FALLO IN EXTENSO

(C. Nac. Civ. en pleno, 11/05/1977 - Dodero, Hiplito C. v. Consorcio Neuqun 586/88/90 y/u otro).
2 INSTANCIA.- Buenos Aires, mayo 11 de 1977.- La obligacin de reparar los daos ocasionados por la
construccin de un inmueble, se transmite a los futuros adquirentes del dominio?
A la cuestin planteada el Dr. Yez dijo:
1. Cabe sealar en primer trmino, que conforme lo resolviera la Cmara en lo Civil en pleno al conocer
respecto de la contradiccin existente entre la sentencia de la sala A impugnada y los precedentes de las
salas D y F, slo deba computarse el fallo de esta ltima, por cuanto el de la sala D tuvo en miras
presupuestos diferentes (lo que fluye de la propia lectura de la sentencia, 22/10/1965, LL 122-608, voto del
Dr. Snchez de Bustamante, al que adhiri el Dr. Fleitas).
En lo que hace a la sentencia de la sala F cuya doctrina resulta contradictoria con la de la sala A, se expresa
que "el hecho de que el perjuicio se haya originado con anterioridad a la transmisin del inmueble
adquirido por el demandado no modifica la responsabilidad del propietario actual frente a su vecino, sin
perjuicio del ejercicio de la accin que corresponda a aqul contra sus antecesores en el dominio". Ahora
bien, como fundamento de la conclusin se cita el art. 2616 Ver Texto CCiv., norma que contempla una
situacin distinga de la que se resuelve en el decisorio, con lo cual aparece como afirmacin dogmtica.
De todos modos, como la contradiccin jurisprudencial es evidente con el fallo de la sala A, que niega la
responsabilidad a la demandada por los daos producidos por actos de culpa en la construccin efectuada
con anterioridad a la existencia jurdica del consorcio demandado, por no tratarse de una obligacin
"propter rem" (3/7/1973, ED 51-451 [1]), corresponde establecer la doctrina legal aplicable segn el
temario de la convocatoria a tribunal en pleno de fs. 199.
2. Estimo que resulta de imprescindible consulta la opinin autorizada de Alsina Atienza, quien como es
sabido desde hace tiempo ha estudiado a fondo la tan cuestionada categora de las llamadas obligaciones
"propter rem", uno de los cuales (publicado en JA 1960-III-sec. doct.-6/19) cita el Dr. Llambas como
fundamento de su voto en el caso que motiva este plenario (al que adhirieron los Dres. Garzn Maceda y
de Abelleyra).
Consultados dichos trabajos (titulados: "Introduccin al estudio de las obligaciones propter rem", JA 1960II-sec. doct.-40); "Las deudas propter rem. Su injustificada confusin con los gravmenes reales", JA
1960-II-sec. doct.-56; "Las deudas propter rem. El progreso de su reconocimiento doctrinal.
Conclusiones", JA 1960-III-sec. doct.-6; "La caracterizacin de las obligaciones reales"; JA 1964-II-sec.
doct.-62; "Recepcin de la doctrina de las obligaciones reales en la jurisprudencia argentina", JA 1964-Vsec. doct.-105); se observa que Alsina Atienza -entre los distintos casos que enumera- no menciona como
obligaciones de este tipo a la de reparar los daos ocasionados por la construccin de un inmueble.
Por otro lado, destaca que respecto a la deuda por daos causados por una cosa inanimada, recae, sea sobre
el dueo, sea sobre el guardin de la cosa en el momento de la produccin del dao, segn los casos. En
principio, no se desplazara a los dueos o guardianes posteriores posteriores (ver en especial, el tratado
publicado en JA 1960-III-sec. doct.-10).
3. Situada la cuestin en el mbito de la responsabilidad extracontractual, entendiendo que no resulta justo
hacer recaer la responsabilidad al o a los futuros adquirentes de la cosa de la que provino el dao, por los
daos y perjuicios causados con anterioridad a la transmisin del dominio.

