1.

LETRAS HIPOTECARIAS
1.1 Concepto
Las letras hipotecarias emanan de un contrato de crdito hipotecario. Los crditos
hipotecarios son otorgados por los Bancos a personas naturales, mediante la emisin de
letras hipotecarias que podrn ser colocados en el mercado de valores para conseguir el
financiamiento para la adquisicin y/o construccin de viviendas, y que ser pagado
mediante cuotas mensuales entre cinco y veinte aos.
Por tanto las letras hipotecarias son instrumentos financieros de renta fija
En otro aspecto, como el valor al cual es vendida la Letra Hipotecaria depende de la
situacin de mercado, la cual no est totalmente garantizada, habitualmente, si existe una
eventual diferencia entre el valor de las letras (valor par) y el precio al que estas se vendan
en la Bolsa de Comercio, sta deber ser asumida por el solicitante. En la escritura de
crdito hipotecario se precisar quin se har cargo de esta diferencia, por lo que es
recomendable antes de hacer la operacin, investigar en el mercado el valor al que se han
transado letras similares en los das previos a realizar su propia operacin.
Las Letras que emitan los bancos pueden ser reajustables o no, y podrn emitirse
nominativas o al portador.
El deudor paga el dividendo en forma mensual mientras que el emisor paga al tenedor de
la Letra Hipotecaria, generalmente, en forma trimestral.
1.2 Caracterstica de las letras hipotecarias:

Tasa de inters : menor en relacin a los otros tipos de crditos hipotecarios

Monto: depender de su venta en la Bolsa de Comercio, obteniendo un precio de

acuerdo a las condiciones de mercado.

Prepagos: desde el 10% de la deuda, hasta el total. Durante los 4 meses de cupn,
no se pueden hacer prepagos. Dependiendo de la institucin el costo de prepago
incluye comisin por prepago ms el inters por el vencimiento de la letra
hipotecaria.

Edad del solicitante: hasta 75 aos sumando los aos del prstamo y la edad de la
persona.

Seguros: seguro de desgravamen y de incendio.

1.3 Formalidades
Si el Banco aprueba un crdito hipotecario, financia hasta el mximo del 75% del valor del
inmueble o del proyecto de construccin, y la diferencia del 25% restante ser asumida por
el comprador con sus propios recursos.
Los contratos de prstamo hipotecario debern elevarse a Escritura Pblica, y en el mismo
se deber sealar en forma expresa los montos que el prestatario deber reembolsar por
concepto de amortizacin, intereses, comisin, seguro de desgravamen y cualquier otro
gasto, en una tabla de reembolso que deber insertarse en la escritura.
1.4 Desembolsos
El desembolso del crdito hipotecario se efectuar mediante Letras Hipotecarias emitidas
por el Banco por un monto no mayor al prstamo otorgado estas ltimas a medida del
avance de la obra tratndose de prstamos para construccin de viviendas.
El Banco entrega al deudor para su negociacin o por encargo de este ltimo, podr
venderlas en la bolsa. Con los recursos obtenidos se adquiere o se construye el inmueble.
1.5 Las letras hipotecarias
Las letras hipotecarias, slo pueden ser emitidas a fecha fija y deber incluir la siguiente
informacin:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.

Identificacin de la empresa emisora.

Valor nominal de la emisin.
Nmero y serie de la letra.
Fecha de emisin.
Fecha de vencimiento.
lasa de inters.
Forma de amortizacin.
El valor de los cupones, segn la forma de amortizacin convenido.
Firma de los representantes del Banco emisor.

1.6 Contabilizacin
Los Bancos llevarn un registro especial donde contabilizarn las letras hipotecarias que
han puesto en circulacin, agrupadas en series de caractersticas similares en cuanto a tipo
de moneda, tasa de inters, plazo, forma de amortizacin y detalles del crdito.
Las letras hipotecarias sern impresas en serie, ya sea en talonarios, libros de registros u
otro mecanismo automatizado, que quedar en poder de la entidad emisora.
1.7 Capacidad de pago
El otorgamiento de los crditos hipotecarios debe efectuarse previa evaluacin de la
capacidad de pago de los potenciales deudores, y tratndose de crditos otorgados a largo
plazo, los Bancos deben evaluar el alto riesgo de esta modalidad crediticia, por ser

ajustables en moneda nacional o sujeto a las variaciones de tipo de cambio cuando se

