa, Copiar programa, Borrar programa.
Nuevo

Al invocar esta opcin se abre una ventana para que el usuario

identifique el nuevo programa con un nombre y la cantidad de
meses que debe durar.

Despus de digitar la informacin se oprime el botn ACEPTAR

para que Construanlisis abra la pantalla de creacin del
programa de obra.

11

EEn la parte superior de la pantalla aparecen tres campos de

seleccin que permiten escoger el programa que se desea tener
en pantalla o filtrar la informacin por Tipos de Costo o por
Grupos de Costo.
En la segunda columna de la parte inferior aparecen los captulos
de costos directos dependiendo del grupo del mismo nombre,
que aparece en la primera columna, y a partir de la cuarta
columna aparecen tantas columnas como meses tenga el
programa.
Para elaborar el programa de obra se digita en cada columna de
tiempo el porcentaje del captulo que se espera desarrollar en
ese momento. Observe, por ejemplo, que el captulo Estructuras
se desarrolla con un 30% en el mes 1; un 30% en el mes 2 y un
40% en el mes 3. Observe tambin que al digitar un porcentaje
en cualquier celda, su color de fondo vara para darle al usuario
un testimonio visual de la programacin.
Los porcentajes de cada lnea se van sumando en la columna
TOTAL para indicarle al usuario si cada costo est
completamente asignado.
Para facilitar y dinamizar la edicin de costos en esta pantalla, el
usuario tiene a su disposicin el botn derecho del Mouse con
opciones para modificar el nombre o la dependencia de un
captulo, pegar valores, copiar valores, borrar valores, eliminar
captulo o insertar captulo.
El programa de obra es utilizado por Construanlisis para
distribuir en el tiempo todos los costos de la obra.
Abrir

Esta opcin abre un programa para escoger otro cualquiera en

las opciones de la parte superior de la pantalla.

12

Copiar

La opcin Copiar abre una ventana donde se indica el nombre

del programa origen y el del nuevo programa que se originar a
partir de aquel.

Borrar

Esta opcin abre una ventana donde se indica el nombre del

programa por borrar. El programa solicita confirmacin antes de
proceder con el borrado.

Pantalla detallada
La parte izquierda de la pantalla de CONSTRUANLISIS
contiene una carpeta para cada uno de los Grupos de Costos
que el usuario haya definido para su obra. Estas carpetas se
activan haciendo clic sobre su nombre y despliegan en el resto
de la pantalla campos especficos para captura de informacin o
controles para ejecutar diversas acciones que pueda requerir la
definicin o clculo de algn grupo de costos.
Las dos ltimas carpetas son RESUMEN EJECUTIVO, que
resume los resultados del estudio de factibilidad, y
ALTERNATIVAS, que permite guardar diferentes escenarios de
factibilidad con fines comparativos.
Al final de la zona de carpetas aparece la leyenda Cerrar
siempre ventana anterior al abrir nueva, que permite desplegar
individualmente cada carpeta o mostrar todos los contenidos en
forma consecutiva, de acuerdo con los deseos del usuario.
Eventualmente aparece tambin all el botn RECALCULAR, que
al oprimirse actualiza todos los costos dentro de las carpetas y el
Resumen Ejecutivo.
La Pantalla Detallada con informacin bsica de un proyecto es
la siguiente:

13

El contenido de cada carpeta es el siguiente:

Informacin bsica
del proyecto

Esta es la primera de todas las carpetas y se usa para determinar

los datos generales del proyecto (nombre, direccin, ciudad,
reas del lote) y las categoras de diseo elctrico, hidrulico,
estructural y arquitectnico, que el programa usa para calcular
los honorarios respectivos.
Tambin se determina aqu si el proyecto pertenece a una serie y
la cantidad de unidades de la misma, as como el valor del
Salario Mnimo vigente, que el programa utiliza para calcular
algunos honorarios.

Cuadro de reas

Cantidad de unidades de cada tipologa (apartamentos tipo a,

garajes dobles, etc.) y rea de cada una, as como tambin reas
comunes.
La tipologa se escoge en la parte superior de la pantalla,
oprimiendo la flecha en el campo respectivo para abrir la lista de
tipologas disponible. Si la tipologa no existe, es posible
crearla oprimiendo el cono que est situado al lado de la
flecha.
Adems de la cantidad de unidades por tipologa y del rea de
cada una, es necesario indicarle al programa el valor de venta
por unidad (para garajes, por ejemplo) o por unidad de rea (para
apartamentos, por ejemplo). El programa utiliza esta informacin
para determinar el rea total construida y el rea vendible.

Tiempos del proyecto Aqu se le indican al programa la fecha en que se hizo el

presupuesto, la fecha del estudio de factibilidad y la fecha en que
realmente se iniciar la obra, as como tambin cual es el
programa de obra que debe usar. Con esta informacin y los
porcentajes de inflacin que se incluyen en otra carpeta,
Construanlisis proyecta los costos a la fecha de iniciacin de
obra y actualiza el cronograma total del proyecto
Financiacin
al constructor

Tasas de inters para los distintos instrumentos financieros que el

constructor va a utilizar en su proyecto. Esta informacin se
utilizar para calcular el costo de los prstamos que reciba el
constructor para ejecutar la obra.