Para que ello fuera as, sera menester encuadrar la obligacin del futuro adquirente en la
categora de las deudas "propter rem", es decir, que siguen o se transmiten junto con la
cosa, y ya se ha visto que tal situacin no se da en la especie.
Tampoco sera equitativo responsabilizar al adquirente actual de la cosa por el dao
anterior que se hubiera causado por culpa de los propietarios anteriores de la misma
ignorndolo.
Ello no significa desde luego, que pueda aparecer una responsabilidad de orden
personal, en la medida de una omisin culposa del nuevo propietario por actos a l
imputables respecto de la cosa, es decir, que no deriva de la condicin de sucesor a ttulo
particular del anterior propietario, sino de su propia omisin, situacin distinta por cierto
del caso en debate (conf. C. Nac. Civ., sala D, 16/7/1973, voto del Dr. Cichero, con
adhesin de los Dres. Snchez de Bustamante y Quiroga Olmos, ED 53-134 [2]).
4. En definitiva y respondiendo al tema motivo de la convocatoria a tribunal en pleno,
doy mi voto en sentido negativo, para que se establezca como doctrina legal que: "La
obligacin de repara los daos ocasionados por la construccin de un inmueble no se
transmite a los futuros adquirentes del dominio" (arts. 300 Ver Texto y 303 Ver Texto
CPCCN.).
Los Dres. Vocos, Pizarro, de Igarzbal, Carnevale y Duraona y Vedia, por sus
fundamentos, adhirieron al voto del Dr. Yez.
El Dr. Collazo dijo:
Estando circunscripto especficamente el tema del plenario a establecer nicamente "si
la obligacin de reparar los daos ocasionados por la construccin de un inmueble se
transmite a los futuros adquirentes del dominio" adhiero al voto del Dr. Yez.
El Dr. Belluscio adhiri al voto del Dr. Yez.
El Dr. Vernengo dijo:
1. Estimo que prevalece el art. 3266 Ver Texto CCiv. sobre el 497 Ver Texto CCiv.
As se ha declarado en la transferencia de fondos de comercio; en la adquisicin de la
cosa locada; la accin por cobro de medianera; cesin de derechos hereditarios;
expensas comunes en la propiedad horizontal, existen obligaciones independientes de la
persona, e inherentes al poseedor de la "cosa" en sentido amplio, es decir al titular de un
bien.
2. La oponibilidad de dicha "obligacin" al adquirente depende del conocimiento que
ste tenga de ella. Es decir, que en todos los casos existe un mecanismo de publicidad
que en mayor o menor medida hace conocer al adquirente del bien, cules son las
obligaciones que "gravan" -por decirlo de alguna manera- aqul. As el mecanismo de
venta de fondos de comercio cuenta con el procedimiento de la ley 11867 Ver Texto (3);
la adquisicin de la finca alquilada se publicita por la sola presencia del tenedor y el
hecho notorio de la ocupacin efectiva por otro; en la cesin de derechos hereditarios, el
juicio sucesorio se encuentra a disposicin y examen del futuro cesionario. La que
ofrece ms dudas, en orden a la publicidad, es la obligacin del pago de la medianera.

No se descarta que su emplazamiento delimitando dos heredades puede legitimar la

pretensin para exigir los comprobantes del pago de la mitad de su costo o el convenio
de abandono. Pero es siempre la publicidad menos categrica.
3. Ello quiere decir que la admisin de este tipo de obligaciones reales, reconocida por el art. 3266 Ver Texto
, que tambin limita la responsabilidad al valor de la cosa transmitida; slo puede oponerse a la persona del
poseedor, en la medida que sta conoci su existencia con anterioridad o en el momento de la adquisicin.
Lo contrario se prestara a todo tipo de fraudes, y la adquisicin de un inmueble sujeto a la desagradable
sorpresa de verlo desaparecer en su totalidad, liquidado por una obligacin propter rem ignorada,
desconocida.
4. Los daos y perjuicios como efecto de una conducta culpable, es una accin personal que nada tiene que
ver con las obligaciones propter rem. No porque los daos y perjuicios provengan del levantamiento de una
pared medianera, dicho crdito se transforma en obligacin propter rem. Y la razn de ser, es que si bien la
construccin de una pared medianera debe hacerse contribuyendo por partes iguales a su construccin, y
ello es sabido y conocido por de tal manera que el que adquiere un inmueble con medianera sabe que: o est
paga, porque se hizo exhibir y entregar los comprobantes de su antecesor, o si el demandado debe pagarla
como obligacin inherente al propietario actual dentro del trmino de la prescripcin.
Lo que no es sensato es que deba imaginarse o saber que al construirse la pared se han ocasionado daos y
perjuicios; por que a esto ltimo, no existe manera alguna de darle publicidad -sobre todo con relacin al
monto- y, por lo tanto no puede oponerse a adquirentes que no tienen posibilidad alguna de conocerlo.
En consecuencia, voto porque la obligacin de reparar los daos ocasionados por la construccin de
accesorios de un inmueble, o un inmueble por accesin fsica (art. 2315 Ver Texto CCiv.) no se transmite a
los futuros adquirentes del dominio, por el slo hecho de la transmisin.
Los Dres. Quiroga Olmos, Cichero y Monferrn, por idnticos fundamentos, adhirieron al voto del Dr.
Yez.
El Dr. Cifuentes dijo:
1. La obligacin de reparar los daos ocasionados al propietario vecino por la construccin de un inmueble,
tiene clara procedencia en la responsabilidad extracontractual, tambin llamada aquiliana o por el hecho
ilcito. Esta responsabilidad civil, de responder, estar obligado, es decir la que nace del incumplimiento de
una obligacin legal, no puede sino derivar en un derecho personal que asienta en la idea de culpa. De ah
que, en principio, sea intransmisible dicha responsabilidad a los futuros adquirentes del dominio, quienes
han sido ajenos al acto u omisin ilcitos,
An suponiendo, como en algn caso se sostuvo, que se tratara, por parte del dueo del inmueble en
construccin, de una responsabilidad objetiva (conf. C. Nac. Civ., sala B, voto del Dr. Navarro, JA 1960-I569), ella no deriva de la cosa en s, del puro seoro de la voluntad que corresponde al dominio, sino del
hecho por mano propia o ajena sobre esa cosa. Es un hecho contrario o reprobado por la ley, imputable a
quien lo realiz y productor de daos, por lo que la responsabilidad nace de tal hecho, tomado el trmino
con amplitud: positivo o negativo; est generado en el acto ilcito. Objetiva o subjetivamente considerada,
asienta en exteriorizaciones daosas que son producto del obrar humano.

