ESTUDIO PARA LA CONSTRUCCION DE UN CENTRO COMERCIAL

MILTON JOSE ZAMBRANO FRANCO 2 ING. LEO SALOMON FASH

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EGRESADO INGENIERIA ELECTRICA ESPECIALIZACION POTENCIA DIRECTOR TOPICO, INGENIERO ELECTRICO DE POTENCIA, ESCUELA SUPERIOR POLITECNICA 1985, MAESTRIA EN INGENIERIA ELECTRICA EN EL INSTITUTO POLITECNICO DE RENSSELDER (USA), 1971, PROFESOR ESPOL 1975.

RESUMEN En este proyecto se analizan los diferentes parmetros que hay que tener en consideracin para la construccin de un Centro Comercial, desde la concepcin de la idea, pasando por la parte organizacional y la parte administrativa del proyecto.

Se considera todos los detalles y requisitos necesarios para la construccin del Centro Comercial, asi como los requisitos municipales y los estudios de impacto ambiental necesarios para la ejecucin de un proyecto de esa envergadura.

Es de particular importancia el estudio de los diseos elctricos, de seguridad, de comunicaciones y de climatizacin, en donde se analizan los detalles constructivos, requerimientos y recomendaciones para el ptimo funcionamiento de todos estos sistemas.

INTRODUCCIN

Se decidi seleccionar el proyecto de la parte elctrica de un Centro Comercial en razn de que, adems de ser concordante con los requisitos exigidos para la realizacin de un proyecto de graduacin de la Facultad de Ingeniera Elctrica, puede constituirse en un aporte mas para el desarrollo urbanstico de la ciudad de Guayaquil y para la poltica predominante de centralizacin de abastecimientos en los complejos residenciales que se construirn en el futuro en la va a la Costa.

Se utiliz una metodologa de investigacin del tipo deductiva, o sea que, comenzando con un anlisis de la problemtica general de nuestra urbe, se convergi en forma gradual hacia el objetivo mismo del trabajo: el estudio para la construccin de un centro comercial.

Finalmente, y adems de abordar los aspectos de concepcin, organizacin, tcnicos y econmicos, se aborda profundamente lo que es la parte elctrica, desde la alimentadora que llegar al lugar hasta los mnimos detalles en el diseo de los requerimientos elctricos de los futuros condminos en la construccin de un centro comercial.

CAPITULO I
GENERALIDADES
1.1. ANTECEDENTES.

Como es notorio, durante los ltimos aos, la ciudad ha tenido un crecimiento en cuanto a lugares de distraccin y compras se refiere, un ejemplo de esto es que se cuenta actualmente con Centros Comerciales de primer orden ya funcionando, otros en proyecto y otros a punto de concluirse como es el caso de Malecn 2000. Esta conclusin llev a seleccionar el tema del estudio para la construccin del centro comercial.

Con el explosivo aumento de la poblacin de la ciudad y la consiguiente expansin de las reas residenciales hacia sectores perifricos cada vez ms distantes, como por ejemplo al norte de la urbe, en la va a la Costa y en la va a Samborondn, aumentan progresivamente las dificultades para solucionar los problemas de acceso en el ya mencionado casco comercial y de los centros comerciales existentes en razn de la distancia, congestionamiento de trnsito, etc.

La solucin planteada para esta problemtica, obliga a la instalacin de un Centro Comercial ubicado en la va a la Costa, dado que de los estudios realizados se puede deducir que en el mediano plazo ser necesario ubicar en el lugar un centro de distraccin y de compras de artculos en general, dotndole as de vida propia a este sector. Adems, las ciudadelas que estn planificadas construir en el sector, tendrn un auge una vez que se construya el aeropuerto internacional. Todos los pases y en general los que se encuentran en proceso de desarrollo, como el nuestro, se enfrentan al problema econmico bsico de asignar recursos limitados como la mano de obra en todos los niveles de especializacin, la capacidad empresarial y administrativa, el capital, la tierra y otros recursos naturales, a muchos usos diferentes tales como la produccin corriente de bienes de consumo, servicios pblicos y/o la inversin en obras de infraestructura, industria, agricultura, educacin y otros sectores.

El anlisis de proyectos es un mtodo de presentar esa eleccin entre usos en pugna por los recursos de manera conveniente. En esencia el anlisis de proyectos valora los beneficios y los costos de un proyecto para tomar decisiones. En el presente trabajo se ha decidido hacer el estudio para construir un centro comercial basado en un estudio de mercado, con las

consideraciones tcnicas, econmicas y financieras que justifican la construccin del mismo.