otorgue en moneda extranjera.
1.8 Pago de la deuda por cuotas mensuales
Los reembolsos del crdito se efectuarn mediante cuotas peridicas o cuotas sucesivas
de acuerdo a la tabla de reembolso que comprende los intereses, comisiones y puede
incluirse las primas de seguro. El pago de las cuotas deber efectuarse dentro de los
primeros ocho das calendarios de cada mes.
Se ha establecido que las comisiones autorizadas a los Bancos es fijada libremente, y
dentro del concepto de comisiones se comprende el margen financiero de la institucin, as
como los gastos administrativos y operativos. No se incluye dentro de este concepto los
gastos correspondientes a las primas de seguro, derechos registrales y notariales,
tasaciones de peritos, impuestos, etc.
1.9 Garanta hipotecaria
Estos crditos se otorgan con garanta hipotecaria de primer rango, la misma que es tasada
por perito financiero, debiendo considerar aquellos factores que realmente inciden en el
valor del bien, tenindose en consideracin, que las garantas constituyen recursos de
recuperacin de ltima instancia. Una caracterstica especial de estos contratos, es que
con el endoso de la letra se transmite al cesionario la garanta hipotecaria.
1.10

Medidas de seguridad

Los Bancos para emitir las letras hipotecarias debern tomar todas las medidas de
seguridad necesarias,para evitar la posibilidad de ocurrencia de falsificaciones.
Entre las medidas de seguridad dispuestas tenemos:
a.
b.
c.
d.

Usar papel y reaccin qumica del mismo.

Imprenta
Reaccin a la luz ultravioleta y sello de agua.
Diseos especiales de seguridad y sellos correspondientes

1) De los Prstamos Hipotecarios con Letras Hipotecarias.

Los bienes inmuebles que garanticen prstamos hipotecarios con Letras Hipotecarias,
debern estar asegurados a favor de la entidad financiadora mediante plizas de seguro
contra incendio, terremoto y cualquier otro riesgo a requerimiento y satisfaccin de la
misma.
Si en cualquier momento de la vigencia del prstamo, el inmueble hipotecado sufriera
prdida de valor en forma tal que ya no constituya una garanta suficiente en respaldo del
prstamo, la entidad financiera tendr derecho a exigir su reembolso total, o
alternativamente, solicitar al deudor la sustitucin o ampliacin de garantas con otro(s)
inmueble(s) de valor equivalente o mayor

2).- De los hipotecarios

Las empresas emisoras de Letras Hipotecarias, debern presentar a la Superintendencia,
la correspondiente exposicin de motivos en donde se seale las condiciones generales de
la emisin, debindose adjuntar copia certificada del Acuerdo de Directorio en donde
conste la aprobacin de la emisin, as como la siguiente informacin.
a) Monto de la emisin propuesta y agrupacin en series por tipo de moneda, modalidad
de amortizacin, plazo de vencimiento e indicacin si sern nominativas o al portador.
b) Copia simple de la Escritura Pblica de la garanta hipotecaria y/o copia certificada de la
anotacin del bloqueo registral del inmueble que respalda la emisin de las letras, as como
copia certificada de la tasacin comercial del mismo.
c) Tasa de inters, con indicacin de su forma de clculo, fija o variable, segn
corresponda.
d) Tablas de desarrollo de las Letras Hipotecarias y de reembolso de los correspondientes
prstamos hipotecarios, en base a las fechas de emisin, con detalle de sus componentes.
e) Modelo de Letra Hipotecaria a emitirse, as como el texto de los contratos de crdito
hipotecario que dara origen a la emisin de dichos valores.
2.6.- Las entidades emisoras debern remitir a la Superintendencia, dentro de los treinta
(30) das naturales posteriores al cierre de cada trimestre calendario, la informacin referida
a las Letras Hipotecarias en circulacin, as como a los crditos otorgados con emisin de
dichas letras, en los trminos y diseo de registro por medios magnticos que establezca
este Organismo.
Asimismo, tambin deber adjuntarse una relacin de las Letras Hipotecarias sujetas a
rescate obligatorio en cumplimiento de las normas pertinentes, con indicacin de la
modalidad adoptada, motivos del rescate y acciones tomadas al respecto.
2.7.- Las empresas emisoras de Letras Hipotecarias, estn obligadas a rescatar dichos
valores de la misma serie del crdito hipotecario correspondiente, en los siguientes casos:
a) Cuando a los seis (6) meses de anotado el correspondiente bloqueo registral, no se ha
formalizado la inscripcin de la hipoteca en los Registros Pblicos, a favor de la entidad
financiera.
b) Cuando el correspondiente deudor hipotecario, haya acumulado ms de cuatro (4)
cuotas vencidas y no pagadas o presente una morosidad mayor de cuatro (4) meses, o se
efecten modificaciones a los trminos del contrato original, por refinanciacin de deudas.
c) Cuando el valor de mercado del bien hipotecado, sufra un desmedro del 25% o ms
respecto a su valor referencial para la emisin de Letras Hipotecarias.