La relacin de causalidad entre este acto y el resultado, que es el dao, se muestra con
claridad en la medida en que el resultado daoso puede ser atribuido a una persona

determinada. Ese acto u omisin contribuye de hecho a producir el resultado, porque,

adems, deba normalmente producirlo, siguiendo el curso natural y ordinario de las
cosas (art. 901 Ver Texto CCiv.). El acto no es indiferente en relacin con el dao, ni han
sobrevenido circunstancias extraordinarias e imprevisibles (conf. Alfredo Orgaz, "El
dao resarcible", p. 87). De donde, el constructor y el propietario, ejecutores del acto
positivo o negativo, es decir, la construccin o la omisin frente a la produccin del
dao en el vecino, asumen la responsabilidad personal e intransmisible in re que se
origina en el incumplimiento de la obligacin de preservar al vecino o propietario
lindero de todo dao provocado con la cosa (art. 1113 Ver Texto CCiv.).

Una conclusin distinta que trasladara a quien adquiriera por acto entre vivos, al sucesor
singular, la obligacin de reparar o resarcir (reconstruir la cosa daada o pagar en dinero
la indemnizacin pertinente), no solamente desconocera el fundamento de dicha
responsabilidad y la proyeccin del art. 497 Ver Texto CCiv., sino que consagrara una
solucin injusta al hacer pagar a terceros culpas ajenas. Sustraera el tema de su
caracterstica originaria y principal, encuadrada en los conceptos legales de los arts.
1066 Ver Texto y ss., 1109 Ver Texto y 1113 Ver Texto CCiv., para ubicarlos en la pura
relacin de seora que es el elemento de la llamada obligacin propter rem. Es
insostenible arribar a la conclusin de que la obligacin de resarcimiento en este caso
asienta en la misma cosa transmitida, respecto de la misma cosa, puesto que est
generada en el hecho, acto u omisin obrado sobre la cosa, que son la causa productora
del dao. Luego, acorde con lo dispuesto en el art. 3266 Ver Texto CCiv., dicha
obligacin no pasa al sucesor particular, as como ste no puede pretender los derechos
del antecesor que se refieren al objeto transmitido pero que, salvo disposicin de la ley o
de la convencin, no pasan al sucesor (art. 3268 Ver Texto CCiv.). No es admisible
entenderla como accesorio del objeto adquirido, pues la obligacin de reparar no est
adherida al objeto ni de l depende (arg. art. 2328 Ver Texto CCiv.).

De la misma manera que, por ejemplo, un contrato de obra celebrado por el propietario
para construccin edilicia no obliga al adquirente de la cosa, si dicho propietario la
enajena, porque no se trata de un derecho inherente al inmueble, sino de relaciones
jurdicas puramente personales entre el empresario y el que le encarg la obra (conf.
Piantoni, "Contratos civiles", t. 1, p. 166), tampoco tiene que ver con la esencia de la
cosa transmitida, ni es accesorio de ella, la obligacin de resarcimiento que genera esa
construccin en favor de los vecinos perjudicados.