14

Informacin Ventas

Esta carpeta contiene tres grandes grupos de informacin: a)

Tasa de crecimiento anual de los precios de venta. b) Forma de
pago que se exigir a los compradores. c) Programa de ventas.
El

porcentaje para a) se obtiene de la experiencia de cada

constructor o estadsticas de entidades como la Lonja de
Propiedad Raiz. Los conceptos que incluye Construanlisis en b)
Formas de Pago son los ms usuales en el negocio de Finca
Raiz.
En cuanto al Programa de Ventas, el usuario debe indicar el
porcentaje del rea total que vender en cada mes de proyecto y
la cantidad de meses que otorgar a los compradores para que
cancelen la cuota inicial. Adems, si escogi Subrogacin Manual
en la seccin b), deber indicar para cada mes el porcentaje de
valor que subrogar. Por el contrario, si escogi Subrogacin
Automtica, Construanlisis har las subrogaciones a medida
que el flujo de caja lo permita.
Costos Directos

Esta carpeta contiene un primer bloque de informacin donde se

establece su forma de trabajar junto con algunos parmetros de
clculo, y un segundo bloque con los costos propiamente dichos.
La parte superior de la pantalla debe diligenciarse as:
a)
Valor

porcentual de los imprevistos del proyecto y de la inflacin anual.

15

b) Costo directo del metro cuadrado de construccin. c)

Distribucin del costo directo en captulos de construccin.

Tipo de presupuesto: Puede ser Digitado, para incluir

manualmente todos los costos directos, o Importado, y en este
caso existen dos modalidades: se importan los valores de un
presupuesto desde Construplan o la distribucin porcentual de
captulos dentro de un presupuesto, usando un modelo en Excel.
En cualquiera de los dos casos es necesario oprimir el botn
IMPORTAR para abrir una segunda pantalla de definiciones. (ver
Importar)
Costo Directo por m2: Esta cifra se captura en la segunda
pantalla de IMPORTAR.
Imprevistos y Tasa de Crecimiento de los Costos tendrn
valores porcentuales derivados de la propia experiencia del
usuario o de estadsticas de entidades como Caracol.
Factor de Ajuste Global es una cifra que multiplicar todos los
valores digitados o importados. Por defecto es 1 para usar los
valores sin modificacin, pero puede variarse para modificar
masivamente un presupuesto.
Importar: Al oprimir este botn aparece una nueva pantalla para
completar las definiciones de importacin:

La opcin Excel utiliza un modelo de presupuesto que contiene

los captulos y el porcentaje de cada uno sobre el valor total.
Construanlisis multiplica estas cifras por el valor del m 2 de
16

construccin que se digita en la esquina superior derecha de la

pantalla y obtiene as el valor de cada captulo para el proyecto
que se est analizando.
El modelo Excel puede obtenerse de la experiencia del
constructor o de los modelos que Construdata publica
trimestralmente en el portal www.losconstructores.com en un
formato similar al siguiente:

Para utilizar un modelo como este, el programa multiplica el rea

total construida que obtiene de la carpeta CUADRO DE REASpor el valor del metro cuadrado, que se digit en la pantalla
IMPORTAR, y toma el resultado como base para valorizar los
captulos (en el ejemplo asigna el 46.40% a Albailera, 12.45% a
Aparatos Sanitarios, etc.).
Para importar un modelo EXCEL se oprime el cono en la
parte central de la pantalla, se escoge el archivo
Cod

1
2
3
4
5

Captulo

ALBAILERIA
APARATOS SANITARIOS
CARPINTERIA MADERA
CARPINTERIA METALICA
CERRAJERIA
TOTAL

% CD
46.40%
12.45%
23.04%
12.15%
5.96%
100.00%

respectivo dentro del disco duro y se le indica a Construanlisis

cul es la hoja del archivo que contiene los datos, cul la
columna de nombres y cul la de porcentajes. Luego se oprime el
botn IMPORTAR y los valores quedan incorporados a la parte
inferior de la pantalla.
Para que esta operacin sea exitosa debe tenerse en cuenta que
los nombres de los captulos en el archivo EXCEL deben coincidir
con los Costos Directos que existen en el Programa de Obra que
se asign al proyecto analizado. Si los nombres no son idnticos,
el programa mostrar vaca la tercera columna de la pantalla
donde no encuentre coincidencia, y el usuario puede oprimir all
una flecha y buscar manualmente el captulo que desee.
La opcin CONSTRUPLAN, por su parte, importa los nombres y
valores de los captulos de un presupuesto elaborado por el
programa. La pantalla respectiva es la siguiente:

17

El campo de la esquina superior derecha cambia de nombre a

Costo Total y se llena automticamente al hacer la importacin,
mientras que aparece un campo nuevo Obras para escoger la
obra que se desee en la base de datos escogida.
Tal como sucede con la importacin Excel, para que esta
operacin sea exitosa debe tenerse en cuenta que los nombres
de los captulos en el presupuesto CONSTRUPLAN deben
coincidir con los Costos Directos que existen en el Programa de
Obra que se asign al proyecto analizado. Si los nombres no son
idnticos, el programa mostrar vaca la tercera columna de la
pantalla donde no encuentre coincidencia, y el usuario puede
oprimir all una flecha y buscar manualmente el captulo que
desee.
Una vez terminada la digitacin o la importacin, la pantalla de
Costos Directos luce as:

18

El usuario puede modificar como desee los valores de la segunda

columna, digitando lo que estime conveniente, o puede modificar
los Factores de Ajuste en la tercera columna, que operan como
un multiplicador para obtener el resultado final en la cuarta
columna. La quinta columna, a su vez, muestra el porcentaje de
cada captulo con relacin al valor total de la obra.
Los costos directos se distribuyen en el tiempo con base en el
Programa de Obra asignado al proyecto.
Lote y costos
de Urbanismo

Conexiones
Servicios

Valor del primero de los grandes costos del proyecto: el terreno y

las obras de urbanismo que deban ejecutarse. En caso de que no
existan costos de urbanismo, las carpetas respectivas pueden
eliminarse en el Programa de Obra.
En esta carpeta aparecen los costos de Conexin de Servicios
pblicos que se crearon en el Programa de Obra.
Al final de cada lnea existe un botn para crear una frmula de
clculo automtico para cada captulo. Para ms informacin
consulte Formulacin.

Honorarios

En esta carpeta se incluye el valor de los honorarios de los

profesionales que se encargarn del diseo y construccin del
proyecto o elaborarn documentacin legal.
La creacin de cada uno de estos costos se hace en el Programa
de Obra. Para ms informacin, consulte Base de Datos /
Honorarios
Al final de cada lnea existe un botn para crear una frmula de
clculo automtico para cada captulo. Para ms informacin
consulte Formulacin.

Costos admn.
y venta

Los costos de esta carpeta corresponden a las actividades de

comercializacin
del
proyecto:
promocin,
publicidad,
comisiones, etc.
La creacin de cada captulo se hace en el Programa de Obra.
Al final de cada lnea existe un botn para crear una frmula de
clculo automtico para cada captulo. Para ms informacin
consulte Formulacin.

Impuestos
y seguros

Los costos de esta carpeta corresponden al costo de los

impuestos de obra y de las plizas de seguros que sea necesario
constituir para adelantar el proyecto.
La creacin de cada captulo se hace en el Programa de Obra.
Al final de cada lnea existe un botn para crear una frmula de
clculo automtico para cada captulo. Para ms informacin
consulte Formulacin.
19

Resumen
ejecutivo

Esta carpeta contiene un resumen total de costos, ventas y

tiempos del proyecto, la utilidad y la rentabilidad del mismo y los
porcentajes de incidencia de cada uno dentro del costo total.
Para modificar cualquiera de los valores basta con activar la
carpeta respectiva, hacer la modificacin y oprimir luego el botn
RECALCULAR.

20

Honorarios Ingeniera Elctrica

Para una cabal comprensin del contenido y alcance de estas tablas debe consultarse el Manual
de Referencia de Tarifas y Contratacin de Ingeniera publicado por ACIEM en Mayo de 1998,
donde no slo se publican las tarifas de Proyecto sino tambin las de construccin, interventora y
presupuestos.
Las tarifas se calculan como un porcentaje del valor de la obra y ste, a su vez, est expresado en
funcin del SMLMV (Salario Mnimo Legal Mensual Vigente).

Categora 1
Obras o proyectos, o parte de ellos, que no requieren de estudios y clculos especiales, y deben
estar a cargo de un ingeniero electricista matriculado y con menos de tres aos de experiencia
(escalafn 6) en esta actividad.
Tarifas de Proyecto Ingeniera de detalle
Valor Obra
SMLMV

en

Porcentaje

0-100

101-500

5011.000

1.0012.000

>2.000

10

EJEMPLOS
Pequeos almacenes de depsito, multifamiliares con pisos tpicos en estratos 1 y 2,
unifamiliares, parqueaderos pequeos.

Categora 2
Obras o proyectos, o parte de ellos, cuyos clculos y diseos pueden efectuarse por mtodos
convencionales y deben estar a cargo de un ingeniero electricista matriculado y con experiencia
correspondiente al escalafn 5 en esta actividad.
Tarifas de Proyecto Ingeniera de detalle
Valor Obra en SMLMV
Porcentaje

0-100

101-500

501-1.000

1.0012.000

>2.000

10.0

8.0

6.0

5.0

4.0

EJEMPLOS
Auditorios, centros deportivos y parques pequeos, edificios varios en estratos 3 y 4, tableros
varios con potencias menores de 150 kVA.

Categora 3
Obras o proyectos, o parte de ellos, cuyos estudios y/o ejecucin requieren conocimientos
especializados y amplia experiencia en la elaboracin de diseos y clculos de mediana
complejidad. Estos trabajos deben estar a cargo de un ingeniero electricista matriculado y con
experiencia correspondiente al escalafn 4 en esta actividad.

21

Tarifas de Proyecto Ingeniera de detalle

Valor Obra en SMLMV
Porcentaje

0-100

101-500

501-1.000

1.001-2.000

>2.000

11

EJEMPLOS
Bibliotecas, crceles, cuarteles, clubes, coliseos. Edificios varios en estratos 5 y 6. Grupos de
generacin de energa menores de 500 kV. Industrias metalmecnicas, litogrficas, qumicas,
petroleras, textiles y plsticas con potencias menores de 1.5 MVA. Subestaciones hasta de
1400 kVA.