Las letras Hipotecarias que sean totalmente amortizadas, debern ser inutilizadas
definitivamente por el emisor mediante su destruccin, dentro de los quince (15) das de su
cancelacin, dejndose constancia de ello mediante una acta que ser levantada, con
certificacin notarial, lo cual ser comunicado a la Superintendencia.
2. SISTEMAS DE GARANTIAS:
Sistemas de Garanta surgieron con el objeto de apoyar a las micro y pequeas empresas
en sus necesidades de financiamiento para desarrollar sus negocios.
2.1 Evolucin Histrica:
Histricamente los mecanismos o esquemas de garantas tienen su origen formal en
Europa, donde nacen y evolucionan en una primera etapa. Fue un grupo de artesanos y de
pequeos comerciantes que comenzaron a vincularse y a garantizarse para tener acceso al
crdito, bajo el principio de solidaridad recproca. No obstante, en la dcada de los 80,
existieron algunos Fondos de Garanta cuyos resultados no fueron alentadores, al haber
concentrado excesivo riesgo al garantizar crditos para capital de trabajo, que
representaron fuertes prdidas por no contar con el "expertisse" necesario para entender
las peculiaridades de los crditos solicitados por las micro y pequeas empresas de aquel
entonces. Son estas experiencias las que dieron lugar a los "mecanismos y esquemas de
garantas", que con el transcurso del tiempo devinieron en Sistemas de Garantas, los
mismos que comenzaron a ser adoptados por pases de diversos continentes. En Amrica
Latina tenemos ejemplos de importancia que nos enorgullecen, tales como El Fondo
Nacional de Garantas de Colombia (FNG) Y la red de fondos que opera en dicho pas,
FOGAPE en Chile, FOGABA en Argentina y la Fundacin FOGAPI en el Per.
2.2 Problemtica en el Financiamiento a las MYPE
Existen varios factores que limitan el acceso al financiamiento de las MVPE, los cuales se
mencionan a continuacin:
1. Un mercado de oferta y demanda crediticia significativamente corto-placista
2. Manifiesta informalidad del sector
3. Sector en permanente crecimiento, que dificulta analizar sus necesidades reales y
desarrollar productos y tecnologas financieras que permitan su atencin;
4. Falta relativa de inters de las instituciones financieras en desarrollar tecnologas
bancarias que se requieren para atender los diversos crditos para las MYPE;
5. Escasa informacin y conocimiento del sector MYPE por la carencia de informacin
contable, financiera y legal lo cual dificulta la evaluacin crediticia y genera, por lo
tanto, mayor percepcin de riesgo;
6. Reducida escala de negocios y baja calidad de productos y servicios que no
alcanzan estndares apreciados en el mercado competitivo; exigencia cada vez
mayor en una economa globalizada
2.3 Percepcin del Sistema Financiero

Segmento econmico socialmente sensible, de alto riesgo, poco slido y con carencia de
garantas
Altas tasas de inters por la percepcin de riesgo crediticio y por elevados costos
operativos y transaccionales
Un complicado sistema judicial que entorpece y dificulta la recuperacin de un crdito
La heterogeneidad del sector. Ejemplo: una unidad econmica que desarrolla actividad
agropecuaria y otra de comercio, obviamente requieren tratamiento diferenciado.

2.4 Qu es un Sistema de Garantas?

El Sistema de Garantas, es un "mecanismo financiero" que se utiliza para dar
acceso al crdito a una micro, pequea o mediana empresa que, en la mayora de
los casos, tiene dificultades para obtener crditos y que, a la vez, tiene que asumir
condiciones inadecuadas de costo, plazos, garantas o carencia de periodos de
gracia. Se debe tener presente que existen Sistemas de Garanta especializados o
concentrados tan solo en la micro y pequea empresa, que constituye el sector
menos favorecido en el acceso al crdito; pero tambin existen otros orientados a
fomentar un sector especfico de actividad.
Importancia Histricamente los Sistemas de Garanta, han generado grandes
expectativas ante los bancos y otros intermediarios financieros, como instrumentos
para promover el financiamiento a las micro y pequeas empresas, toda vez que les
facilita el otorgamiento del crdito
2.5 Objetivos del sistema:
Los objetivos de un Sistema de Garantas, se pueden resumir de la siguiente
manera:
1. Permitir a las MYPE el acceso a la recuperacin planificada Financiamiento
formal;
2. Mejorar sus costos y condiciones de financiamiento;
3. Integrar a las MYPE al Sistema Financiero formal, es decir, levarlas a la
formalidad que les permita un crecimiento slido y sostenido; y
4. Apoyar con el desarrollo econmico del pas en donde operan
2.6 Tipos de organizacin de los Sistemas de Garantas:
Existen diversas manifestaciones en materia de organizaciones y Sistemas de
Garantas estructuradas especfica mente para dicho propsito, stas son:
i)
Fondo de Garanta;
ii)
Programa de Garanta;
iii)
Instituciones Financieras Especializadas en Garanta.