El art. 2616 Ver Texto CCiv. impone al propietario la conservacin de los edificios, que
es responsabilidad legal. Debe mantenerlos de manera que la cada de rboles o
materiales no pueda daar a los vecinos o transentes, bajo pena de satisfacer los daos

e intereses. Aparte de que tales cadas bordean asunto diferente al acto de construccin
daoso. La obligacin de mantener se transmite, por supuesto, al sucesor singular, pues
hace a la esencia de la propiedad y viene con la misma cosa respecto de esa cosa. Pero la
falta de conservacin del edificio que asienta en una negligencia y es acto ilcito, deriva
en otra obligacin de resarcimiento regida por las reglas de tales actos. Dice Borda, "no
estamos en presencia de una restriccin del dominio, sino de las consecuencias de un
hecho ilcito" (conf. "Tratado del Derecho Civil. Derechos reales", t. 1, ps. 405/6, n. 498
Ver Texto ; Salvat, "Tratado de Derecho Civil argentino. Derechos reales", t. 1., 1927,
ps. 579/580, n. 1114 y 1115). De ah que, a mi juicio, no se pueda confundir la
transmisin de los deberes de vecindad al adquirente posterior del inmueble, o sea la
obligacin de mantener, conservar, en la forma que la ley la impone: "todo propietario
debe mantener sus edificios...", con la posterior que se origina en el hecho ilcito de
incumplimiento de esa obligacin, y que es la responsabilidad extracontractual civil,
como tramo que va ms all de la primera de mantenimiento y conservacin. En la
segunda, el carcter personal tiene claro acento y es intransmisible al sucesor particular.
Por ello, Salvat estim que no se trataba, propiamente, de una verdadera restriccin de
las facultades inherentes al derecho de propiedad, sino ms bien de reglar las
responsabilidades en que incurre el propietario, por los perjuicios derivados de las cadas
de los edificios o de los desprendimientos materiales de ellos, asunto que el Cdigo
Civil haba reglamentado ya al tratar de los hechos ilcitos bajo el ttulo de los daos
causados por cosas inanimadas (arts. 1132 Ver Texto a 1136 Ver Texto ). Deca, estas
disposiciones, por lo tanto, deben considerarse complementarias del acto 2616 (conf.:
cit., p. 580, n. 1115).

2. Por lo expuesto, y porque tambin participo del criterio de que no se trata de una
obligacin propter rem, tal como ha quedado indicado por el Dr. Yez, voto por la
negativa como lo propone en el punto 4, es decir, en el sentido de que la obligacin de
reparar los daos ocasionados por la construccin de un inmueble no se transmite a los
futuros adquirentes del dominio.

El Dr. Gnecco dijo:

Adhiero al voto del colega que abre el acuerdo que se pronuncia, en definitiva, porque la
obligacin de reparar los daos ocasionados por la construccin de un inmueble no se
transmite a los futuros adquirentes del dominio, criterio que concuerda, en lo que al
suscripto respecta, con la doctrina que por su parte dejara esbozada al votar la causa
201748 de esta sala caratulada "Consorcio Avda. Libertador 662 v. Rivarola, Roberto
s/cobro de medianera".

Los Dres. Coghlan y Padilla, por sus fundamentos, adhirieron al voto del Dr. Yez.

El Dr. Alterini dijo:

Para pronunciarse sobre el tema del plenario es previo formular algunas reflexiones
sobre la estructura de las llamadas "obligaciones propter rem" y compararlas con otras
figuras con las que a veces se las asimila. A esos efectos expondr las ideas centrales
contenidas en una investigacin indita que efectuara con el Dr. Nstor L. Lloveras.
1) Estructura de las "obligaciones propter rem". La experiencia ofrece ejemplos en que
ciertas prestaciones de dar, hacer o no hacer son debidas a alguien o por alguien, que
asume, respectivamente, calidad de acreedor o deudor en virtud de una particular
relacin de hecho o de derecho con una cosa.
Por ejemplo: la obligacin de pagar el crdito proveniente de la medianera pesa
indeterminadamente sobre quien sea titular del dominio del inmueble que se sirvi de la
pared en el momento en que el pago es reclamado. A la inversa, el acreedor de esa
obligacin es el titular del inmueble sobre el que se apoy la otra construccin,
determinado en el momento en que el crdito es exigible.
Vale decir que la titularidad del dominio de uno u otro inmueble conlleva, en este caso,
la obligacin o el crdito emanado de la medianera.
Esta aproximacin esboza una primera idea acerca de las caractersticas de las
obligaciones "propter rem": el de nacer y transmitirse en cabeza de los sujetos que se
encuentran por lo menos en alguna relacin real (no necesariamente "derecho" real) con
una cosa.
Esta vinculacin entre los sujetos de la obligacin y la cosa ha determinado que tambin
se las denomine "obligaciones reales", lo cual no implica contradecir la doctrina que
surge del art. 497 Ver Texto CCiv. Este dice: "A todo derecho personal corresponde una
obligacin personal. No hay obligacin que corresponda a derechos reales". Autores
como Zacharie, Aubry y Rau, Toullier -expresamente citados en la nota al art. 497 Ver
Texto - designaban como "obligaciones reales" a situaciones tales como la del
adquirente de un inmueble hipotecado (tercer poseedor, en la terminologa tradicional),
que deba soportar el derecho de persecucin del titula del derecho real de hipoteca.
Dicho nuevo dueo del inmueble hipotecado tiene la alternativa de pagar la deuda o
abandonar el inmueble (art. 3163 Ver Texto CCiv.), pero no cabe afirmar que est
obligado a pagar para no abandonar. Es decir, que no reviste la calidad de deudor, sino
que slo se ve alcanzado por los efectos del derecho real que podr llegar a determinar
que el inmueble sea ejecutado, an habiendo pasado a su dominio. Contra la
terminologa del derecho francs, que denominaba a ese supuesto como "obligacin
real", reacciona el codificador; y slo con ese alcance debe entenderse el art. 497 Ver
Texto (ver la explicativa nota a esa norma).