1.2.

SELECCION DE PROYECTOS

La seleccin obviamente depende de la mayor o menor disponibilidad de alternativas. La disponibilidad en cambio depende en primer lugar del mayor o menor grado con el que se conozcan los recursos disponibles. Tambin es un complemento necesario, conocer la organizacin administrativa de rgimen seccional, y contar con personal experimentado en la preparacin, formulacin y evaluacin de proyectos.

Para seleccionar un proyecto en particular, se puede emplear diferentes criterios o mtodos, de seleccin, estos son: Proyectos que derivan de estudios sectoriales Proyectos que derivan de un programa global de desarrollo Proyectos de origen poltico y estratgico Proyectos que derivan de estudio de mercado En este caso en particular se hizo un muestreo de la aceptacin que tendra la construccin de un Centro Comercial en un determinado punto de la ciudad de Guayaquil. Se tom como base los siguientes criterios:

crecimiento de la demanda local, competencia de empresas dedicadas al mismo campo, suministro de los proveedores, aumento de los ingresos del consumidor, impuestos, aumento de precios, etc.

CAPITULO II
CRITERIOS EXISTENTES PARA LA CONSTRUCCION DE UN CENTRO COMERCIAL
2.1. JUSTIFICACION DEL PROYECTO

Para decidir la ubicacin de un proyecto grande como un Centro Comercial, debido a la alta inversin que hay que realizar, se deben tomar en consideracin varios factores que harn que el proyecto tenga el xito esperado o que sea un fracaso econmico. Estos factores son de tipo cuantitativos y cualitativos.

2.2.

UBICACIN La localizacin de un Centro Comercial define el xito o fracaso del mismo. Esta en funcin de la cercana o lejana del centro de la ciudad lo que regula el desarrollo de la zona. En la eleccin del lugar interviene un estudio de mercado, vialidad, opciones de acceso e identidad socioeconmica con la zona. Es as que se ha escojido para la ubicacin del Centro Comercial el kilmetro 17 de la Va Guayaquil-Salinas, por ser esta una alternativa bastante interesante desde el punto de vista del crecimiento de la ciudad.

2.3.

ESTUDIO POBLACIONAL

El principal factor que hay que analizar en este tipo de proyecto es el poblacional, puesto que son los usuarios los que darn movimiento al comercio en el Centro Comercial.

2.4.

RESULTADOS DE AUTONOMIAS

El asunto de la autonoma de la Provincia del Guayas que se est tratando de implementar, impulsar el desarrollo para la provincia.

Con la autonoma vendrn proyectos tales como la autopista GuayaquilSalinas, el Aeropuerto Intercontinental que casualmente esta previsto construirlo en la zona de Chongn a 15 minutos del centro de la ciudad, etc. Toda esta situacin se analiz para decidir o no la construccin de un Centro Comercial en la zona.

2.5.

ESTUDIO DE MERCADO DEL PROYECTO

El estudio de mercado analiza las variables que intervienen en el comportamiento de todos los agentes econmicos que actuarn en el desempeo financiero del proyecto, en otras palabras, que tan viable y rentable ser el proyecto. Dependiendo de los resultados que arroje este estudio se podra reconsiderar el proyecto, e incide directamente en su evaluacin.

2.6.

OBJETIVOS DEL ESTUDIO DEL MERCADO

Para fines de la preparacin del proyecto, el estudio de la variables (proveedores, consumidores, distribuidores y competencia) determinan la informacin de carcter econmico que se necesita para la implantacin del proyecto.

CAPITULO III
REQUISITOS PARA LA CONSTRUCCION DE UN

CENTRO COMERCIAL
3.1. DESCRIPCION DEL PROYECTO

Se plantea la construccin de un Centro Comercial que consistir en un edificio de dos plantas con un rea total de construccin de ms de 100.000 metros cuadrados con capacidad para alrededor de 200 locales comerciales. Con dos edificios de parqueos bajo techo que albergarn a cerca de 1.800 vehculos, mientras que otros doscientos podrn ubicarse en los parqueos exteriores, as como a reas de recreacin, con un rea de construccin de aproximadamente 1.500 metros cuadrados distribuidos en un solo nivel.

CAPITULO IV
DISEOS DEFINITIVOS
4.1. DISEO ELECTRICO EN BAJA TENSION

En este captulo se analizan los diseos para los sistemas elctricos de iluminacin, tomacorrientes, climatizacin, telefnicos y de seguridad. En este proyecto se considerar nicamente los diseos mencionados anteriormente, ya que los diseos para la construccin de Centro Comercial tambin incluyen los de arquitectura, estructurales, sanitarios, decoracin, etc. pero estos escapan al alcance de este trabajo, ya que se trata dar relevancia a la parte elctrica.