Categora 4
Obras o proyectos, o parte de ellos, cuyos estudios y/o ejecucin requieren conocimientos
especializados y amplia experiencia en la elaboracin de diseos y clculos de gran complejidad.
Estos trabajos deben estar a cargo de un ingeniero electricista matriculado y con experiencia
correspondiente al escalafn 1 en esta actividad
Tarifas de Proyecto Ingeniera de detalle
Valor Obra en SMLMV
Porcentaje

0-100

101-500

12.0

10.0

501-1.000 1.001-2.000
8.0

7.0

>2.000
6.0

EJEMPLOS
Museos, bancos, clnicas, hospitales, hoteles, depsitos de combustibles. Grupos de
generacin de energa mayores de 1.400 kVA y menores de 2.500 kVA. Industrias
metalmecnicas, litogrficas, qumicas, petroleras, textiles y plsticas con potencias mayores
de 1.5 MVA. Subestaciones con ms de 1.400 kVA.

Categora 5
Obras o proyectos, o parte de ellos, cuyos estudios y/o ejecucin requieren conocimientos
especializados y amplia experiencia en la elaboracin de diseos y clculos con alto grado de
complejidad. Estos trabajos deben estar a cargo de un ingeniero electricista matriculado y con
experiencia correspondiente al escalafn 2 en esta actividad.
Tarifas de Proyecto Ingeniera de detalle
Valor Obra en SMLMV

0-100

101-500

Proyecto

12.0

10.0

501-1.000 1.001-2.000
8.0

7.0

>2.000
6.0

22

EJEMPLOS
Instalaciones industriales complejas, redes de fibra ptica, aeropuertos, terminales martimos,
centrales hidroelctricas. Grupos de generacin de energa mayores de 2.500 kVA. Autopistas
de alto trfico.

Categora 6
Obras o proyectos, o parte de ellos, cuyas caractersticas de diseo y/o ejecucin requieren
conocimientos muy especializados y no estn contemplados en las categoras anteriores. Estos
trabajos no tienen tarifas predeterminadas y deben estar a cargo de un ingeniero electricista
matriculado y con experiencia correspondiente al escalafn 1 en esta actividad.
EJEMPLOS
Centrales nucleares.

23

Honorarios Ingeniera Mecnica

Para una cabal comprensin del contenido y alcance de estas tablas debe consultarse el Manual de
Referencia de Tarifas y Contratacin de Ingeniera publicado por ACIEM en Mayo de 1998, donde no
slo se publican las tarifas de Proyecto sino tambin las de construccin, interventora y presupuestos.
Las tarifas se calculan como un porcentaje del valor de la obra y ste, a su vez, est expresado en
funcin del SMLMV (Salario Mnimo Legal Mensual Vigente).

Categora 1
Trabajos de ingeniera simple que no presenten un carcter especial de novedad, consistentes en la
adaptacin de elementos conocidos a condiciones dadas, que exijan relativamente poco tiempo y que
requieran un ingeniero mecnico matriculado y con menos de tres aos de experiencia (escalafn 6)
en esta actividad.
Tarifas de Proyecto Ingeniera de Detalle
Valor Obra en SMLMV

70

140

210

350

700

1,060

Porcentaje

7.0

6.0

5.0

4.5

4.0

3.5

2,110 3,520 7,040

3.0

2.5

2.0

10,550

> 10550

2.0

1.5

EJEMPLOS
Instalaciones simples de bombeo y de distribucin de aguas, fluidos comunes bajo presin,
calefaccin simple, aire comprimido, ventilacin, aislamiento acstico, transporte y mantenimiento
de pequeas plantas, talleres mecnicos simples.

Categora 2
Trabajos de ingeniera que presenten ciertas dificultades, en razn del empleo de elementos
particulares y nuevos que deban ser adaptados al fin previsto, que demanden ms tiempo que los de
la categora 1 y que exijan un ingeniero mecnico matriculado con ms de cuatro aos de experiencia
(Escalafn 4).
Tarifas de Proyecto Ingeniera de Detalle
Valor Obra en SMLMV

70

140

210

350

700

1,060

2,110

3,520

7,040

10,550

> 10550

Porcentaje

8.0

7.0

6.0

5.5

5.0

4.5

4.0

3.5

3.0

2.5

2.0

EJEMPLOS
Conducciones con vlvulas, turbinas y bombas, instalaciones complejas de bombeo y distribucin
de agua, generadores de calor, ventilacin a compresin, aire acondicionado para pequeas
edificaciones, escaleras rodantes, talleres metal-mecnicos con mquinas automticas,
instalaciones simples para industria qumica.