De manera, pues, que el acierto de Vlez de no considerar como "obligaciones reales"

hiptesis como la descripta, no supone descartar expresamente la posibilidad de la
existencia de obligaciones con las caractersticas expuestas.

Estas obligaciones

("propter rem", "reales", "ambulatorias", "cabalgantes"), no implican una situacin

intermedia entre los derechos personales y los reales. Son derechos personales -de all el
vocablo "obligacin"- cuyo nico elemento "real" est constituido por la particular
relacin con una cosa que hace nacer el crdito y el dbito y determina que tanto uno
como otro "ambulen" o "cabalguen" adheridos a la cosa y a travs de sus sucesivas
traslaciones.
Con lo dicho se excluye terminantemente la posibilidad de vislumbrar en las
obligaciones "propter rem" uno de los contenidos del derecho real. Este slo da motivo
para el nacimiento de la obligacin (derecho personal), pero esa obligacin no forma
parte de su esencia, la cual supone una relacin directa o inmediata entre titular y cosa,
con miras a extraer de ella el aprovechamiento de la utilidad que es capaz de brindar.
Luego de este planteamiento del tema, corresponde estudiar los rasgos propios de la
figura obligacional tratada.
1. Nacimiento. Fuente legal. Las obligaciones "propter rem" nacen exclusivamente de la
ley. Son obligaciones "ex lege". La ley asume aqu virtualidad de nica causa
generadora de la obligacin.
El propietario constreido a pagar la deuda por medianera (para seguir con el ejemplo
anterior) no ha convenido nada con su vecino (no se trata, pues de fuente contractual),
ni, obviamente, ha cometido un hecho ilcito (fuente extracontractual). El est obligado
al pago por la mera circunstancia de haber adquirido la titularidad del inmueble que
apoy en la pared y por virtud de la ley (arts. 2726 Ver Texto , 2727 Ver Texto , 2728 Ver
Texto , 2736 Ver Texto y concs. CCiv.).
2. La relacin con la cosa por lo menos real. Es esta nota relevante de las obligaciones
"propter rem", y junto con el rasgo sealado en el punto 4 conforma la caracterizacin
ms ntida del instituto.
Como ya lo adelantamos, el crdito o la deuda se originan por la circunstancia de que el
sujeto (activo o pasivo) se encuentre en cierta relacin con una cosa. Esa relacin no
necesariamente debe nacer de un derecho real, sino que puede configurarse como
posesin y hasta como mera tenencia. As, la jurisprudencia ha declarado reiterademente
que el "comprador" de un inmueble, que tiene boleto y est en posesin de aqul,
responde por la deuda de expensas comunes, de la misma manera que si fuese el titular
del dominio.
3. Contenido. Puede tratarse de prestaciones de dar: obligacin de pagar la medianera,
de pagar las expensas en el rgimen de la propiedad horizontal (arts. 8 Ver Texto y 17
Ver Texto ley 13512), de contribuir a los gastos de conservacin en el condominio (art.
2685 Ver Texto CCiv.); de hacer: obligacin del usufructuario de efectuar mejoras (arts.
2881 Ver Texto y ss.), obligacin del propietario de construir un contramuro cuando
quiera hacer una chimenea o un fogn contra una pared medianera -art. 2622 Ver Texto
-, y otras de contenido positivo del ttulo 6 del libro 3 CCiv. (as, arts. 2616 Ver Texto ,