4.1.1. ESTUDIO DE LA DEMANDA

El presente proyecto comprende el desarrollo de los criterios tcnicos y fundamentos en los que se sustenta el sistema elctrico del nuevo centro comercial, de acuerdo al siguiente orden:

4.1.2. PROYECCION DE DEMANDA

En la proyeccin de demanda para el sistema elctrico del centro comercial constan los siguientes sistemas:

4.1.2.1.

ACONDICIONAMIENTO DE AIRE SERVICIO GENERAL Y PATIO DE COMIDAS Y DIVERSIONES. DEMANDA TOTAL - SISTEMA DE CLIMATIZACIN: 2.510,95 KW

4.1.2.2.

ALUMBRADO EN SERVICIO GENERAL INTERIOR Y EXTERIOR

DEMANDA TOTAL - SISTEMA DE ALUMBRADO INTERIOR: 355,66 KW DEMANDA TOTAL- SISTEMA DE ALUMBRADO EXTERIOR: 77 KW TOTAL DEMANDA SISTEMA DE ALUMBRADO: 432,66 KW

4.1.2.3.

EQUIPOS DE BOMBEO DE AGUA POTABLE, SISTEMA CONTRA INCENDIOS, ASCENSORES.

DEMANDA TOTAL - SISTEMA DE DISTRIBUCIN DE AGUA: 160 KW DEMANDA TOTAL- SISTEMA DE ASCENSORES: 180 KW

4.1.2.4.

ESTIMACION DE DENSIDAD DE CARGA EN COMERCIALES.

LOCALES

TOTAL DEMANDA LOCALES PLANTA BAJA: 2.040 KW

TOTAL DEMANDA LOCALES PLANTA ALTA: 2.124 KW

4.1.2.5.

ESTIMACION DE DEMANDA PARA EL PATIO DE COMIDAS Y DIVERSIONES

DEMANDA TOTAL PATIO DE COMIDAS Y DIVERSIONES: 621 KW

4.1.2.6.

ESTIMACION

DE

DEMANDA

PARA

EL

ANCLA

CORRESPONDIENTE AL SUPERMERCADO.

DEMANDA TOTAL - SUPERMERCADO: 1.050 KW

4.1.2.7.

ESTIMACION

DE

DEMANDA

PARA

EL

ANCLA

CORRESPONDIENTE A ALMACEN.

DEMANDA TOTAL - SUKASA: 872 KW

4.1.2.8.

ESTIMACION DE DEMANDA PARA EL ANCLA FUTURA.

DEMANDA TOTAL ANCLA FUTURA: 800 KW

DEMANDA TOTAL DEL SISTEMA: FACTOR DE POTENCIA: FACTOR DE COINCIDENCIA: 0.9. 0.8

11.044 KW

DEMANDA TOTAL EFECTIVA: 9.816,88KVA

Para satisfacer esta demanda, se ha considerado la instalacin de una subestacin de 10/12.5MVA con las consideraciones tcnicas para el correcto funcionamiento de las diferentes cargas.

Adems, se hace una anlisis de los equipos e instrumentos mas adecuados para el correcto funcionamiento de la subestacin.

CONCLUSIONES Para la ejecucin de un proyecto de gran envergadura, donde la inversin a realizar es cuantiosa, no se pueden correr riesgos, es decir, para dar el visto de bueno para los diseos y luego la ejecucin del proyecto, antes se debe hacer una serie de estudios para determinar cuan viable es el proyecto.

En lo que respecta a la planificacin y ejecucin del trabajo, es importante recalcar que durante esos peridos, es de suma importancia que los involucrados en el diseo y construccin del Centro Comercial mantengan reuniones y trabajen en equipo.

Los diseos realizados para este proyecto, involucran lo mas reciente en cuanto a tecnologa se refiere, se recomiendan materiales y equipos de ultima generacin, sobre todo en cuanto a sistemas de comunicacin y seguridad se tratan.

REFERENCIAS (1) Tesis, Milton Zambrano F., Estudio para la construccin de un Centro Comercial (Tpico Facultad de Ingeniera Elctrica y Computacin, Escuela Superior Politcnica del Litoral 2.001). (2) Fink/Beaty: Manual de Ingeniera Elctrica, 1998.