Categora 3
Trabajos de ingeniera que, adems de las exigencia previstas para la categora 2, requieran estudios
y clculos especiales, as como tambin una particular experiencia y especializacin por parte del
ingeniero mecnico matriculado (ms de cinco aos - Escalafn 3)
Tarifas de Proyecto Ingeniera de Detalle

24

Valor Obra en SMLMV

70

140

210

350

700

1,060

2,110

Porcentaje

9.0

8.0

7.0

6.5

6.0

5.5

5.0

3,520 7,040
4.5

4.0

10,550

> 10550

3.5

3.0

EJEMPLOS
Conducciones forzadas para centrales de gran potencia, instalacin de calderas de gran potencia
y alta presin, grandes instalaciones de produccin de gas, instalaciones de ventilacin de
grandes cocinas, instalaciones complejas de ascensores, fbricas medianas metalmecnicas

Categora 4
Ejecucin de labores e instalaciones de dificultad poco frecuente, y que requieran claramente de
ingenieros mecnicos matriculados y especializados, con ms de siete aos de experiencia en la
actividad o con especializacin, maestra o doctorado universitario (Escalafn 2).
Tarifas de Proyecto Ingeniera de Detalle
Valor Obra en SMLMV
Porcentaje

70

140

210

350

700

1,060

10.0

9.0

8.0

7.5

7.0

6.5

2,110 3,520 7,040

6.0

5.5

5.0

10,550

> 10550

4.5

4.0

EJEMPLOS
Instalaciones hidrulicas que exijan gran experiencia y conocimientos especializados,
modificaciones en centrales trmicas, en instalaciones de produccin y distribucin de gas y en
instalaciones de ventilacin y aire acondicionado. Instalaciones para grandes fbricas
metalmecnicas y para instrumentacin industrial.

25

Honorarios Estructuras
Para mayor informacin y detalles consulte la Gua para la contratacin de servicios de Ingeniera
Civil en el rea de Estructuras publicada por la Asociacin Colombiana de Ingeniera Estructural
ACES.

Honorario Bsico
Para calcular los honorarios de diseo estructural se calcula inicialmente el honorario bsico, que
equivale al 8 % del valor de la estructura, y luego se afecta por el grado de complejidad de la
misma y por el grado de repetitividad as:

H = Ce x 0.08 x Gc x Gr donde:
H = Honorario.

Ce = Costo
estructura.

Gc = Grado de
complejidad

Gr = Grado de
repetitividad

Costo de la estructura
El costo de la estructura que servir de base para calcular el honorario incluye los costos de
materiales, mano de obra, prestaciones, formaletas y equipo, los impuestos, el transporte y todos
los dems costos de construccin. No se incluyen los costos administrativos, los imprevistos ni la
utilidad del constructor

Grado de complejidad
TIPO

EJEMPLOS

% de
Honorario

Puentes de carretera, Intercambios viales urbanos, Muelles, Cascarones y

placas plegadas, Bases y fundaciones de maquinaria, Silos, Edificaciones
con tres o ms stanos y ms de quince pisos de altura, Rehabilitacin de
estructuras existentes, incluyendo anlisis de vulnerabilidad.

100%

Coliseos, Estadios, Iglesias, Teatros, Aeropuertos y Helipuertos, Puentes

peatonales, Estructuras industriales, Edificaciones indispensables, segn las
normas sismo resistentes, Edificaciones con tres o ms stanos ms de
quince pisos de altura

90%

Tanques, Piscinas, Plantas de tratamiento, Muros y estructuras de

contencin, Estructuras de madera, Edificaciones con dos stanos y ms de
ocho pisos de altura

80%

Estructuras metlicas de cubierta, Edificaciones con dos stanos o ms de

ocho pisos de altura.

70%

Edificaciones con un stano o sin stano y menos de ocho pisos de altura,

Casas

60%

Cuando se trate de edificaciones de uso mixto, se har un promedio ponderado de la dificultad

segn al rea para obtener el porcentaje del honorario bsico que se debe aplicar para obtener el
honorario efectivo.

26

Grado de Repetitividad
DE LA ESTRUCTURA EN SU TOTALIDAD
Cuando los planos de la estructura se utilizan ms de una vez el valor de los honorarios se ve
afectado por el siguiente factor acumulativo:
Estructura No. 1

1.0

Estructura No. 2

0.5

Estructura No. 3

0.3

Cada una de las siguientes

0.1

Por ejemplo para un grupo de 16 estructuras el

valor del factor por repetitividad corresponde a:
1.0 + 0.5 + 0.3 + [0.1 x (16 - 3)] = 3.1

DE PARTES DE LA MISMA ESTRUCTURA

En el caso de edificios, cuando algunas losas de entrepiso tienen exactamente el mismo diseo
estructural es posible aplicar el siguiente factor al honorario efectivo: 0.5 + [0.5 x (Npe/Ntp)]
Npe Nmero de plantas estructurales para las cuales el diseo estructural es exactamente igual,
incluyendo vigas, viguetas, losas, etc. y exceptuando las columnas y muros estructurales
Ntp Nmero total de losas areas del edificio.

Otros trabajos especializados

Los honorarios se cobran como un porcentaje del honorario efectivo de clculos estructurales,
excepto donde se indique lo contrario.
Para trabajos no incluidos en esta tabla se aplican las tarifas de la SCA y la SCI.
TIPO DE TRABAJO

HONORARIO

Revisin de diseos

30%

Elaboracin de cantidades de obra

10%

Presupuesto

15%

Programacin de obra

10%

Factibilidad

15%, cuando
estructural

Pruebas de carga

Contratacin de honorario fijo

no

hace

parte

del

diseo

Coordinacin de estudios preliminares Contratacin de costo ms multiplicador.

Coordinacin de diseos tcnicos

Contratacin de costo ms multiplicador

27

Honorarios SCA
Para una cabal comprensin del contenido y alcance de estas tablas debe consultarse el
DECRETO 2090 del 13 de septiembre de1989, mediante el cual se promulg el Reglamento de
Honorarios de la Sociedad Colombiana de Arquitectos.