2623 Ver Texto , 2626 Ver Texto , "in fine"; la obligacin de exhibir una cosa mueble del
art. 2417 Ver Texto CCiv.); y de no hacer (obligacin del propietario de no hacer
excavaciones o fosos -art. 2615 Ver Texto -, o la de realizar determinadas construcciones
cerca de una pared -art. 2621 Ver Texto -, o la de no plantar a ciertas distancias del lmite
entre fondos -art. 2628 Ver Texto -).
4. Prestaciones en razn de la cosa. Este rasgo distintivo constituye un elementos
sustancial para diferenciar a las obligaciones "propter rem" de otras figuras. En efecto:
las prestaciones (dar, hacer o no hacer) no slo hacen para quien est en relacin con la
cosa, sino que son debidas en razn y con referencia a la cosa. As, por ejemplo, la
obligacin de exhibir y la de pagar expensas se refiere a la cosa, pues, en la primera, es
la misma cosa en cuya virtud naci la obligacin la que debe ser exhibida, y la segunda
deriva de servicios realizados en razn de la cosa.
Este carcter de las obligaciones estudiadas nos decide por proponer como designacin
ms adecuada la de "obligaciones propter rem", pues la traduccin de las palabras
latinas es la siguiente: "en razn de la cosa".
5. Extensin de la responsabilidad del obligado. El principio general en la materia es el
de que el obligado "propter rem" responde por el incumplimiento de la obligacin, no
slo con la cosa en cuya virtud naci el crdito, sino -como todo deudor- con la totalidad
de su patrimonio, que es prenda comn de los acreedores. Tal extensin de la
responsabilidad es aplicable no slo a las deudas originadas durante la relacin del
sujeto con la cosa, sino tambin con aquellas ya existentes antes de efectivizarse esa
relacin. Por ejemplo: la extensin de la responsabilidad es similar cuando la
construccin de la pared que hace nacer la deuda por medianera es realizada durante la
relacin con la cosa del obligado al pago, que cuando la deuda por medianera preexista
al comienzo de la relacin. Esta conclusin parece clara si se repara en que la calidad de
las obligaciones "cabalgantes", quedara desvirtuada si la extensin de la
responsabilidad se modificase -por regla- segn quien fuera el titular de la relacin con
la cosa.
Eso no obsta para que, excepcionalmente, la ley limite expresamente la responsabilidad
en algn caso concreto (vgr., art. 17 Ver Texto ley 13512, aplicable para las deudas por
expensas anteriores a la adquisicin de la cosa).
6. Transmisin de la obligacin con la "ambulacin de la cosa". En tanto el crdito y la
deuda nacen con la relacin con la cosa, la transmisin de ambos sobreviene tambin
con el cambio de titularidad de la relacin. De manera que, sin dependencia de cesin
alguna, el vnculo obligacional queda trabado entre el antiguo acreedor (o deudor) y
aqul que accede a la relacin.
7. Extincin del crdito y de la deuda con la cesacin de la relacin con la cosa. Como
regla general, y en consonancia con el funcionamiento caracterstico de la obligacin
propter rem, el crdito y el dbito se extinguen para aqul que cesa en su relacin con la
cosa y pasa al que accede a ella.
Alsina Atienza, en sus enjundiosos trabajos sobre el tema, sostiene que "en trminos
generales si las deudas son correlativas de una ventaja o beneficio ya gozados, el