Cada una de estas mantiene diferencia en cuanto a su organizacin, eficiencia y

presencia dentro de los sistemas financieros en donde operan.
En Amrica Latina tenemos los casos de: El "Fondo de Garanta" de Argentina
(FOGABA), "Fondo Nacional de Garantas" de Colombia (FNG) y Fundacin "Fondo
de Garanta para Prstamos a la Pequea Industria" (FOGAPI) de Lima, Per
Los tipos de garanta que mayormente se aplican en Amrica del Sur, son tres:
i) la Garanta Individual;
ii) la Garanta de Cartera o Global para Crditos MYPE; y
iii) la Garanta de Intermediario o Institucional.
Por lo general, se traduce en la emisin de Cartas Fianza para respaldar a las micro
y pequeas empresas en negocios que le aseguran su fuente de trabajo,
permitindole la suscripcin de contratos de venta, de bienes o servicios, con
cualquier entidad pblica o privada. constituye un "modelo de garanta" en el que se
desarrolla banca "de primer piso". Estas Cartas Fianza le van a permitir a las MYPE,
acceder al crdito de proveedores, as como lograr adelantos y participar en
Licitaciones y Concursos Pblicos convocados por empresas o instituciones
formales del Sistema.
Los principales productos de Garanta Individual son los siguientes:
a) Garanta a Proveedores Tiene por finalidad obtener de un tercero (proveedor)
materiales e insumos que permitan a la MYPE cumplir con el contrato que tenga
suscrito o por susc;ribir. Este financia miento es menos oneroso que obtener un
prstamo para capital de trabajo adicional para la adquisicin de materiales e
insumos.
b) Garantas Tcnicas Estas pueden ser de: Fiel Cumplimiento de Contrato; es
decir, el cumplimiento del contrato por parte de la MYPE conforme a las
especificaciones tcnicas pactadas o a los requerimientos del servicio. prestaciones
adicionales ,como mantenimiento, reparacin, u otras.
c) Garantas Comerciales: Garanta de Adelanto, modalidad que permite a la
MYPE obtener recursos dinerarios adelantados del cliente, facilitndole el flujo de
Capital de Trabajo para el mejor cumplimiento de la obligacin contratada.
Garanta de Monto Diferencial: Es aquella que tiene por objeto asegurar la calidad
del bien o servicio, cuando la propuesta econmica de la MYPE es menor al valor
referencial indicado por el contratante. Garanta a Productos Financieros
Estandarizados (PFE): Se brinda la garanta necesaria para los PFE que otorgan a
determinadas cadenas productivas sostenidas fundamentalmente en la integracin
de procesos tecnolgicos, el capital de trabajo y de inversin en infraestructura
productiva que requieren para su desarrollo.
Garanta para Empresas Auditoras: apoyar al sector de las Empresas Auditoras
que requieren realizar exmenes de auditora. Garanta para Servicios Mdicos de
Hemodilisis: Sirve para garantizar a empresas especializadas en esta actividad en
la prestacin de los servicios contratados
Garanta de Cartera o Global para crditos MYPE

La finalidad del Servicio de Garanta de Cartera es reducir y diversificar el riesgo

crediticio, con la participacin de la Institucin de Garanta como aliado estratgico
de la IFI(instituciones financieras intermediarias) para tal fin, permitindoles
desarrollar o adecuar sus tecnologas bancarias para atender los diversos crditos
MYPE, as como obtener un mayor conocimiento del mercado crediticio MYPE.
Los principales productos de Garanta de Cartera o Global son los siguientes:
a) Financiamiento para Capital de Trabajo;
b) Financiamiento de Activos Fijos
c) Producto Financiero Estandarizado (PFE).
d) Garanta de Intermediario o Institucional
Este modelo de Garanta permite a las Instituciones Financieras especializadas
en Microfinanzas (IMF), elegibles, acceder a nuevos recursos con la garanta de
las Instituciones de Garanta, para ser canalizados al grupo objeto en
determinados mbitos geogrficos.