Diseo y direccin arquitectnica

Determine el valor de su proyecto, de acuerdo con la tabla 1. Calcule el honorario bsico segn la
tabla 2 y aplquele el porcentaje que le corresponda, segn su categora (ver tabla 3). Si pertenece
a una serie, aplique finalmente la tabla 4. Al valor final agregue el IVA vigente(Art. 25 de la Ley 06
de 1992), a menos que su proyecto sea de vivienda de inters social.

1. Costos de obra
El presupuesto de obra que servir de base para el clculo de honorarios comprende los
siguientes costos:
1

Mano de obra, materiales, equipos y transportes, as como tambin costos de

nacionalizacin, aduanas y fletes

Gastos generales y administracin de la obra, excepto costos reembolsables de

residentes y auxiliares

Licencia de construccin y derechos de servicios pblicos

2. Honorario bsico
De acuerdo con el costo obtenido por metro cuadrado y el rea del proyecto, calcular el
honorario bsico as:
7.0 %

Del costo de los primeros 1,000 m2 de obra

5.0 %

Del costo de los siguientes 4,000 m2 de obra

4.0 %

Del costo de los siguientes 5,000 m2 de obra

3.0 %

Del costo del rea faltante

3 . Categoras
Definir la categora de la obra y aplicar al honorario bsico la tarifa que corresponda para
obtener el honorario definitivo.
TIPO

DESCRIPCIN

HONORARIO

Construcciones simples con instalaciones mnimas

50 %

Construcciones sencillas

70 %

Construcciones complejas

85 %

Construcciones de gran complejidad

100 %

Vivienda (hasta trifamiliar)

130 %

Construcciones en serie

Edificios mixtos. Calcular individualmente para cada rea, segn

su categora

Ver tabla 4

28

Restauraciones. Calcular segn categora y agregar

20 %

Reparaciones, reformas, ampliaciones. Calcular segn categora y

agregar

10 %

4 . Construcciones en serie
Honorarios de diseo y direccin arquitectnica para unidades repetitivas, expresados como
porcentaje de la primera unidad
Unidades de la serie

Honorario por unidad

Primera unidad

Unidades de la serie

Honorario por unidad

100 % Siguientes 30 unid.

10.0 %

Siguientes 4 unid.

40 % Siguientes 50 unid.

7.5 %

Siguientes 5 unid.

30 % Siguientes 200 unid.

5.0 %

Siguientes 10 unid.

20 % En adelante

4.0 %

Ejemplo de clculo
Para un edificio de oficinas de 16.000 m 2 y valor unitario de $ 300.000 por m 2, calcule los
honorarios as:
1. Honorario Bsico:
(1000 m2 x $ 300.000 x 7%) + (4000 m 2 x $ 300.000 x 5%)+ (5000 m 2 x $ 300.000 x 4%) + (6000 m 2
x $ 300.000 x 3%) = $ 195.000.000
2. Honorario Final (categora C):
$ 195.000.000 x 85% = $165.750.000

Otros Honorarios SCA

Para una cabal comprensin del contenido y alcance de estas tablas debe consultarse el
DECRETO 2090 del 13 de septiembre de1989, mediante el cual se promulg el Reglamento de
Honorarios de la Sociedad Colombiana de Arquitectos.

Honorarios de Urbanismo
Calcule el valor de las obras de urbanismo para todo el lote y la cantidad de viviendas a construir.
Defina el honorario preliminar por unidad de vivienda as:
8 % (Vr. obras urbanismo / Cantidad viviendas )
Cada unidad de vivienda del proyecto devenga un honorario basado en el honorario preliminar, que
se calcula as:

Honorarios de Urbanismo
Unidades de la serie

Honorario

Primeras 10 unidades

100 %

29

Siguientes 40 unidades

75 %

Siguientes 50 unidades

50 %

Siguientes 100 unidades

25 %

Siguientes 300 unidades

15 %

En adelante

10 %

Otras urbanizaciones
Segn el valor de las obras de
urbanismo.

10 %

Urbanizaciones combinadas
Divida el terreno segn el tipo de urbanizacin y calcule
separadamente cada honorario.

Urbanizaciones con pendiente

Calcule los honorarios de acuerdo con las tablas e
incremntelos en los siguientes porcentajes.
Pendientes entre 2 % y 10 %

15 %

Pendientes entre 10 % y 20 %

20 %

Pendientes mayores de 20 %

30 %

Otros Servicios
CONCEPTO

COSTO BASE

HONORARIO

Presupuesto

Planos

10.00 %

Presupuesto Preliminar

Planos

2.50 %

Cantidades de Obra Tcnicas

Costo
captulo

Control de Costos - Obras por Admn Delegada

Costo de obra

0.90 %

Control de Costos - Obras por precios unitarios Costo de obra

0.45 %

Programacin de Obra

Planos

10.00 %

Programacin - Actividades Previas y Proyectos

Planos

2.00 %

Control de Programacin

Costo de obra

0.8 %

Interventora de Proyectos

Planos

15.0 %

Interventora de Construccin Excepto Cat. E, H, I

Costo de obra

2.5 %

Interventora de Construccin Categoras E, H, I

Costo de obra

4.0 %

Construccin Categoras A hasta H

Costo de obra

10.0 %

Construccin Categora H

Costo de obra

17.0 %

del

5.00 %

30

Construccin Categora I

Costo de obra

14.0 %

NOTA
De acuerdo con el artculo 25 de la Ley 06 de 1992, los servicios de arquitectura e ingeniera
deben facturar IVA , excepto los que estn vinculados con vivienda de inters social.