abandono no las extingue. Por ejemplo, en el usufructo, el titular debe cargar

definitivamente con los gastos que van hacindose necesarios durante su goce de la
cosa... Lo mismo sera en el uso y la habitacin... El condmino requerido para
contribuir a los gastos a realizarse en la cosa comn, debe hacer el abandono antes que
se efecten los gastos. De lo contrario, cae en mora y queda constituido definitivamente
en deudor personal con todos sus bienes del capital e intereses correspondientes".
("Diferencias entre la deuda `propter rem' y el deber del tercer poseedor de una cosa
hipotecada", JA 1960-III-85 y ss., en p. 86).
La distincin no parece encontrar suficiente respaldo normativo en nuestro derecho, y si
la obligacin naci en virtud de la relacin con la cosa debe extinguirse con su cesacin.
Esa es la solucin en el supuesto del condominio, pues el art. 2685 Ver Texto no hace
distingos al adjudicarle al abonado efectos liberatorios; en materia de usufructo las
condiciones a las que lo subordina el art. 2882 Ver Texto no varan el principio. La
valiosa construccin contraria lleva a minimizar la importancia de las obligaciones
reales, dado que en la prctica se aplicara la liberacin slo a las deudas anteriores a la
relacin con la cosa y no a las posteriores. Es un caso especial el del art. 8 Ver Texto ley
13512 para las expensas posteriores a la adquisicin de la unidad.
2) Comparacin con otras figuras. Generalmente al desarrollar el tema de las
obligaciones "propter rem" se citan como sustentos legales fundamentales a los art. 2416
Ver Texto y 3266 Ver Texto CCiv. Coincidimos en que el art. 2416 Ver Texto se ocupa
de las obligaciones reales, pero dichas "obligaciones inherentes a la posesin" no son en
todos los supuestos obligaciones "propter rem", ni tampoco encontramos all los nicos
ejemplos de estas ltimas. Decimos que las "obligaciones" referenciadas por el art. 2416
Ver Texto no son todas "propter rem", pues en el captulo respectivo el cdigo incluye
como tales hasta hiptesis de las llamadas cargas reales.
El instituto de las cargas reales ofrece entre sus variadas connotaciones dos acepciones
bien distintas. En un sentido genrico se habla de cargas reales, como sinnimo de
gravmenes reales, o sea para aludir al correlato opuesto a la titularidad de los derechos
reales sobre cosa ajena, es decir a esos derechos reales "vistos" del lado de quien los
"soporta"; por ejemplo el usufructo, el uso, la habitacin, las servidumbres, la hipoteca,
la anticresis y la prenda, constituiran "cargas reales" para el dueo de la cosa gravada.
En otro sentido ms especfico, bajo la designacin de cargas reales se cobijan las
"reallasten" del derecho alemn, que comprenden supuesto muy distingos. Se lee en
Gorostiaga: "Por una parte, las reallasten del carcter pblico ajenas al derecho privado,
como los impuestos inmobiliarios, muchas cargas de las comunes, y las cargas relativas
a diques y muebles. Fuera de esas cargas reales las dems son de naturaleza privada o
consisten en una renta en dinero o una renta en frutos o en servicios concernientes a la
explotacin econmica de la tierra. A stos pertenecen los diezmos, es decir la renta en
dinero que el deudor se obliga a pagar por un capital, gravando su inmueble, el censo,
que impona una prestacin en especie o en dinero, los trabajos gratuitos que deban
prestar los vasallos y que podan revestir el carcter de cargas del Estado o de las
municipalidades. Tambin dentro del derecho de familia muchas prestaciones anuales

tomaban la naturaleza de las cargas reales, como las Apanagen y el dote de la viuda..."
(El Cdigo Civil y su reforma ante el derecho civil comparado. De las obligaciones en
general", 1941, ps. 593/594).

En nuestro derecho cabe emplear la primera de las acepciones, o sea la de cargas reales,
con el alcance de gravmenes reales. De all que con esa precisin terminolgica no
puedan confundirse las "cargas reales" con las "obligaciones reales" o "propter rem".
Tampoco debe entenderse que el art. 3266 Ver Texto se refiere a las "obligaciones
propter rem". Esa norma dispone: "Las obligaciones que comprenden al que ha
trasmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor
particular; pero el sucesor particular no est obligado con su persona o bienes, por las
obligaciones de su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida".
La primera parte de ese artculo no es sino la aplicacin de la regla general del art. 3417
Ver Texto CCiv., en cuanto equipara al causante y a sus sucesores universales respecto
de derechos y obligaciones.
La segunda parte, que se refiere al sucesor particular, es la que interesa a nuestro tema.
El vocablo "obligaciones" no est all empleado en el sentido tcnico, sino en el de
"deber" genrico. Con la equvoca terminologa de "obligacin", se incluyen distintos
supuestos de reipersecucin ("ius persequendi"). Ellos son:
1. La reipersecucin derivada del ejercicio de derechos reales sobre la cosa propia
(dominio, condominio); por ejemplo, la hiptesis que Vlez contempla en la nota, de la
venta de una cosa ajena, donde su titular verdadero puede perseguirla contra sucesores
particulares del vendedor. Es obvio que el sucesor particular no "est obligado", sino que
tiene el "deber" de soportar los alcances de la persecucin que pudiera promover el
titular; de all que slo pueda reclamrsele "la cosa transmitida".
2. La reipersecucin emanada del ejercicio de derechos reales sobre cosa ajena
(hipoteca, prenda, anticresis, usufructo, uso, habitacin, servidumbres). Ese es el
supuesto de las "cargas reales" a que antes aludimos. En efecto: el derecho real sobre
cosa ajena, "mirado" desde el lado del titular de la cosa gravada es para ste una "carga
real". As, el propietario del inmueble hipotecado soporta la "carga real" de la hipoteca;
el usufructo es para el nudo propietario una "carga real". Y si el deudor hipotecario o el
nudo propietario venden el inmueble gravado, el "tercer poseedor" o el nuevo
propietario lo reciben con la hipoteca o con el usufructo, en virtud del "ius persequendi"
inherente a esos derechos reales. Resulta claro, aqu tambin que esos "sucesores
particulares" (comprador del inmueble hipotecado -"tercer poseedor"-, o del dado en
usufructo) "no estn obligados con sus personas o bienes" (art. 3266 Ver Texto cit.);
nicamente sufrirn el gravamen -al igual que el transmitente- sobre "la cosa
transmitida".
3. La reipersecucin originada en el ejercicio de ciertos derechos personales. Existen
ciertas acciones personales de alcances reipersecutorios. As por ejemplo, la accin de
nulidad posibilita la persecucin de la cosa que es objeto del acto anulado contra