31

Taller de Factibilidad
Un estudio de factibilidad para un proyecto de construccin trata de determinar si su
construccin y venta pueden ser un buen negocio antes de comprar el lote o de iniciar la
obra.
Para poder hacer un estudio de este tipo es necesario responder un conjunto de
preguntas clave:

Preguntas Comerciales

Respuestas Comerciales

Conozco las tendencias de ocupacin de

la zona comercio, industria, vivienda y
pienso que puedo generar un proyecto que
se acomode a ellas y les saque partido?

Si no est familiarizado o no puede

conseguir quien lo familiarice, no
ensaye un negocio desconocido.

Tengo la capacidad para gerenciar un

proyecto de este tipo en sus etapas de
concepcin, financiacin, ejecucin y
ventas?

Como cualquier empresa, los proyectos

de construccin requieren gerentes
conocedores, eficientes y eficaces.

Preguntas Tcnicas

Respuestas Tcnicas

Cules son las dimensiones del lote y la

reglamentacin municipal de construccin?

Este anlisis determina las reas y los

componentes a construir

Qu valor puedo pagar por ese tipo de

lote?

Esta respuesta se obtiene al final del

estudio de factibilidad en funcin de la
rentabilidad del proyecto.

Qu costo directo confiable le puedo

adjudicar a la construccin?

Use el costo de su ltimo proyecto, el

de algn constructor conocido y
confiable o un costo de prototipo
publicado por Construdata.

Cules costos indirectos debo incluir en

el proyecto y cmo los calculo?

Defina cules incluir y calclelos

utilizando las tarifas de cada uno.

Cunto tiempo puede durar el proyecto?

Utilice un modelo de su ltimo proyecto

o el de algn constructor conocido.

Cmo se programan las ventas y los

ingresos?

Utilice un modelo conocido

Un Estudio de Factibilidad que arroje respuestas correctas y oportunas a las preguntas

clave permitir que los interesados tomen decisiones acertadas.
Las respuestas comerciales adecuadas dependen exclusivamente de la experiencia y el
criterio de los responsables del proyecto y no se analizarn en este trabajo. Las tcnicas,
por su parte, pueden desarrollarse como un conjunto de disciplinas que arrojan resultados
confiables y se estudiarn a continuacin.

32

Dimensiones del lote y reglamentacin municipal

Una reglamentacin de construccin tpica para cualquier lote de cualquier barrio de
cualquier estrato en cualquier ciudad puede tener condiciones como las siguientes:

Debe dejarse un antejardn de 5 metros y un jardn posterior de 5 metros

Se permite construir stano para parqueo ocupando toda el rea del lote

Se permite construir hasta 6 pisos pero el edificio debe tener aislamientos laterales
de 3 metros

En algunos lotes es necesario ceder reas a la ciudad para ampliacin o

construccin de vas o espacio pblico.

Se requieren 0.5 parqueos de visitante por apartamento

Este tipo de disposiciones aparecen en la siguiente grfica aplicadas a un lote de 20 x 49

metros en una zona Estrato 6.

Anlisis del lote II

rea de Cesin

Torre de 6 pisos

5.00

6.00

20.00

5.00

33.00

49.00

Jardn Posterior

Aislamiento
3.00

14.00

3.00

Stano
Antejardn

CONSTRUANLISIS

Lote vecino

Al aplicar la reglamentacin al lote de 20 x 49 metros se obtiene el siguiente cuadro de

reas:

33

No

CONCEPTO

CLCULO

VALOR

rea del lote

20 x 49 m

980 m2

rea de cesin

20 x 6 m

120 m2

rea del stano

20 x 43 m

860 m2

rea del piso tpico

14 x 33 m

462 m2

rea 6 pisos tpicos

6 x 462 m2

2,772 m2

rea total construida

C+E

3,632 m2

Adems de las reas construibles, es necesario establecer las reas vendibles mediante
un anlisis como ste:

En cada piso tpico -429 m2- caben dos apartamentos de 200 m2,
dejando 29 m2 para circulaciones y servicios comunes.
En el primer piso slo se disea un apartamento de 200 m2 y el resto
de rea es recepcin y saln comunal.
Total rea vendible apartamentos:
(5 pisos x 2 x 200 m2) + (1 piso x 200 m2)

2,200 m2

Cada parqueo con circulacin ocupa 25 m 2, por lo cual en el stano

caben (860 m2/25 m2) = 34 parqueos, de los cuales deben dedicarse a
visitantes (11 x 0,5) = 6 parqueos.
Total rea vendible parqueos:
(34 un 6 un) = 28 un x 25 m2

700 m2

Costos directos
El rea total a construir que en el anlisis anterior es de 3.632 m 2 debe valorizarse
utilizando algn valor conocido y confiable, que probablemente no ser el valor real de un
presupuesto detallado (que debe elaborarse despus, en la fase de proyecto) sino una
aproximacin razonable que permita formarse una idea del orden de magnitud de la
inversin por este concepto.
Para el efecto pueden utilizarse costos histricos recientes de quien est haciendo el
estudio o de algn profesional conocido, as como tambin los costos por m 2 que
trimestralmente publica Construdata.
Supongamos, para el ejemplo, que ese costo es de $ 900.000 por m2, de tal manera que
el costo directo esperado de la obra ser de 3.632 x $ 900.000 =
$ 3.268.800.000

34

Adems de la cifra total, es necesario tener una idea de la forma como est compuesto el
valor total de los Costos Directos, o sea que esa cifra debe descomponerse en los
principales captulos de obra para poder distribuir la inversin en el tiempo.
Para el ejemplo asumiremos que Construdata publica la composicin de un presupuesto
medio alto que aparece en el siguiente cuadro, cuyas tres primeras columnas son los
captulos y porcentajes publicados, en tanto que en la cuarta columna se han aplicado
esos porcentajes al valor total de la obra que se est analizando.

Cod Captulo
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26

ACTIVIDADES PRELIMINARES
CIMIENTOS
DESAGES
MAMPOSTERIA
PAETES-REVOQUES-REPELLOS
ESTRUCTURAS EN CONCRETO
CUBIERTAS
CIELOS RASOS
ENCHAPES Y ACCESORIOS
INSTALACIONES ELECTRICAS
INST.SANITARIA/LATONERIA
PISOS - BASES
PISOS - ACABADOS
CARPINTERIA MADERA
CARPINTERIA METALICA
PINTURA
SUB-CONTRATOS DE ACABADOS
VIDRIOS Y ESPEJOS
CERRAJERIA
APARATOS SANITARIOS
EQUIPOS ESPECIALES
G.GRALES - EQUIPOS
G.GRALES - INSTALACIONES
G.GRALES - PERSONAL
G.GRALES - VARIOS
OBRAS EXTERIORES
TOTAL

% CD

Valor

1.03%
5.46%
1.22%
11.47%
4.87%
15.18%
3.20%
0.15%
3.44%
4.94%
3.80%
7.94%
3.84%
5.04%
2.14%
5.50%
2.28%
0.22%
0.98%
1.45%
5.21%
0.66%
0.11%
8.14%
0.67%
0.98%
100.00%

33,668,640
178,476,480
39,879,360
374,931,360
159,190,560
496,203,840
104,601,600
4,903,200
112,446,720
161,478,720
124,214,400
259,542,720
125,521,920
164,747,520
69,952,320
179,784,000
74,528,640
7,191,360
32,034,240
47,397,600
170,209,124
21,668,460
3,733,941
265,964,988
22,030,189
32,022,051
3,268,800,000

Costos Indirectos
Estos costos generalmente se calculan mediante tarifas conocidas y por ello es posible
que quien est haciendo el estudio se limite simplemente a enunciar que uno de ellos
debe incluirse para que el programe lo calcule automticamente, utilizando para ello las
frmulas que Construanlisis trae pre-definidas o las que el usuario puede crear.
El programa puede calcular casi cualquier honorario definido por las asociaciones
profesionales y puede aceptar frmulas para calcular licencias de construccin, servicios
e impuestos. Ver ms detalles en Formulacin.

35

Programas de trabajo
El usuario puede crear plantillas de programacin para proyectos que duren 8, 10, 12 o
ms meses, haciendo una distribucin en el tiempo para cada uno de los captulos de la
obra e incluyendo, adems, los costos indirectos, que no se desarrollan en el tiempo pero
si originan desembolsos en pocas previsibles.
Estas plantillas interactan con los listados de costos y las previsiones de ventas para
simular la forma como sucedern los egresos y los ingresos en el tiempo, obteniendo as
el flujo de caja del proyecto.
Los egresos que no alcancen a ser cubiertos oportunamente por las ventas dan origen a
prstamos de terceros, sobre los cuales se calculan y pagan costos financieros.

Valor Presente Neto (VPN)

El Valor Presente Neto permite traer al presente una suma de flujos netos ocurridos en el
futuro para poder tomar en el presente la decisin sobre inversiones que van a generar
rentas en el futuro. El VPN indica cunto obtendra el inversionista por encima de su costo
de oportunidad, y por ello, para calcularlo es necesario conocer el costo de oportunidad
del inversionista.
El VPN compara lo que produce un proyecto contra lo que se obtendra por ese capital
colocado en una institucin bancaria, mas una prima adicional por riesgo.
Interpretacin del VPN
Si es mayor que cero, se acepta el proyecto
Si es menor que cero se rechaza el proyecto
Si es igual a cero, es indiferente aceptar o no el proyecto, pues los beneficios netos que
produce cubren el costo de oportunidad del capital y nada ms.

Tasa Interna de Retorno (TIR)

Es una tasa de descuento que al utilizarse para descontar los flujos, hace que el valor
presente neto (VPN) del proyecto sea igual a cero.
La TIR no es aplicable cuando el flujo neto de fondos tiene ms de un cambio de signo a
travs de los aos. Esto resulta debido a que la TIR tiene mltiples soluciones.
Interpretacin de la TIR
Si es mayor al costo de oportunidad se acepta el proyecto
Si es igual al costo de oportunidad es indiferente el aceptar o no el proyecto.
Si es menor al costo de oportunidad se rechaza el proyecto

36