determinados sucesores particulares (conf. arts. 1051 Ver Texto y 2413 Ver Texto CCiv.).
Son tambin tpicas acciones personales con efectos reipersecutorios la revocatoria
(pauliana o de fraude) y la de simulacin.
A determinadas acciones personales que el derecho romano coincidi con alcances
repersecutorios, se las conoce como acciones "in rem scriptae", expresin que designa la
proyeccin del derecho personal sobre la cosa. De trasladarse la terminologa romana al
derecho nacional, no parece desdeable catalogar como acciones "in rem scriptae" a
acciones que -como las antes enunciadas- son personales pero con ciertos alcances
reipersecutorios. (Comparar el esquema propuesto con la opinin de Alsina Atienza,
especialmente en "Existencia innegable de obligaciones reales en el derecho argentino",
JA 1964-IV-38 y ss., en nota 8, ps. 40/42).
Lo dicho en cuanto a la interpretacin del art. 3266 Ver Texto , demuestra que no se involucran all
obligaciones reales. Si alguna duda subsistiese bastara para alejarla acudir a la literalidad de este
artculo. No es congruente que puedan ser obligaciones propter rem -donde segn la caracterizacin
expuesta, el obligado responde con todos sus bienes- supuestos como los del art. 3266 Ver Texto en los
cuales el deber genrico del sucesor (y no obligacin en sentido tcnico) se limita a la cosa (ver art.
3266 Ver Texto cit. in fine). Ello no es bice para que en hiptesis excepcionales -nunca como regla
general- pueda hablarse de obligaciones "propter rem" con responsabilidad reducida a la cosa. Pero
para ello es necesario -como en el caso del art. 17 Ver Texto de la ley de propiedad horizontal, que
remite al art. 3266 Ver Texto - la existencia de una norma expresa que establezca tal salvedad.
3) La adopcin de las proposiciones que anteceden conduce a que vote en sentido negativo en torno al
interrogante sometido a plenario.
Es evidente que las obligaciones nacidas de daos y perjuicios son distintas de las "obligaciones propter
rem", en nada se vinculan con las "cargas reales" y la accin de daos y perjuicios no encasilla entre las
acciones personales que por sus efectos reipersecutorios son calificadas como "in rem scriptae". Por
tanto, al igual que los jueces que me precedieran en este acuerdo, no dudo que "la obligacin de reparar
los daos ocasionados por la construccin de un inmueble no se transmite a los futuros adquirentes del
dominio". As lo voto.
El Dr. Fliess adhiri al voto del Dr. Yez.
Por lo que resulta del acuerdo que antecede, se declara que: "La obligacin de reparar los daos
ocasionados por la construccin de un inmueble no se transmite a los futuros adquirentes del dominio.
Vuelvan los autos a la sala de origen. Dse cumplimiento a lo dispuesto en el art. 41 Ver Texto del
Reglamento del fuero.- Csar D. Yez - Francisco A. Vocos - Jorge Escuti Pizarro - Flix R. de
Igarzbal - Andrs A. Carnevale - Agustn Duraona y Vedia - Antonio Collazo - Augusto C. Belluscio Rmulo E. M. Vernengo - No Quiroga Olmos - Nstor D. Cichero - Jos M. Monferrn - Santos
Cifuentes - Emilio P. Gnecco - Eduardo A. Coghlan - Marcelo Padilla - Jorge H. Alterini - Jorge F.
Fliess (Sec.: Eduardo M. Martnez lvarez).

NOTAS:

(1) JA 20-1973-216 - (2) JA 21-1974-229 - (3) ALJA (1853-1958) 1-281